§ 4. РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ

Другой вид ренты представляет собой процент на капитал, который вложен на хранение в банки или назначен по облигациям государственных займов.

Основное внимание мы уделим земельной ренте, связанной с аграрными отношениями. Іемелмие ^е 'Ч^буется доказывать, что в сельском хозяй

стве земля как средство производства играет решаюатоаюаяя щую P*"11' Присвоение и хозяйственное использование земли составляет существо земельных отношений, которые, в свою очередь, порождают ренту.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли вид землепользования, при котором собственник передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение собственнику земли — арендная плата.

Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества. Так, в Древней Вавилонии кодекс Хаммурали (XVIII в. до н.э.) строго определял условия аренды земли: она была краткосрочной (на 12 года), натуральной (с уплатой 1/3 или 1/2 урожая с поля и 2/3 с сада) или денежной.

292

Арендная плата и в настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах.

Арендная плата принимает различные формы. Она выплачивается деньгами, продуктами земледелия или же арендатор земли вынужден своим трудом на чужом участке земли расплачиваться с его собственником.

В XVI — XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.

Возьмем для примера такую "фермерскую" страну как США. В 1987 г. здесь было 2088 тыс.ферм. В том числе полные арендаторы (13 % всех земель); фермеры, дополнительно занимавшие чужую землю (54 % всей земли) и полные собственники земли (32 % всей земли).

Сейчас в странах Запада заметна тенденция к сокращению удельного веса арендованной земли в общем земельном фонде. Это происходит под воздействием ряда факторов: на химических предприятиях создаются многие заменители сельскохозяйственного сырья, растет концентрация сельскохозяйственного производства, происходит разорение трудящихся крестьян и фермеров изза возросшей конкуренции на рынках сбыта сельскохозяйственной продукции и др. Наблюдается и другая тенденция — в одном лице соединяются земельный собственник и предприниматель.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом — ренту. В силу этого при аренде земли возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем — арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой по существу отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник (рис.12.5.).

293

Цена продукции сверхприбыль

рента

доход пред принимателя

нормальная прибыль

Рис.12.5.

В свое время А. Смит раскрыл существо рентных отношений:

"Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал... Всю ту часть продукта или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты..."'

Значит, земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю.

Кстати, в Российской Федерации в 19921995 годах не был решен в законодательном порядке вопрос об установлении частной собственности на землю в сельском хозяйстве. Поэтому в нашей стране не сложились рентные отношения, о которых здесь говорится.

Иногда возникает вопрос: получает ли собственник земли ренту, если он сам использует свой участок для производства сельскохозяйственной продукции? Ответ, наверное, напрашивается легко. Ведь в этом случае отсутствует экономическое отношение между собственником и арендатором, а поэтому нет и ренты. Между тем землевладелец присваивает с самого начала ту сверхприбыль, которая образуется на его участке.

Теперь предстоит выяснить, каким образом в сельском хозяйстве образуется сверхприбыль, какие конкретные формы она принимает.

Виды земель Земельная рента возникает в силу тех особых ноя пенты экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию вемли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство)

'Смет А. Исследование о природе и причинах богатства народов. T.I. М.:

1935. С.130.

294

обладает монополией собственности на землю, поскольку только он на законном основании присваивает землю — невоспроизводимый фактор производства.

В отличие от обычных индустриальных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном количестве, земля количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению удаленности от рынка сбыта сельскохозяйственной продукции): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих продуктах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие земельные участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям сельскохозяйственного производства на худших землях. Все фермеры продают продукцию по рыночным ценам, которые не только окупают повышенную ее себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и средств производства) на худших землях, но и обеспечивают обычную прибыль.

В силу более благоприятных производственных условий на лучших и средних по качеству участках земли себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость единицы продукции (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на более лучших участках ее индивидуальная цена производства будет ниже рыночной, общественной цены. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже продукции по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль — это разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях.

Монополист земельной собственности прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты. Такая рента бывает двух видов (табл. 12.2.).

295

Таблица 12.2. Виды дифференциальной ренты

Первый вид Второй вид

Условия образования Различия земель по естественному плодородию и

местоположению Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучшей земле

Вид добавочной прибыли

Кому достается

добавочная

прибыль

Собственнику

земли

Различия земель по экономическому плодородию

Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на экономически более плодородной земле В пределах срока аренды — предпринимателю

Собственник земли получает дифференциальную ренту I (первого вида) с более лучших участков, отличающихся большим естественным — не зависящим от человека — плодородием и более благоприятным месторасположением. В арендном договоре он сразу же предусматривает такую арендную плату, которая изымает в его пользу соответствующую разностную сверхприбыль.

Дифференциальная рента II (второго вида) образуется в результате того, что арендатор повышает экономическое плодородие земли: вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельскохозяйственного производства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков, путемулучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая продукцию по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке.

296

Вторая дифференциальная сверхприбыль с самого начала достается предпринимателю, который применил более эффективные капитальные затраты. Это побуждает арендатора улучшать землепользование и увеличивать продуктивность сельского хозяйства. Убедительным примером служит так называемая "зеленая революция" 60х годов, в результате которой в Индии, Мексике и других странах урожайность возросла в четыре раза.

Достижения современного этапа научнотехнического прогресса в западных странах наиболее эффективно использует крупный агробизнес. Он соединяет в едином агропромышленном комплексе изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научнотехнические достижения позволяют поднять эффективность труда и в семейных фермах.

О реальном положении в сельском хозяйстве западных стран можно судить на примере США. Здесь около 500 тыс. фермерских хозяйств (14 % всех ферм), имеющих годовой объем реализации свыше 100 тыс.долларов на одну ферму, в 80е годы давали более 70 % всей товарной сельскохозяйственной продукции. На них занято около 80 % всех наемных сельскохозяйственных рабочих. На другом полюсе около 1400 тыс.хозяйств (63 % всех ферм), каждое из которых ежегодно продает сельскохозяйственную продукцию в среднем на сумму менее 20 тыс.долларов. Доля этих ферм в производстве сельскохозяйственной продукции не превышает 9 %. Большая их часть является убыточной.

Дифференциальную сверхприбыль второго вида арендатор получает, до истечения срока арендного договора. Когда же собственник земли заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли, произведенные без всякого его участия, и назначает более высокую арендную плату. В результате новая сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту II. Интересы фермера, стремящегося получить выгоду от своих нововведений, и собственника земли, желающего воспользоваться плодами чужого труда, естественно, сталкиваются. Предприниматель старается получить землю на возможно более длительный срок аренды, а собственник земельного участка стремится сократить этот срок, чтобы быстрее получить дифференциальную ренту.

До сих пор мы рассматривали сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли. Между тем даже и на худших

297

землях образуется дополнительная прибыль, но иного рода. Она исторически возникла таким образом.

Технический прогресс первоначально развивается, как известно, в промышленности, а затем захватывает сельское хозяйство. Изза отставания последнего в техническом отношении здесь на одну и ту же величину производственных затрат приходилось больше расходов на наем рабочей силы по сравнению с промышленностью. Поэтому сравнительно большее число сельских работников создает соответственно большую по величине прибыль, которая, превышает размер обычной (средней) прибыли, получаемой предпринимателем на худшем земельном участке.

Сверхприбыль, которая образуется даже на худших участках, достается собственнику земли. Обладая монопольным правом присваивать землю, он получает абсолютную ренту — своеобразную дань, собираемую с худших и всех остальных участков. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, то это ведет к их удорожанию. По сути дела, покупая такую продукцию, все общество выплачивает дань земельным собственникам.

р д В добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и вающеи про \ f

другие сырьевые продукты) рента образуется со

мышленности и дершенно так же, как и в земледелии. Здесь дифстроительстве ференциальная рента порождена различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей промышленности устанавливаются, естественно, по худших условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими хозяйственными издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде дифференциальной ренты.

Монополисты земли получают ренту и с предприятий, ведущих разработку самых бедных месторождений полезных ископаемых. Этот факт объясняется следующими обстоятельствами. Поскольку уровень технической оснащенности добывающих сырье предприятий, как правило, ниже, чем в обрабатывающей промышленности, то на них применяется сравнительно большая численность работников, а стало быть, — при прочих равных условиях — создается больше прибыли. Часть ее, превышающая обычную прибыль, и достается земельному собственнику в виде абсолютной ренты.

298

Земельные собственники получают арендную плату за участки земли, где строятся разного рода здания и сооружения. Особенность ренты за строительные участки состоит в том, что ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта. Дифференциальная рента данного вида быстро увеличивается в районах больших и стремительно растущих городов. Значительное повышение уровня ренты с земель под жилыми зданиями вызывает рост квартирной платы, тормозит строительство дешевых жилищ в городах, следствием чего является обостряющаяся нужда в жилищах, увеличение числа бездомных.

Особое место занимает монопольная рента, которая образуется при продаже товаров по монопольной цене, превышающей их стоимость. Данный доход образуется в сельском хозяйстве на землях с исключительными свойствами, позволяющими производить редкие культуры (например, особые сорта винограда для получения высококачественных вин). Он образуется также в добывающей промышленности — на участках с ископаемыми, спрос на которые превышает возможности их получения, а также в крупных городах — на территориях, которые наиболее выгодны для постройки крупных коммерческих зданий, торговых центров, доходных жилых домов. „В развитом рыночном хозяйстве земля становит

• ся предметом куплипродажи. Однако невозделанная земля, в которую еще не вложены никакие капиталовложения, не имеет стоимости. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли, чем определяется ее величина?

При продаже земельного участка его собственник по существу заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он идет на сделку, обеспечивающую получение за участок по крайней мере такой суммы денег, которая, будучи помещена в банк или отдана в ссуду, принесла бы ему доход (годовую величину процента), равный ренте. В свою очередь, покупатель земли прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую земельным участком сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна норме банковского процента (Пц'):

Цз=^х100.

299

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка ссудного процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5 % годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14000 долл. в год, будет продаваться за 280 тыс. долл.( ^"•хіоо ). Когда хе норма банковского процента понизится до 2 %, то цена того хе участка возрастет до 700 тыс. долл. (l^Qx 100).

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в западных странах идет на национализацию части земель, создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно осуществляет планы по улучшению использования земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить арену своей деятельности. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 12.6.

На рис. 12.6. показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом куплипродажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. В каждом случае кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (ILП,) пересекается с кривой спроса (С,С,) в равновесной точке I*, что приводит к образованию цены земли Ц,. Однако при уменьшении количе

300

ства земли с 3, до 3, кривая предложения (П,П^) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Ру вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц, до уровня Ц,.

Количество земли

/

"2 "1

Рис.12.6. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земля. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 35 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так,в тех же США в начале 50х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70 % его товарной цены с рассрочкой на 2540 лет. Однако выплачиваемая по процентам сумма оказывается'больше первоначального займа в два и более раза.

Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивный ажиотаж, направленный на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но таким способом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, и, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании,

301

Швеции, Италии и других государствах установлены ограничения на получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходим к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационноэкономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические^тимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс.

Итак, в первой части раздела, посвященного микроэкономике, мы уже рассмотрели национальную экономику на ее, образно говоря, "первом" этаже. Теперь нам предстоит подняться на ее "верхние" этажи.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Васильев А. Биржевая спекуляция, теория и практика. СПб.: 1912.

Дялян Э., Кэмбелл К., Кэмбелл Р. Деньги, банковское дело и денежнокредитная политика. М.Л.: 1991.

Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег. Гл.13. М.:1978.

Лісовсквії В.И. Фондовые биржи капиталистических стран. М.:1978.

Маккоинелл К.Р., Брю С. Л. Экономикс. Т.2. Гл.31. М.: 1992.

Маркс К. Капитал. T.III. Гл.2127, 29, 3746. Маркс К., Энгельс Ф. Соч., 2е изд. Т.25, ч.І, ч.ІІ.

Маршалл А. Принципы экономической науки. Т.П. KH.VI. ГлVI, DC. М.: 1993.

Мусатов В.Т. США. Биржа и экономика. М.: 1985.

Павлов С.В. Фондовая биржа и ее роль в экономике современного капитализма. М.: 1989.

Саиуэльсои П.А. Экономика. T.I. Гл.16. М.: 1993.

С мв т А. Исследование о природе и причинах богатства народов. Кн.1. ГлЯ. Кн.II. Гл.ГУ. —Антология экономической классики. В.Петти, АСмит, Д.Рикардо. М.: 1993.

Фииер С., Дорнбуш Р., Шмялензи Р. Экономика. Гл.18, 26. М.: 1993.

Черняков Г. П. Фондовая биржа. М.: 1991.

302