14. Стоимость и цена объектов НД и факторы, их определяющие.
Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.
Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью.
Часто эти термины используются как синонимы.Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:
- стабильность рынка
- наличие объектов-аналогов и др.
Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.
Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:
1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.
3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.
5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.
6.
Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.
8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.
9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи
10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.
12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.
13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.
Факторы, влияющие на цену НД:
1.
Объективные факторы. Как правило, это факторы, к-ые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами НД. *макроэкономические (связаны с общей конъюнктурой рынка):
- налоги
- пошлины
- динамика курса валют
- инфляция
- безработица
- потребность в объектах НД *
микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).
2. Факторы психологического характера: *
массированная реклама *
инфляционные ожидания *
осведомленность и симпатии
3. Физические факторы: *
местонахождение *
степень развития инфраструктуры *
транспортное удобство *
архитектурно-конструктивные решения *
состояние объекта НД *
наличие коммунальных услуг (электро-, водо-, тепло- и газоснабжение) *
экологические факторы (в т.ч. данные санитарно-техн. инспекции, наличие парков, водоемов и т.д.)
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры: *
количество аналогичных предложений *
их соотношение со спросом именно на тот тип квартиры и в той же части города *
объективные недостатки здания (первый и последний этажи, окна во двор или на шумную улицу, планировка квартир) *
престижность района *
юр. «чистота» объекта