ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования

В настоящее время жилищная проблема как в Волгоградской области, так в регионах России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, остается одной из трудноразрешимых социальных проблем.

Главной проблемой региональных органов власти при финансировании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Акту­альным в настоящее время становится поиск методов их эффективного исполь­зования и привлечения внебюджетных средств. Это позволит государству вер­нуть к себе доверие населения, привлечь их сбережения в жилищную сферу, и в свою очередь, поможет вывести из кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные с ним отрасли.

Низкий платежеспособный спрос основной массы населения без внедре­ния особых механизмов обеспечения строительства и покупки готового жилья не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жи­лья. Так, например, по данным Территориального строительного комитета Ад­министрации Волгоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах г. Вол­гограда и области более пяти тыс. кв. метров вновьпостроенного жилья являют­ся незаселенными. В связи с этим формирование механизма лизинга в жилищ­ной сфере имеет ключевое значение для снижения остроты жилищной пробле-

Mt>ι, с одной стороны, и для реализации готового жилья, превращая тем самым непроданные объекты в приносящую доход недвижимость, с другой.

Необходимость обращения к исследованию данной научной проблемы связана с неразработанностью системы экономических отношений и отсутстви­ем механизма взаимодействия субъектов рынка жилья. Анализ хозяйственной практики показывает, что имеющиеся противоречия между субъектами рынка жилья исключить нельзя, но ими возможно и необходимо управлять на научной основе.

Исследованию теоретических аспектов институционального проектиро­вания, его достижениям и задачам развития в современных условиях посвяще­ны труды зарубежных ученых И. Кнайта, Р. Коуза, Р. Ланглойза, Д. Норта и отечественных ученых Л.И. Абалкина, А.Н. Елисеева, О.В. Иншакова, Д.С. Львова, А.Н. Олейника, В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко и др.

Развитие лизинга и проблемы его применения за последние годы нашли отражение в работах многих российских исследователей. Теоретические аспек­ты проблемы и практика использования лизинговых отношений в различных сферах хозяйствования рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.М. Джухи, Е.В. Кабатовой, Д.И. Лелецкого, М.И. Лещенко,

A. С. Осипова, Ю.Н. Самохваловой, В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской, Е.Н. Чекмаревой и др.

Существенное влияние на обоснование применения лизинга в жилищной сфере оказали труды отечественных ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева,

B. М. Васильева, Ю.Н. Казанского, А.В. Карасева, Ю.П. Панибратова, Я.И. Ре­китара, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, В.С. Чекалина и др.

Однако в экономической литературе исследованию механизма лизинга в жилищной сфере недостаточно уделяется внимание. Успех жилищной полити­ки может быть обеспечен на основе разработки и реализации мероприятий, на­правленных на комплексное решение проблем, связанных с формированием методических основ лизинговых операций в жилищной сфере.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего ис­следования, направленного на изменение сложившейся ситуации в жилищной сфере.

Целью исследования является формирование методического обеспече­ния лизинговых операций в жилищной сфере.

Исходя из сформулированной цели, поставлены и решены следующие за­дачи:

• определено место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья;

• исследованы теоретические предпосылки формирования лизинговых операций при реализации жилищной политики, выявлены факторы, влияющие на функционирование лизинга;

• проанализировано текущее состояние регионального рынка жилья, выяв­лены его проблемы и обоснована роль механизма лизинга в повышении его ин­вестиционной активности;

• разработана схема организации лизинговых операций и ее реализации на региональном рынке жилья.

• предложена методика определения лизинговых платежей в жилищной сфере.

Объект исследования - совокупность организационно-экономических отношений между субъектами регионального рынка жилья, возникающие при реализации механизма лизинга.

Предмет исследования - экономический механизм организации лизинга в управлении регионального рынка жилья.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретиче­ская база при исследовании основана на современных теоретических положе­ниях, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых- экономистов. Методической базой исследования послужили нормативно­методические, законодательные и аналитические разработки и материалы госу­

дарственных и региональных органов управления Российской Федерации и Волгоградской области. Кроме того, использовались в рамках системного под­хода метод восхождения от абстрактного к конкретному, индуктивный и дедук­тивный методы, а также экономико-статистические и математические методы.

Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Госкомстата России и Волгоградского областного комитета государственной статистики, Госстроя России, Минэкономразвития России, Комитета экономики и Комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации Волгоградской области, а также информационные, аналитиче­ские и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, пе­риодической печати и представленные в сети Internet.

Научная новизна исследования заключается в постановке и решении проблемы обеспечения населения жильем и разработке предложений по реали­зации региональной жилищной политики. Элементами научной новизны явля­ются следующие:

• обоснована необходимость применения лизинга в жилищной сфере и представление лизинга как механизм согласования интересов субъектов рынка жилья на основе проведенного исследования их взаимодействия,

• определены основные предпосылки формирования лизинга в жилищной сфере, выявлены внутренние и внешние факторы, влияющие на его функцио­нирование;

• дана комплексная оценка современного состояния регионального рынка ∣жилья, предложена многокритериальная оценка состояния и перспектив его развития, основными направлениями проведения которой являются состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строи­тельства, оценка доступности жилья в регионе, обязательства государства по обеспечению жильем населения;

• уточнены формулы определения емкости и потенциала рынка жилья, обоснована роль лизинга в повышении инвестиционной активности рынка жи­лья, расширении спроса и увеличении реализации предложения;

• уточнена концепция формирования гибкой жилищной политики региона и основанного на ней проекта региональной целевой программы развития ли­зинга в жилищной сфере Волгоградской области на период 2004-2010 гг.;

• разработаны и научно обоснованы схема организации лизинга в регионе и методика определения лизинговых платежей.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. определение значения лизинга при решении жилищной проблемы на региональной уровне, представление его как механизм согласования экономи­ческих интересов субъектов рынка жилья;

2. обоснование роли лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья;

3. концепция формирования гибкой жилищной политики региона, кото­рая направлена на достижение соответствия возможностей регионального рын­ка жилья потребностям населения в жилье;

4. схема организации лизинговых операций в жилищной сфере на регио­нальном уровне, методический подход к их формированию и определению ли­зинговых платежей.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Практиче­ская значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народ­нохозяйственной социально значимой проблемы улучшения жилищных усло­вий населения.

Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в ре­зультате исследования, могут быть использованы при формировании муници­пальной жилищной политики администрациями регионов и городов. Теорети­ческие результаты исследования используются в преподавании учебных курсов

«Управление проектами в строительстве», «Научные проблемы экономики строительства», «Экономика недвижимости» в Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии.

Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных региональных, всероссийских и международных конференциях Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Волжском (Волгоград­ской области), Пензе, Новосибирске, а также на заседаниях кафедры экономи­ческой теории Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии и кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государ­ственного архитектурно-строительного университета.

Отдельные аспекты исследования были использованы при выполнении научно-исследовательской работы «Разработка методических рекомендаций по технико-экономическому анализу хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства (факторному анализу себестоимости и рен­табельности услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства)», выпол­ненной по заказу Департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Волго­града (июль 2002 г.), разработке проекта постановления Главы Администрации Волгоградской области «О бюджетных областных инвестициях» (2003 г.) и проекта «Программы социально-экономического развития Волгоградской об­ласти на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» (2003 г.).

По теме настоящей диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3,85 п.л., лично автора 2,6 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация изложена на 163 страницах и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 145 наименований и 9 приложений, содержит 38 таблицы и 35 рисунков. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.