Реализация прав владельцев жилищных сертификатов
Реализация прав владельца жилищных сертификатов наступает в случае, если он купил количество облигаций, соответствующее не менее 100% общей площади квартиры, и лишь после этого он имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи квартиры.
Особенности законодательных актов по выпуску, обращению и погашению жилищных сертификатов можно пояснить на ряде примеров.Например, собственник, купивший у эмитента жилищных сертификатов на 25 кв. м, потребовал от эмитента заключения договора купли-продажи на квартиру общей площадью 70 кв. м. Эмитентом это требование было отклонено. В этом случае действия эмитента правомерны, поскольку доля приобретенных собственником жилищных сертификатов в общей площади будущей квартиры составляет 35,7%, в то время как по «Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов» для заключения договора купли-продажи достаточно иметь жилищных сертификатов на 100% площади покупаемой квартиры. Хотя по старым условиям на момент заключения договора на приобретение квартиры претенденту достаточно было приобрести жилищных сертификатов в размере 30% от общей площади жилья.
Продажа жилищных сертификатов их первым владельцам может осуществляться:
самим эмитентом жилищных сертификатов;
профессиональным посредником.
В течение семи банковских дней средства, полученные от продажи и иных операций с жилищными сертификатами, должны быть депонированы на специальном банковском счете эмитента, на который перечисляются только средства, полученные от размещения и обращения выпуска. Эти средства расходуются эмитентом строго по целевому назначению для покрытия расходов на строительство или для иных целей, не противоречащих законодательству. Расходование средств происходит под контролем банка.
Процедура обращения жилищных сертификатов состоит из следующих этапов:
совершение держателями жилищных сертификатов действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, приводящих к смене собственника жилищных сертификатов;
регистрация нового собственника в реестре собственников жилищных сертификатов или номинального держателя по счету владельца ценных бумаг на основе документов, подтверждающих переход права собственности на жилищные сертификаты, а также жилищного сертификата на имя прежнего собственника;
выдача жилищных сертификатов, содержащих имя (наименование) нового собственника.
Размещение жилищных сертификатов может осуществляться эмитентом жилищных сертификатов или профессиональным участником рынка ценных бумаг. Средства, полученные эмитентом от размещения жилищных сертификатов, поступают на специальные банковские счета эмитента и используются строго в соответствии с их целевым назначением.
Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме.Погашение жилищных сертификатов производится путем выкупа: по требованию владельца жилищных сертификатов в течение семи банковских дней с момента получения от него письменного требования о выкупе их эмитентом. Погашение может быть осуществлено путем предоставления владельцу жилищных сертификатов в собственность помещения, свободного на момент погашения ценных бумаг, или путем обмена на письменное обязательство эмитента о передаче владельцу жилищных сертификатов конкретного помещения после завершения строительства. Обмен на жилищные сертификаты других серий (выпусков), выпущенные тем же эмитентом в порядке и на условиях, согласованных эмитентом и владельцем жилищных сертификатов, также считается погашением сертификатов.
Таким образом, жилищные сертификаты, являясь долговыми обязательствами, из всего многообразия ценных бумаг, обращающихся на рынке, единственные имеют номинал, выраженный в единицах общей площади жилья, и обладают индексируемой номинальной стоимостью в денежном выражении.