3.1. Аренда земли как источник пополнении доходной части бюджета и рационального землепользовании
В-совокупных доходах федерального бюджета земельные платежи (зе-мельный налог и арендная плата за землю) составляют около 1%, а в доходах от платежей за пользования природными ресурсами — 50%.
Причем последние годы в динамике земельных платежей арендная плата по объемам денежных поступлений начинает обгонять земельный налог.Таблица 10
Структура и динамика земельных платежей в России Показатели 1999г. 2000г. 2002г. 2003г. 2003л в разах к 1999г. млн руб. % мли руб. % МЛИ руб. % мли руб. % Земельные платежи 18113.2 100 247С5.0 100 49400.0 100 89284.5 100 4.9 в том числе: Земельный КЗ лог 10928.4 60-3 13975.0 56.4 25300 51 41555.5 47 38 Арендная плата 7184.8 39.7 10790.0 43.6 24100 49 477290 53 6.6
Как показывают данные таблицы, в структуре земельных платежей до 2002г. удельный вес земельного налога был значительно выше удельного веса арендной платы, в 1999-2000гг. он достигал соответственно 60,3% и 56,4%. Однако с 2003г. удельный вес земельного налога в общей сумме земельных платежей снизился до 47%, а арендной платы - поднялся до 53%. Если за период с 1999 по 2003гг. в целом земельные платежи выросли в 4,9 раза, то земельный налог - в 3,8 раза, а арендная плата - в 6,6 раза. Это связано как с увеличением арендных плошадей, так и с ростом арендной платы. С 2002г. по 2003г. аренда государственных и муниципальных земель увеличилась с 43,7 тыс. га до 67,4 тыс. га, или на 54,2%, а средняя стоимость одной сделки выросла на 95%.
Земельный рынок России, в силу нерешенности правовых вопросов и незавершенности кадастровой оценки, развит слабо и держится в основном на аренде. Общая земельная площадь аренды государственных и муниципальных земель в 2003г. составила 67,4 тыс. га, это 4,2% общей земельной площади. С учетом всех форм продаж и прочих сделок с землей, удельный вес аренды земель достигает 4,3%.
В силу незавершенности кадастровой оценки возникают проблемы с оценкой земли.
Реальная рыночная цена земли необходима для формирования единого объекта собственности. Основная часть предприятий и частных зданий расположена на государственной земле, что даст администрациям уникальные права в установлении платы за аренду земельных участков и в распоряжении ими. Так, закон г.Москвы от 26 мая 2004г. №35 «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы» (п.З. ст.2) требует передачи части земельного участка предприятия администрации города, и это вопреки федеральному законодательству (которое пока не реагирует на эти проблемы). Административные препоны по выкупу земельных участков привели по данным МЭРТ к тому, что только 7% предприятий сумели выкупить участки, большая часть собственников переходит на аренду. До вступления в силу земельного кодекса (2001г.), в процессе покупки предприятия земля оформлялась в бессрочное пользование, без права ее реализации, по сути, недвижимость была разорвана. Помимо это-го, из-за отсутствия реального земельного рынка и соответствующей оценки земли происходила недокаиитализация предприятий, что имеет существенные финансовые последствия при выпуске акций, привлечении инвестиций, залоге, оценке ликвидного актива.С принятием земельного кодекса было принято решение о формировании единого объекта недвижимости, включающего предприятие и земельный участок под ним. Но проблема оценки земли в условиях отсутствия земельного рынка осталась, хотя решение о выкупе земли под предприятиями было озвучено. В то же время, решением пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (от 24 марта 2005г. № 11), по сути, объявлен запрет на выкуп собственниками недвижимости арендуемых участков. Хотя это решение и противоречит федеральному закону от 21 декабря 2001г. .№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ч.З ст.28), где подчеркивается, что договор аренды земельного участка - не препятствие для его выкупа.
Теоретические шансы на приобретение земельных участков сохранились на вторичном рынке, а на первичном - при приватизации строений или при продаже участков под строительство. Первоначально было принято решение об определении продажной цены земли путем умножения ставки земельного налога на устанавливаемый субъектами федерации коэффициент в диапазоне от 3 до 30. Но практически это сделать сложно.По имеющимся данным, только 5% юридических лиц выкупили земли. Представители Российского союза промышленников и предпринимателей (РСГ1П) заявили о принципиальной невыполнимости требований Земельного кодекса: по их оценке, общая стоимость выкупа земельных участков, оцененных по действующей методике, составляет 106 млрд. долларов, то есть свыше четверти российского ВВП. В 2005г. МЭРТ выступило с новой инициативой определения цены за выкупаемые земельные участки под приватизированными предприятиями и строениями. Новая цена выкупа — 5% от кадастровой стоимости, а для Москвы и Санкт-Петербурга — 20%. Причем на участки накладывается запрет на изменение сложившегося целевого использования. В случае нарушения, устанавливается специальный сбор в размере 80% от максимальной кадастровой оценки, что в итоге многократно повышает ипотечную стоимость выкупаемого объекта и противоречит Конституции РФ о свободном использовании своего имущества (ст. 34, 35, 36 и часть 2 ст. 55 Конституции РФ).
Серьезное положение сложилось и с арендой земли под приватизированными предприятиями, где ежегодно меняется размер арендой платы. По сути, учитывая, что здание не перенесешь, договор аренды на землю приходится продлевать, не смотря на постоянный рост платежей. МЭРТ, как министерство, отвечающее за ход земельных реформ, внесло поправки с целью исключения возможности произвольного роста арендой платы за землю, которая не может превышать размера земельного налога на весь срок аренды (минимальный — 10 лет, максимальный — 49 лет). Но реальность в крупных городах такова, что постоянный дефицит бюджета толкает к росту арендой платы.
В структуре арендной платы платежи за землю городов и поселков в 2003 году составили 82,5%, за земли сельскохозяйственного назначения - 2,8%, за другие земли — 14,7%.
Таким образом, основной рост арендных платежей определяют города и поселки, где высок удельный вес предпринимателей, имеющих возможность арендовать землю и платить более высокую стоимость за престижные участки. По супі, платежеспособность арендаторов в крупных городах и развитых республиках и областях в сочетании со стремлением субъектов федерации поправить свои бюджетные дела за счет предпринимателей и определяют рост арендной платы.В структуре арендной платы в целом по РФ за 2003г. почти 20% приходится на Москву, 7,5% - на республику Татарстан, 6% - на Московскую область, 5,7% - на Санкт-Петербург, по 4,4% - на Краснодарский край и Ханты-Мансийский ЛО. Из крупных плательщиков, по 2-3%, следует выделить Самарскую и Кемеровскую область, Краснодарский край, республику Башкортостан и некоторые другие.
Из приводимых в таблице 11 данных можно сделать вывод об устойчивых тенденциях роста арендной платы по всем сферам и отраслям. Обращают на себя внимание более быстрые темпы роста арендной платы за квадратный метр вне населенных пунктов, что говорит о постепенном исчерпании свободных земельных ресурсов в городах. Наиболее высокие ставки арендной платы - в сфере торговли и общественного питания, где, как правило, происходит быстрый оборот денег и более высокие возможности для оплаты. Наиболее высокие темпы роста арендной платы наблюдаются в сельскохозяйственных предприятиях, по это объясняется низкой стартовой ценой.
Таблица 11
Динамика изменения арендной таты за землю в России (руб./м2) Арендаторы 1999г. 200! г. 2003г. 2003 г. в разах к 1999г. В масел, пунктах Вне насел, пунктах В насел, пунктах Вне насел, пунктах В насел, пунктах Вне насел, пунктах В нассл. пунктах Вне нассл. п\нктах Предприятия, организации, учреждения: гтромышлежюсти. транс-порта. связи, строительства 3.3 0.2 4.1 0.2 11.5 1.2 3.5 6.С торговли, общественного питания, бытового и сер- пис кого обелчгжиялния 49.3 0.7 50.5 2.9 55.3 4.8 1.1 6.9 сельскохозайстпенные предприятия 0.02 0.004 0.013 0.005 0.0S 0.06 4.С 15
В ГК РФ (ст. 130) природные ресурсы отнесены к категории недвижимости. Это позволяет использовать общепринятые подходы к оценке недвижимости с учетом их рыночной стоимости. Однако следует учитывать, что при оценке земельных ресурсов необходимы свои специфические методы, в основе которых лежит кадастровая оценка земель.
В статье 65 ЗК РФ подчеркивается, что формами платы за землю выступают земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Рыночная стоимость земель устанавливается на базе кадастровой оценки. Однако кадастровая оценка устаревает, а стоимость недвижимости растет, поэтому расчеты ведутся по ценам, максимально приближенными к рыночным, и, как следствие, учитывая напряженность бюджета большинства городов, налог на землю, как и арендная плата, постоянно растет.
С 2005г. в г.Москве налог на землю собирают с привязки к кадастровой оценке земли, что позволило поднять максимальные ставки в 2,5раза. Однако, с принятием 31-й главы налогового кодекса, налог уплачивают только те юридические лица, которые имеют правоустанавливающие документы. Если до принятия указанной выше главы налогового кодекса в Москве было 27 тыс. налогоплательщиков, то соответствующие документы оформлены только у 5 тыс. налогоплательщиков. Компенсацию потерь бюджета столичные власти проводят за счет повышения кадастровой стоимости земли в 1,5 раза.45
Плательщиком земельного налога выступают те юридические и физические лица, которым принадлежит земля. Если по договору аренды имущества плата за землю не входит в арендную плату, то уплачивается земельный налог. Если условия и сроки внесения арендной платы за землю установлены договором, то вносится только арендная плата за землю, а налог не платится.
Аналогичная ситуация и в других городах и регионах России. Растут ставки налога на землю, растет и арендная плата. В Московской области установлен новый порядок расчета арендной платы за муниципальные земли. Если до этого арендная плата рассчитывалась в зависимости от ставки земельного налога, то с 2005г. платеж зависит только от базовой арендной ставки и трех коэффициентов: первый учитывает вид деятельности арендодателя, второй — местоположение земельного участка и третий, повышающий, коэффициент устанавливается муниципалитетами. В итоге новые ставки арендной платы резко возросли.
Принятые Московской областной Думой поправки существенно меняют положение. Установлена предельно допустимая величина арендной платы за землю ™256 руб. за квадратный метр в год. Также существенно снижены все коэффициенты, которые влияют на величину арендных платежей. Уменьшены и размеры неустойки за несвоевременную оплату аренды. Если раньше пени составляли 0,3%, то теперь — 0,05% от суммы платежей.44
В Санкт-Петербурге также внесли изменения в методику определения арендной платы за земельные участки. Для земельных участков, используемых под производственные, строительные, коммунальные и транспортные функции, вообще отменяются все льготы. С учетом изменений в федеральном земельном законодательстве, арендная плата превысит величину земельного налога. Для предприятий, арендующих участки плошадыо более 15 га, это существенно увеличит земельные платежи. Изменен также расчет арендной платы за земельные участки, на которых расположены неиспользуемые здания и объекты незавершенного строительства. Плата за аренду таких участков повышается в пять раз. При этом установлен переходный период до 1 июля 2005 года, в течение этого времени арендная плата будет повышаться на 30% ежеквартально и к 1 июля 2006 года достигнет номинальной величины.45
В целом, следует отметить, что, учитывая снижение количества налогоплательщиков (в связи с принятием 31 главы НК РФ) и необходимостью пополнения доходной части дефицитного бюджета, регионы повышают кадастровую оценку и, как следствие, арендную плату. За период с 2002 по 2003гг. площадь сданных в аренду государственных и муниципальных земель увеличилась в 1,5 раза (см. таблицу 12).
Судя по приведенным в таблице данным, более быстрыми темпами развивается продажа прав аренды государственной и муниципальной собственности, и хотя количество сделок продажи прав значительно меньше по сравнению с арендой, денежные суммы от реализации продажи прав достаточно существенны. Рассмотрим эту проблему более подробно.
"Экономика и жіпнь Л'с 18» 2005г. "Эксперт, X: 35,200-Іг.
Арендные сделки с земельными участками в Российской Федерации46
Таблица 12 Виды арендных сделок 2002г. 2003г. 2003г. вП к 2002г. к-во сделок (шс.ед) площадь (тыс.га) к к-во сделок (шс.ед) площадь (тыс. га) по сделкам по
площадям Аренда государственных к муниципальных земель 4744 43,7 3729 67,4 79 154 Продажа прап аренды государственных І! муниципальных земель 5,7 2,7 10,6 12,1 1S6 44S
Согласно действующего законодательства на федеральном и региональном уровнях, в России осуществляются следующие виды земельных сделок: аренда, продажа прав аренды и продажа участков (в том числе и на конкурсах). В «Земельном кодексе Российской Федерации» отмечается, что размер арендной платы для земель, находящихся в частной собственности, определяется договором аренды, а для земель, находящихся в федеральной и муниципальной собственности — указами соответствующих органов власти. При аренде государственных и муниципальных земель, органами исполнительной власти устанавливаются базовые размеры арендной платы по категориям арендаторов и видам использования земель.
Арендная плата за государственные и муниципальные земли перечисляется в бюджеты субъектов РФ и органы местного самоуправления в тех же пропорциях и порядке, что и поступления от земельного налога. Как правило, нормы перечисления фиксируются в бюджете. Так, в федеральном бюджете на 2003г. были установлены следующие нормы перечисления средств, полученных от земельного налога и арендной платы: в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга — 100%; в бюджеты субъектов РФ — 50%; в бюджеты го-родов и поселков — 50%; за сельскохозяйственные земли — 10% в бюджеты субъектов РФ.
За последние годы растет динамика поступления платежей за земли городов и поселков в консолидированный бюджет. С 2002 по 2003гг. увеличение составило 80%, с 40243 млн. рублей до 72483 млн. руб. Наибольший удельный вес среди крупных городов и регионов в сумме собираемых средств принадлежит Москве — 14,1% (10276 млн. руб.) в 2003 году. Этому в немалой степени способствует и активно используемая в столице система взимания средств за право аренды.
Как известно, помимо установления арендных ставок, в соответствии с ГК РФ, разрабатываются и нормативно-правовые акты субъектов Федерации по продаже прав аренды. Так, Московское правительство приняло постановление «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» (см. приложение 2).
В 2004г. Московский бюджет получил 16,6 млрд. рублей земельных платежей, это на 62% больше поступлений 2003г., в том числе суммы, полученные от арендной платы и платы за право на заключение договора аренды, составили 15,5 млрд. рублей (92,8%). Следует подчеркнуть, что в Москве в сферу земельно-правовых отношений вовлечено 35,8% обшей земельной площади города. Арендная плата, полученная городом в 2004г., составила 10,9 млрд. рублей, что на 5,6% больше по сравнению с 2003г., а продажа прав на заключение договоров аренды земельных участков обеспечила 4,6 млрд. руб., что на 18,8% выше уровня 2003г. Более быстрые темпы роста платежей за право на заключение договоров аренды земельных участков требует вдумчивого и объективного анализа. Дело в том, что пополнение доходной части бюджета Москвы при его дефиците с одной стороны - положительный процесс, с другой, рост платежей - это всегда давление на малый бизнес.
Расчеты показывают, что арендная плата одного квадратного метра земли с учетом стоимости права на аренду, затрат на оформления и пошлины, обходится арендатору в 2,5 раза выше норматива базовой ставки.
Согласно законодательству, собственник предприятия обязан или выкупить землю, или взять се в аренду. Затраты на аренду списываются на расходы, а затраты на покупку идут за счет прибыли. Лотка Минфина РФ, отстаивающего подобный подход, строится на том, что покупка новых земельных участков связана с введением новых мощностей, с модернизацией предприятия. Эти затраты носят капитальный характер, поэтому списывать на расходы капитальные вложения нельзя — противоречит налоговому учету. Видимо затраты, связанные с выкупом земли, находящейся под приватизированным предприятием, следует относить на расходы, а приобретение земли с целью, например, капитального строительства — это по сути капитальные вложения, источники которых четко определены.
В Законе г. Москвы «Об основах платного землепользования» (от 16.07.1997г. №34, ст.1) подчеркивается, что выкуп права аренды земельного участка представляет сделку купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка. Однако в рассматриваемом законе не все затраты, связанные с выкупом права аренды земельного участка, признаются обоснованными. Стоимость выкупа права аренды, как и сама арендная плата, безусловно, являются затратами предприятия, и в бухгалтерском учете, соответственно, уменьшают финансовый результат деятельности.
Но в налоговом учете при расчете налогооблагаемой базы по налогу на прибыль возникает необходимость доказать, что данные расходы являются экономически обоснованными. И доказать это зачастую представляется про-блематичным, что приводит к росту налогооблагаемой прибыли. Рассмотрим, например, случай, когда организация арендует участок земли с принадлежащим ей на правах собственности зданием. Однозначно, что затраты, относящиеся к земле, находящейся под зданием (в случае, если здание используется в деятельности, направленной на получение дохода), подъездным путям, воз- можно, и площадям для парковки автомобилей, участвующим, в производст-венном процессе, уменьшат базу для расчета налога на прибыль. Но часть стоимости аренды и права на аренду, приходящуюся на другие земли (газон, многолетние насаждение и т.п.), формально не участвующие в производственной деятельности, не может быть отнесена к налоговым расходам. Л это приводит к тому, что база для расчета налога на прибыль растет.
В итоге, организация платит не только арендную плату (и плату за право этой аренды), но и налог на прибыль, которые в целом сокращают воспроизводственные возможности малого предпринимательства. Л ведь в реальности, особенно для Москвы, речь идет о зонах, влияющих на экологическое состояние города, и их целесообразно поддерживать в надлежащем состоянии, держать штат специалистов, осуществлять затраты по облагораживанию территории и др. И, видимо, целесообразно отказаться от двойного учета арендной платы, сохранив положение об отражении арендной платы как затраты предприятия.
Развитие рыночного оборота земель невозможно без ипотеки земли. В 2003г. с организациями в России было заключено всего 8773 договора о залоге земли площадью 31,6 тыс. га* в 2002г. - 4,3 тыс. га, из них на долю граждан пришлось 8,2% земли (в основном под индивидуальное строительство), а на долю юридических лиц — 91,8%. Столь незначительный ипотечный оборот земельных участков связан как с недостатком средств, позволяющих вовремя рассчитаться за ипотечный кредит, так и с тем, что в России практически не развита система ипотечных банков, имеющих средства (в том числе и господ-держку) для ведения залоговых операций с земельными участками. Как известно, ипотека земли регламентируется Законом «Об ипотеке» (от 16 июля 1998г. №Ю2-Ф3), согласно которого осуществляется залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.
В законе «Об ипотеке», земли, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении (или в аренде, с согласия арендатора), могут быть предметом залога. В статье 63 этого же закона подчеркивается невозможность ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Российские регионы пытаются самостоятельно развить ипотеку. Так, согласно «Положения об ипотеке» Саратовской области в разделе 1.10 подчеркивается, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иное. Предметом залога (ипотеки) могут быть земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. Земельная доля может быть предметом ипотеки после выделения ее в натуре. В Московской области с 2001г. создана единая система ипотечного кредитования. Приняты основные нормативно-правовые акты, регламентирующие залоговые операции. Если в 1997г. зарегистрировано 87 сделок, то в 2002г. —1129 ипотечных сделок. Но попытка самостоятельно решить проблему ипотеки регионам при главенстве федеральных законов сложно. Поэтому назрел вопрос о принятии мер по развитию ипотеки, в том числе по созданию сети ипотечных банков.
Если в России, судя по приведенным данным, наблюдается устойчивая тенденция роста земельных платежей, и главное, здесь четко прослеживается план по пополнению доходной части бюджета, то в развитых странах на первый план выдвигается проблема привлечения инвестиций и эффективность использования земельных ресурсов. Во всех развитых странах аренда земли вы-ступает равноправной формой землепользования, и, следовательно, арендодатель имеет те же права, что и частный собственник, то есть право получать субсидии, участвовать в различный программах, как на национальном уровне, так и ЕС.
В странах ЕС законы, реіулирующне аренду земли, достаточно разнообразны с учетом специфики той или иной страны, но во многих из них заложены осно- вы для стабилизации арендных ставок и сроков аренды. В Бельгии, где в аренде свыше 66% земель, установлен минимальный срок аренды в 9 лет, а размер арендной платы закреплен в законодательстве. Такая же система и во Франции, где в аренде находится свыше 56% земель. В Дании (13% земель в аренде) установлен максимальный срок аренды 30 лет. Причем закон не разрешает дальнейшее продление срока аренды, но поощряет выкуп земли в собственность. Арендная плата в Дании определяется земельным рынком. В Великобритании, где арендуется свыше 38% земель, арендная плата определятся по взаим-ной договоренности субъектов арендных отношений, но затем утверждается местными властями, которые ориентируются на общепринятые арендные ставки. В целом, подходы Европейских стран к аренде достаточно разнообразны, но цель одна — обеспечить такие размеры земельных участков, которые бы способствовали применению техники и технологий, обеспечивающих рост эффективности использования земли и увеличение доходов фермеров.
Во Франции при оценке земли под доходом понимается арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства. В Австрии учитывалась цена продажи и доходность земли. В Англии основой оценки выступают арендные договора (учитывая, что вся земля принадлежит Короне), и формально земля может лишь находиться в аренде.
Способ оценки земли в США был аналогичен английскому, с той лишь разницей, что вследствие неразвитости рынка аренды в качестве основы для оценки использовались цены покупки земли. Несмотря на то, что цены покупок зависят от многих факторов, часто не имеющих непосредственного отношения к земле, этому способу оценки отдавали предпочтение по сравнению со сложными расчетами по определению доходности земли. Главным достоинством системы, практикуемой в Англии и США, являлась ее подвижность, позволяющая оперативно реагировать на изменения ценности и доходности земли.
В Германии уровень головой арендной платы за гектар сельскохозяйст-венных угодий составляет от 1,5 до 4% стоимости земли, что примерно соответствует ставке банковского процента. Во Вьетнаме землю в аренду на 10 лет получает тот сельский труженик, который обеспечит более высокий уровень производства. Плата за землю, сданную в аренду, установлена в виде фиксированного налога, равного 11% урожая. В Китае на начальном этапе реформирования широко использовался семейный подряд-аренда. Договор заключался минимум на 15 лет, часть произведенной продукции арендатор реализовывал государству по стабильным ценам, остальную - по своему усмотрению.
Интересен опыт Китая по аренде и плате за землю в свободных экономических зонах. В разных СЭЗ существуют различные льготы при начислении платы за пользование землей. Так, в Шэньчжэнс предприятия с высокой технологией освобождаются от платы за землю в первые пять лет деятельности, и уплачивают ее в полном объеме в последующие пять лет. В Чжухае совместные предприятия, использующие высокую технологию, либо предприятия, развивающие малоприбыльные направления деятельности, освобождаются от платы за землю. На Хайнане иностранным инвесторам предоставляются скидки при строительстве транспортной инфраструктуры, элскгростанций, водохранилищ, учреждений образования и культуры (10-15%), при осуществлении сельскохозяйственных проектов, при аренде горных и неосвоенных участков (10-15%).