§ 9.1. Дисконтирование

Задача 1. Дисконтирование потока дохода

Инвестор предоставил кредит размером 10000 долларов на 5 лет. В конце каждого года он получает 900 долларов, а по истечении 5 лет ссуда будет полностью возвращена.

Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирования денег?

Таблица шести функций денег.

Ставка дисконта 11% (начисление процентов ежегодно)

Решение. С использованием таблиц шести функций денег (колонка текущей стоимости аннуитета) текущая стоимость ежегодного (в течение пяти лет) дохода в 900 долларов при ставке 11% составляет:

900 X 3,69590 = 3326,31 доллара.

Текущая стоимость платежа в 10000 долларов, ожидаемого к получению через 5 лет, при ставке 11% (колонка текущей стоимости единицы) составляет:

10000 X 0,59345 = 5934,51 доллара.

Текущая стоимость инвестиционных средств равняется сумме текущей стоимости потока ежегодных поступлений (3326,31 доллара) и текущей стоимости реверсии (5934,51 доллара):

3326,31 + 5934,51 «= 9260,82 доллара.

Эти величины могут быть также получены с использованием финансового калькулятора или персонального компьютера.

Описанная процедура иллюстрирует базовый алгоритм расчетов в методе дисконтирования. Во многих ситуациях, когда величина прогнозируемого рентного дохода меняется от периода к периоду, может потребоваться дополнительная процедура.

Задача 2. Дисконтирование потока дохода и реверсии

Инвестор приобретает недвижимость за 275000 долларов и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом.

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000 долларов.

Какова текущая стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости 11%?

Текущая стоимость рентных платежей

Чистая текущая стоимость реверсии (платежа в 300000 долларов, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11%) составляет:

0, 352184 X 300000 = 105655,20 доллара.

Чистая текущая стоимость недвижимости составляет: 220000,53 #9830; 105655,20 = 325655,73 доллара.

Задача 2 базировалась на абсолютно чистой ренте. Часто арендодатель несет ответственность за оплату части расходов по содержанию недвижимости. Эти расходы вычитаются из арендной платы, и полученный результат дисконтируется в текущую стоимость. Следующий пример показывает, как вычислять текущую стоимость потока дохода и текущую стоимость реверсии в том случае, если операционные расходы оплачиваются владельцем из рентных платежей, а расходы по продаже вычитаются из поступлений от продажи недвижимости в конце срока владения.

Задача 3 иллюстрирует типичный набор информации, доступной оценщику для определения стоимости недвижимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Задача 3. Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15000 кв. м. На момент предложения оно сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная абсолютная величина арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 14 долларов за кв. м

в год, и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещения.

По мнению оценщика, после отъезда сегодняшнего арендатора лучшим и наиболее эффективным использованием здания будет его перемоделирование под три офисных секции — площадью 5000 кв. м каждая. Есть основания полагать, что в этом случае все секции можно будет сдавать в аренду за 22 доллара за кв. м в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25000 долларов.

Предполагается, что в течение пятого года на перестройку здания потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы оно будет занято арендаторами в среднем на 1/3. Постоянные расходы должны составить за год 50000 долларов, операционные расходы — 15% от годовых рентных поступлений.

В течение шестого года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы, фиксированные и операционные расходы составят 22 доллара за кв.

Ожидается, что с седьмого по десятый год заполняемость возрастет до 90%. Арендная ставка за 1 кв. м составит в 7-м, 8-м, 9-м и 10-м годах 23, 24, 25 и 26 долларов соответственно. Постоянные расходы будут возрастать на 5000 долларов ежегодно, начиная с седьмого года. Доля операционных расходов останется прежней.

По оценкам, через 10 лет данное здание можно будет продать не менее чем за 4 млн. долларов.

На ближайшие 4 года, когда здание будет арендовано первым арендатором, ставка дохода принята за 9%. На вторую часть прогнозного периода ставка дохода оценивается в 10%. Для реверсии принята ставка дисконта в 11%.

Инвестору сделали предложение приобрести это офисное здание за 3 млн. долларов.

Каков ваш ответ? Используя приведенную информацию, рассчитайте текущую стоимость данного объекта.

Решение. Калькуляция арендной платы (абсолютная чистая годовая рента) с 1-го по 4-й год:

14 долларов/кв. м X 15000 кв. м - 210000 долларов.

5- й год: 22 X 15000 X 1/2 X 1/3 - 55000 долларов.

6- й год: 22 X 15000 X 2/3 = 220000 долларов.

7- й год: 23 X 15000 X 0,9 « 310500 долларов.

8- й год: 24 X 15000 X 0,9 « 324000 долларов.

9- й год: 25 X 15000 X 0,9 = 337500 долларов.

10- й год: 26 X 15000 X 0,9 - 351000 долларов.

Текущая стоимость ежегодного периодического дохода определяется по таблице.

Текущая стоимость ежегодного периодического дохода

Текущая стоимость реверсии (платежа в 4000000 долларов, ожидаемого к получению через 10 лет при ставке 11%):

0, 352184 X 4000000 = 1408737,92 доллара.

Полная текущая стоимость объекта равняется сумме текущей стоимости периодического потока дохода (1223255,50 доллара) и текущей стоимости реверсии (1408737,92 доллара):

1223255,50 * 1408737,92 = 2631993,42 доллара.

lt;

Рекомендации инвестору. Вам следует сообщить инвестору сделанные вами предположения относительно показателей доходов, расходов, ставки дохода и стоимости реверсии в течение предстоящих 10 лет. Проинформируйте инвестора, что на основании указанных предположений рыночная стоимость имущества оценивается в 2630000 долларов (округленно). Это ниже цены предложения в 3 млн. долларов. Видимо, от этого предложения придется отказаться.