Инвестиции в жилищное строительство
Покупка жилья домашними хозяйствами в системе национальных счетов рассматривается как инвестиции. Действительно, приобретение жилья представляет собой долгосрочные вложения средств, которые могут приносить доход.
C одной стороны, индивид может сдавать свой дом или квартиру внаем и получать арендную плату. C другой стороны, если индивид живет в собственном доме (квартире), он не платит за жилье, экономя тем самым эти деньги.Рассмотрим модель инвестиций в жилищное строительство.
Инвестиции в жилье представляют собой увеличение количества зданий за определенный период времени. В каждый момент времени на рынке существует спрос на жилые площади и предложение жилья. Причем предложение в рассматриваемом периоде ограничено наличным количеством зданий. Равновесная реальная цена жилья (Ph / Р) складывается в результате взаимодействия спроса и предложения. Эта цена является ориентиром для строительных фирм. Если цена низкая, то малы будут и инвестиции в жилой фонд, поскольку строительные фирмы не рассчитывают продавать жилье по высоким ценам. C другой стороны, если цена высокая, то величина инвестиций будет больше. На рисунке 14.6 модель инвестиций в жилье представлена графически.
Рис. 14.6. Инвестиции в жилищное строительство
На рисунке 14.6, а изображен рынок жилья на текущий момент — предложение фиксировано на уровне наличного жилого фонда, спрос зависит от цены жилья. Равновесная цена, сложившаяся на рынке, определяет величину инвестиций в жилищное строительство, что показано на рис 14.6, б, где S1 — предложение нового жилья. Так, при цене (PhZP)l величина инвестиций составит J1, если же цена вырастет до (Ph/P)2, то и величина инвестиций возрастет до J2.
Данная модель инвестиций в жилищное строительство близка рассмотренной ранее теории коэффициента Тобина.
Действительно, строительные фирмы ориентируются на реальную цену жилья (Ph/P), которая отражает, с одной стороны, ожидаемый доход строительных фирм, а с другой — выгоды домовладельцев от пользования жильем (что определяет спрос на жилье). Тем самым реальная цена жилья выступает некоторым аналогом коэффициента Тобина. Повышение цены означает увеличение инвестиций, а снижение — сокращение инвестиций в жилищное строительство.До сих пор мы рассматривали ситуацию, не затрагивая вопроса о процентной ставке. Все приведенные выше рассуждения проводились, опираясь на предпосылку “при прочих равных условиях”, одним из которых была ставка процента.
Ставка процента учитывается при построении спроса на жилье. Так же как и при инвестировании в основной капитал, процентная ставка отражает альтернативные издержки вложения денег, в данном случае — в жилье. Чем выше ставка, тем выгоднее хранить деньги в банке, а не покупать дом или квартиру (спрос на жилплощадь будет меньше).
Пусть первоначально рыночная ставка процента была равна гу При такой ставке спрос на жилье составил Dhi, а величина инвестиций в жилье Iy Предположим теперь, что ставка процента снижается. В результате спрос на жилье растет. На рисунке 14.6, а график спроса Dh сдвигается вправо в положение Dh2. В результате равновесная цена возрастает до уровня (Ph/P)2, а величина инвестиций до I2- На рис. 14.6, в представлена связь ставки процента и величины инвестиций. Как видно, при снижении ставки величина инвестиций растет, и наоборот.
Таким образом, так же как и другие виды инвестиций, величина инвестиций в жилищное строительство зависит от рыночной ставки процента. Другими словами, существует обратная зависимость величины спроса на инвестиционные ресурсы для строительства жилья от процентной ставки.
Величина спроса на инвестиции в жилье может изменяться при изменении других параметров, которые раньше также принимались как “прочие равные”.
Например, рост благосостояния домашних хозяйств, увеличение численности населения, предоставление налоговых льгот при покупке жилья ведут к росту спроса на жилье при прежней процентной ставке, реальная цена жилья растет, и растут инвестиции в жилищное строительство, сдвигая график спроса на инвестиции вправо. На рис. 14.7 эта ситуация представлена графически.
Рис. 14.7. Сдвиг инвестиционного спроса
Следует отметить, что инвестиции в жилищное строительство играют важную роль при анализе динамического развития экономики. Один из видных экономистов XX в. Э. Хансен в своей теории экономических циклов выделял строительные циклы, продолжительностью 17-20 лет. Суть его теории коротко можно передать следующим образом. Предположим, что в данный момент времени спрос на жилье вырос и на рынке существует дефицит жилплощади. Рыночная цена возрастает, что является стимулом к инвестированию в жилищное строительство. Заложенных домов в принципе достаточно для покрытия спроса, но поскольку они еще не завершены, цена на жилье продолжает расти, стимулируя новые инвестиции. Так раскручивается строительный бум. Впоследствии ввод построенных зданий в эксплуатацию удовлетворяет потребность в жилье, но фирмы продолжают достраивать заложенные дома. В этом случае возникают перепроизводство и спад в строительной индустрии. Из приведенных рассуждений видно, что строительные циклы порождаются наличием временного лага между возникновением потребности в новых зданиях и моментом удовлетворения этой потребности, что связано с долгосрочным характером инвестиционных вложений.
14.2.