33. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
Торги – традиционная форма торговли, заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Для организации торгов создаются тендерные комитеты или конкурсные комиссии. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (ГК РФ гл. 447). По форме проведения различают гласные, негласные, открытые, закрытые, публичные торги.Закрытые торги – торги, к участию в которых приглашаются ограниченное число фирм и консорциумов. Объявления о проведении закрытых торгов не публикуются, приглашения принять в них участие направляются в индивидуальном порядке.
Открытые торги – торги, к участию в которых приглашаются все желающие фирмы и организации. О проведении открытых торгов публикуются объявления в периодической печати. Большое число участников обостряют конкуренцию, что позволяет разместить заказы на более выгодных условиях.
Гласные торги – торги, при проведении которых тендерный комитет вскрывает предложения, и оглашаются их основные условия в присутствии представителей фирм, участвующих в торгах. Обычно, при проведении гласных торгов тендерный комитет публикует в печати сведения о фирме, получившей заказ с указанием его объема и общей суммы подписанного контракта.
Негласные торги – торги, при проведении которых тендерные комитеты не вскрывают предложения в присутствии участников торгов и не публикуются сведения о фирме, получившей заказ. Обычно, негласные торги проводят заказчики, размещающие повторяющиеся заказы.
Публичные торги – особая форма отчуждения имущества или сдачи казенных подрядов и поставок.
Публичная продажа в форме торгов может быть добровольная или принудительная в силу судебного решения о взыскании долга. Публичная продажа недвижимого имущества называется аукционом.Аукцион – это продажа имущества или товаров с публичного торга, проводимого в заранее оговоренном месте и в заранее оговоренное время с правом предварительного осмотра товаров. На аукционах обычно продается то имущество, на которое, вероятно, найдется несколько конкурирующих между собой покупателей, например, дома, которые могут выставляться как отдельные лоты. Аукцион проводится по инициативе владельца товара. Продажа на аукционе производится единичными образцами или партиями (лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Группы лотов по схожим признакам образуют более крупные партии – стринги. Все данные о товарах приводятся в аукционном каталоге, в котором у каждого лота или стринга имеется свой номер. В процессе торга аукционист (лицо, проводящее аукцион) объявляет присутствующим потенциальным покупателям – аукционерам – сведения о продаваемом товаре и его начальной, стартовой цене. Затем аукционеры поочередно объявляют повышенную цену, по которой они готовы купить товар. В большинстве случаев аукционист выступает агентом продавца и получает комиссионные в виде процента от цены продажи.
Акционирование – процесс трансформации государственного предприятия в акционерное общество открытого типа. Акционирование может выступать как этап процесса приватизации. При акционировании собственность распродается через распространение акций.
34. Операции с НД в жилищной сфере. Виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
Жилищная сфера – область народного хозяйства, включая строительство и реконстр. жилища, элементов инженер. и соц. инфраструктуры.
НД в жил. сфере – НД имущество с установленным правом владения, включая земельный участок, жилые дома с жил. и нежил. помещением, приусадебные хоз. постройки, сооружения и элементы инженерн.
инфраструктуры жилой сферы.Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, независимо от форм собственности, пригодных для проживания.
Виды жил. фонда РФ:
1. Гос. фонд (жилые дома, находящиеся в ведении гос-ва)
2. Муниципальный фонд
3. Частный фонд (в собственности граждан, частных фирм)
- индивидуальные жилые дома
- приватизированные квартиры, дома
- квартиры Жил. Строит. Кооперативы, с выплачиваемым паем
4. Коллективный жил. фонд
Конституционное право граждан на жилье в РФ реализуется в формах:
- предоставление жилых помещений из гос./муницип. фондов
- вступление в жил.-строит. и жил. кооперативы
- приобретение жилья в частную собственность
- предоставление жил. помещений из маневр. фонда
- предоставление общежитий.
Способы получения права собственности на жилье в РФ:
1. Возмездно:
- покупка по договору купли-продажи
- выплата полной суммы ЖСК
- привлечение инвесторов в строительство жилья
- мена
- постоянная/пожизненная рента
- использование гос. субсидий на строительство жилья
- выкуп свободного помещения в крупной квартире
- аренда с правом выкупа
2. Безвозмездно:
- приватизация (гос./муницип. назначения)
- наследование (квартиры, дома и др. объекты)
- получение жилья в дар.
Право собственности на НД жилое имущество, в зависимости от способов его получения, подтверждается различными документами.
37. Основные посредники на рынке НД, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
Профессиональными участниками рынка являются Риэлторы, оценщики, дилеры и другие посредники.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.
Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика: *
оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу; *
оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки; *
оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта; *
оценка инвестиционного проекта; *
оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия; *
оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.
Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.
Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.