42. Жизненный цикл НД и его стадии. Износ и амортизация НД.

На продолжительность цикла влияют:

- периоды производства

- физ.

- капитальность объекта

- условия эксплуатации и др.

Жизненный цикл НД – срок хронологический, экономический, физический и оставшийся срок эк. жизни.

Физический срок – период реального существования объекта в функциональном производственном состоянии до его износа.

Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида и техн. состояния строения, соответствия фактической сохранности объекта его состоянию на момент сделки/оценки.

Хронолог. возраст – период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки/оценки.

Оставшийся срок эк. жизни – исчисляется от даты оценки здания до окончания его эк. жизни.

Любой объект НД, кроме земли, подвержен износу. В результате ухудшаются его техн. и эк. характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию/оказанные услуги, накаплив. в виде амортизационных отчислений.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости НД имущества:

- физический износ – утрата первоначальных эк. и техн. качеств в НД под влиянием эксплуатационного воздействия и природных сил во времени.

- моральный износ – частичное обесценивание объекта НД от его функц. состояния:

1 форма: удешевление воспроизводства аналогичных объектов

2 форма: создание более эк. объектов

Неустранимый физ. износ – когда издержки на его восполнение превосходят вклад, добавленный к стоимости объекта.

Устранимый физ. износ – текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановительной стоимости.

- функциональный износ – несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функц. полезности (удобство планировки, интерьерного помещения, размеры кухни и т.д.)

- внешний износ – убытки, вызываемые внешними по отношению к границам НД факторами (близость к ж/д, близость автостоянок, плохие эколог.

Поэтому при обосновании остаточного срока эк. жизни НД следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

Стадии жизненный цикл объекта НД:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом, и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

12. Спрос на рынке НД и особенности его формирования и проявления.

Особенности проявления спроса на рынке недвижимости:

1. Рынок НД относится к территориальному типу рынка, имеющего достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно предъявляемого предложения.

2. Рынок НД медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщика

3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значения только для ограниченного круга продавцов и покупателей

4. Фарс-мажорные обстоятельства могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка

Объекты НД относятся к низко ликвидным (труднореализуемым), т.к. это постоянные активы. Среднее время продажи объекта 90-120 дней, при этом операционные (транзакционные) связанные с продажей объекта издержки значительны.