9.1. Виды муниципальных земельных облигаций
Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения имущественных прав в ликвидную (денежную) форму.
Объективные условия положительного решения вопроса о выпуске данных ценных бумаг:недостаток местных бюджетных средств на освоение территорий и реализацию инвестиционных проектов, связанных с обустройством земель;
относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, так как основной формой обеспечения и погашения заемных средств являются имущественные права;
неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная недооценка стоимости земли;
возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки;
возможность решения ряда региональных демографических проблем, связанных с миграцией населения.
Рассмотрим основные виды муниципальных земельных облигаций [5].
Земельные беспроцентные облигации. Земельные беспроцентные облигации представляют собой средства платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.
По решению администрации этот вид ценных бумаг может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имущественным правам.
Каждый выпуск земельных беспроцентных облигаций оформляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. Земельные беспроцентные облигации выпускаются в бездокументарной форме, в виде записи на счетах в уполномоченном банке-депозитарии. По требованию владельца земельных беспроцентных облигаций ему выдается свидетельство, подтверждающее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделяемых администрацией для погашения облигационного займа данного вида.
Ориентировочная стоимость земельных беспроцентных облигаций сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 ар — «соток» в городе-эмитенте.Привлекательность выпуска земельных беспроцентных облигаций для эмитента заключается в аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облигаций. Привлекательность выпуска земельных беспроцентных облигаций для инвестора заключается в росте курсовой стоимости облигации за счет роста цен земли, надежности, ликвидности и возможности заключения арендного договора с правом последующего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участков (для физических лиц).
Ликвидность земельных беспроцентных облигаций обеспечивается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильного работающего регионального банка, который выполняет функции финансового менеджера, уполномоченного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия земельных беспроцентных облигаций — не менее 5 лет. Номинал земельных беспроцентных облигаций условно-натуральный (1 и 10 ар).
Земельные процентные облигации. Эти облигации представляют обязательство администрации выплатить их владельцу в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении срока погашения погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск таких облигаций оформляется глобальным сертификатом, хранящемся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. Земельные процентные облигации являются именными и выпускаются в виде обособленных документов на бланках в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требованиям к ценным бумагам и их реквизитам).
Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашен™ облигационного займа данного вида. Потенциальным покупателем земельных процентных облигаций являются физические и юридические лица.Привлекательность облигаций для эмитента объясняется возможностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц, как в городе, так и за его пределами, получения дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными пра- вами. Привлекательность облигаций для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными органами власти. Обеспечение ликвидности осуществляется через торги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия земельной процентной облигации — 10— 15 лет. Денежный номинал земельной процентной облигации 500 р.
Земельные ипотечные облигации. Основное назначение этих облигаций — получение их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов. Для ценных бумаг вводится ограничение: они продаются только владельцами земельных имущественных прав на территории городов; в зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяются размер залога, под который выдается ипотечный кредит, а также срок кредита и процентная ставка по нему. )миссия осуществляется сериями. Примерный объем первой серии 5—10 млн р., последующие серии выпускаются по мере накопления соответствующей кредитной массы. Земельные ипотечные облигации являются именными, выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.
Номинал облигации денежный — от 100 до 500 р. Возможен выпуск низкономинальных предъявительских ценных бумаг в рамках выпуска облигации данной серии.
Преимущество для эмитента — временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредитовать юридических и физических лиц, имеющих земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенсифицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов — получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выдает ссуды под залог имущественных прав. Срок действия облигаций 5—10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натуральной форме путем увеличения владельцем количества облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окончании срока действия облигации либо выкупаются эмитентом, либо конвертируются в облигации этого же вида последующих серий.Жилищные ипотечные облигации. Основное назначение жилищных ипотечных облигаций — предоставление их владельцам отно- сительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость. Основные положения выпуска и обращение жилищных ипотечных облигаций совпадают с аналогичными положениями для земельных ипотечных облигаций. Этот вид облигаций необходим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владеющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.