Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой деятельности в России и Волгоградской области

На современном этапе экономического развития актуально активное уча­стие государства в регулировании рыночных отношений, призванное не только создавать условия для функционирования рынка, но и обеспечивать социаль­ную стабильность, экономическую и национальную безопасность.

В современном российском законодательстве понятие «лизинг» согласно ФЗ «О лизинге» определяется как «вид инвестиционной деятельности» [5]. Ис­следование правового содержания лизинга ^[39][40]позволило выявить существование различных точек зрения, вызванное его сложностью и относительной новизной. Это было сопряжено с периодом становления лизинга и трудностью определе­ния, отражающего достаточно полно его сложную природу (прил. 6)^[41].

Объективные предпосылки становления лизинговых отношений в России обусловливаются формированием государственной жилищной политики, осно­ванной на развитии рыночных механизмов в решении жилищных проблем на­селения, а также для эффективного функционирования жилищной сферы.

Важнейшей задачей современной экономической науки является форми­рование законодательной базы, позволяющей лизинговой форме быть, с одной стороны, средством реализации объектов жилой недвижимости производите­лями (продавцами), и, с другой стороны, доступной формой приобретения жи­лья для граждан, не имеющих возможности произвести на него единовремен­ные затраты. Государственное участие посредством формирования законода­тельной базы ^[42]позволит привести такую систему в работоспособное состояние.

Целью долгосрочной социально-экономической политики Правительства Российской Федерации является последовательное повышение уровня жизни населения ^[43]на основе реализации каждого гражданина. В настоящее время улучшение жилищных условий ^[44]становится заботой государственной жилищ­ной политики, направленной на развитие финансовых механизмов приобрете­

ния жилья для группы населения с достаточной платежеспособностью и под­держку малоимущих граждан за счет бюджетных средств [20, с. 7].

Основным направлением развития инвестиционной деятельности в рос­сийских условиях становится формирование благоприятного инвестиционного климата как в стране, так и регионе. Приведем мнение Дж. М. Кейнса, согласно которому «государство должно оказывать свое руководящее влияние на склон­ность к потреблению частично путем соответствующей нормы процента и, воз­можно, другими способами. Более того, представляется маловероятным, чтобы влияние банковской политики на норму процента было само по себе достаточно для обеспечения оптимального размера инвестиций. ... Достаточно широкая социализация инвестиций окажется единственным средством, чтобы обеспе­чить приближение к полной занятости, хотя это не должно исключать всякого рода компромиссы и способы сотрудничества государства с частной инициати­вой.

На современном этапе экономического развития активизировать процесс трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции является дос­таточно сложной проблемой. Важнейшей задачей ее решения становится обес­печение необходимой законодательной базы развития финансовых механизмов (ипотека, лизинг жилья) приобретения населением с достаточной платежеспо­собностью объектов жилой недвижимости. Формирование правовой базы ли­зинга должно быть обусловлено финансово-привлекательными условиями для успешной деятельности всех субъектов рынка жилья.

Лизинг является финансовым механизмом, нуждающийся в формирова­нии законодательного обеспечения. В этой связи проведено исследование су­ществующих основных нормативных документов, регулирующих правоотно­шения в жилищной сфере, среди которых выделим:

• Конституция Российской Федерации;

• Гражданский Кодекс (первая и вторая части);

• Жилищный Кодекс;

• Земельный Кодекс;

• Федеральные Законы: «Об основах федеральной жилищной политики», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об оценочной деятельности», «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Исследование российского нормативно-правового обеспечения лизинго­вых отношений [2,5,8,10,33,64,139] выявило ряд неточностей определений и противоречий между основными законодательными актами регулирующих лизинговую деятельность в области недвижимости (несоответствие определе­ний в ст.665 ГК РФ понятию ФЗ «О лизинге», невозможность сдачи предме­та лизинга меньше чем на 25 лет и использования одновременно двух источни­ков финансирования - привлеченными или собственными денежными средст­вами согласно п.1 ст.4 ФЗ «О лизинге»). Это сдерживает развитие лизинга не­движимости, что подтверждается его незначительной долей в размере 4% в об­щем объеме лизинговых услуг.

Так, ст.665 ГК РФ дает определение финансовой аренды (лизинга), от­личное от того, которое содержится в ФЗ «О лизинге». В п.З ст.7 ФЗ «О лизин­ге» выделяется классификация: финансовый, оперативный и возвратный ли­зинг, которая вступает в противоречие со ст.665 ГК РФ. Следовательно, уста­новленная ФЗ «О лизинге» разновидность «оперативный лизинг» не имеет пра­ва на существование и фактически является обычным договором аренды. Опре­деление лизинга, данное в ГК РФ, и его классификация в ФЗ «О лизинге» сме­шивают воедино понятия аренды недвижимости и финансовой аренды (лизин-

¹При этом каждый нормативный документ исходит из своего понимания лизинга: 1) лизинг - аренда и отно­сится к арендным отношениям: 2) лизинг - купля-продажа в рассрочку и должен работать по правилам такой сделки; 3) лизинг - поручение ^и должен работать по правилам этого вида договора; 4) лизинг - особый вид от­ношений, содержащий элементы аренды, купли-продажи в рассрочку, товарного кредита, поручения, для тако­го вида необходимо разрабо^тка специфических правил.

га), забывая о главном отличительном признаке лизинга — специальное приоб­ретение имущества для передачи его в лизинг и его использование.

Согласно п.1 ст. 14 и п.5 ст. 18 ФЗ «О лизинге» предусмотрена возмож­ность передачи лизингополучателем предмета лизинга в залог. Согласно п.1 ст.335 ГК РФ, передать в залог можно только имущество, принадлежащее зало­годателю на основе права собственности или права хозяйственного ведения. Поскольку передаваемые по договору лизинга право владения и пользования нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву хозяйственного ведения, является невозможным передача лизингополучателем в залог недвижимости, полученной им в аренду по договору лизинга.

В п.1 ст.4 ФЗ «О лизинге» установлено, что лизингодатель приобретает имущество «за счет привлеченных или собственных денежных средств». Это означает, что лизингодатель не может использовать для приобретения или строительства объектов недвижимости оба источника финансирования одно­временно.

Закон Российской Федерации от 17.06.96 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» [4] предусмат­ривает регистрацию не только вещных прав на недвижимое имущество, но и регистрацию обременений (ограничения) прав, ипотеки (залоге недвижимости), аренды, доверительного управления и т.д. Содержащиеся в представленном выше Законе нормы, относящиеся к договорам купли-продажи и аренды, не мо­гут урегулировать отношения, связанные с государственной регистрацией до­говора финансовой аренды (лизинга) и прав арендодателя (право собственности лизингодателя) и арендатора (право финансовой аренды лизингополучателя) в силу специфичности возникающих при лизинге договорных связей. При лизин­ге недвижимого имущества право собственности лизингодателя и обременение этого права в связи с арендой логично регистрировать одновременно.

Устанавливая благоразумные «правила игры», государство должно по­зволить лизинговому сектору развиваться свободно и в соответствии с рыноч-

ньіми законами. Регулируя и управляя таким образом, государство обеспечива­ет гарантии соблюдения прав и интересов экономических субъектов и гарантии возврата бюджетных средств, направляемых на финансирование жилищных программ. Степень успеха реализации жилищной программы во многом зави­сит от согласованности действий региональных органов власти и хозяйствую­щих субъектов между собой.

В главе 3 настоящего исследования автором предлагается проект регио­нальной жилищной программы с использованием механизма лизинга, способ­ствующий инвестиционному оживлению существующего рынка жилья, созда­нию условий его эффективного функционирования и развития. Механизм ли­зинга предполагает задействование объектов жилой недвижимости любой фор­мы собственности. Согласно Закон Российской Федерации от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] (далее ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)», «ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственного и муниципальной собствен­ности, не допускается».

Наряду с предлагаемым проектом лизинга, во многих регионах в той или иной степени развивается ипотечное жилищное кредитование ^[45]. Основой для экономико-правового обеспечения развития ипотеки в жилищной сфере Волго­градской области являются:

• Закон Волгоградской области от 27.03.01 №5524-0Д «О развитии ипотечно­го жилищного кредитования в Волгоградской области»;

• Постановление Волгоградской областной Думы от 14.06.01 №11/165 «Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001-2005 годы» ^[46].

На федеральном уровне правовой базы для развития ипотечного жилищ­ного кредитования пока в нашей стране недостаточно. Более того, существую­щие федеральные законы противоречат между собой (ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Конституция Российской Федерации, Жилищный ко­декс). Так, например, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неплатежи по ипотечно-кредитному договору не являются основанием для вы­селения залогодателя, в связи с отсутствием резервного фонда или, так назы­ваемого, отселенческого (переселенческого) фонда, куда в случае невыполне­ния своих кредитных обязательств будут переезжать покупатели-заемщики.

Тесно взаимосвязанные между собой и взаимовлияющие друг на друга проблемы юридического, экономического и организационного характера обу­словливают проблемное поле развития лизинговых операций в регионе (рис. 2.2.1).

Рис. 2.2.1. Проблемное поле развития лизинговых операций в регионе

Земельные участки в соответствии с ФЗ «О лизинге» нельзя передавать в лизинг, что затрудняет проведение лизинговых сделок с недвижимостью. По­этому возникает ситуация, когда право на землю и право на здание принадле-

ж#т разным субъектам. В связи с этим местным органам власти необходимо принимать решения по повышению инвестиционного процесса в жилищной сфере и формированию и реализации инвестиционных интересов участников.

Проведенный в настоящем разделе анализ нормативно-правового обеспе­чения лизинговой деятельности в России и Волгоградской области показал, что основными направлениями государственного стимулирования применения ли­зинговых операций в жилищной сфере должны стать:

1. формирование необходимого нормативно-правового и организацион­ного обеспечения для осуществления и реализации лизинга, учитывая противо­речия и неточности федеральных и областного законодательных документов, которые регулируют экономические отношения субъектов в жилищной сфере;

2. принятие необходимых мер по развитию инфраструктуры рынка жи­лья, способствующих реализации механизма лизинга;

3. создание привлекательных экономических условий для внедрения в практику лизинга, при реализации которого осуществляется эффективное ис­пользование бюджетных и внебюджетных ресурсов субъектов рынка жилья, а также принятие дополнительных мероприятий привлечения кредитных ресур­сов коммерческих банков и кредитных потребительских кооперативов.

От качества законодательного обеспечения зависит развитие лизинга как одного из факторов становления рыночных отношений в жилищной сфере. В настоящее время необходимо разрабатывать организационно-финансовые схе­мы таким образом, чтобы их реализация отвечала сущности лизинговых отно­шений, но одновременно формально представлялась категорией «аренда с пра­вом выкупа». Разработка и принятие законодательных и иных нормативно­правовых актов могут иметь определяющее значение для существования и раз­вития лизинга.

2.3.