Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья

Приоритетность рынка жилья в системе национальной экономики позво­ляет более эффективно распределять инвестиционные ресурсы и прогнозиро­вать ожидаемый результат от их реализации.

Актуальной задачей на данном этапе развития национальной экономики является разработка схем жилищного финансирования, развитие и внедрение которых позволит улучшить жилищные условия населения региона и объеди­нить интересы органов власти, населения, предприятий, кредитно-банковских учреждений и финансовых институтов.

Главная роль в формировании баланса инвестиционных интересов при­надлежит государству. Разделяем мнение Л.Н. Краснянского [84] и Я.И. Реки­тара [110], которые считают, что поскольку в России в настоящее время долж­ным образом не работают рыночные факторы, для решения инвестиционной проблемы необходима государственная инвестиционная политика. «Задача го­сударства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов об­щества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строи­тельства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного

распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств» [15, с.

Рис. 2.3.1 Управление спросом и предложением на региональном рынке жилья ¹

Формирование спроса и предложения на региональном рынке жилья осуществляется исходя из его емкости и потенциала. Эффективное функциони­рование и развитие любого рынка различного уровня предполагает разработку

' Составлено автором на основании анализа совокупности исследований [33,69]

механизмов расширения его емкости ^[47]и увеличения реализации потенциала продаж^[48], а также стимулирования спроса и предложения на рынке жилья.

• Сохранение традиционных подходов «остаточного принципа финансиро­

вания» к управлению региональным рынком жилья не обеспечивает принципи­ального изменения ситуации на исследуемом рынке. Расчет необходимых объ­емов строительства жилья и его финансирования представлен в табл 2.3.1 (при нормативной обеспеченности одного человека - 20,0 кв. м, коэффициента се­мейности - 3,15).

Таблица 2.3.1

Необходимые объемы ввода жилья и его финансирование для решения жилищной проблемы в Волгоградской области

Для решения жилищной проблемы необходимы значительные объемы ввода в эксплуатацию жилья и такие же объемы его финансирования, которые увеличиваются с каждым годом.

Емкость рынка жилья определяем как совокупный платежеспособный спрос ^[49]населения на жилье, или предельное значение рыночного спроса. Такое определение емкости позволяет ориентироваться предприятиям жилищно­строительного комплекса в реализации своей продукции.

Основываясь на разработках В.С. Ординяна [32], автором настоящей дис­сертации предлагается дополнить методику определения емкости регионально­го рынка жилья.

z=l

где Ei - емкость по і —му виду жилья.

Емкость регионального рынка жилья определяется методом цепных под­становок и рассчитывают по формуле:

где Nі- численность населения- потребителей і -го вида жилья, чел;

- среднедушевой доход населения, руб.;

Kt— доля накопления в структуре доходов населения;

К2 - доля сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования, или в доле накоплений, определяемых коэффициентом Kr,

Кз - удельный вес сбережений на жилье в структуре коэффициента Кз

Км- прогнозируемый удельный вес сбережений на і -й вид жилья,

в структуре сбережений коэффициента Кз

Емкость рынка жилья за определенный период времени изменяется в си­лу каких-либо факторов. Так, внедрение новых финансовых механизмов (ипо­течное кредитование, лизинг), позволяющих расширить возможности населе­ния для улучшения жилищные условий, тем самым емкость рынка жилья может увеличиться.

где— емкость рынка і-говида жилья в момент времени tj;

- увеличение (уменьшение) емкости рынка і-говида жилья в момент времени tj,

Изменение емкости рынка і-говида жилья определяется по формуле:

97

где Δ Є Uj - изменение емкости рынка і-говида жилья в период времени tj;

Δ N Uj - изменение численности населения-потребителей і-говида жилья

в период tj,чел.;

Δ D tj- изменение среднедушевого дохода населения tj,руб.;

К Itj - доля накопления в структуре доходов населения в период tj∙, К 2tj - доля сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования, или в доле накоплений, определяемых коэффициентом Kiв период tj∙,

К ^3tJ - удельный вес сбережений на жилье в структуре коэффициента Ю в период //;

К 4tj - прогнозируемый удельный вес сбережений на і -й вид жилья,

в структуре сбережений коэффициента Кз.

Емкость рынка жилья динамична, она изменяется во времени под влияни­ем таких факторов, как численность населения, среднедушевой доход, от их намерения сберегать для приобретения жилья. Емкость рынка жилья фактиче­ски определяется годовым объемом продаж определенного вида объектов жи­лой недвижимости при сложившемся уровне цен, зависящим от степени освое­ния данного рынка конкурентами, эластичности спроса, изменения экономиче­ской конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Емкость рынка жилья в силу действия закона возвышения потребностей имеет тенденцию к росту. Понятие емкости рынка жилья неразрывно связано с понятиями «потенциал рынка», «объем рынка» и «доля рынка».

Категория «потенциал рынка» имеет несколько определений. По мнению А.Н. Азрилияна, потенциал рынка - «абсолютный или относительный объем товаров, который может быть куплен или потреблен тем или иным сегментом рынка за определенный период времени» [57, с. 732]. По мнению Ф. Котлера, «рыночный потенциал — это предел, к которому стремится спрос по мере без-

граничного наращивания маркетинговых расходов в данной рыночной среде» [82, с. 144]. По мнению Б.А. Райзберга, «потенциал рынка - предвидимые воз­можности субъектов осуществить в будущем куплю-продажу товаров и полу­чать доходы и прибыль» [109, с. 246].

Под потенциалом рынка жилья понимаем возможный объем приобрете­ния (покупки, аренды) объектов жилой недвижимости на рынке жилья. Для оп­ределения потенциала рынка жилья применяют в качестве основного критерия уровень жилищной обеспеченности. Данный показатель показывает общие масштабы возможных потребностей в приобретении объектов жилой недвижи­мости (покупки, аренды).

В связи с этим более практическое значение имеет показатель «объем рынка». Под объемом рынка жилья понимаем количество объектов жилой не­движимости, которое может быть реализовано на рынке жилья за определен­ный период времени.

Основу объема рынка жилья составляют объемы потребностей в приоб­ретении объектов жилой недвижимости и доходы потребителей (покупатели, арендаторы). При оценке объема рынка жилья учитываются такие факторы, как динамика образования, динамика занятости, финансовые возможности и усло­вия получения кредитов на приобретение жилья, уровень цен на жилье, вели­чина расходов на содержание жилья, ожидания населения относительно цен, налогов, инфляции и пр. Оценка объема рынка жилья предполагает определе­ние возможной доли предприятия на рынке, которое предполагает оценку предложения.

Предложение предполагает такое количество объектов жилой недвижи­мости, которое может быть представлено на рынок для приобретения (продажи, аренды) за определенный период времени. Потенциал рынка жилья выражает возможности, нереализованные резервы исследуемого рынка, которые при из­менении социально-экономических условий могут из возможности перейти в реальность. При рассмотрении потенциала объектом предполагают спрос. Oc-

нову потенциала спроса составляют потребности в приобретении объекта жи­лой недвижимости. Автор предлагает рассматривать потенциал предложения.

Под потенциалом предложения понимаем совокупность ресурсов, пред­ставленных в виде готовой продукции и незавершенного строительства, сделки купли-продажи по которым не состоялись. Оценку потенциала автором предла­гается определять по формуле:

где P і-потенциал по і -му виду жилья.

Потенциал предложения регионального рынка жилья (в натуральном вы­ражении) автором предлагается рассчитывать по формуле: где Pi- потенциал по і -му виду жилья, тыс. кв. м;

M - количество предприятий, осуществляющих строительство і -го вида жилья, M {1, ..., Z};

S і - общий объем введенного и вводимого предприятиями і -го вида жилья, тыс. кв. м;

S'ri - общий объем реализованного і-говида жилья, тыс. кв. м;

Ki — доля готового і-говида жилья, сделки купли-продажи по которым не состоялись, в структуре общего объема жилья (без учета 5 п), тыс. кв. м;

К2 - доля незавершенного строительства і-говида жилья в структуре общего объема жилья (без учета S ri),тыс. кв. м.

Потенциал предложения регионального рынка жилья (в стоимостном вы­ражении) автором предлагается рассчитать по формуле:

IOO

где Pi — потенциал по і -му виду жилья, тыс. руб.;

C і - рыночная цена 1 кв. м общей площади і -го вида жилья,

тыс. руб./ кв. м

Потенциал предложения рынка жилья, как динамическая система, за оп­ределенный период времени имеет тенденцию изменения (увеличение или уменьшение) под влиянием таких факторов, как спрос на жилье, рыночная цена за 1 кв. м и др., а также применение механизмов, способствующих его реализа­ции.

где P itj - потенциал рынка і-говида жилья в момент времени tj∙,

- увеличение (уменьшение) потенциала рынка і-говида жилья в момент времени tj.

Стратегический характер развития регионального рынка жилья обуслов­ливает формирование экономического механизма, обеспечивающего доступ­ность жилья по стоимости для различных слоев населения. Механизм лизинга позволит стимулировать спрос на жилье со стороны населения, тем самым ус­корить процесс реализации потенциала предложения рынка жилья.

Прогноз предложения основывается на следующих аналитических дан­ных за определенный период:

• объем жилищного фонда и его изменение;

• количество проданных объектов жилья на первичном и вторичном рынках;

• количество представленного на продажу жилья на вторичном рынке в на­стоящее время;

• количество жилья, находящегося на различных стадиях строительства и структура такового;

• тенденции и перспектива продажи жилья на первичном и вторичном рынках.

Опираясь на представленную концепцию А. Маршалла, а также исследо­вание С.Р. Хачатряна [129], рассмотрим формирование рынка жилья и взаимо­действие его сегментов. Общее равновесие на рынке жилья формируется взаи­модополнением друг друга первичного и вторичного рынков, которые конку­рируют между собой за потребителя, предлагая жилье различного потребитель­ского качества и стоимости. Предложение общего жилья складывается из про­порций предложения жилья на первичном и вторичном рынках (рис. 2.3.2).

Анализируется взаимодействие спроса и предложения жилья с одинако­выми потребительскими качествами. Если бы не было предложения на вторич­ном рынке жилья, равновесие достигалось бы в точке Fпересечением кривых спроса Dи предложения Sна первичном рынке жилья.

Рис. 2.3.2. Взаимосвязь между предложением на первичном и вторичном рынках жилья

Ожидаемый объем реализации был бы на уровне, определенным отрезком ОС при равновесной цене Po.Однако при наличии вторичного рынка жилья, на котором цены устанавливаются на уровне Рк Po(здесь сказывается влияние конкуренции по другим факторам — срок существования жилья, т.е. износ и др.). Тогда при новых ценах Piспрос на жилье возрастет до уровня OB(точка N

пересечения кривой спроса Dи прямой на уровне цены РЇ).Он удовлетворяется за счет предложения на рынке первичного жилья в размере OA(точка Mпере­сечение прямой с кривой предложения), а остальная часть в размере MN=AB падает на вторичный рынок.

При равновесной цене Piспрос OBудовлетворяется за счет двух секторов рынка, а также устанавливается баланс с предложением жилья: OB ≈ OA+А В. Если предложение на вторичном рынке изменится, т.е. цена возрастет или упа­дет до уровня Pi,изменится совокупный спрос на жилье и соотношение балан­са предложения в двух секторах рынка жилья.

Случай Р2 < Piотображает ситуацию, когда спрос возрастает до уровня OBi(точка пересечения прямой RQна уровне Р2 и кривой спроса £>), причем он удовлетворяется за счет предложения QAiна первичном рынке (точка Rпере­сечение прямой RQи кривой предложения S)и AiBi — на вторичном, причем OBi = ОА1+А1В1.

Предложение и цены на первичном рынке слабо реагируют на платеже­способный спрос (OAi < OA, AB < AiBi),вторичный рынок оказывается более гибким: цены на нем снижаются и объемы предложения возрастают до опреде­ленного уровня, ограниченного возможностями этого рынка, его емкостью. Для развития рынка жилья первичный рынок должен проявлять большую гибкость и адаптацию к изменениям рыночной конъюнктуры: диверсифицировать строи­тельное производство, сокращать издержки и стоимость жилищного строитель­ства, а также разработка механизмов реализации своей продукции, избегая тем самым затоваривание производства.

Спрос на жилье является функцией цен и накопленного богатства, кото­рый определяется по формуле:

где St - спрос на жилье;

И7 - накопленное богатство, руб.;

Pt-текущая стоимость жилья, руб.;

к - коэффициент пропорциональности, который оценивается на основании статистических данных;

t — индекс текущего периода - года или квартала в зависимости от наличия данных [129].

Расширению спроса на рынке жилья способствует предложение возмож­ности выбора между владением жилья и его коммерческой арендой. Опреде­ляющим параметром последней является размер арендной платы (рис. 2.3.3).

Спрос на арендное жилье

Рис. 2.3.3. Спрос на арендное жилье в зависимости от арендной платы

Спрос на арендное жилье возрастет, несмотря на рост самой арендной платы (в результате недоступности жилищных кредитов), и достигнет макси­мального значения при арендной плате ApЭто значит, что доступность аренд­ного жилья будет при арендной плате Ap≤ApПри арендной плате Ap>Ap' дос­тупность арендного жилья снижается, и спрос на него будет также снижаться.

В условиях развитого рынка и наличия полноценного арендного сектора потребитель жилья выбирает между владением жилья и «лизингом» - коммер­ческой арендой (здесь не рассматривается социальная аренда, которая пред-

104 ставляет особый случай, рассчитанный для малообеспеченных семей, не имеющих альтернативы между владением и коммерческой арендой).

В условиях совершенной конкуренции равновесие должно устанавли­ваться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в соб­ственном доме, так и в арендуемом жилье, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равно­весном равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).

Однако учитывается недетерминированный характер процессов на рынке жилья и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, завися­щий от многих социально-экономических факторов. Как правило, ситуация на рынке жилья отличается от «теоретической». При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и наоборот), т.к. до­машние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических сооб­ражений (выгодности той или иной формы владения жильем), но и в соответст­вии с составом (в т.ч. половозрастных) и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выби­раемого жилья (ожидаемый срок проживания), изменениями в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла.

В общем случае можно построить функцию полезности для выбора фор­мы владения жильем (в собственность или аренду) в следующей форме [129]: где: G і (Px , Pc , W, V) — полезность для домашнего хозяйства і-тоготипа владения жильем в форме собственности;

Px- вектор цен на нежилищные товары и услуги;

Pc - вектор стоимости приобретения и владения жильем;

W — богатство семьи;

V— доходы;

G і (Px , Pa , W, V) — полезность для домашнего хозяйства і-тоготипа владения жильем в форме аренды;

Pa - вектор затрат приобретения по аренде жилья.

Если Gi > 0,это значит, что для семьи предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если Gi < 0,то аренда жилья предпочтительнее вла­дения жильем в форме собственности.

По мере формирования регионального рынка жилья, в частности, его арендного сектора, такое исследование является актуальным для моделирова­ния перспективы его развития и прогнозирования пропорций между склады­вающимся арендным и приватизированным сектором. Информационное обес­печение должно содержать данные по предпочтениям населения относительно формы владения жильем, которые также выявляются в процессе бюджетных исследований домашних хозяйств. Для обоснования вышеуказанных пропор­ций целесообразна организация мониторинга предпочтений домашних хо­зяйств, представляющего собой инструмент динамического анализа, исполь­зуемый с целью минимизации возможных дисбалансов между спросом и пред­ложением на рынке жилья по формам владения.

Необходимо учитывать то обстоятельство, что семья делает выбор из множества объектов жилья, каждое из которых имеет различный набор харак­теристик. Ведь она должна найти жилье, которое сочетало бы в себе оптималь­ную комбинацию характеристик (с наилучшей ценой и качеством).

В конечном счете, семья выбирает такой набор характеристик жилья, ко­торый наиболее соответствует ее требованиям с учетом бюджетных ограниче­ний, т.е. семья выбирает жилье, обеспечивающее наилучшую комбинацию ха­рактеристик, которую она в состоянии оплатить.

Представим себе рынок, на котором объекты жилья различаются только по двум показателям: площади (жилая площадь, кв. м) и качества (полов, стен,

106 крыши). На рис. 2.3.4. изображены варианты, выбранные тремя разными семь­ями.

Рис. 2.3.4. Выбор семей с разными доходами и предпочтениями жилья с разной площадью и качеством ^[50]

Бюджетные линии показывают комбинации общей площади и качества, которые исчерпывают жилищный бюджет семьи. Линия ABпредставляет собой бюджетную линию семей со средним доходом S и L, a CDявляется бюджетной линией для H - семей с высоким доходом. Положение бюджетной линии опре­деляется жилищным бюджетом семьи: чем он больше, тем больше набор до­пустимых комбинаций площади и качества, которые семья может себе позво­лить. Наклон бюджетной линии определяется неявными относительными цена­ми площади и качества: чем дороже качество относительно цены площади, тем более плоской является бюджетная линия.

Кривые безразличия показывают различные комбинации качества и пло­щади, которые обеспечивают для данной семьи одинаковый уровень полезно-

сти. На рис. 2.3.4 изображены три кривые безразличия - по одной из семей S, H и L.Кривые безразличия имеют отрицательный угол наклона, т.к. они отража­ют субъективное равновесие между качеством и площадью: по мере снижения качества жилья семья выбирает более просторное жилище, чтобы обеспечить себе такой же уровень его полезности. Выбор жилья отражает жилищные пред­почтения и доход семьи [107].

Учитывая практику зарубежных стран в этой области, возможное разви­тие получит арендный сектор. Основные преобразования в области жилищной политики государства строятся на разрешении проблем, связанных с правом собственности и повышении доходов граждан.

Для сравнения рассмотрим реализацию жилья в рассрочку и аренду жи­лья. Рассрочка - это продажа жилья, лизинг (аренда) - жилищные услуги, по­этому у них различен механизм получения дохода. При рассрочке существует проблемы, связанные с инфляцией - неопределенность будущей ценности де­нег, например, через 5-10 лет. C целью компенсации возможных будущих по­терь при реализации жилья в рассрочку возможны следующие меры:

- увеличение размера первоначального взноса;

- сокращение сроков оплаты;

- индексирование паевых взносов;

- завышение цен на жилье с перспективой на инфляцию;

- перераспределение издержек на третьи лица.

Арендные платежи регулируются и изменяются в зависимости от вели­чины получаемых жилищно-коммунальных услуг. Ниже приведена сравни­тельная диаграмма, показывающая характер накопительной оплаты в зависимо­сти от формы предоставления жилья (на 2002 год) (рис. 2.3.5).

Рис. 2.3.5. Сравнительная диаграмма, показывающая характер накопительной оплаты в зависимости от формы предоставления жилья

Примечание: Реальная ценность оплаты за жилье (60 кв.м.) с учетом инфляции (15%, 30%, 45%), на протяжении 10 лет. (Рассрочка 10 лет: 1 кв.м. - 10000 руб.; аренда: 2500 руб. в месяц)

При рассмотрении ближайшей перспективы развития строительной орга­

низации выгоднее реализовывать жилье в рассрочку, чем сдавать его в аренду, тем более, первоначальный взнос выплачивается до вселения. Однако, выгоды необходимо оценивать не только с сегодняшних позиций, но и с позиций стра­тегического развития. Ниже нами представлена оценка сильных и слабых сто­рон реализации жилья в рассрочку и при сдаче в лизинг (табл. 2.3.2).

Таблица 2.3.2

Сильные и слабые стороны форм представления жилья

Дополнительно приведем 5Ж?7-анализ лизинга жилья, который позволяет оценить слабые (слабость) и сильные стороны (мощь), угрозы и возможности (рис. 2.3.6).

Рис. 2.3.6. SWOT-анализ лизинга жилья

Лизинг, как форма предоставления жилья, может оказать конкуренцию продажам жилья в рассрочку. При этом угроза может быть разных степеней:

1. внутренняя - лизинг окажет давление на другие, более доходные для региона, формы реализации жилья;

2. внешняя - лизинг, предлагаемый конкурирующими компаниями, сни­жает количество реализуемого жилья организацией;

3. комплексная - организация и конкурирующие компании, сдающие жи­лье в лизинг, оказывают влияние на применение других форм предоставления жилья.

В случае развития арендного сектора, необходимо дать оценку и на пер­спективу. Потребителями жилья на основе лизинга могут стать в первую оче­редь лица, нуждающиеся более в получении жилья, чем в его улучшении. Это:

1. Семьи с различным уровнем доходом, в т.ч. молодые семьи, не имею­щие собственных накоплений, но перспективные с точки зрения дальнейшего повышения уровня дохода и появления накоплений.

2. Нерезиденты города (студенты, специалисты, иностранные граждане).

Учитывая сложившуюся сегодня демографическую ситуацию, для насе­ления в возрасте от 6 до 54 лет можно предположить, что основным покупате­лем жилья является слой населения в возрасте от 34 до 44 лет, по причине своей массовости (24%), уровню дохода и способности к накоплениям. Вполне воз­можно, что именно этот контингент является основным покупателем жилья в рассрочку (рис. 2.3.7).

Рис. 2.3.7. Демографическая ситуация в России

В ближайшие 10 лет категория населения от 34 до 44 лет пойдет на убыль, так как доля «сменной» категории от 25 до 34 лет составляет 19%.

При этом, возрастут перспективы при работе с молодым населением, не имеющим в настоящее время накоплений и высокого дохода (с 16 до 24 лет), его доля с 19% вырастет до 24%. Поэтому в будущем одну из главных ролей среди форм предоставления жилья будут играть те, которые окажутся для них доступными.

Предприятия и муниципальные структуры, способные предоставить эти формы, расширят рыночную власть за счет новых возрастных групп [105].

Результаты экономического исследования регионального рынка жилья, в Частности состояние, проблемы, составные элементы (емкость, потенциал

спроса и потенциал предложения, спрос, предложение, доходы и предпочтения и др.) обусловливают необходимость воздействия лизинга на его состояние и развитие. Являясь формой инвестиционной деятельности, лизинговые операции эффективны как для всех его участников, так и экономики региона в целом (табл. 2.3.3).

Таблица 2.3.3

Социально-экономическая эффективность лизинга жилья

Для формирования цивилизованного регионального рынка жилья необхо­дим выбор стратегии его развития, включающий следующие компоненты:

• анализ рынка и прогнозирование его развития;

• обеспечение и совершенствование законодательной базы;

• стимулирование и развитие инфраструктуры рынка жилья;

• внедрение и развитие различных схем жилищного кредитования, в частно­сти ипотечного;

• планирование методов эффективного использования бюджетных средств и привлечения внебюджетных источников финансирования, в частности по­средством реализации эффективной системы налогообложения;

• адресная социальная поддержка малообеспеченных слоев населения;

• развитие арендного сектора, в частности реализации проекта лизинга жилья.

Лизинговая операция предполагает несколько дополнительных условий: возможность в последующем выкупа на льготных условиях арендуемого поме­щения, порядок внесения арендной платы с изменяемой ставкой, при которой

возмещаются только производственные затраты по содержанию жилья, и ком­мерческой аренде, обеспечивающей не только возмещение затрат, но и получе­ние фиксированной доли прибыли. При социальной аренде обязательными ус­ловиями договора аренды являются: ограничение в пределах социальной нормы в предоставляемом жилье и его качестве, сохранение разрешительного характе­ра на использование жилого помещения (прописка, регистрация, возможность расторжения договора), коммерческой - в ограничениях нет необходимости.

Создание арендного сектора в жилищном фонде, с учетом права выкупа арендуемого жилья, может рассматриваться как одна из форм социальных га­рантий граждан на улучшение жилищных условий. Лимитирующим фактором такой политики является только отсутствие у города достаточного переселен­ческого муниципального фонда, который позволил бы увеличить темпы капи­тального ремонта и реконструкции.

Создание муниципального переселенческого фонда может быть обеспе­чено за счет переустройства части общежитий, перевода в эту категорию части квартир, получаемых городом по договорам от инвесторов. Таким образом, в городе будет сформирована структура жилищного фонда, характерная для мно­гоукладной рыночной экономики, объединяющая в единое целое муниципаль­ный, частный и государственный фонд [76,86].

В российских условиях целесообразным на уровне регионов, так и страны должны стать следующие направления развития рынка жилья:

• внести регистрацию права владения и пользования арендатора в связи с ак­тивизацией рынка аренды частного жилья;

• внедрить систему распределения городских квартир в связи с возможным насыщением емкости рынка муниципального найма;

• осуществить пересмотр норм, правил и временных границ приватизации жилья, предоставляемого на условиях социального найма для предотвраще­ния нарастающих процессов вымывания муниципального жилья из текущего оборота.

3.