Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья

Мероприятия по обеспеченности устойчивого развития регионального рынка жилья являются экономической основой жилищной политики. Регио­нальная жилищная политика предполагает реализацию системы мер региональ­ных органов власти в области управления жилищной сферой и регулирования социально-экономических отношений субъектов рынка жилья, направленных на обеспечение жильем с целью повышения уровня и качества его жизни.

Рис. 3.1.1. Взаимосвязь жилищной политики и состояния рынка жилья в регионе

Жилищная политика региона предполагает целенаправленную деятель­ность органов регионального управления по формированию и реализации соци­ально-экономического потенциала рынка жилья (рис. 3.1.2).

Рис. 3.1.2. Схема формирования и реализации региональной жилищной политики

Формирование и реализация региональной жилищной политики основы­вается на стратегическом планировании развития рынка жилья (выявлении так­тических и стратегических целей и задач) и определении системообразующих принципов эффективного управления им. Это позволяет разрабатывать регио­нальные жилищные программы, основой для которых являются федеральные целевые программы. Тактика реализации жилищной политики направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения на жилье, разработку мероприятий по улучшению жилищных условий нуждающегося в этом населе­ния. Стратегическая цель предполагает проведение государственной политики в жилищной сфере на основании создания системы правовых гарантий (защиты прав собственности, страхования объектов недвижимости и др.).

Формирование жилищной политики базируется на системообразующих принципах эффективного управления региональным рынком жилья (глобальная социализация, системность, государственная регулируемость, экономическая надежность, определенность, всеобщность, приоритетность) [30]. Стратегиче­ское планирование региональной жилищной политики исходит из системы воз­действия (формы, методы и средства), ориентированной при формировании жилищных программ на успех достижения поставленной в них цели.

Целью жилищной политики является устойчивое и эффективное функ­ционирование и развитие регионального рынка жилья, обеспечивающего дос­тупность жилья для различных категорий граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Средством для достижения этой цели является формирование механизма управления жилищной сферой. Наиболее важные за­дачи жилищной политики, реализуемые в рамках региональных жилищных программ, решаются по следующим направлениям:

>жилищное строительство:

- обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствии со спросом и потребностями населения;

- повышение качества и эффективности жилищного строительства;

> обеспечение доступности жильем;

- развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечи­вающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью;

- поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов;

> жилищно-коммунальное хозяйство;

- обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития ЖКХ и усиление адресной социальной поддержки, связанной с оплатой жи­лищно-коммунальных услуг;

> обязательства государства по обеспечению жильем населения:

- обеспечение жильем за счет средств федеральных бюджета отдельных кате­горий населения в соответствии с законодательством и объемом государствен­ных обязательств [14].

В соответствии с проектом «Программы социально-экономического раз­вития Волгоградской области на 2004,2005 годы и на период до 2010 г.» [21] приводится прогнозирование основных социально-экономических показателей.

Прогнозируемые среднедушевые доходы населения Волгоградской об­ласти (табл. 3.1.1, рис. 3.1.3) по сравнению с 2002 г. уже увеличатся в 2003 г. на 149 руб. (5,6%), к 2005 г. - на 1271 руб. (48,5%), к 2010 г. - на 3863 руб. (147,6%). Прогноз среднемесячной номинальной заработной платы показывает, что по сравнению с 2002 г она увеличится уже в 2003 г. на 581 руб. (17,9%), к 2005 г. - на 1786 руб. (55,2%), к 2010 г. - на 4573 руб. (141,4%).

Таблица 3.1.1

Прогноз роста доходов населения Волгоградской области

Рис.

Прогнозируемый объем доходов населения Волгоградской области (табл. 3.1.2, рис. 3.1.4) по сравнению с 2002 г. увеличится в 2003 г. на 3828,3 млн руб. (4,6%), к 2005 г. - на 37428,3 млн руб. (45,2%), к 2010 г. - 114585,3 млн руб. (138,3%). Расходы и сбережения населения по сравнению с 2002 г. снизятся в 2003 г. на 153,3 млн руб. (0,2%) из-за снижения расходной части вложении де­нежных средств населением и приобретения недвижимости, к 2005 увеличатся на 29076,7 млн. руб. (36,9%), к 2010 г. - на 93350,7 млн руб. (118,4%). Позитив­ной тенденцией прогноза доходов и расходов является опережение соответст­венно первого показателя над вторым.

Таблица 3.1.2

Прогноз доходов и расходов населения Волгоградской области

Рис. 3.1.4. Динамика прогнозируемых доходов и расходов населения Волгоградской области

Прогноз роста социальных показателей Волгоградской области отразил следующие результаты (табл. 3.1.2 , рис. 3.1.5):

• прогнозируемый объем доходов на душу населения Волгоградской области по сравнению 2002 г. увеличится в 2003 г. на 149 руб. (5,7%), к 2005 г. - на 1271 руб. (48,5%), к 2010 г. - на 3863 руб. (147,6%);

• прогнозируемый расход на душу населения Волгоградской области по срав­нению с 2002 г. увеличится на 21 руб. (0,8%), к 2005 г. - на 998 руб. (40,1%); к 2010 г. - на 2172 руб. (127,3%);

• прогнозируемый прожиточный минимум на душу населения по сравнению с 2002 г. увеличится в 2003 г. на 268 руб. (16,2%), к 2005 г. - на 776 руб. (47%), к 2010 г. - на 1130 руб. (68,4%).

Рис. 3.1.5. Динамика прогнозируемых социальных показателей Волгоградской области

Прогнозируемый объем ввода жилых домов в Волгоградской области по сравнению с 2002 г. увеличится уже в 2003 г. на 31,2 тыс. кв. м (7,1%), к 2005 г. - на 91,2 тыс. кв. м (20,8%), к 2010 г. - на 181,2 тыс. кв. м (41,3%) за счет сни­жения объемов незавершенного строительства, активизации привлечения вне­бюджетных источников финансирования строительства (табл. 3.1.3). Положи­тельной тенденцией является повышение уровня средней обеспеченности насе­ления жильем: по сравнению с 2002 г. незначительно увеличится в 2003 г. до 19,8 кв. м на чел. (0,1%), к 2005 г. - до 20,4 кв. м на чел. (4,1%), к 2010 г. - до

21,0 кв. м на чел. (7,1%) и достигнет установленного по Российской Федерации норматива обеспеченности общей жилой площадью на одного человека не ме­нее чем 20 кв. м.

Таблица 3.1.3

Прогноз средней обеспеченности жильем населения Волгоградской области

Прогнозируемый объем инвестиций в основной капитал по сравнению с 2002 г. увеличится в 2003 г. на 3506 млн руб. (18,7%), к 2005 г. - на 10689 млн руб. (57,1%), к 2010 г. - на 26231,8 млн руб. (140%) (табл. 3.1.4). Прогнозируе­мый объем инвестиций в основной капитал на душу населения имеет тенден­цию к увеличению: в 2003 г. - до 8,55 тыс. руб. (19,4%), к 2005 г. - до 11,45 тыс. руб. (60%), к 2010 г. - до 10,68 тыс. руб. (149,2%).

Таблица 3.1.4

Прогноз основных показателей инвестиционной деятельности Волгоградской области

Прогнозируемый объем валового регионального продукта Волгоградской области по сравнению 104,0 млрд руб. с 2002 г. увеличится в 2003 г. до 121,5

121

млрд руб. (16,8%), к 2005 г. - до 161, 7 млрд руб. (55,4%), к 2010 г. - до 217 млрд руб. (108%) (табл. 3.1.5). Имеет место положительная тенденция уве­личения валового регионального продукта на душу населения: по сравнению 39758,4 руб. с 2002 г. - до 46614,4 руб. (17,2%) в 2003 г., до 62915,8 руб. (58,2%) к 2005 г., до 85809,1 тыс. руб. (115,8%) к 2010 г.

*

Таблица 3.1.5

Прогноз роста объема валового регионального продукта Волгоградской области

Прогноз объема налоговых доходов в бюджет Волгоградской области по сравнению с 2002 г. 24475,8 млн руб. увеличится в 2003 г. на 4416,7 млн. руб. (18,0%), к 2005 г. - на 9717,1 млн руб. (39,7%), к 2010 г. - на 22119,1 млн руб. (90,4%). Имеет место тенденция увеличения неналоговых доходов: по сравне­нию с 2002 г. 509,2 млн руб. - в 2003 г. на 308,1 млн руб. (74,6%), к 2005 г. - на 547,3 млн руб. (107,5%), к 2010 г. - 791 млн руб. (155,3%) (прил. 7, рис. 3.1.6).

Рис. 3.1.6. Динамика прогнозируемых доходов Волгоградской области

Главной задачей экономической политики региона является методологи­ческое обоснование стратегической концепции развития региона. Субъект Фе­дерации способен обеспечить научно обоснованную экспертизу реализуемых в регионе инвестиционных проектов на предмет их наивысшей социально- экономической ориентации и эффективности.

Региональная жилищная политика, имеющая своей стратегической целью развитие рынка жилья и решение жилищной проблемы, должна основываться на инновационном принципе разрабатываемых и реализуемых проектов. Пред­лагаемая автором схема жилищной политики региона направлена на достиже­ние следующей цели: достижение соответствия возможностей регионально­го рынка жилья потребностям населения в жилье (рис.3.1.7). Для решения по­ставленной цели предполагается решение следующих задач:

> разработка и реализация гибкой жилищной политики, направленной на сба­лансирование потребностей и возможностей регионального рынка жилья;

> активизация проектов решения жилищной проблемы, направленных на дос­тижение социального, бюджетного и коммерческого эффекта.

В настоящее время в финансовой сфере Волгоградской области наступает стабилизация, которая способствует поиску и внедрению долгосрочных про­грамм, основанных на инновационных финансовых технологиях, таких как ли­зинг жилья, ипотека, долгосрочный кредит до 10 лет и другие.

Формирование арендного сектора является в настоящее время достаточно актуальным в условиях остроты жилищной проблемы. В соответствии с Феде­ральной целевой программой «Жилище на 2001-2010 гг.», утвержденной По­становлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. №675, нами предлагается для решения основной задачи в области обеспечения доступности жилья развитие частного арендного сектора, а также найма и аренды жилья в государственном и муниципальном фондах.

Рис. 3.1.7. Формирование целей и задач жилищной политики региона ’

' Составлено автором на основании анализа совокупности исследований [34,37]

В рамках действующего законодательства Российской Федерации и Вол­гоградской области при разработке проекта «Программы социально- экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на пери­од до 2010 года» было предложено дополнить раздел 1.1.7 «Жилищно- коммунальная сфера» абзацем следующего содержания:

«обеспечить развитие лизинга жилья (коммерческой аренды)».

При внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты, направленные на развитие рынка жилья, применение лизинга следует расширить посредством использования частного жилищного фонда, не ограничиваясь только арендой муниципального жилья.

Лизинг жилья является креативно-содержательным механизмом решения жилищной проблемы, представляющий альтернативу ипотечному кредитова­нию в части улучшения жилищных условий населения региона и дополняющим элементом развития рынка жилья.

На наш взгляд, реализация проекта лизинга позволит:

• научно обосновать целесообразность передачи объектов жилой недвижимо­сти в лизинг, и оптимизировать для арендатора и арендодателя ежемесячные суммы платежей;

• ликвидировать или значительно сократить невостребованный в виду низкого платежеспособного спроса имеющийся жилищный фонд в субъектах Феде­рации;

В работе обосновано, что не все нуждающиеся в жилье стремятся к при­обретению его в собственность. В этой связи предлагаемый нами проект лизин­га жилья является своего рода методом «расшивки» взаимных неплатежей.

• обеспечить комплексный эффект для участников лизинговых отношений:

- снизить остроту жилищной проблемы в регионе и улучшить жилищные условия населения;

- реализовать потенциал предприятий регионального жилищно­строительного комплекса;

- увеличить доходную часть бюджета региона;

- развить региональную инфраструктуру рынка жилья посредством соз­дания и определения новых структур при реализации предлагаемого проекта.

В реализации такого направления необходимо задействование Волго­градского областного фонда жилья и ипотеки и создание нового института на волгоградском рынке жилья - Управляющей компании, одним из основных на­правлений деятельности которой является эффективное проведение операций с недвижимостью любой формы собственности, в том числе лизинговые опера­ции с недвижимостью.

Успех жилищной программы зависит во многом от согласованности дей­ствий региональных органов власти. Специфика данных программ требует ак­тивной роли органов власти, проявляющейся в преобладающих объемах финан­сирования. Чтобы решить жилищную проблему требуется изменить подход к ее решению и перестроить деятельность на базе соответствующей жилищной про­граммы.

На основании вышеизложенного автором предлагается:

> выкуп муниципалитетами, Волгоградским областным фондом жилья и ипо­теки и частными инвесторами незавершенного строительства и его заверше­ние за счет этих средств с дальнейшей сдачей объектов жилой недвижимо­сти в лизинг, что позволит в среднесрочный и долгосрочный периоды сни­зить остроту жилищной проблемы и увеличить доходную часть бюджета Волгоградской области;

> финансирование строительства и реконструкции жилья на месте ликвидации аварийного за счет бюджетных (федеральных, областных, муниципальных) и внебюджетных источников с последующим оформлением их в муници­пальную и частную собственности и предоставлением жилья в лизинг. Это позволит трансформировать объекты жилой недвижимости, приносящей убытки, в жилье, приносящее доход.

По нашим оценкам, реализация представленных выше программных ме­роприятий позволит к 2010 г. достижение в Волгоградской области следующих результатов:

• ввод в действие общей площади жилых домов - 620 тыс. кв. м;

• доведение средней обеспеченности населения - 21,0 кв. м на человека;

• увеличение уровня доходов на душу населения - до 6481,0 руб. на человека;

• рост инвестиций в основной капитал до 44962,8 млн руб.;

• рост инвестиций в основной капитал на душу населения до 17,84 тыс. руб. на человека;

• увеличение валового регионального продукта на душу населения до 85,8 тыс. руб. на человека;

• увеличение валового регионального продукта до 217 млрд руб.

Однако сопоставление представленных нами прогнозных показателей с реальной потребностью в жилье, а также качеством и объемом жилищных и коммунальных услуг, обусловливает необходимость выработки нетрадицион­ных (инновационных) подходов к решению жилищной проблемы Волгоград­ской области. Нами обосновывается лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья.

В этой связи необходимо создать условия для того, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье. Для этого необходима разработка схемы организации лизинга и технология их реализации на региональном рынке жилья.

3.2.