Организация и технология реализации лизинга жилья

Рынок жилья как социально-экономическая система имеет целью само­развитие, предполагающее повышение эффективности и интенсификации про­цесса функционирования всех его элементов. Развитие такой системы экономи­ческих отношений требует адаптировать инновационные инструменты к новым реалиям сформировавшейся среды и обусловливает необходимость формиро­вания новой схемы финансирования жилищного строительства и реализации готового жилья.

На волгоградском рынке жилья наблюдается «затоваривание» готовой строительной продукции - об этом свидетельствует значительное количество нереализованного жилья. По данным Территориального строительного комите­та Администрации Волгоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах города более пяти тыс. кв. м жилья являются незаселенными. Факторы, объяс­няющие возникновение указанных дисбалансов:

• падение платежеспособного спроса населения и близкий к состоянию насы­щения спрос высокодоходных слоев населения;

• высокая стоимость коммерческих продаж на первичном рынке нового жи­лья;

• несоответствие структуры предложения жилья структуре спроса на жилье, т.е. сглаживание и ликвидация значительных структурных диспропорций;

• наличие конкурентного предложения жилья на вторичном рынке;

• отсутствие развитой системы ипотечного жилищного кредитования, которая может существенно повысить доступность населения к рынку готовых для заселения квартир;

• отсутствие накопительной системы стройсбережений.

Для своевременного преодоления негативной тенденции превышения предложения над платежеспособным спросом в жилищно-строительной про­грамме первоочередными задачами представляются:

• диверсификация строительного производства, предложение разнообразного по стоимости и потребительским качествам жилья, его оптимальное разме­щение, что повысит сбалансированность между платежеспособным спросом и предложением;

• развитие системы долгосрочного кредитования строительства и приобрете­ния жилья, что существенно повлияет на рост доступности предлагаемого жилья.

Особую значимость приобретает регулирование рынка жилья на регио­нальном уровне. В настоящее время происходят достаточно активные процессы рыночных преобразований и создаются условия с целью привлечения матери­альных и финансовых ресурсов для развития регионального рынка жилья.

Предлагаемая схема жилищного финансирования с использованием ме­ханизма лизинга направлена на формирование инфраструктуры регионального рынка жилья и реализацию его социально-экономического потенциала. При этом главной социальной целью является улучшение жилищных условий всего населения региона. Схема жилищного финансирования нашла свое отражение в предлагаемом автором проекте областной целевой программы об эффективном управлении объектами жилой недвижимости до 2004-2010 г. «О развитии ли­зинга жилья в Волгоградской области» (прил. 8).

Формирование и реализация региональной жилищной программы бази­руется на следующих принципах:

> целенаправленности - финансирование строго осуществляется по опре­деленным в Программе направлениям с использованием бюджетных и внебюд­жетных ресурсов для достижения главной цели жилищных программ;

> системности - обосновывается система воздействия при достижении главной цели жилищных программ;

> приоритетности - в условиях ограниченности бюджетных ресурсов предполагается обеспечение государством финансирования приоритетных жи­лищных программ;

> определенности - предполагает четкое обозначение участников проекта, функций каждого из них и достижение эффекта (социального, бюджетного, коммерческого) в результате реализации жилищных программ.

Нами предлагается схема лизинга жилья, преобразованная из классиче­ской модели (глава 1). В современных условиях не каждая коммерческая струк­тура может выступить как лизингодатель, который финансирует лизинговую сделку, держит на балансе объект недвижимости и предоставляет его лизинго­получателю в долгосрочную аренду. В качестве такового выступает муниципа­литет и его финансовые представители, кредитно-банковские учреждения, строительные предприятия.

Схема взаимодействия участников лизингового процесса представлена на рис. 3.2.1.

Лизингополучатель (арендатор) является главным субъектом реализации такого проекта, представляющий собой первоисточник формирования потреби­тельского спроса и приводящий механизм финансирования в движение. Лизин­говая операция начинается с подписания договора между арендатором и лизин­гополучателем .

Лизингополучатель обязуется систематически перечислять ежемесячные платежи в течение срока действия лизингового договора. Договор заключается между субъектами такой сделки от 1 года до 20 лет. Договор предусматривает два варианта приобретения жилья по лизингу:

1. аренда без права выкупа - от 1 года до 20 лет;

2. аренда с выкупом - от 7 до 20 лет.

Лизинговые договоры для лизингополучателя предусматривают возмож­ность осуществить досрочную покупку. По окончанию оговоренного срока вы-

∏jιaτ лизинговых платежей лизингополучатель имеет возможность либо приоб­рести жилье, либо возобновить лизинговые платежи.

Рис. 3.2.1. Схема участников лизингового процесса

Методическое и программное обеспечение процесса организации лизинга жилья является инструментарием исполнительного органа Программы - Управ­ляющая компания. Автором представлен проект «Положения об Управляющей компании» (прил. 9), в котором указаны цель, функции и направления его дея­тельности.

Функциями Управляющей компании в области недвижимости являются:

• участие в разработке и реализации областных целевых программ, направ­ленных на развитие регионального рынка жилья;

• продажа, покупка и предоставление в лизинг объектов жилой недвижимости первичного и вторичного рынка жилья, относящихся к любой форме собст­венности;

• оперативное управление объектами жилой недвижимости;

• осуществление совместной деятельности на основании договора с различ­ными структурами при реализации жилищных программ;

• формирование информационной базы по арендаторам - участникам пред­ставленных жилищных программ;

• осуществление лизинговых сделок с арендаторами и регистрация их права пользования на объект жилой недвижимости;

• оценка стоимости объектов жилой недвижимости и формирование размера арендных платежей;

• консультирование арендаторов по всем вопросам, связанных с порядком проведения лизинговой сделки и подготовкой пакета документов;

Управляющая компания формирует информационную базу, охватываю­щая элементы спроса и предложения на региональном рынке жилья.

• ввод и изменение данных участников Программы;

• ведение регистрационного журнала предложений;

• проведение лизинговых сделок;

• ввод и изменение технических характеристик недвижимости;

• ввод данных арендаторов, покупателей и продавцов для подготовки доку­ментов;

• формирование необходимых документов для осуществления сделки;

• формирование арендной истории по каждому клиенту;

• анализ проведенных операций с недвижимостью за любой период;

• контроль действий и разграничение доступа сотрудников по определенным операциям с базой данных.

В настоящее время повышение уровня значимости и статуса управляю­щих компаний является одной из важных задач. Управляющую компанию оп­ределяем как профессионального посредника между покупателями и продавца­ми и активного участника при формировании и развитии регионального рынка жилья. Нами предлагается схема взаимодействия Управляющей компании с другими субъектами регионального рынка жилья (рис. 3.2.2).

Рис. 3.2.2. Схема взаимодействия Управляющей компании с различными субъектами

Взаимоотношения между арендатором (лизингополучателем) и арендода­телем строятся на основании определения арендных платежей. Методика рас­чета арендных (лизинговых) платежей формируется согласно модифицируемых «Методических рекомендаций по расчету лизинговых платежей», примени­тельно к жилищной сфере.

В диссертационной работе разработаны и представлены две схемы орга­низации лизингового процесса (рис. 3.2.3 и рис. 3.2.4).

I. Лизинг жилья (коммерческая аренда без права выкупа).

Рис 3.2.3. Схема организации лизингового процесса (без права выкупа жилья)

Рассмотрим условия первой схемы:

1. Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в определенном объ­екте жилой недвижимости для временного проживания в нем.

2. Арендодатель предоставляет через Управляющую компанию арендато­ру объект жилой недвижимости без права выкупа. Срок договора лизинга со­ставляет от 1 года до 20 лет.

134

3. Исходными условиями для расчета принимаются: стоимость объекта недвижимости, норма амортизационных отчислений, период действия лизинго­вого договора.

На первом этапе необходимо определить:

• стоимость объекта жилой недвижимости (Сж);

• страхование объекта жилой недвижимости в каждом отчетном году;

• плата за дополнительные услуги на начальном этапе проведения лизинговой операции Управляющей компании (юридические консультации, подготовка документов, определение платежеспособности арендатора и т.д.)

2. Определяется остаточная стоимость объекта жилой недвижимости за время действия договора.

где Со — остаточная стоимость объекта жилой недвижимости, тыс. руб.

На — норма амортизации объекта жилой недвижимости, %

T — период договора, лет

3. Определяется сумма амортизационных отчислений, начисленная за время действия договора

где— сумма амортизации за время действия договора, руб.

Определяются ежемесячные амортизационные отчисления за период дей­ствия договора:

4. Определяются ежемесячные эксплуатационные расходы за период дей­

ствия договора.

Ежегодные расходы на текущую эксплуатацию составляют т процентов от рыночной стоимости жилья. Также должны быть отнесены и дополнитель­ные затраты времени арендодателя.

где— ежемесячные эксплутационные расходы, тыс. руб.

т - годовые эксплуатационные расходы на содержание и ремонт арендного жилищного фонда, %

Альтернативные издержки, связанные с изъятием денег из оборота, при­веденные на конец анализируемого периода (месяц) рассчитывают: где- альтернативные издержки, связанные с изъятием денег из оборота, приведенные на конец анализируемого периода, тыс. руб.

E — требуемая норма доходности, %

T — продолжительность анализируемого периода, месяцев

Размер альтернативных издержек, который должен возмещать лизинго­получатель (арендатор) каждый месяц в виде лизинговых платежей:

где- ежемесячная сумма альтернативных издержек, которую должен возмещать

лизингополучатель (арендатор), тыс. руб.

5. Определяется сумма капитальных затрат, рассчитываемая от стоимо­сти объекта жилой недвижимости.

136

где— сумма капитальных затрат, рассчитываемая от стоимости объекта жилой

недвижимости, тыс. руб.

CTk - годовая процентная ставка, выплачиваемая арендодателем объекта жилой недвижимости, %

Если для приобретения сдаваемого в лизинг объект жилой недвижимости арендатор занимает деньги, то капитальные затраты представляют собой еже­годно выплачиваемые им проценты. Они равны рыночной ставке процента СТк, умноженной на покупную цену жилья Сж. Если для покупки объекта жилой недвижимости арендодатель использует свои собственные средства, то капи­тальные затраты представляют собой вмененные потери в результате инвести­рования денег в жилье вместо хранения их на банковском счете со ставкой про­цента СТк.

6. Определяется ежемесячная сумма лизинговых платежей, подлежащая уплате арендодателю.

где •- лизинговый платеж, подлежащий уплате арендодателю, тыс. руб.

H- налоги (налог на имущество, земельный налог), тыс. руб.

Существует тенденция введения единого налога - налога на недвижи­мость, который уплачивают в странах с развитой экономикой все физические лица, независимо от того, являются ли они владельцами жилья или арендатора­ми.

- Произведем расчет лизингового платежа по предложенной автором мето­

дике (табл. 3.2.1):

Строительная организация сдает в лизинг квартиру:

• стоимость Сж = 400 тыс. руб. и площадью 50 кв. м.

• срок T=IO лет; норма амортизации (На) -1%.

Таблица 3.2.1

Расчет лизингового платежа

Исходя из рассчитанного лизингового платежа, приведены платежи по таким формам предоставления жилья, как ипотека и банковское кредитование (табл. 3.2.2).

Ежемесячные платежи по банковскому кредиту рассчитаны на основании предоставляемого населению кредита Сбербанком России при годовой ставке в ♦ размере 19%.

Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредиту произведен на ос­новании предоставления ипотечных займов Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки при годовой ставке в размере 10%.

Таблица 3.2.2

Формы предоставления жилья

II Лизинг жилья (коммерческая аренда с правом выкупа).

1. Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в приобретении оп­ределенного объекта жилой недвижимости, предполагая при этом переход пра­ва собственности на объект после выплаты лизингополучателем последнего кредитного платежа.

2. Арендодатель (продавец) предоставляет через Управляющую компа­нию лизингополучателю объект жилой недвижимости как товарный кредит с правом его выкупа. Срок договора лизинга составляет от 7 до 20 лет.

Рис. 3.2.4. Схема организации лизингового процесса (с правом выкупа жилья)

3. Исходными условиями для расчета принимаются: стоимость объекта жилой недвижимости, годовая процентная ставка, период действия лизингового договора.

На первом этапе необходимо определить:

• стоимость объекта жилой недвижимости (С.ж);

• страхование объекта жилой недвижимости в каждом отчетном году;

• плата за дополнительные услуги на начальном этапе проведения лизинговой операции Управляющей компании (юридические консультации, подготовка документов, определение платежеспособности потенциального покупателя и т.д.).

2. Определение ежемесячных кредитных платежей, применяя метод ан­нуитетного кредитования.

где— ежемесячный кредитный платеж, тыс. руб.

К — основная сумма товарного кредита (сумма предоставленного кредита в виде стоимости объекта жилой недвижимости), тыс. руб.

п — кредитный период (период действия договора), лет

і - годовая ставка процента по кредиту, %

1м — ежемесячная ставка процента по кредиту, %

Величина Пм представляет собой аннуитет постнумерандо. Постоянный

кредит предполагает, что лизингополучатель ежемесячно производит равнове­ликие платежи, которые включают в себя взнос в счет основной суммы долга и взнос в счет выплаты процентов.

3. Ежемесячные лизинговые платежи, которые выплачивает лизингопо­лучатель:

где

- ежемесячная сумма жилищно-коммунальных услуг, тыс. руб.

4. Определение и оценка затрат по лизинговой операции для лизингопо­лучателя

где

Пр - ответственность за повреждение и ремонт жилого помещения, тыс. руб.

п_к — плата за кредитные ресурсы, тыс. руб.,

^Пу - плата за дополнительные услуги, тыс. руб.,

л_с — плата за страхование, тыс. руб.,

H — размер налога, тыс. руб.,

Произведем расчет лизингового платежа по предложенной автором мето­дике на конкретном примере.

Строительная организация сдает в лизинг квартиру стоимостью 400 тыс. руб. и площадью 50 кв. м на 10 лет, предполагая выкуп объекта жилой недви­жимости в собственность лизингополучателя (покупателя).

Расчет лизингового платежа предполагает выплату по кредиту, представ­ленного в виде стоимости объекта жилой недвижимости. Представлена сравни-

тельная характеристика таких форм предоставления жилья, как ипотека и бан­ковское кредитование (табл. 3.2.3).

⅜ Ежемесячные платежи по банковскому кредиту рассчитаны на основании

предоставляемого населению кредита Сбербанком России при годовой ставке в размере 19%. Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредиту произве­ден на основании предоставления ипотечных займов Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки при годовой ставке в размере 10%.

Формы предоставления жилья

Таблица 3.2.3

142

Рассчитаем ежемесячный доход потенциального заемщика, исходя из 30- ти процентной доли платежей:

где Д_мес - ежемесячный доход потенциального заемщика, тыс. руб.

Лмес

_κ~ ежемесячный кредитный платеж, тыс. руб.

Искомый минимально необходимый доход заемщика с учетом коэффици­ента семейности Ксем= 3,15 (по Волгоградской области) и поправки на налоги и обязательные платежи (включают оплату жилищно-коммунальных услуг, кото­рая возрастает) в размере Kn= 1,2 составит:

Автором предлагается расширить перечень показателей метода ипотеч­но-инвестиционного анализа, основанного на учете собственного и заемного капитала для определения платежеспособности заемщика.

1.1. Коэффициент платежеспособности заемщика (пользователя) характе­ризует финансовую возможность заемщика своевременно погашать расходы по приобретению объекта недвижимости, K_n =[θ,35-θ,4θ]

где П - ежемесячные платежи заемщика (пользователя) по пользованию приобретаемого

в собственность объекта недвижимости, тыс. руб.

Д- среднемесячный доход заемщика (пользователя), тыс. руб.

1.2. Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала.

где ЗК - заемный капитал (сумма кредита), тыс. руб.

CK - собственный капитал (собственные средства), тыс. руб.

3. Коэффициент концентрации собственного капитала характеризует до­лю заемщика (пользователя) в общей сумме средств, направляемых на приобре­тение объекта недвижимости.

143

где Сж - стоимость объекта жилой недвижимости, тыс. руб.

4. Коэффициент концентрации заемного капитала характеризует долю за­емных средств в общей сумме средств, направляемых на приобретение объекта недвижимости.

Необходимым условием является K_cκ + K_3k = 1.

В условиях инфляции и роста тарифов на услуги, включая жилищно- коммунальные услуги, реальное благосостояние населения понижается, так как индекс роста текущих доходов отстает от индекса роста цен и тарифов на по­требительские товары и услуги, а при требовании неизменности доли платежей населения на жилищные кредиты - не более 30-35% от доходов реальная дос­тупность рынка жилищных кредитов сокращается.

Процесс ускорения реформирования ЖКХ, перехода на экономически обоснованные тарифы, обеспечивающие самофинансирование отрасли в преде­лах 0,7-1 долл, на 1 кв. м общей площади, приведет к увеличению доли затрат семей на обслуживание кредиту и оплату жилищно-коммунальных услуг до 28- 45% от доходов, способствуя росту недоступности кредитов.

Только увеличение темпа роста реальных доходов, снижение инфляции и стабилизации цен приводит к росту платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья. Это создает среду для устойчивой активизации сделок и по­следовательного смещения центра тяжести рыночных сделок с операций при­обретения жилья по полной стоимости на операции приобретения жилья с по­мощью различных вариантов кредитования.

В современных условиях разрабатываются жилищные программы, на­правленные на повышение доступности жилья для населения. Не умаляя досто­инств других разработанных и реализованных жилищных программ, предла-

гаемый автором проект «О развитии лизинга жилья в Волгоградской области», позволит частично уменьшить социальную напряженность в регионе за счет увеличения объемов строительства жилья, уменьшения числа семей, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий. Предлагаемый проект также позволит привлечь дополнительно к средствам областного бюджета для финансирования приобретения, строительства и реконструкции жилья ресурсы кредитно­банковских учреждений. Прогнозируемые источники финансирования пред­ставлены в табл. 3.2.4.

Таблица 3.2.4 Прогнозируемые источники финансирования, млн руб.

Социально-экономическая эффективность лизинга жилья (табл. 3.2.5) оценивается с помощью представленных групп показателей:

• показателей социальной эффективности, предполагающих улучшение жи­лищных условий населения. Оценка социальной эффективности осуществ­ляется по степени решения социальных задач;

• показателей экономической эффективности, предполагающих конечные ре­зультаты реализации проекта для ее участников (предприятий стройиндуст­рии, бюджета). Экономическая эффективность лизинга жилья существенно зависит от стоимости реализации выбранных мероприятий.

Таблица 3.2.5

Система показателей эффективности проекта лизинга жилья в регионе

¹Составлено и дополнено автором на основании анализа исследований [29,53]

∏Do полоне ниє табл 3 2.5

В качестве выводов настоящей главы можно представить:

1. Формирование и реализация региональной жилищной политики основы­вается на стратегическом планировании развития рынка жилья (выявлении так­тических и стратегических целей и задач) и определении системообразующих принципов эффективного управления им.

Предлагаемая автором схема жилищной политики региона направлена на достижение следующей цели; достижение соответствия возможностей регио­нального рынка жилья потребностям населения в жилье.

Стратегическое планирование региональной жилищной политики исходит из системы воздействия (формы, методы и средства), обеспечивающей при формировании жилищной программы успех достижения поставленной в жи­лищных программах цели.

2. Региональная жилищная политика должна основываться на инноваци­онном принципе разрабатываемых и реализуемых проектов.

В рамках разработки проекта «Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» нами предложено дополнить раздел 1.1.7 «Жилищно-коммунальная сфера» аб­зацем следующего содержания:

«обеспечить развитие лизинга жилья (коммерческой аренды)».

В этом связи реализация механизма лизинга в жилищной сфере позволит:

• научно обосновать целесообразность передачи объекта жилой недвижимо­сти в лизинг, и оптимизировать для арендатора и арендодателя ежемесячные суммы платежей;

• ликвидировать или значительно сократить невостребованный в виду низкого платежеспособного спроса имеющийся жилищный фонд в субъектах феде­раций. В работе обосновано, что не все нуждающиеся в жилье стремятся к приобретению его собственность. В этой связи предлагаемый нами проект лизинга является своего рода методом «расшивки» взаимных неплатежей.

• обеспечить комплексный эффект для участников лизинговых отношений: снизить остроту жилищной проблемы в регионе и улучшить жилищные ус­ловия населения; реализовать потенциал предприятий жилищно­строительного комплекса; увеличить доходную часть бюджета региона; раз­вить региональную инфраструктуру рынка жилья при реализации предла­гаемого проекта.

3. Автором предложена методика определения лизинговых платежей, учитывающих аренду и аренду с выкупом. Российский гражданин может выби­рать между владением жильем или его арендой в зависимости от его финансо­вых возможностей и намерений.

Современный рынок имеет специфические характеристики своего ста­новления, функционирования и развития, обусловленные сильной дифферен­циацией населения и значительной потребностью в жилье. Поэтому использо­вать разработанные в мировой практике подходы к решению жилищной про­блемы необходимо с осторожностью, адаптируя их к специфике регионального рынка жилья и к особенностям поведения его субъектов.

Таким образом, нами обосновывается роль и значение лизинга в обеспе­чении развития регионального рынка жилья.