2.1. Аренда и структуре неналоговых доходов: тенденции и проблемы

В 2003г. неналоговые доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в консолидированном бюджете Российской Федерации составили 98,1 млрд.

В структуре средств, полученных федеральным бюджетом до дефолта 1988г. от использования госсобственности, основную сумму средств, 97%, в 1997г. обеспечивала приватизация, а дивиденды и аренда давали примерно по 1,5%, начиная с 1999г. структура постепенно меняется. Это связано с завершением пика приватизации и усилением таких факторов, как аренда и дивиденды, и, как видно из таблицы 1, уже в 2003г. удельный вес аренды в структуре финансовых поступлений достиг 41,9%, в том числе 7,8% поступлений направленно в федеральный бюджет.

В 2003г. доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, составили но федеральному бюджету 10,2 млрд. рублей, а но консолидированному бюджету субъектов РФ - 87,9 млрд. рублей, всего 98,1 млрд. руб., что составляет 40,8% от неналоговых доходов, полученных от использования имущества, и 29,4% общей суммы неналоговых доходов. Дивиденды по акциям, находящимся в государственной и муниципальной собственности, составили всего 4,3% общей суммы неналого

вых доходов.

Таблица 1

Арендная плата в структуре неналоговых доходов (2003г.) В том числе Показатели Общая сумма Федеральный бюджет Кодепли.

руб. % млрд. руб. % Доходы от сдачи имущества в аренду 98.1 41.9 10.2 7.8 87.9 75.1 Дивиденды по акциям 14.3 6.2 12.4 10.6 1.9 1.6 Поступления от продажи имущества, на-ходящегося в государственной или муни 121.3 51.9 94.0 S0.6 27.3 23.3 ципальной собственности (всего) в том числе: от продажи имущества 13.0 — 0.4 — 12.6 —¦ от продажи акций 95.1 — 89.7 — 5.4 — от продажи земли и прав на заключение аренды земельных участков 13.1 — 4.0 — 9.1 — Итого: 233.7 100 116.6 100 117.1 100 Следует отметить, что на федеральном уровне доходы от сдачи в аренду

имущества в значительной мерс определяются платежами за сдачу в аренду имущества, закрепленного за образовательными, научными и другими учреждениями. В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда площадью свыше 300 млн. кв.м., из них почти 60% в ведении государственных предприятий, которые не выступают собственником закрепленного за ними имущества (единственным их учредителем и владельцем этого имущества выступает РФ или ее субъекты). Доходы от аренды федеральной собственности постоянно возрастают . Если в 1999г. они составляли 2 млрд. руб., то в 2003г. - более 10,2 млрд. руб.

Таким образом, ие смотря на переход п частную собственность значительной части государственных и муниципальных предприятий, оставшаяся часть за счет более эффективного управления может обеспечить поступление в соответствующие бюджеты больше средств, чем от приватизации. Однако развитие бюджетного федерализма в России обостряет проблему повышения доходности бюджетов субъектов федераций и муниципалитетов. Кроме того, возникает специфика, связанная с дифференцированным подходом к трансфертам. Так, по данным счетной палаты РФ за трехлетний период, предшествующий 2000г., отдельные субъекты РФ получили менее 25% причитающихся им сумм из федерального бюджета, а другие - более 120%. Во -вторых, до сих пор не решена проблема фи-нансирования органов местного самоуправления.

В соответствии со статьей 6 федерального закона от 06 октября 2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации», в городах федерального значения, в целях сохранения единства городского хозяйства, источники доходов местных бюджетов определяются законами указанных субъектов РФ. Так, к полномочиям государственной власти г.Москвы относится законодательное определение источников доходов местных бюджетов. Перечень передаваемых в собственность муниципальных образований объектов определяется специальными постановлениями правительства Москвы. Согласно распоряжению правительства Москвы от 14 апреля 2003г. №589-РГ1, муниципалитетам в городе Москве переданы в аренду нежилые помещения целе- вым назначением под размещение аппарата управления по ставке в размере 0,01 МРОТ за кв.м. в год.

В Москве Департамент имущества города выступает функциональным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объеюами собственности города: оформляет закрепление городского имущества в хозяйственное ведение и оперативное управление, дает согласие на передачу его в аренду, осуществляет контроль за поступлением и использованием денежных средств.

На этом фоне актуализируется проблема пополнения доходной части бюд-жета на всех уровнях, за счет всех источников, включая аренду.

В качестве фактора, повышающего эффективность использования нежилых помещений, имеются предположения «вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот на основе частнособственнической инициативы» . Это, по мнению авторов, обеспечит как привлечение инвестиций в недвижимость, так и более эффективное управление собственностью.

В зависимости от финансового состояния местных бюджетов возможно заключение (на конкурсной основе) контрактов на реконструкцию нежилых фондов с последующей передачей части помещений в собственность инвестору или учете его затрат при определении арендной ставки. Возможно также создание, за счет специальных отчислений от арендных сделок и от муниципальных бюджетов, резервных компенсационных нежилых площадей для передис- локации арендаторов в связи со сносом зданий и для освобождения площади, занимаемой культурными и культовыми сооружениями.

Как известно, большинство объектов нежилого фонда, сдающегося в аренду, находися в федеральной, региональной или муниципальной собственности, и, следовательно, имеются возможности для пополнения доходной части бюджетов. Однако, для того, чтобы аренда была более эффективной, необходимо формиро-вание соответствующих институтов и нормативно-правовой базы. Причем, ряд правовых норм требует централизованного решения.

Организационно-правовой статус унитарного предприятия предоставляет ему широкий круг полномочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Это приводит к тому, что соотношение помещений, сдаваемых в аренду и находящихся в оперативном управлении и хозяйственном ведении, имеет серьезный перекос в сторону последних. И, как правило, помещения, находящиеся в хозяйственном ведении и оперативном управлении, сдаются в аренду без согласия собственника, лишая бюджет определенных сумм. Кроме того, юридические лица, государственные и частные, имеют на своих балансах городские (нежилые) помещения, здания, сооружения, но до сих пор не оформили на них прав. Такое положение дел позволяет им самовольно распоряжаться этим нежилым фондом, сдавая его в аренду по коммерческим ставкам.

В этой связи необходима инвентаризация и постоянный мониторинг всех нежилых помещений с учетом того, что постоянно совершенствуется инфраструктура городов и поселков, и возникает необходимость формирования еди-ного информационного пространства по управлению арендной системы.

Развитие арендных отношений возможно также в рамках государственно- частного партнерства. В этом плане необходимо формирование институциональ- но-правовой среды, включающей разграничение прав собственности, страхование рисков, гарантии возврата инвестиций, регулирование арендных отношений. Совершенствование нормативно-правовой базы должно обеспечить и возможность перепрофилирования как приватизированных, так и муниципальных объектов, с учетом обеспечения нормального функционирования социальных объектов, и создание условий для активизации арендной деятельности.

Рост арендных ставок возможен за счет изменения качества помещения, рыночной конъюнктуры территории и других фаючэров. Но вряд ли целесообразно вводить индексацию арендной платы на коэффициент увеличения минимальной заработной платы , что в конечном итоге может отразиться на ее уровне.

Введение в максимальной мере конкурсной системы при сдаче в аренду нежилого помещения при прочих равных условиях обеспечивает уровень арендных ставок, максимально приближенный к рыночному.

На начальном этапе реформирования аренда способствовала и приватизации госпредприятий, так и в процессе аренды происходило отделение функции владения от пользования и управления. Это приводило, в процессе коммерциализации производственных отношений, к постепенной смене форм собственности, в том числе и за счет акционирования собственности. И примерно до 2000г. темпы приватизации были достаточно высокие, но затем бюджетный дефицит заставил пересмотреть подходы к пополнению доходной части бюджетов, в основном за счет продажи имущества, начались поиски альтернатив приватизации, в качестве которого и выступила аренда.

Арендные ставки должны не только учитывать социальные особенности, и также способствовать развитию предпринимательства, но и обеспечивать пополнение доходной части бюджета.

В «Отчете об исполнении консолидированного бюджета Российской Федерации» за 2003 гол, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отнесены и обосновано, к неналоговым доходам. В то же время, поступления от продажи права на заключение договора аренды земельных участков отнесены к разделу «поступление от продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственно- сти», что по нашему мнению в части продажи прав аренды недостаточно обоснованно. В 2003г. по этой статье на счета федерального бюджета поступило почти 4 млрд. рублей (30,6%), в консолидированный бюджет субъектов РФ поступило 9,1 млрд. рублей (69,4%), в irrore - 13,1 млрд. рублей. Учитывая, что по отдельным городам и субъектам федерации стоимость права аренды возрастает, целесообразно объединить в одну статью все доходы от аренды и права на аренду, это позволит укрепить финансовую базу муниципальных объединений, ибо распределение доходов от аренды имущества в том же 2003г. осуществлялось в пропорции между федеральным и консолидированным бюджетом как 10,3% и 89,7%.

2.2. Анализ источников и пути пополнения доходной части бюджета за счет аренды нежилых помещений

Система арендной платы в городах и регионах России, вследствие природных и экономических условий, дифференцирована, и, как показывает анализ, вносит различные вклады в пополнение доходной части бюджета. Лидером по арендным платежам выступает такой мегаполис как Москва (см. приложение 1).

Рассмотрим на примере этого субъекта федерации состояние и основные направления совершенствования аренды нежилых помещений. Вначале о структуре доходов г. Москвы.

Таблица 2

Структура неналоговых доходов бюджета г.Москвы от использования

городской собственности (млн.руб.) Показал ел и Годы 2002г. в %к 1999г. 1999 2С00 200! 2002 «ЛІІ руб. % млн руб. мли руб. млн руб. о • Аренда нежилых помещений 2765 34.8 3333 5544 7368 36.4 266.4 [ Іродажа нежилых помещений 1865 23.4 1843 2460 1784 8.8 95.6 Аренда земли и налог 2165 27.2 3442 4062 7658 37.8 353.7 Продажа земли 1047 13.2 1581 2139 2749 13.6 262.5 Дивиденды 103 1.4 233 310 681 3.4 661.1 Мі ого: 7945 100.0 10432 14524 20240 100.0 —

При анализе приведенной выше таблицы обращают на себя внимание три момента. Во-первых, это устойчивый рост доходов, поступающих в Москву от городской собственности. Во-вторых — четко проявляющаяся тенденция снижения роста продаж нежилых помещений и земли, как в структуре доходов, так и по абсолютным суммам. Если в 1999 году удельный всс продажи (помещений и земли) составлял в структуре доходов 36,6%, то спустя три года - 22,4%, хотя за счет роста цен сумма от продаж и выросла, но не в таком темпе как аренда. В-третьих, резко растет арендная плата как за сдачу в аренду нежилых помещений, так и земельных участков. Так, за сравниваемый период, удельный вес аренды вырос с 62% до 74,2%, а в суммарном выражении - с 4,9 млрд. рублей до 15 млрд. руб., или почти в три раза.

В таблице 2 выделяется рост денежных сумм, получаемых за аренду земли. В 2002г. арендная плата за землю в Москве составила 5,1 млрд. руб., а земельный налог - 0,6 млрд. руб., в сумме 5,7 млрд. руб., это 385% платежей в консолидированный бюджет по Центральному федеральному округу и 11.7% консолидированного бюджета России, при этом в федеральный бюджет было направлено 914 тыс. руб. арендной платы.

Таблица 3

Структура и динамика налоговых и неналоговых доходов бюджета г. Москвы Годы Всего доходы Налоговые доходы Неналоговые доходы Всего в т.ч. от сдачи в аренду государственного и муниципального имущества млн.руб. млн.руб. % млн.руб. % млн.руб. % 1999 82324 62797 76.3 6409 7.8 2459 3.0 2000 177261 125047 70.5 20529 11.6 4627 2.6 2001 222191 162363 73.1 27590 12.4 7616 3.4 2002 270113 228259 84.5 33688 12.5 11795 4.4 2003 320636 259289 80.9 44693 13.9 19359 6.0 2004 373806 295034 78.9 64125 17.2 2714С 7.3

so

В структуре доходов бюджета г.Москвы удельный вес неналоговых доходов устойчиво возрастает (см. таблицу 3), хотя опыт прошлых лет учитывается недостаточно.

Следует отметить, что в 19 столетии Московская городская управа предпочитала не торговать имуществом, а сдавать его в аренду на срок до 24 лет. Доходы от городских земель, сдаваемых в аренду под застройки и сельскохозяйственное использование, все время росли. В среднем с 1863-1872гг. по 1893- 1902гг. доходы от аренды выросли с 198,3 тыс. рублей до 2561,1 тыс. рублей, или почти в 13 раз. С 1900 по 1913гг. прирост по сборам с недвижимости составил 3361,2 тыс. руб., по доходам от аренды городской земли — 1471,2 тыс. руб. В 1913г. земельные платежи составили около 12% доходной части бюджета Москвы, который был бездефицитным.

Таблица 4

Структура неналоговых доходов бюджета г.Москвы (Х)ДЫ Всего ненало-говые доходы Доходы от использования го-сударственного и муници-пального имущества Прочие неналоговые доходы Администра-тивные платежи и сборы Штрафные санкции Всею в том числе от сдачи в аренду млн Р>б. MJ1H

руб. % млн руб. % млн руб. % млн р>б. % млн руб. % 2000 20529 16631 81.0 4627 22.5 3258 15.9 391 1.9 249 1.2 2001 27590 21577 78.2 7616 27.6 4929 17.9 448 1.6 637 2.3 2002 33688 23974 71.2 11795 35.0 84S3 25.2 476 1.4 756 2.2 2003 44693 33712 75.4 19359 43.3 9943 22.2 515 1.2 524 1.2

На фоне общего роста доходов в структуре неналоговых доходов г.Москвы, начиная с 2000г. устойчиво растут поступления от сдачи в аренду муниципального и государственного имущества. Причем, если сумма доходов or аренды выросла в 4,2 раз, то прочие неналоговые доходы - всего в 3 раза.

Если проанализировать более длительную динамику, то тенденция сохраняется, что видно из приводимого графика.

График

У v * ^ ь ^ к С мйл/д.тогсвы! tf с « о tf с в

N и до* о с >2 а от соачи о ы /<д «д 4 а о с иду с С»с $лоп л і W ос ко и

го

1* Т

п і •»»

Как видно из приведенной таблицы 3 и графика, устойчивый рост неналоговых поступлений наблюдается с 1999г., хотя следует отмстить, что эта тенденция - последние десять лет, но существенный рост приходится на 2003- 2004 годы. Так, если с 1999 по 2004гг. удельный вес налоговых доходов в бюджете юрода вырос с 7,8% до 17,2%, или в 2,2 раза, то доходы от сдачи в аренду - в 2,4 раза. В общем, такая политика столицы становится понятной, если учесть дефицит городского бюджета.

Следует отметить, что к специфике такого мегаполиса как Москва относится его большая социальная нагрузка, требующая особого внимания к распределению нежилых помещений по их правовому и социальному статусу.

Таблица 5 Годы Всего Оперативное управление Хозяйственное ведение Аренда Прочие тыс. кн. ч. тыс. кв.м. % тыс.кв.м. % TUC.Kb.V4. гыс.ка.м. % 1000 36640.0 8806.7 24.3 0670.6 26.4 8648.0 23.6 0424.7 25.7 2000 467000 11333 6 24.3 9932.3 21.3 8407.7 18.2 16936.4 36.3 2001 46672.7 16940 2 36.3 04886 20.3 00060 10.3 11237.0 24.1 2003 46050.5 20211.6 43.0 0368.7 20.0 8666.3 18.5 8703.9 18.5 2003 47123.1 22516.0 47.8 9192.5 19.5 9121.5 19.4 6293.1 13.4 2004 46990.3 24689.3 52.5 10039.4 21.4 8673.1 18.5 3588.5 7.6

Структура нежилых помещений, находящихся в собственности с. Москвы

по виду права

Как видно из приведенных в таблице 5 данных, за последние годы удельный вес нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении, вырос с 24,3% в 1999г. до 52,5% в 2004г., в хозяйственном ведении снизился с 26,4% до 21,4%, но самое значительное снижение связано с арендой. За сравниваемый период, площади, переданные в аренду, снизились с 23,6% до 18,5%, или на 5,1 пункта, но при этом существенно выросла сумма арендных платежей из-за того, что средняя арендная плата увеличилась за последние четыре года в 3,3 раза с 380 руб./кв.м. до 1269 руб./кв.м. (см. таблицу 6).

Таблица 6

Динамика и величина арендной платы за нежилые помещения Годы Неналоговые доходы бюджета города Москвы Фактически поступившая арендная плата за нежилые помещения Доля арендной платы в неналогопых доходах Арендованная площадь Средняя арендованная плошлдь Средняя ставка арендной платы на 01.01 на 31.12 млн.руб. млн.руб. % тыс. кв.м тыс. кв.м. 1 ыс.кв.м. рубУкв.м. 2000 20529 3333 16.24 8497.7 9006.0 8751.9 380.9 2001 27590 54511 19.76І 9006.С 8666.31 8836.21 616.9 2002 33688 7267 21.57 8666.3| 9121.5 8893.9* 817.1 2003 446931 11298 25.28| 9121.5i 8673.1 8897.3 1269.9

В целом, арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2003г. составила 11298,7 млн. руб., 4973,2 млн. руб. получено от продажи нежилых номе- щений, 623 млн. руб. — по дивидендам, 281 млн. руб. — отчисления от прибыли государственных унитарных предприятии, прочие - 418,8 млн. руб.

В Москве по административным округам сложилась достаточно устойчивая дифференциация но сумме арендной платы за квадратный метр нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

Таблица 7

Динамика величины арендной платы и распределения арендованных площадей по административным округам Лдмилист- рэпшный округ 1999г. 2001г. 2003г. |ЧСТ>ГИІЦІІ«

jfKtuxai шытаэл нслнлке гомешелн» ApCHj» М>»«(«

IIMUJLU Срок і а спида

гшш Сигогюти

ПОСТІЙНІШІ*

зроосії ivunu

І&ІМ.ПМ l»J Circuit! Afc4.i> і»ми

ІІТЧіиль Cpc.w« стіпкa (феилгей анти Фзкгнчсскм ікстуїтчіия орендиІЯ CVWTl-n

nov*eiiicii»u) Аргк» юішаї

UV4KIU.IV Срсллм СПМиї

а?сіинсД

IUU2U хин. руб. 7VC КВ.М. руб'кв.м. млн. p><> TVCKUM. руб'кв м или. р)б. ТЫС.КВ.М. руи'кв.м цло 1139.8 2981.7 382.27 20S9.7 3 0S5.7 677.22 3034.4 2993.4 1013.71 ело 256.8 770.1 333.46 458.8 7S9.0 580.52 833.0 809.6 1028.90 СВЛО 183.5 7600 241.45 3S56 737.1 523.13 534.6 654.S 81643 ВАО 254.7 921.1 276.52 462.6 880.4 525.44 716.3 984.0 727.98 ЮВАО 155.7 537.1 289.92 335 3 538 4 622.77 518.5 567.5 913.74 ЮЛО 265.1 829.2 319 73 468.5 853.7 548.79 796.9 947.9 840.70 І03А0 183.S 609J 301.68 336.5 623.S 539.44 702.9 644.2 1091.12 ЗЛО 157.1 558.6 281.26 358.5 601.8 595.76 722.0 639.7 1128.74 СЗЛО 122.8 454.6 270.16 228.3 450.7 506 60 482 6 479.0 1007.52 ЗслЛО 41.5 151.5 274.02 77.7 146.0 532.19 153.4 177.4 864.71 г.Москва 2764.8 8572.9 322.51 5451.4 SS36.2 616.94 11298.7 8897.3 1269.90

При средней арендной ставке по нежилым помещениям, находящимся в собственности г.Москвы, 1269,90 руб. за квадратный метр в год (2003г.), в Западном административном округе один кв.м. оценивался в 1128,74 рублей, а в Восточном - 727 руб. кв.м. Причем рост арендных ставок за сравниваемый в таблице 6 период составил, по приведенным выше административным округам, соответственно, 4 и 2,6 раза. Хотя разрыв между административными округами в Москве достаточно ощутим, но он не превышает коэффициента 2, отношение округа с максимальной средней арендной ставкой к минимальной составляет 1,5. В то же время по муниципальным округам эта дифференциация значительно глубже. Все операции по аренде осуществляются в административных округах. Они же и ведут статистику сбора арендной платы по муниципальным округам, которые к сумме собранной арендной платы отношения не имеют и не распоряжаются этими средствами. Мы приводим эти данные с целью отражения уровня дифференциации по муниципальным округам, на примере Западного административного округа г.Москвы.

Таблица 8

Динамика величины арендной таты и арендованная шоіцадь по муниципальным округам г. Москвы МушпишпьныЛ округ 2000г. 2002г. 2004г. •ХХи.'ШчХЬМ плету гмяшде

ПЛ2П) U hCAKlUC Лрснло-

• ИЯСХ1

tixnuuk Сгслмм

CTWKJ

ісоияол пши Фактически г»лу ішнізд ареюхя 11*013X1

нсютм

ГПМСИКІІИ» В4НІІ1Я nxtUVJ. Средня»

СІМКЛ tf шагы CUKIMUXKH мосту імішгя

Г?СНД)11Я

ашэ vi гсжмлис П'*мсчснн« Ароо>

MHtllt ILKV

щ,у> сташл арендное n-um МЛН.

очб ТЫС. KRU. Р)й/ кя.м МЛН. С\б. ТЫС. KB м. руц/

KR М МЛН. тыс.

KRM pyu'

KR 41 BtftKOtlO 1443.0 6.7 215.37 3540.0 6.2 575.61 4530.0 4.4 1029.55 1\ічемхи 19002.0 43 8 433.84 35790 0 57.1 627.34 56230 0 65.4 S60 44 Кухисво 16731.0 55.7 3003S 358400 584 614.22 72660 0 61.4 1183.39 Солнцево 99490 34.5 288.38 21740 0 39.1 556.72 463900 56.8 816.73 МожаЛский 20157.0 65.5 307.98 36500.0 566 645.45 64970.0 52.0 1249.42 Крылатское 13651.0 31.4 434.75 30250.0 34.0 $91.02 37590.0 31.4 1197.13 Дсрої омило во 69612.0 130.5 533.43 287320.0 163.0 1 763.24 306700.0 158.7 1933.19 ФиленскиП парк 11619.0 33.6 346.32 24210.0 37.4 647.33 47670.0 37.4 1274.60 Филн- Ллвылком» 13388.0 38.0 352.78 22740.0 44.0 517.41 40910.0 31.9 1282.45 Ноно-

Псрслелкнно 3988.0 19.4 205.57 10S30.0 22.2 487.84 12070.0 24.4 495.69 Троплрсио-

Никулино 12062.0 33.8 356.S6 21740.0 39.8 546.92 32960.0 27.7 I1S9.S9 Очаково- MaitsccttCKoc 105S9.0 39.7 266.73 22230.0 44.4 501.24 35270.0 42.0 S39.76 Проспехг Веонллскотт» 12273.0 2S.7 427.63 23970 0 21.3 1125 35 27S50.0 23.3 1195.28 ЗАО 214464.0 561.2 3S2.19 576700.0 623.0 925.68 785SOO.O 616.7 1274.20

При средней ставке арендной платы по муниципальным округам ЗЛО в 2004г. 1274,20 руб кв.м., минимальная ставка, 495,69 руб. кв.м., была в муниципальном округе Ново-Переделкино, а максимальная - 1933,19 руб кв.м. в - муниципальном округе Дорогомилово. Соотношение минимальной и максимальной арендной ставки составило I к 3,9.

Как показывает более подробный анализ сравниваемых муниципальных округов, в муниципальным округе Дорогомилово в структуре нежилых помещений удельный вес аренды составил 27%, в хозяйственном ведении находилось 21,3% площадей, и в оперативном управлении - 24,7%, в Ново- Переделкино, соответственно, 5,6%, 8,3% и 54,8%. Фактически поступившая арендная плата в муниципальном округе Дорогомилово была примерно в 25 раз выше, чем в Ново-Переделкино.

Учитывая, что проводимая муниципальная реформа может придать муниципальным образованиям статус бюджетообразующих, такую дифференциацию, в сложившихся ставках арендной платы, необходимо учитывать, дабы за счет дополнительных источников обеспечить этим образованиям финансовую базу для функционирования.

В Москве сложилась достаточно парадоксальная ситуация с арендой нежилых помещений — с одной стороны, ощущается дефицит нежилых помещений, с другой — примерно 70% имеющихся площадей занимают льготники. На 2005г. план по выручке за аренду повышается до 15 млрд. рублей. Для выполнения плана, арендные ставки в Москве за пользование городскими помещениями повышают для льготных категорий на 25%, для остальных — на 50% . Но это для тех, у кого не истек срок аренды. Для новых арендаторов расчет арендной платы производится с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, но ставка арендной платы, тем не менее, ниже сложившейся на рынке.

Помимо рынка аренды городских нежилых помещений, существует еще рынок приватизированных нежилых помещений, которые сдаются по рыночным ценам. На начало 2005г. средняя арендная плата помещений класса Л — 750 долларов за кв.м., класса В — 500 долл., класса С — 250-350 долл.2* Следует также выделить аренду помещений, находящихся в федеральной собственности — это различные научные институты и другие, сдающие помещения по рыночным ценам.

Повышение арендной платы, за счет принятия административных решений, проводится в Москве постоянно. Резкое повышение арендных ставок планировалось в 2002г. Но это вызвало обоснованные протесты арендаторов. На принятое в 2002г. постановление правительства Москвы № 68-ПП, наметившее переход к рыночным ставкам арендной платы, введено ограничение из-за не-довольства арендаторов. В 2003 г. бюджет из-за этого не досчитался 3 млрд. руб. В ноябре 2004г. принято постановление правительства Москвы (№838- ПП) о переходе с 01.01.2005г. к расчету ставок арендной платы на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой аренды — это в основном для тех, кто заключал новые договора аренды. С 2005г. при расчете арендной платы также не будут использоваться коэффициенты, характеризующие виды деятельности предприятий.

С целью повышения эффективности управления столичной собственностью, на 2006г. в Москве планируется отмена ряда льгот для предприятий малого бизнеса и др. Планируется также ввести льготы для предприятий, социально значимых для данной территории, которые будут использовать помещения по профилю, необходимому для данного региона. Арендная плата для та-

Офисы класса А — тто ультрасовременные помещения, с оптико-волоконной связью и центральным конлицироазнием . Офисы класса В тоже оборудованы достаточно современно, но вместо центрального хонлшшрокшнч — сплнт-системи, а вместо мы дел емн мх линий — интернет но телефонной линия через модем. Класс С, самый популярный у арендаторов, — это помещения, подобные тем, коюрые еда- ют в аренду бывшие НИИ.

ких помещений будет рассчитываться исходя из социальной потребности города.

Согласно бюджетного кодекса РФ, средства, полученные в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и использование имущества, зачисляются в доходы бюджета. Как известно, в основном договора аренды заключались городом по фиксированным ставкам, рассчитанным по специальной методике и заметно отличающимся от рыночных. Городская ставка арендной платы в среднем составляет 72 доллара за кв.м. в год. Рыночная стоимость аренды офисов, как известно, — это минимум 300 долларов, а в престижных районах — до 500 долларов за квадратный метр и выше.

С целью пополнения доходной части бюджета, в Москве начали проходить (с 2004г.) открытые торги по продаже прав аренды нежилых помещений. Желающие вносят залог от 20 тыс. до 30 тыс. руб. (который при проигрыше возвращается). Стартовая цена устанавливается на уровне рыночной. Победитель в течение пяти лет будет платить одну и ту же сумму. Договор аренды вы-дается в течение недели. В результате, при систематической работе таких аукционов, исчезнут посредники, накручивающие цены, возрастут доходы бюджета, ставка арендной платы приблизиться к рыночной, что, в принципе, может ограничить субаренду.

В столице при дефицитном бюджете имеются существенные источники для повышения доходной части бюджета. Из 200 тысяч предприятий малого бизнеса в городе только 12 тысяч арендуют городские помещения. Это означает, что всего шесть процентов малых предприятий арендуют муниципальные площади, а 94 процента — частные. Разница стоимости аренды — в 3-4 раза. Но это не отражается на стоимости товаров и услуг, которые создают эти шесть процентов.

В 2004г. в Москве общая площадь объектов нежилого фонда составила 115 млн. кв.м., из которых по муниципальным ценам сдавалось в аренду только 7 млн. кв.м. (4,5%). 30 ноября 2004г. принято постановление правительства

Москвы №838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользования объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы в 2005 году», согласного которого должен быть пересмотрен список предприятий, имеющих льготы по аренде нежилых помещений. Список был подготовлен, но он пока так и не утвержден, слишком большие деньги стоят за льготами.

По данным Департамента имущества столицы, около 70% площадей нежилых помещений сдается в аренду льготным категориям арендаторов. Структура льготников: около 50% составляют торговые и бытовые предприятия, 15,5% - организации бюджетной сферы, 9% - общественные организации, 1,7% - организации здравоохранения. В общем, было выделено 18 категорий предприятий, пользующихся льготами при аренде муниципальных нежилых помещений. Из-за такого количества льготников столичный бюджет ежегодно недо-бирает до 9 млрд. рублей арендных платежей. По итогам проверки, проведенной департаментом имущества правительства Москвы, 44% арендаторов- льготников сдавали свои помещения в субаренду, а вырученные суммы проходили мимо бюджета Москвы.

Предоставление льгот по аренде помещений не обеспечило продекларированную столичными властями цель по сдерживанию роста цен на рынке услуг. Анализ показал, что цены в организациях, пользующихся льготами и снимающих помещения на коммерческих условиях, примерно равный

В структуре нежилых помещений, находящихся в собственности г.Москвы (по праву), в оперативном управления находится 52,5%, в хозяйственном ведении - 21,4%, в аренде (в том числе по льготным ставкам) - 18,5%, прочие - 7,6%.

При этом даже льготные ставки не всегда означают, что предприятие добросовестно рассчитывается с городом за аренду. Долги малых предприятий, арендующих у города нежилые помещения по льготным ставкам, в общей сложности составляют сейчас 150 миллионов рублей, а всего долги перед городским бюджетом за аренду нежилых помещений достигают 1,6 млрд. руб.

Сокращение льготных категорий должно носить дозированный подход. Вряд ли муниципальные и частные магазины должны платить единые аренд-ные ставки. Если, например, продовольственные магазины реализуют товары со скидной для инвалидов и ветеранов и ничего не получают от города, им следует сохранять льготы. Однако, в 2005г. всех льгот лишаются малые предприятия, работающие в сфере торговли, туризма, бытового обслуживания. Одновременно необходимо усилить контроль за использованием городской собственности, так как часть арендаторов, использующих субаренду, получают до 3 млрд. рублей в год, эта сумма проходит мимо городского бюджета.

Для поддержания нежилых помещений в надлежащем состоянии и соз-дания специальных фондов, целесообразно использовать страховые средства.2'^ В Москве сложилась достаточно сложная ситуация со страхованием. Так, нежилые помещения на праве хозяйственного ведения практически не охвачены страхованием из-за отсутствия законодательного механизма, позволяющего обременить хозяйствующий субъект обязательством страхования переданного ему имущества. Из площадей, находящихся в оперативном управлении, застрахована, примерно, пятая часть.

Всего на начало 2004г. страховой зашитой в Москве было охвачено 13,6 млн. кв.м. (28,8%), из 47,1 млн. кв. м. нежилых помещений, находящихся в собственности города. В Москве необходима единая система, обеспечивающая страховую защиту городского имущества и единый подход к страхованию и использованию получаемых средств.

На начало 2004 года страховал стоимости нежилых помещений составила 32.8 млрд. рублей, а размер страховых выплат - 7,1. млн. рублей. (Данные ю Постановления Правительства Москвы от 25 яннаря 2005г. Дг 37 -ПП).

Как известно, страховщики из полученных страховых взносов образуют страховые резервы, предназначенные для предстоящих страховых выплат, и создают резерв предупредительных мероприятии (РПМ) для предупреждения утраты или повреждения застрахованного имущества путем отчисления от суммы, поступившей по договорам страхования. В Москве это 15% от суммы страхования арендуемого нежилого фонда.

Средства, отчисляемые страховыми организациями в резерв предупредительных мероприятий, не относятся к их расходам и, следовательно, не умень-шают налогооблагаемую базу. Как известно, резерв предупредительных мероприятий используется для финансирования мероприятий, направленных на уменьшение вероятности наступления страхового события и снижения наносимого застрахованному объекту ущерба. Учитывая значимость профилактических мероприятий по предупреждению страхового случая, и, как следствие, снижение последующих выплат, целесообразно резерв предупредительных мероприятий отнести к страховым резервам и учитывать их в расходах страховых организаций.