1.3. Правовые аспекты арендных отношений

Аренда, как имущественный наем, по которому арендодатель предостав-ляет арендатору имущество во временное пользование за определенное возна-граждение — арендную плату, имеет достаточно большую историю.

Иногда отождествляют аренду и услугу. С точки зрения Налогового Ко-декса, аренда не является услугой, так как не соответствует определению, дан-ному в статье 38 НК РФ. Согласно указанной норме, услугой признается дея-тельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются уже в процессе осуществления этой деятельности. Аренда же, как возможность на законных основаниях владеть и пользоваться чужой вещью, не представляет собой деятельности. А Гражданский кодекс однознач- но отвечает на этот вопрос: договор аренды н договор возмездного оказания услуги имеют различную правовую природу.

Основным правовым актом, регулирующим отношения по аренде нежилых помещении, выступает Гражданский Кодекс РФ. Согласно ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудо-вание, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые веши). В ГК РФ уста-новлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничи-вается, особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное поль-зование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе Российской федерации выделяют следующие виды договоров аренды имущества: аренда зданий и сооружений, аренда пред- приятий , аренда транспортных средств, финансовая аренда, прокат.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, использует- ся для потребительских целен, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель.обязуется пе-редать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласован-ного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, дого-вор аренды здания или сооружения считается нсзаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды здания или сооружения арендатору, одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования. В случаях, когда арендодатель является соб-ственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или преду-смотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответ-ствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствуюнщй земельный участок, к нему пере- ходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендода-тель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пре-делах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные обо-ротные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресур-сами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием.

Нежилые помещения могут передаваться решением соответствующего органа власти субъекта РФ или муниципального образования в хозяйственное ведение, оперативное управление, в аренду (по результатам аукциона), а могут передаваться в безвозмездное пользование. Передача нежилых помещений в хозяйственное ведение и оперативное управление реализуется (например, в Москве) на основании постановления Правительства Москвы государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, образованным в соответствии с постановление Правительства Москвы или распоряжением Департамента имущества города Москвы, которые регламентируют передачу имущества в хо-зяйственное ведение или оперативное управление.

Унитарное предприятие — коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней имущество. Имущество унитарного предприятия находится в собственности (государственной или муници-пальной) и принадлежит предприятию на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создается по решению государственного или муниципального органа, наделяется активами, не несет ответственности по обязательствам своего учредителя и имеет право на часть прибыли от использования имущества. В то же время предприятие не имеет право продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п. имущество без согласия собственника.

На базе государственного и муниципального имущества может быть созда-но унитарное предприятие на праве оперативного управления (казенное предпри-ятие). Казенные предприятия распоряжаются своим имуществом и доходами только с согласия собственника.

За государственным или муниципальным учреждением на праве опера-тивного управления закрепляется имущество, ранее находившееся на его ба-лансе. Фактическая передача нежилого помещения в оперативное управление осуществляется после заключения контракта на право оперативного управления, согласно которому заинтересованными юридическими лицами оформляется акт приема-передачи имущества. При предоставлении помещений в опера-тивное управление и хозяйственное ведение, размер передаваемой общей пло-щади под административные цели ограничивается до 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. При передаче государственным или муниципальным учреждениям в оперативное управление части здания, в кон-тракт включается запрещение его отчуждения при приватизации.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на ос-новании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физи-ческому лицу. Передача нежилого помещения в аренду без аукциона или кон-курса может быть произведена юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, рас-поряжения Департамента имущества города Москвы в следующих случаях:

обеспечение органов представительной и исполнительной власти и управ-ления Российской Федерации,области;

обеспечение выполнения городских программ, утвержденных Правительством Москвы;

развитие сети организаций здравоохранения, народного образования и про-свещения, культуры, а также под творческие мастерские, работу с детьми и населением;

вывод арендаторов из высвобождаемых зданий-памятников истории, куль-туры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений;

обеспечение выполнения соглашений между Правительством Москвы и су-веренными государствами СНГ, республиками, краями, областями Российской Федерации;

обеспечение межгосударственных соглашений Российской Федерации;

размещение государственных и муниципальных предприятий и организаций, не подлежащих приватизации;

по ходатайству представительных органов власти, префектов административ-ных округов, Департамеїгга поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, Общественно-экспертного совета по малому пред-принимательству при Мэре и Правительстве Москвы — для отдельных струк-тур с целью их поддержки и становления;

обмен нежилых помещений или замена.

Установленная арендная плата подлежит ежегодному пересмотру и пере-расчету в соответствии с постановлением Правительства Москвы в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м. строительства и/или изменения методики расчета; введение поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стои-мости 1 кв.м. объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности I кв.м. аренды объекта и т.п.). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улуч-шение арендованного имущества. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не оп-ределены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно при-меняемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельст-вах.

Законодательство предоставило унитарному предприятию (на правах хозяй-ственного ведения) большие права по распоряжению имуществом собственника. Осуществляются они практически единолично руководителем предприятия, взаи-моотношения которого с собственником достаточно четко установлены и практически не позволяют собственнику ни устанавливать, ни контролировать достижение конечных результатов. В свою очередь, руководители унитарных предприятий самостоятельно управляют финансами и могут не согласовывать свои решения с собственником имущества. Эта ситуация оказывает существенное влияние на эф- фектнвность использования государственного имущества. Руководители унитарных предприятий бесконтрольно управляют финансовыми потоками этих пред-приятий, в том числе самостоятельно принимают решения о направленнях ис-пользования прибыли. Они не связаны с необходимостью согласовывать свои ре-шения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения не-движимым имуществом). Полномочия собственника, предусмотренные дейст-вующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности не только требовать от руководителей унитарных предприятий достижения определенных качественных показателей в деятельности предприятий, но даже и определять эти показатели.

Правовая обеспеченность земельной аренды. Арендные земельные от-ношения, помимо ГК РФ, регулируются законом «О плате за землю», норма-тивными правовыми актами субъектов РФ и органами местного управления. Правовые основы земельных отношений также рассмотрены в федеральном за-коне от 7 июля 2003г. №113-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Феде-ральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и по-становлением Правительства РФ ог 7 мая 2003г. №262 «Об утверждении пра-вил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, зем-левладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъя-тием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собст-венников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате дея-тельности других лиц».

Согласно Статье 1 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991г. №1738-1 «О плате за землю», «Использование земли в России является плат-ным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли». Земельным налогом облагаются собственники земли, землевла-дельцы и землепользователи. Арендная плата взимается за государственные и муниципальные земли, переданные в аренду. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных действующим Земельным кодексом РФ, устанавливается нормативная цена земли.

Нормативная цена земли в 2003г., используемая для нужд сельского хо-зяйства, была наиболее низкой среди других земель различного целевого ис-пользования, и составила 2 тыс. рублей за гектар. Размер нормативной цены земли рассчитывался как пятидесятнкратная ставка земельного налога. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994г. №1204 «О порядке определения нормативной цены земли» (отменено постановлением Правительством Российской Федерации от 15 марта 1997г. №319) нормативная цена земли устанавливалась в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. Увеличение индекса к ставке земельного налога с 50 до 200 раз было вызвано инфляционными процессами в Рос-сии за период с 1992 по 1994 годы.

В последующем действовал порядок определения нормативной цены земли, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли». Согласно данному постановлению Правительства Российской Федерации, нор-мативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группами. Органы местного самоуправления, по мере развития рынка земли, могут изменять границы оценочных зон, а также нормативную цену земли на 25% от установленной субъектом Российской Федерации, но уточ-ненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившей- ся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого на-значения.

Закон Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет использование нормативной цены земли в случае отсутствия кадастровой стоимости.

В настоящее время в большинстве городов и поселениях арендная плата и нормативная цена земли определяется на основе ежегодно повышающихся коэффициентов к ставкам земельного налога. В соответствии с Законом Рос-сийской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена земельных участков для собственников зданий и сооружений устанавливается в размере 3-30 ставок земельного налога.

Законодательством РФ определено, что цены на продаваемую землю (го-сударственную и муниципальную) должны быть не ниже 5-кратной ставки зе-мельного налога. В соответствии с «Налоговым кодексом Российской Федерации» земельный налог может устанавливаться представительным органом ме-стного самоуправления в размере, не превышающем 2% от кадастровой стои-мости земельного участка. Проведенные по результатам государственной када-стровой оценки земель г. Ярославля расчеты показывают, что в случае уста-новления земельного налога на уровне 2% — налоговые поступления в бюджеты всех уровней могут возрасти в 5 раз. Результаты кадастровой оценки могут использоваться и для установления стоимостной базы для расчета арендной платы за землю, но, разумеется, с учетом конкретных особенностей каждого региона.

Как правило, размеры арендной платы за землю рассчитываются на базе действующих ставок земельного налога с применением системы коэффициен-тов в зависимости от качества и количества арендованной земли. Рост же ста-вок арендной платы в значительной мере связан с индексацией ставок земельного налога, оформленных законодательными актами. Учитывается также спрос и предложение, местоположение и другие факторы. При этом плата за аренду земли городов и поселений значительно выше, с учетом приведенных выше факторов дифференциации, чем в сельской местности.

Изменение ставок арендной платы, как и земельного налога, происходит почти ежегодно. Так, ставки арендной платы, действующие в 1999г., использо-вались в 2000г. с коэффициентом 1,2. Ставки арендной платы, действовавшие в 2001г., применялись в 2002г. с коэффициентом 2,0, а ставки 2002г. использова-лись в 2003г. с коэффициентом 1,8. Рост ставок арендной платы привел в по-следние годы (с 2000 по 2003 гг.) к росту арендных платежей на 36,9 млрд. руб-лей.

Арендная плата за землю устанавливается договором между арендодате-лем и арендатором. Муниципальные и государственные органы устанавливают базовые размеры арендной платы по категориям арендаторов и по видам зе-мель. В методическом плане размеры арендной платы за 2000 - 2002 гг. за землю рассчитываются на базе ставок земельного налога с соответствующими ко-эффициентами в зависимости от качества, цели и категории арендаторов.

Кроме того, следует учитывать соответствующую статью закона РФ «О федеральном бюджете» на соответствующий год, в котором устанавливаются ставки земельного налога и размер перечислений в соответствующий бюджет средств от земельного налога и арендной платы. В 2002г. арендная плата пе-речислялась в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ в таком же раз-мере и порядке, как и земельный налог. В 2003г. арендная плата при аренде муниципальных и государственных земель перечисляется в бюджеты субъектов РФ и местного самоуправления в тех же пропорциях, что и перечисления от земельного налога. В федеральном бюджете на 2003г. были установлены сле-дующие нормативы перечисления средств от земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков: в бюджеты Москвы, Санкт-Петербурга и закрытых городов - 100%; в бюджеты субъектов РФ - 50%; в бюджеты юродов и поселков - 50%; отчисления в бюджет субъектов РФ за сельскохозяйственные земли составляет 10%. Наряду с муниципальной арендой, свои особенности имеет и коммерческая аренда.

Специфика аренды коммерческой недвижимости. В крупных городах России достаточно устойчивый спрос на коммерческую недвижимость, осо-бенно складские и торговые площади. За последние годы рост объема торговых площадей достаточно устойчив, в 2003г. - 1,5 млн. кв.м., в 2004г. - около 2 млн. кв.м. Согласно генеральной схеме размещения торговых объектов городского значения, в столице до 2020 года предусматривается общее увеличение площадей вдвое - с 8 млн. кв.м. до 16 млн. кв.м. Из них более 6 млн. кв.м. должны появиться за счет строительства 300 крупных коммерческих комплексов. Кроме того, в торговые площади предполагается реорганизовать девять производ-ственных зон и незастроенных территорий рядом с крупными транспортными узлами. Их площадь составляет от 13 до 38 га.

Использование нежилых помещений

Схема 2 коммерческая

мушшшимьнан (на правах пользования) • складская

• на правах хозяйственного ведення • офисная

• на правах оперативного управления • торговые площади

• безвозмездное пользование • другие

• аренда и суиарснда венного питания (10,8%), магазинов красоты и здоровья (10,7%) и бутиков, торгующих аксессуарами (8,7%).

По данным департамента инвестиционных программ правительства Москвы, эффективность инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости составляет около 40% (в 2002г. - 2003г. она была выше на 12- 17%). Это связано с нарастающим объемом вакантных площадей и их влиянием на арендные ставки.

Арендные ставки на коммерческие нежилые помещения имеют тенденцию к снижению от центра к периферии. Причем, ставки в центре - относительно высокие и даже растут, что объясняется нестабильным курсом доллара по отношению к рублю и евро, а также снижением с 1 января 2004 года ставки НДС до 18%. Некоторые арендодатели увеличили чистую ставку аренды на 1,9- 2%, чтобы сохранить неизменной общую сумму платежа.

В 2003-2004г. ставки арендной платы в центре города колебались от 1500 долларов за кв.м. в год до 1000 долларов за пределами Садового кольца. Ставка колеблется в зависимости от размера арендуемой площади. Ставка для крупных супермаркетов составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви — 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс, более 20%.

Рынок офисных и коммерческих площадей. Благодаря высокой деловой активности, спрос на офисные плошади остается достаточно активным и по качественным помещениям превышает предложения. Ставки относительно постоянны. В 2004г. средневзвешенная ставка в зданиях класса А составила около S600 за кв.м. в год без учета НДС, но включая эксплуатационные расходы. Это лишь на 1,5% выше, чем в 2003г. Ставка аренды за офисы класса В — 400 долларов за квадратный метр в год. Если арендные ставки на офисные помещения меняются достаточно медленно, то при их реализации картина меняется. Цена продажи офисных помещений устойчиво растет на 10-15% ежегодно.

Однин из самых перспективных секторов коммерческой недвижимости — сектор складских помещений. Наиболее востребованы складские помещения от 700 до 3000 кв.м. Особенно большой спрос на качественные помещения, полностью соответствующие международным стандартам. Таких помещений даже в Московском регионе крайне мало.

Спрос на складские помещения оценивается до 1,5 млн. кв.м., реально ежегодно строится до 34 тыс. кв.м. помещений международного класса. Арендная ставка - до 150 дол. за кв.м. в год, включая эксплуатационные расходы. Однин из ограничительных факторов в строительстве — ограниченность земельных участков, годных для перепрофилирования в черте МКАД, и вынос строительства в 15-километровую зону от кольцевой дороги. Примерные цены на землю под складскую застройку имеют устойчивую тенденцию к росту и сейчас составляют около S250000-S300000 за гектар без учета затрат на инфраструктуру.

Большим спросом пользуется аренда торговых площадей. Ежегодно вводится до 500 тыс. кв. м. торговых площадей. Самые востребованные площади для торговли одеждой, магазины площадью от 30 до 60 кв. м., востребованы также гастрономические бутики. Резкого изменения ставок арендной платы за последние годы не происходит, некоторый рост наблюдается по предприятиям быстрого питания.

При этом на уровень арендной платы влияют многие показатели, определяющие успех торгового предприятия. Это: выбор места и участка, дизайнерская разработка, оценка платежеспособного спроса торгової! зоны, наличие парковок, подбор арендаторов, качество и цены реализуемых товаров и др.

Функционирование коммерческих предприятий, сдающих в аренду не-жилые помещения, подпадают иод действие Гражданского и Налогового кодексов, федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом возникает необходимость в государственной регистрации договоров аренды, которая обязательна для договоров, заключенных на срок I год и более. Государственная регистрация договоров аренды затрудняет внесение изменений в договор (каждое изменение необходимо зарегистрировать, на что потребуется 30 ка-лендарных дней с момента подачи полного пакета документов и оплата регистрационных действий), лишает возможности арендодателя менять величину арендной платы чаще, чем 1 раз в год, и даже ежегодное изменение необходимо регистрировать (требуется регистрация каждого расчета арендной плата, как изменения к договору аренды) и т.д. Для договоров аренды сроком менее I года регистрация не требуется, и конъюнктура цен на нежилые помещения в Москве такова, что в течение года она меняется неоднократно, и поэтому коммерческим организациям выгоднее сдавать в аренду на 3-6 месяцев без регистрации и какого либо контроля. В принципе, налоговые органы вправе осуществлять контроль за правильностью применения цен по арендным сделкам, но производится это раз в 2-3 года или при закрытии предприятия. Так что контроль над обоснованностью арендной платы отсутствует. Проверяющие органы регистрируют лишь в том случае, если уровень арендной платы отклоняется в сторону повышения более чем на 20% от рыночного уровня. В процесс договорных арендных соглашений возникает много вариантов с серыми схемами. В результате сокращается налогооблагаемая база и уменьшается поступление на-логов в бюджет.

Мы уже подчеркивали, что понимание арендных отношений требует определенной унификации. Ведь если аренда не выступает в качестве услуги, фискальные органы утрачивают право контролировать обоснованность арендных ставок. Высший арбитражный суд РФ указал, что из статей 39 и 40 НК РФ но следует, что доход от сдачи имущества в аренду признается выручкой от реализации товаров, работ и услуг, и, следовательно, аренда перечисленные выше формы не принимает.

В реальной практике наблюдаются другие процессы, подводящие арендные платежи под налогообложение. В специальных главах НК РФ законодатели могут распространить на аренду правила налогообложения операций по реализации услуг. Гак, законодатель фактически приравнял аренду к реализации услуг для целей исчисления НДС. Хотя прямо об этом в главе 21 ПК РФ не сказано, но этот вывод следует из ряда содержащихся в ней косвенных указаний (абз.б подп.4 п.1 ст. 148, подп.14 и 20 п.2 ст. 149 НК РФ и т.д.).

Но в отношении других налогов такой вывод сделать нельзя. Например, в главе 25 НК РФ аренда обозначена как реализация только для случая предоставления имущества в аренду на постоянной основе, а в остальных случаях аренда, при исчислении налога на прибыль, признается внереализационной операцией (п.4 ст.250 НК РФ). В принципе, вопрос о законодательной унификации подхода к на-логообложению арендной платы давно созрел, причем это относится не только к коммерческим, но и к муниципальным предприятиям.

Возрастающая социально-экономическая значимость аренды гребует на современном этапе принять закон об аренде, включающий аренду нежилых помещений, земли, финансовую аренду и другие. В законе должны быть заложены общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества, отражены права и обязанности арендодателей и арендаторов при заключении договоров аренды, сроки, компенсационные механизмы, штрафные санкции. Особый раздел закона должен быть уделен единому подходу к налогообложению арендных сделок и их соответствию с налоговым кодексом РФ. Учитывая, что аренда выступает существенным рычагом пополнения доходной части бюджетов разных уровней, целесообразно зафиксировать и систему стимулов за сбор арендных платежей для государственных служащих.