Состав системы управления городским хозяйством 8.3.3.3.1 Основные подсистемы:

1. Геоинформационная              система.
1. Система управления участками и улицами.
2. Система управления рельефом.
3. Система управления транспортом.
4. Система управления населением.
5. Система управления зданиями.
6. Коммуникации (водопровод).
7. Коммуникации (канализация).
8. Коммуникации (теплоснабжение).
9. Коммуникации (газоснабжение).
10. Коммуникации (электроснабжение: освещение, наземный электротранспорт).
11. Коммуникации (связь).
2. Связанные с геоинформационной системой базы данных по основным городским объектам

Вспомогательные базы:

1. База данных рельефа - хранит информацию о высотных отметках территории.
   Позволяет автоматически строить вертикали, профили и трехмерные виды. Корректировка возможна изменением базовых отметок, изменением плана вертикалей, заданием разрезов. Информация хранится в оптимизированной форме.
2. База данных городских участков и улиц. Хранит стандартную информацию для городского кадастра. Является вспомогательной базой для определения адресов, собственников участков и зданий, оптимизации транспортных потоков. С этой базой связана база данных по геологическим изысканиям на участках.

3. База данных о населении. Можно использовать или конвертировать имеющиеся базы.

Одна из важнейших баз -

4. База данных по зданиям и сооружениям.

Содержит информацию по каждому зданию, которая

делится на группы:

1. Общие архитектурно-планировочные данные, включая планы этажей, помещений в электронной форме.
2. Данные об инженерных решениях различных конструктивных блоков и элементов — фундаментов, стен, перекрытий и покрытия, кровле, окнах и т.п., включая информацию о текущем состоянии этих элементов.
3. Данные, связанные с возможным аварийным состоянием здания, — периодические геодезические наблюдения, данные о геологии, акты обследования, проектные решения.
4. Данные о внутренних сетях и коммуникациях — планы и схемы внутренних сетей, данные о подключении к внешним сетям, данные о вспомогательном инженерном оборудовании (лифт, противопожарная система и т.п.)
5. Система планирования и учета ремонтных мероприятий.
   Включает предварительную оценку стоимости ремонтно-восстановительных работ, подсистему слежения за плановыми сроками ремонта, подсистему учета внеплановых аварийных ситуаций (например, прорыв трубопровода, срыв кровли) и систему учета фактических трат на ремонтно-восстановительные работы.

В этом пункте не расписан состав подсистем по отдельным видам планирования и учета ремонтных работ, т.к. состав информации примерно аналогичен для различных систем (водоснабжение, водоотведение и канализация, теплоснабжение, электроснабжение, телефонная связь, кабельное телевидение и радио, центральное кондиционирование

и т.д.). Однако для каждой системы в программе предусмотрен отдельный блок специфической информации.

6. Система учета собственников и арендаторов пло

щадей в зданиях. Позволяет автоматизировать учет арендных и налоговых платежей.

7. Подсистемы планирования переездов и инвентаризации. Позволяют автоматизировать процесс учета инвентаря и оборудования, а также выбрать наиболее рациональное размещения оборудования и определения функционального назначения помещений..
7. Связанные с геоинформационной системой базы данных о городских сетях

1. База данных холодного водоснабжения (городской).

1. Участки водопровода (координаты, характеристики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).
2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков холодного водоснабжения (осмотр, ремонт).

3. Данные по колодцам (обследование на загазованность, запорно-регулирующая арматура, водомеры).

4. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию колодцев (осмотр, ремонт).
5. Данные по насосным станциям (количество, мар

ка, характеристики насоса и электродвигателя, вспомогательное и дополнительное насосное оборудование).

6. Планирование мероприятий по техническому

обслуживанию насосных станций (осмотр, ремонт).              '

2. База данных централизованного горячего водоснабжения.

1. Участки водопровода (координаты, характеристики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).

2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков горячего водоснабжения (осмотр, ремонт).
3. Данные по колодцам (обследование на загазованность, запорно-регулирующая арматура, водомеры, измерители расхода воды, измерители расхода тепла).
4. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию колодцев (осмотр, ремонт).
5. Данные по насосным станциям (количество, мар

ка, характеристики насоса и электродвигателя, вспомогательное и дополнительное насосное оборудование).

6. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию насосных станций (осмотр, ремонт).

3.3 База данных канализации.

1. Участки канализации (координаты, характери

стики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).

2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков канализации (осмотр, ремонт).
3. Данные по колодцам (обследование на загазо

ванность, запорно-регулирующая арматура).

4. Планирование мероприятий по техническому

обслуживанию колодцев (осмотр, ремонт).

4. База данных теплоснабжения.

1. Участки теплопровода (координаты, характеристики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).
2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков теплопровода (осмотр, ремонт).

3. Данные по колодцам (обследование на загазованность, запорно-регулирующая арматура).

4. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию колодцев (осмотр, ремонт).

5. Данные по насосным станциям (количество, мар

ка, характеристики насоса и электродвигателя, вспомогательное и дополнительное насосное оборудование).

Планирование мероприятий по техническому обслуживанию насосных станций (осмотр, ремонт).

5. База данных газоснабжения.

1. Участки газопровода (координаты, характеристики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах), в зависимости от назначения и давления (высокого, среднего, низкого).
2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков газопровода (осмотр, ремонт).

3. Данные по газораспределительным устройствам (обследование на загазованность, запорно-ре- гулирующая арматура).

4. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию газораспределительных устройств (осмотр, ремонт).
5. Данные по колодцам и камерам подземных сооружений (обследование на загазованность, запорно-регулирующая арматура).
6. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию колодцев и камер подземных сооружений (осмотр, ремонт).
7. Данные по коверам (тип, марка, обследование на загазованность, запорно-регулирующая арматура).
8. Планирование мероприятий по техническому- обслуживанию коверов (осмотр, ремонт).
9. Данные по сборникам конденсата (тип, марка, диаметр, объем).
10. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию сборников конденсата (осмотр, ремонт).

6. База данных электроснабжения.

1. Участки кабельных линий (координаты, характеристики проводов, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).
2. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию участков электроснабжения (осмотр, ремонт).
3. Данные по силовым трансформаторам (данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах, тип, марка).
4. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию трансформаторов (осмотр, ремонт).
5. Данные по распределительным устройствам (данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах, наименование оборудования, тип, марка).
6. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию распределительных устройств (осмотр, ремонт).

7. База данных связи.

1. Участки кабельных линий (координаты, харак

теристики проводов, характеристики труб, техническое состояние участка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).

2. Планирование мероприятий по техническому об

служиванию участков кабельных линий (осмотр, ремонт).

3. Данные по распределительным ящикам (тип,

марка, данные о вводе в эксплуатацию и ремонтах).

4. Планирование мероприятий по техническому обслужи-ванию распределительных ящиков (осмотр, ремонт)
5. Данные по колодцам (обследование на загазованность).
6. Планирование мероприятий по техническому обслуживанию колодцев (осмотр, ремонт)

Основные направления работ по систематизации управления недвижимостью как средствами производства

Программный комплекс управления объектами недвижимостью.

Основой построения компьютерной системы управления средствами производства служит CAFM (computer aided facility management) — компьютерная поддержка управления средствами производства. Это направление, практическая проработка которого началась еще в 60-е годы. На международном рынке еще нет общепринятых стандартов, так как эти системы еще находятся в стадии разработки. По технологии управления можно различить три направления

Управление земельными участками

Управление зданиями и сооружениями

Управление техническим оборудованием

Предлагаемая система включает в себя интегрированное управление зданиями, сооружениями, техническим оборудованием в согласовании с трудовыми ресурсами.

Можно выделить отдельные направления:

• Техническое управление зданием.
• Управление площадями.
• Управление услугами.
• Финансовый менеджмент.
• Управление персоналом.
• Управление коммуникациями.

Техническое управление (технический менеджмент) зданием

Под термином Техническое управление зданием понимают всевозможные действия, которые необходимы для нормальной эксплуатации здания, в том числе включающие следующие аспекты:

• Техническое состояние здания и его отдельных конструктивных элементов.

• Оборудование, инженерные коммуникации и сети, машины и механизмы, обслуживающие здание.
• Электротехнические приборы.
• Транспортные механизмы (лифты, эскалаторы и т.п.).
• Оборудование для кондиционирования, вентиляции и отопления помещений.
• Санитарно-техническое оборудование и обслуживание.
• Организация рабочих мест (эргономика).
• Активное и пассивное оборудование техники безопасности.
• Охранная сигнализация и оборудование.
• Контрольно-измерительные приборы и автоматика.
• Надежность несущих конструкций стен, перекрытий, перемычек, лестничных маршей и т.п.
• Состояние гидро- и пароизоляции.
• Состояние теплоизоляции ограждающих и внутренних конструкций.
• Эстетическое состояние объекта (фасады, помещения).
• Управление энергетикой.

Работы по техническому обслуживанию разделяются по категориям: плановые периодические, плановые разовые и внеплановые. Последние, как правило, обусловлены форс-мажорными обстоятельствами (как то: прорыв водных коммуникаций, пожар, обрушение конструкций и т.п.). При этом обычно терпится значительный материальный убыток, связанный с порчей или уничтожением оборудования от чрезвычайного воздействия. Поэтому одной из целей технического обслуживания является предотвращения возникновения подобных чрезвычайных обстоятельств. Необходимо предусмотреть вспомогательные работы по профилактическим наблюдениям и контролю технического состояния здания и оборудования. Эти вспомогательные работы должны относиться к категории плановых периодических мероприятий с соответствующими периодами. Одной из функций автоматизированной системы является контроль проведения подобных работ, как то: обсле

дование несущих конструкций, наблюдения за геометрией здания, периодичность проверки систем противопожарной безопасности, сроки профилактики и замены сантехнических и электрических коммуникаций и т.д. Более того, опыт показывает, что в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств, пострадавшее лицо имеет право на страховую компенсацию только при точном соблюдении контрольных сроков.

Итак, систематизация мероприятий по техническому обслуживанию, их компьютерный учет и контроль выполнения приводит к понижению количества отказов систем и оборудования.

Инспектирование зданий, оборудования и инвентаря

Является составной частью модуля техническое обслуживание. Неравномерная осадка зданий, скрытые дефекты оборудования могут создавать нестандартные ситуации с типичными и нетипичными дефектами. Дефектные ведомости, на основании которых можно выявить причины их возникновения, составляются за три этапа: инспектирование; анализ дефектов; выявление слабых мест системы. Дефектные ведомости помогают составлять графики технического обслуживания.

Профилактические работы по контролю несущих конструкций на прочность, жесткость и устойчивость необходимо должны включать в себя элемент геодезических наблюдений за равномерными и неравномерными деформациями и кренами зданий в целом, их отдельных фрагментов и деформациями прилегающей территории. Подобные наблюдения должны проводиться с определенной периодичностью и накапливаться в отдельной базе данных. Это позволит предвидеть зарождение аварийной ситуации и принять обоснованное инженерное решение на начальной стадии. Опыт повышения эксплуатационной надежности зданий и сооружений показывает, что по большинству аварийных объектов не имеется достоверной базы наблюдений. Отсутствие многолетних наблюдений приводит к тому, что зачастую невозможно однозначно определить причи

ны, приведшие к аварийному состоянию здания. В свою очередь, это приводит к снижению качества и степени обоснованности инженерных решений.

Таким образом, организация геодезического мониторинга объекта и накопление базы данных является одной из важных составных частей технического менеджмента объектов строительства.

Актуализация данных

Актуализация данных производится на основании отслеживании изменений в процессе проектирования, строительства, эксплуатации объектов недвижимости, на протяжении жизненного цикла оборудования. Создание компьютерной модели здания на этапе проектирования и постепенное насыщение информацией о поступлении, перемещении, ремонте и выбытии объектов учета позволяет управлять всеми объектами и происходящими событиями в автоматизированном виде. Электронное проектирование вариантов изменений и их последствий позволяет отойти от «посмертного» учета, используемого сейчас.

Вследствие различий в целях осуществления управления реализуются различные подходы к решению этих проблем. Предлагаемая система должна установить связи между направлениями.

Отдельные составляющие, обеспечивая единый межблочный формат передачи данных, решают проблемы, возникающие на различных участках объектов и подчиняющиеся различным структурным подразделениям.

Управление площадями

Модуль управления площадями является одним из важнейших по значимости. Для рационального использования площадей в здании постоянно необходима актуальная информация о имеющихся в наличии помещениях с указанием их функционального назначения, проценте их загрузки, информации о пользователях и другой информации.

Как показывает опыт эксплуатации объектами строительства, через несколько лег после начала эксплуатации

здания проектная информация перестает быть актуальной. Помещения могут быть разделены перегородками или объединены, перенесены дверные проемы, изменяется функциональное назначение помещений, сменяется их «владелец» (например: аудитория закрепляется за другой кафедрой или лабораторией, сдается в аренду и т.п.). Происходит смена отделочных и облицовочных материалов стен, потолков и пола. В результате подобных операций изменяются проектные характеристики помещений (площадь, объем и т.п.). Из-за изменения функционального назначения производится смена инвентаря и оборудования, закрепленного за помещением, изменяются затраты, требуемые для плановых и внеплановых ремонтно-технических работ. Из-за смены инвентаря (например, размещение демонстрационных телевизоров, лингофонного оборудования, увеличение размера доски и т.п.) происходит изменение статуса помещения.

Как правило, подобные изменения практически не находят отражения в проектной документации. Даже разовое выполнение актуализации проекта (а это предполагает проведение трудоемких обмеров и чертежных работ по созданию актуальных планов) устаревает через 3 — 5 лет. Поэтому организация актуализации проектной документации по площадям и помещениям строительного объекта является одной из важнейших задач модуля управления площадями. Текущие изменения в планировке, отделке, составе оборудования помещения должны немедленно вноситься в электронную модель строительного объекта - в графическую и информационную базу. Это обеспечит структуры управления актуальной информацией по объекту в любой момент времени.

Функционально управление площадями может включать в себя следующие блоки и модули:

• определение объемов и площадей;
• анализ функционального назначения;
• диспетчерская служба (составление расписания, оперативное выделение помещений, смена аудиторий и т.п.);

• управление пользователями помещений;
• менеджмент арендаторов;
• управление перепрофилированием и перепланировкой площадей.

Управление перепрофилированием и перепланировкой площадей

Является составной частью модуля управления площадями. В процессе эксплуатации объектов недвижимости может возникнуть потребность в перепланировке и изменении функционального назначения площадей, которые не требуют привлечения специалистов-проектировщиков и архитекторов. Наличие архивной проектной документации, данных о встроенные коммуникациях, позволяет ответственному за изменения объекта недвижимости определить, насколько возможны подобные изменения. В случае положительного решения создать необходимую документацию и тем самым сократить издержки и время на проведение проектных работ. В случае серьезных изменений оперативно представить подрядчикам или подготовить к тендерным торгам необходимые исходные данные. Кроме того, за счет автоматизации работ при вариантном проектировании можно оптимизировать распределение площадей по различным критериям.

Управление услугами

Управление услугам аккумулирует все действия, которые имеют значение для сохранения материальных ценностей, использования и надежности здания. Ими являются:

• Уборка здания.
• Общее управление продовольственным снабжением.
• Санитарно-гигиенические услуги.
• Социальные услуги (социальное обслуживание).
• Специфические услуги по обслуживанию.
• Службы безопасности.
• Курьерские услуги.
• Услугй бюро.
• Внутренняя обработка почты.
• Услуги по переезду.

• Уход за земельными участками.
• Услуги по сбору и утилизации отходов.
• Медицинские услуги.

а Экспертное обслуживание.

• Услуги прачечной, а Прочие услуги.

Финансовый менеджмент

Финансовый менеджмент охватывает все отношения между владельцами здания и пользователями здания. В частности, к этой сфере относятся:

• Рынок недвижимости.

а Права на земельные участки.

• Таксация застроенных и незастроенных земельных участков.
• Приобретение земельных участков.
• Управление общежитиями, профилакториями, базами отдыха, жилым фондом.
• Администрирование арендных отношений.
• Управление договорами.
• Управление гарантийными обязательствами.
• Бухгалтерский учет объектов.
• Инвестиция и финансирование.
• Оперативный мониторинг выполнения договорных обязательств.

Управление персоналом

В управлении персоналом рассматриваются все вопросы, связанные с персоналом:

• Администрирование персонала.
• Подготовка и переподготовка.
• Квалификация.
• Расчеты заработной платы.
• Социальные услуги.

Управление коммуникациями

Управление коммуникациями направлено на организацию и оптимизацию внутренних и внешних информационных каналов:

• Селекторная связь.

В Почтовое сообщение.

• Телефония.
• Факсимильная связь.
• Intranet.
• Internet.
• ISDN.
• Мобильная связь.
• Радиосвязь.
• Специальная техника.

Планирование переездов

Оптимальная загрузка площадей зданий и сооружений с целью максимального удовлетворения по количеству, качеству, функциональному соответствию потребностям пользователей позволяет рационально планировать загрузку площадей. Цепочки переездов связаны с дополнительными проблемами по согласованию сроков запланированных мероприятий, составлением новых расписаний, заказам оборудования, инвентаря, составлением договоров подряда.

Автоматизация учета взаимосвязей при переездах позволит эффективно планировать и управлять этими процессами.

Инвентаризация

Проведение этих мероприятий может быть упрощено применением оборудования для распечатки и считывания штрих-кода. Информация о наличии и состоянии подлежащих инвентаризации объектов позволяет более точно контролировать затраты и предотвращать факты недостаточной обеспеченности ресурсами при выполнении проектных работ.

Управление средствами доступа к объектам и охраной

Для многих заведений важно обеспечение простой и удобной системы доступа сотрудников в необходимые помещения, к рабочим местам. Система управления правами доступа позволяет организовать автоматизированный учет выданных ключей с учетом прав доступа определенного

сотрудника в соответствующее помещение. Многие учреждения обладают определенными нематериальными (но представляющими большую ценность) активами, что обусловливает специфику охраны. В этой ситуации актуальной является проблема разграничения полномочий и четкое их выполнение.

Управление договорами

Обычно учебные учреждения имеют обширные связи в различных областях. Долговременные договорные отношения целесообразно контролировать автоматизированно. Ведение архивов договоров и сопутствующих документов в электронной форме позволит оперативно выполнять их анализ, отслеживать динамику развития договорных отношений со сторонними организациями, накапливать и обновлять базу подрядчиков и заказчиков.

Управление уборкой помещений и территорий

За счет эффективной организации труда по уборке помещений и территорий достигается экономия до 10 %' средств. Определяется определение интервалов уборки, применение различных технических, химических средств и материалов для уборки. При этом учитывается тот факт, что площади в связи с перепланировками и изменением функционального назначения могут изменяться. Автоматизация позволяет точнее учитывать реальные объемы работ, их стоимость, качество исполнения, вести статистические наблюдения с целью установления цикличности дополнительных видов уборки.

Управление персоналом

Эта область управления включает в себя текущее управление персоналом, мероприятия по повышению квалификации и переобучению сотрудников, расчеты заработной платы, решение социальных вопросов. Отчасти управленческие системы в области расчета заработной платы уже интегрированы с профессиональными системами бухгалтерского учета. Поэтому необходимо установить возможность конвертации выходных данных в эти системы.

1. По данным немецких специалистов.

Архив планов

Электронная архивация проектной документации позволяет быстро находить любые данные по проекту, изменениям в проекте на любую дату. В любой момент времени можно получить актуальную информацию как по текущему состоянию объекта, коммуникациям, оборудованию, инвентарю, так и по вариантам проектирования и по истории изменения любой составной части объекта.

Категории информационных потоков

Информационные потоки можно разделить на три категории

• Техническая информация.
• Эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости.
• Эксплуатация систем канализации, водоснабжения, вентиляции, энергоснабжения.

Эксплуатация контрольно-измерительных приборов и технических средств

Эксплуатация охранной и пожарной сигнализации.

Об обслуживающих системах и технике безопасности.

Коммерческая информация.

Издержки по эксплуатации зданий.

Прямые издержки по производственным объектам учета.

Контроль бюджета.

Контроль выполнения договоров по условиям, срокам, суммам и санкциям.

Страхование.

Контроль выполнения текущих платежей.

Инвентаризация.

Информация об инфраструктуре.

Использование площадей.

Изменение назначения используемых площадей.

Архивы данных проектной документации.

Обеспечение надежности объекта.

Работа служб.

Расположение и внутренние переезды подразделений.

Состояние прилегающих территорий.

Связь информационных потоков обеспечивается на основе неразрывной связи между представлением информации в графической и смысловой формах (таблицы, формы, отчеты). При этом обновление данных при работе в графическом редакторе немедленно отражается в базе данных, описывающей сущность объекта. Наоборот, изменение данных в базах вызывает соответствующее изменение в графическом представлении информации.