2.3.8. Земельные участки под застройку
Земельные участки, отводимые под строительство, на которых в последующем располагаются построенные и сданные в эксплуатацию строительные объекты, представляют органичную составную часть строительных имущественных комплексов.
Образуя вместе с возведенными на них зданиями единый неразделимый объект недвижимости, земельные участки представляют в то же время специфическую часть имущественного строительного комплекса, отличающуюся не только физическими свойствами, но и правами собственности.Будучи окончательно возведенным, строительный объект, пройдя процесс обращения, обретения, обретает одну из базисных форм собственности, попадает в федеральную, субфедеральную, муниципальную, частную или общую (смешанную) собственность. В то же время земельный участок, на котором возведен объект, ставший неотъемлемой частью этого объекта, сохраняет свою «старую» форму собственности. Применительно к строительным объектам это в основном муниципальная собственность на земельные участки.
Более того, строительный объект в виде здания, сооружения, относящегося к государственной собственности, поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление организаций, учреждений, ведомств, использующих этот объект. В то же время на земельную составляющую объекта не распространяются адекватные правовые формы собственности. Фактически земельный участок становится объектом аренды или безвозмездного пользования со стороны собственника возведенного строительного объекта.
Первопричины подобной ситуации заключаются в следующем.
1. Российское земельное законодательство даже после принятия частей Земельного кодекса не установило четким образом права собственности на земельные участки.
2. Предоставление земельных участков под застройку муниципальными органами власти не сопровождается адекватной передачей прав собственности
на земельный участок застройщику.
Остается неясным, на какой возмездной основе передаются земельные участки.3. Разработка методов оценки рыночной стоимости земельных участков не привела пока к включению стоимости земельного участка в суммарную стоимость строительного объекта.
4. Ограниченный уровень разработки и утверждения земельных кадастров не позволяет четко определить стоимость конкретного земельного участка под застройку.
Отличительные особенности создают сложно преодолимые трудности в управлении государственными имущественными комплексами, закрепленными за предприятиями и учреждениями, находящимися в ведении Госстроя России, в том отношении, что управление земельными участками как частями этих комплексов во многом лишено экономической и правовой основы. Не сложились механизмы формирования рыночных отношений между инвесторами, застройщиками строительных объектов с одной стороны и государственными, муниципальными органами, регулирующими отношения собственности на земельные участки под застройку с другой стороны.
К числу методических трудностей управления собственностью на земельные участки под застройку относится и неотработанность методики оценки рыночной стоимости земельных участков. Эта проблема рассмотрена ниже, в третьей главе диссертационной работы.
Несмотря на наличие отмеченных затруднений в управлении государственным имуществом в виде инвестиционно-строительных комплексов, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, в реальной практике управления удается преодолевать возникающие препятствия. Простейший выход состоит в безвозмездной передаче земельных участков под застройку при сохранении за муниципальными властями прав собственности на участки. Но такой подход противоречит рыночным отноше-
ниям и лишает собственника земельных участков возможности получать до, ходы от продажи или аренды земли.
Другой подход заключается в установлении арендных отношений, но в данном случае аренда должна быть бессрочной или, по крайней мере, договор аренды необходимо заключать на срок, соответствующий полному жизненному циклу существования объекта.
К оригинальной форме регулирования денежных отношений, возникающих в процессе предоставления муниципальных городских земель под застройку крупномасштабными жилыми объектами, прибегают Правительство и муниципальные власти г. Москвы. Земельные участки под такую застройку выделяются строительным компаниям безвозмездно, но последние вынуждены отдавать значительную часть (порядка 35 %) возведенной жилой площади муниципалитетами целевым назначением под переселение жильцов из сносимых пятиэтажных домов блочного типа [47]. Фактически такой способ управ* ления земельными участками под застройку адекватен передаче прав собст
венности на земельный участок строительной компании по цене, равной 35 % стоимости возводимого жилого здания.