Современные тенденции развития локальных рынков арендного жилья

В настоящее время, в ходе развития локальных рынков арендного жилья, можно столкнуться с проблемой недостаточного спроса на долгосрочную аренду со стороны населения. При этом следует учитывать, что в условиях высокой динамики на рынке труда и наличия значительной части людей, не имеющих средств на приобретение жилья в собственность, риск невысокой загрузки арендных помещений является минимальным.

- 83% семей предпочли бы нанимать жилье не у физических лиц, а у государственной или муниципальной компании;

- Большинство респондентов планирует арендовать жилье на среднесрочный или долгосрочный период.

На протяжении последних десятилетий на фактически сложившемся региональном рынке найма жилья отмечались достаточно высокие цены, при этом качество сдаваемых помещений зачастую оставалось низким. Ситуация несколько изменилась в последние годы, ввиду снижения доходов населения и спроса на аренду недвижимости, однако неблагоприятные тенденции по соотношению цена-качество сохраняются. Недостаточное развитие регионального рынка арендного жилья приводит к избыточному спросу на приобретение жилья в собственность, что вызывает его существенный рост, а также появления значительной категории «обманутых дольщиков». Воздействие строительства арендного жилья на рынок недвижимости представлено на рис. 18 [19]. Полномасштабная программа реализации проектов арендного жилья приведет к созданию нового сегмента на рынке

найма. Создание большого сектора арендного жилья окажет воздействие на сектор «теневой» аренды, так как предоставит возможность снимать жилье на цивилизованном рынке с прозрачными условиями и гарантиями для нанимателя.

Рисунок 18 -Воздействие создания арендного жилья на региональный рынок недвижимости [19]

В пункте 1.2 диссертационного исследования разработана перспективная модель реализации региональной жилищной политики.

- Объем жилищного фонда;

- Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя;

- Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда;

- Ввод в действие жилых домов всего;

- Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения;

- Средние цены на рынке жилья.

Представляется целесообразным сохранить предложенную логику оценки текущего положение региональной жилищной сферы в рамках исследования основных тенденции развития региональных рынков жилья, в том числе их арендного сегмента, в отношении субъектов Центрального федерального округа. Одними из ключевых индикаторов развития жилищной сферы, как части социально-экономической системы региона, являются уровень обеспеченности населения жильем; удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда; ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения (таблица 3). Рассмотрим более подробно их динамику определяющие ее причины.

Таблица 3 - Индикаторы оценки состояния жилищной сферы регионов

ЦФО

где П₁-Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, м²;П₂ - Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %;П₃- Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, м².

Проведенный анализ фонда жилья, рассчитанного, в том числе и на одного жителя, в разрезе регионов ЦФО за 2012-2016 гг. позволил сделать следующие выводы (таблицы4,5):

Таблица 4 - Жилищный фонд (общая площадь жилых помещений;

миллионов квадратных метров)

1. Максимальный объем общей площади жилых помещений отмечается в столичных регионах Москвы и Московской области. Причем для Московской области характерны максимальные темпы роста показателя. За последние 5 лет объем жилищного фонда увеличился почти на 20%, что составляет более 40 млн. м2.

2. Достаточно высокие значения объема жилищного фонда по сравнению с остальными субъектами ЦФО отмечаются в Воронежской области (67 млн. м.2 в 2016 г.). Административный центр региона является городом- миллионником, что напрямую влияет на общую площадь жилых помещений в субъекте.

Таблица 5 - Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем

на одного жителя, (на конец года; квадратных метров)

3. На протяжении всего исследуемого периода уровень обеспеченности населения регионов ЦФО жильем увеличивается. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, растет уверенными темпами, за исключением показателя Москвы. За 2012-2016 гг. он

сокращался 19,3 м.2 до 19,1 м.2, оставаясь при этом самым низким по регионам ЦФО. Остальные субъекты ЦФО обладают уровнем жильной обеспеченности, приближающимся к среднеевропейским значения. Максимальное значение соответствует показателю Московской области - 33,7 м.2 на душу населения.

Отметим, что среднеевропейский стандарт обеспеченности населения жильем составляет 35-45 м.2 на человека. Наибольшие значения допустимого уровня обеспеченности жильем отмечены в Норвегии, где на душу населения приходится порядка 74 м.2 и в США - 65 кв.м общей площади жилья на душу населения. Преодоление этого разрыва, по разным оценкам экспертов, может занять от 50 до 150 лет. При этом учитывая тот факт, что в перспективе жилищная обеспеченность в данных странах также вероятнее всего увеличится, существует высокий риск непреодолимости текущего отставания.

Одной из наиболее серьезных проблем, касающихся регионального жилищного фонда, является степень его износа. В целом по стране удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда за последние пять лет сократился с 3% до 2,4%. При этом показатели по ЦФО значительно ниже (1,9 % в 2012 г.; 1,4% в 2016 г.) за счет невысокого удельного веса изношенного жилищного фонда в ряде регионов (таблица 6). Так, в Москве значение показателя в 2016 году не превышает 0,1%, причем тенденция к его сокращению прослеживается достаточно четко. Низкий удельный вес ветхого и аварийного фонда жилья и благоприятная динамика прослеживается не только в столичных регионах. В Воронежской, Курской, Липецкой областях значение показателя также не превышает 1%. Максимальные же значения зафиксированы в Тверской, Тульской, Ярославской, Калужской и Костромской областях.

Таблица 6 - Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, в %

Рассмотрим динамику объема ветхого и аварийного жилищного фонда регионов (рисунок 19). Отметим, что для большинства субъектов ЦФО характерно снижение показателя. В Москве объем ветхого и аварийного фонда жилья за последние пять лет сократился более чем на 70%. Во Владимирской, Белгородской, Курской, Орловской, Смоленской и Тамбовской областях темпы роста показателя находятся в диапазоне от 50% до 76%. При этом в ряде регионов фиксируется увеличение объема ветхого и аварийного жилищного фонда. В частности речь идет таких субъектах ЦФО, как Воронежская область (на 8%), Костромская область (на 8%), Липецкая область (на 34%), Тверская область (на 27%)

Такая динамика может быть обусловлена недостаточными объемами капитального ремонта жилья, а также с низкими темпами сноса или вывода изношенного фонда из эксплуатации. Дальнее развитие подобной ситуация в перечисленных выше регионах ЦФО может привести к быстрому приросту жилья, непригодного для проживания. Следовательно, в этих регионах существует необходимость увеличения объемов жилищного строительства и капитального ремонта зданий. Альтернативным вариантов решения проблемы является строительство доходных домов и развитие регионального рынка арендного жилья, так как представляется очевидным, что текущая структура

61 региональной жилищной сферы не может в полной мере удовлетворить потребности населения в повышении уровня и качества жилищных условий.

Рисунок 19 - Темпы роста объема ветхого и аварийного жилищного фонда регионов ЦФО (2016 г. к 2012 г.)

В целом региональные рынки жилья субъектов ЦФО развиваются уверенными темпами. За 2012-2016 гг. объем введенного в действие жилья стремительно увеличивался (таблица 7). Незначительное сокращение показателя по ряду регионов отмечено лишь в 2016 году, что вероятнее всего обусловлено воздействием общеэкономических и политических факторов ввиду внешнеполитического влияния, в том числе санкционной политики в отношении РФ.

Таблица 7 - Ввод в действие жилых домов всего, тыс. м² общей площади

жилых помещений

Объем введенного в действие жилья в расчете на 1000 чел. населения также показывает положительную динамику в 2016 году в сравнении с данными пятилетней давности (таблица 8). При этом в большинстве регионов относительно предыдущего 2015 года показатель несколько сократился. Также следует отметить, что в большинстве субъектов ЦФО объем введенных в действие жилых домов на 1000 человек населения не соответствует желаемому уровню 1000 м2 на 1000 чел., провозглашенному в контексте ряда программных документов в качестве целевого ориентира. Исключение составляет Московская область, в которой на 1000 чел. населения в 2016 году приходилось 1209 м2 введенных в действие жилых домов. Также относительно высокие значения демонстрируют показатели в Белгородской и Липецкой областях. В целом можно сделать вывод о существенной дифференциации показателя по регионам округа.

2

Таблица 8 - Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, м

общей площади жилых помещений

Имеющиеся позитивные тенденции в жилищной сфере отдельных регионов ЦФО с одной стороны обусловлены общим уровнем их социально­экономического развития и темпами роста региональной экономики, с другой стороны это результат грамотной жилищной политики, проводимой региональными властями, в том числе и по причине значительного миграционного притока населения.

В части показателей скорректированных в расчете на численность населения (Напр., ввод в действие жилых домов на 1000 чел.; общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя) крайне низкие значения демонстрирует столичный регион, что является вполне закономерным фактом. Ряд специфичных проблем в жилищной сфере региона в сочетании с большой численностью населения и крайне высоким положительным сальдо миграции, говорит о том, что без системных преобразований жилищной сферы ситуация в ближайшие годы вероятнее всего не поменяется. К преобразованиям подобного рода можно отнести развитие арендного сегмента жилищного рынка региона.

В дополнение к приведенным выше обстоятельствам следует добавить тот факт, что стоимость жилья и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости стремительно растет вплоть до 2014 года (таблицы 9,10). И зачастую увеличение происходит более высокими темпами, нежели увеличение

уровня доходов населения регионов, что напрямую воздействует на доступность жилья.

Таблица 9 - Средние цены на первичном рынке жилья (на конец года;

рублей за квадратный метр общей площади)

Таблица 10 - Средние цены на вторичном рынке жилья (на конец года;

рублей за квадратный метр общей площади)

В этой связи представляется целесообразным поиск альтернативных путей решения жилищного вопроса населения регионов страны. Очевидным вариантом является развитие арендного сегмента региональных жилищных рынков. По данным годового отчета «Рынок недвижимости. Цены на аренду и продажу в России» основанного на информации сайтов Domofond.ruи Avito.ru, структура спроса и предложения, свидетельствует о высокой доле малогабаритных квартир на локальных рынках арендного жилья (рисунок 20).

Рисунок 20 - Структура спроса и предложения на локальных рынках арендного

жилья

Такая ситуация характерна как для столичных рынков, так и для рынков остальных городов-миллионников, и объясняется разницей в стоимости аренды. При этом по данным того же отчета позитивной тенденцией является снижение цен найма в ряде регионов ЦФО (напр., Калужская область - 5,4%, Воронежская область - 5,2%, Белгородская - 2%, Брянская - 1,5%.).

66

Рисунок 21 - Визуализация динамики средних цен на рынках арендного жилья по регионам РФ

Обратимся к официальной статистике. В таблице 11 представлены средние потребительские цены на аренду однокомнатной квартиры у частных лиц за месяц, основанные на информации Росстата.

Таблица 11 - Средние потребительские цены на аренду однокомнатной квартиры у частных лиц за месяц, руб.

Наибольшая доступность арендного жилья характерна для Курской, Орловской, Брянской, Воронежской, Ивановской, Костромской, Рязанской и Тамбовской областей. В этих субъектах ЦФО средняя арендная плата за однокомнатную квартиру не превышает 10 тыс. руб. Максимальные цены зафиксированы в столичных регионах. В Москве стоимость аренды однокомнатной квартиры у частных лиц за месяц составляет более 27 тыс. руб. В Московской области - около 20 тыс. руб. В целом большинство регионов демонстрирует тенденции к снижению цен на рынках арендного жилья. Однако данный показатель не позволяет делать окончательные выводы об увеличении доступности найма.

Наиболее распространенная методология определения доступности арендного жилья, заключается в сравнении между месячным доходом и арендной платой. Этот порог дохода в США составляет 30%, однако может быть установлен и на другом уровне. В случае, если установить планку по доходам нанимателя для оценки возможности получения жилья в аренду, то

нужно учитывать, что доход нанимателя является величиной переменной. Нужно изначально определить, какие действия следует предпринять, если уровень дохода нанимателя превысит установленную верхнюю величину. Возможное субсидирование арендной платы может решить проблему арендаторов с низким доходом, но вызовет дополнительные расходы бюджета.

Наряду с субсидированием используют также подход остаточной прибыли. Данный подход введен Кушингом Долбиром и далее развит Майклом Э. Стоуном. Суть заключается в определении дохода, который остается после того, как понесены все расходы на наем жилья, чтобы определить, достаточно ли оставшихся средств на удовлетворение базовых потребностей. Этот подход более сложен, нужно учитывать расходы конкретного домохозяйства, затраты на транспорт, дополнительные затраты и т.д.

В ходе исследования автором были произведены расчеты доли средней арендной платы за однокомнатную квартиру в среднедушевом денежном доходе населения регионов ЦФО за 2014-2016 гг. Результаты оценки, представленные на рисунке 22, позволяют убедиться в повышении доступности арендного жилья. Практически во всех субъектах ЦФО (за исключением Тульской области) можно отметить существенное сокращение доли арендной платы в среднедушевом денежном доходе. В некоторых их них сокращение составило более 15 %. Речь идет о Калужской и Костромской областях, где доля снизилась с 50% до 41% и с 53% до 36% соответственно. Еще более низкие значения показателя отмечены в Воронежской и Курской областях. В 2017 году доля средней арендной платы за однокомнатную квартиру в среднедушевом денежном доходе населения данных регионов составила 29% и 28% соответственно.

69

Рисунок 22 - Доля средней арендной платы за однокомнатную квартиру в среднедушевом денежном доходе населения регионов ЦФО, %

При этом в настоящее время оценить величину объема локальных рынков арендного жилья, их структуру и динамику не представляется возможным. Официальной статистики относительно объема арендных рынков не существует в связи с тем, что большинство сделок на них не регистрируется. Единственным способом получить реальные данные является обеспечение легализации рынка аренды. Для этого, в частности предлагается снизить ставку по НДФЛ для арендодателей, хотя в современных условиях эта ставка увеличена до 20 % с 1.01.2019 года. Вместе с тем, в некоторых регионах страны институт арендного жилья в последние годы получил определенное развитие. Перейдем к рассмотрению этого опыта.

2.2.