Исследование практики создания арендного жилья в регионах России

Несмотря на то, что на федеральном уровне реализуется множество программ, направленных на стимулирование локальных рынков жилья, «вес» принятия решений в данном направлении все в большей степени переносится на уровень региона.

В настоящее время в регионах осуществляются единичные проекты строительства арендных домов (квартиры с мебелью и бытовой техникой). Так ОАО «Томская домостроительная компания» в марте 2012 г. ввела в эксплуатацию 80-квартирный жилой дом [149]. Данный проект реализуется при содействии региональных властей, которые субсидируют (в размере 50%) арендную плату, составляющую 12 тыс. руб. в месяц. При этом данный проект имеет целевую направленность - жилые помещения предназначены для работников компании, работников бюджетной сферы, обманутых дольщиков. Планируется, что срок окупаемости проекта составит порядка 15 лет, такие условия реализации не создают для организаций, формирующих предложение на региональных арендных рынках, стимулов для широкого применения схемы возведения арендного жилья.

Нужно отметить, что одним из лидеров по уровню развития рынка арендного жилья в России в настоящее время является республика Татарстан, имеющая соответствующую подпрограмму [84]. Так в городе Альметьевск в 2012 году возведено два девятиэтажных дома, предназначенных для сдачи в аренду. В данном случае наниматели жилья также известны заранее, ими являются работники ОАО «АЛНАС». В городе Елабуге создается

многоквартирный жилой дом, рассчитанный на работников компаний, которые являются резидентами особой экономической зоны промышленно­производственного типа «Алабуга».

В Верхнеуслонском муниципальном районе (муниципальный район на западе Республики Татарстан) предполагается строительство IT-деревни - на 20 тыс. специалистов. Жилые помещения предполагается сдавать в наем. Нужно отметить, что в Татарстане рынок арендного жилья развивается более быстрыми темпами, нежели в других регионах страны. Во время совещания министров строительства регионов Поволжья [145] были озвучены планы к 2016 году довести долю вводимого арендного жилья в общей площади строящегося жилого фонда до 15%. При таком значительном объеме воздействие на рынок жилья региона может быть очень существенным. Однако фактические результаты за прошедшие годы значительно ниже запланированных, что повлекло снижение прогнозов по развития регионального рынка арендного жилья в будущие годы.

Проекты создания арендного жилья (доходных домов) в настоящее время реализуются в Нижнем Новгороде, решая в первую очередь социальные цели, стремясь вывести на региональный жилищный рынок новый сегмент, нацеленный на удовлетворение потребностей той части населения, которая не может воспользоваться имеющимися в стране инструментами решения жилищных проблем. К тому же создание доходных домов позволит оказать позитивное воздействие на региональный рынок аренды, который в настоящее время функционирует неэффективно. По разным оценкам не более 10% арендодателей оформляют свои отношения с нанимателями документально и

платят с этих поступлений налоги. Плюс к этому проект предполагает окупаемость в течение 5 лет, что является довольно перспективным вложением средств. В результате строительства доходных домов рабочие места получат несколько тысяч человек.

Существует множество схем реализации проектов создания доходного жилья и развития локальных рынков арендного жилья, которые планируются к применению в РФ. В августе 2012 года Правительством России был утвержден перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода [80]. В рамках данной инициативы АИЖК был представлен новый продукт «Ипотека с наймом». Агентство предлагает следующую схему использования данного механизма (рис. 23).

Рисунок 23 - Схема реализации механизма «Ипотека с наймом»

Данная схема предполагает, что заемщик на средства банковского учреждения приобретает все квартиры в жилом многоквартирном доме. После покупки помещение используется в качестве доходного дома. При этом в данной схеме принимает участие работодатель, который является одним из заинтересованных лиц в реализации проекта. Его цель заключается в стимулировании своих работников тем, что он предоставляет им льготные условия аренды (субсидирует часть платы за наем). Само же агентство по

ипотечному жилищному кредитованию приобретает у банка-кредитора закладные, производя рефинансирование.

Нужно отметить, что такой механизм требует обязательного участия работодателя, который субсидирует проект и обеспечивает его определенным количеством арендаторов. С этой точки зрения такой доходный дом отличается от обычных проектов в зарубежных странах. В развитие этой концепции в Калужской области в последние годы производится строительство арендного жилья по следующей схеме (рис. 24).

Рисунок 24 - Схема реализации проектов создания арендного жилья в Калужской области [157]

Нужно отметить, что схема проектов создания арендного жилья в Калужской области предполагает использование бюджетных средств для обустройства инженерных сетей, социальной инфраструктуры, а также для частичного софинансирования ставки по кредиту.

включающей в себя комплекс трехэтажной застройки, содержащей 1068 жилых помещений.

Следует отметить, что большинство исследователей для успешной и эффективной реализации проекта предполагает использовать схему закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Дело в том, что в данном случае планируется оптимизировать потоки доходов ввиду того, что в России для таких структур применяется особый режим налогообложения.

В плане развития рынка арендной жилой недвижимости в регионе за счет госструктур опыт Москвы является показательным. В столице России действует ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья». Он предоставляет для длительного проживания на условиях коммерческого найма 1-но и 2-х комнатные квартиры. В управлении организации находится 11 многоквартирных жилых домов:

- 4 дома расположены в районе Южное Бутово:

- 1 дом расположен в районе Марьино ЮВАО (Участок «Марьино»);

- 6 домов в Московской области, город Подольск.

Арендное жилье с последующим выкупом планируется РЖС и АИЖК для обеспечения жильем 4000 сотрудников РАН по следующей схеме [105] (рис. 25). В России для активизации проектов создания арендного жилья и условий для привлечения инвесторов действует ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС). АФЖС предлагает новый ипотечный продукт для юридических лиц «Арендное жилье», направленный на цели приобретения жилья для предоставления в наем [80]. Данный инструмент предназначен для того, чтобы организации, ориентированные на возведение арендного жилья, могли получить на рынке финансирование.

Представленная АФЖС презентация [95] отражает результаты реализации программы по развитию создания коммерческого и некоммерческого наемного фонда по состоянию на 2015 год.

Рисунок 25 - Схема обеспечения жильем ученых РАН при помощи

аренды жилья и ЖСК

Следует отметить недостаточный масштаб такого жилья для страны - 8 проектов (табл. 12). При этом имеются определенные сложности, присущие первоначальным этапам реализации любых новых направлений. Региональные программы развития рынка арендного жилья по состоянию на 1 января 2016 г. приняты в 58 субъектах Российской Федерации, в 22 субъектах Российской Федерации они находятся в стадии разработки.

Таблица 12 - Реализации проектов строительства наемного жилья за счет

средств АФЖС

Вместе с тем, программы развития локальных рынков арендного жилья в России сталкиваются с определенными проблемами, замедляющими темпы развития этого направления. По состоянию на 1 января 2016 г. объем ввода арендного жилья в России составил 995,9 тыс. кв. метров, из них в 2015 году введено всего лишь 131,1 тыс. кв. метров или 0,26% от общего количества возведенного жилого фонда. При этом было запланировано создание арендного жилья на уровне 3,8 % от общего количества построенного за год жилого фонда. Такие показатели не позволяют говорить о существенном развитии данного сегмента рынка.

Причин в данном случае много, но определяющим фактором стало сокращение государственного и муниципального финансирования программ создания арендного жилья. Существуют и другие причины определенной стагнации развития рынка аренды. В Казани отмечается, что программа арендного жилья в некоторых случаях не выдерживает конкуренции с льготной ипотекой для отдельных категорий граждан, а также достаточно скептически воспринимается субъектами локальных жилищных рынков, формирующими предложение [158].

В настоящее время в России локальные рынки арендного жилья развиваются большей частью за счет усилий региональных и муниципальных органов власти при участии предприятий, заинтересованных в предоставлении наемного жилья своим сотрудникам. Такие объекты достаточно

распространены на территории субъектов Федерации. При этом, по мнению автора, это не приведет к массовому развитию рынка арендной недвижимости. В настоящее время необходимо создание благоприятных финансово­экономических условий, стимулирующих создание арендного жилого фонда частными инвесторами. Только такой подход позволит увеличить долю арендной недвижимости и решить комплекс накопившихся проблем.

При реализации региональной жилищной политики в области развития арендного жилья, должна учитываться специфика каждого конкретного региона, в частности, она должна принимать во внимание следующие важные моменты:

- характеристика имеющегося жилого фонда региона;

- оценка потребности региона в арендном жилье;

- демографическая структура населения региона;

- доля мигрантов в регионе;

- половозрастная структура населения и т.д.

Нужно отметить, что арендное жилье окажет значительное влияние не только на рынок сдаваемого жилья, но и на весь рынок недвижимости региона. С большой долей вводимого арендного жилья рынок будет функционировать в совершенно других условиях, произойдет переориентация не только организаций, формирующих предложение на рынке, но и риэлтерских и банковских учреждений. Такое жилье станет конкурентом частного рынка аренды и общежитий, сдаваемых внаем, при этом нельзя сказать, что гостиницы будут подвержены влиянию доходных домов, так как они предназначены для краткосрочного проживания постояльцев, в то время как арендные дома предполагается сдавать на существенно большие промежутки времени.

Одним из возможных эффектов создания арендного жилого фонда может стать продажа имеющегося жилья частью населения, сдающего его в аренду, что увеличит предложение на региональном рынке и повысит его «прозрачность». Снижение прибыльности от сдачи жилья в наем должно

снизить и спрос на недвижимость для инвесторов, что позволит удовлетворять потребности той части населения, которая приобретает жилье с целью дальнейшего в ней проживания (что является более важным с социальной точки зрения). Использование механизма арендных домов вряд ли окажет значительное влияние на первичный рынок недвижимости региона. На данном рынке в настоящее время большинство объектов приобретается на ранней стадии в долевое строительство для того, чтобы получить намного больший доход после сдачи объекта в эксплуатацию.

В настоящее время в большей степени арендное жилье, возводимое в регионах, не предполагает влияния на общий рынок арендного жилья, а носит целевой характер обеспечения условий проживания для работников конкретных организаций или особых экономических зон. С этой точки зрения сложно проследить воздействие таких проектов, оценить их эффективность. Важнейший пунктом, который не обсуждается в научном и политическом сообществе, является масштаб внедрения арендного жилья в регионе. В зависимости от того, какую долю данное жилье будет составлять от общей площади жилого фонда, от общего рынка арендного жилья, от общего количества вводимого ежегодно жилого фонда, масштаб и направления воздействия могут быть различными. Нужно проследить, при каких условиях создание арендных домов позволит упорядочить, стабилизировать отношения на рынке аренды жилья, которые в настоящее время не соответствуют политике решения острой социальной проблемы. Должна быть дана обоснованная оценка потребности конкретного региона в арендных домах с учетом множества факторов, из которых спрос на услугу является лишь одним из важных, но не определяющим.

Индикаторами масштаба создания рынка арендного жилья в регионе может быть следующие показатели:

- доля вводимого арендного жилья в общей доле возводимого жилого фонда за год;

- доля семей, проживающих в арендном жилье.

Для определения эффективности развития рынка арендного жилья в конкретном регионе, целесообразно разработать систему критериев, сгруппированных в 4 категории (таблица 13):

- коэффициенты доступности арендного жилья;

- коэффициент конкурентоспособности арендного жилья;

- коэффициенты, характеризующие масштабы создания арендного

жилья в регионе;

- коэффициент заполняемости арендного жилья.

Таблица 13 - Коэффициенты эффективности создания арендного жилья в регионе

Наиболее распространенная методология для того, чтобы определить доступность арендного жилья, заключается в сравнении между месячным доходом и арендной платой.

Коэффициент конкурентоспособности показывает, насколько возводимое жилье будет конкурентным с уже имеющимися на рынке услугами. При этом данный коэффициент может включать дополнительные позиции, которые влияют на привлекательность услуги.

Масштаб ввода арендного жилья показывает степень распространения возводимых доходных домов в регионе. При определении величины данного показателя в ходе планирования масштабов создания арендного жилья, нужно учитывать другие меры жилищной политики. Так арендное жилье может пустовать, если населению региона будут предложены иные инструменты решения жилищной проблемы (нужно учитывать, что в настоящее время доля населения, затрагиваемая данными программами незначительна, однако ситуация может измениться).

Развитие локального рынка арендного жилья позволяет привлечь в регион необходимые трудовые кадры, что может быть важнейшим ресурсом для развития технопарков, промышленных зон. Данный механизм станет важным критерием для формирования привлекательности региона. Работодатели по большей части не заинтересованы в строительстве жилья для персонала, ввиду затратности данного проекта и длительного периода его реализации и окупаемости. А вариант субсидирования части платы для своих работников является для организаций довольно привлекательным. Таким образом, арендное жилье может стать необходимым обеспечением развития промышленных кластеров в регионах страны. В условиях недостатка трудовых ресурсов, который стал в последние годы одним из барьеров роста экономики, регионы, с развитым рынком арендного жилья, смогут победить в конкурентной борьбе за ограниченное количество высококвалифицированных трудовых ресурсов.

2.3.