3.2. Разработка региональных программ развития рынка арендного жилья (на примере Воронежской области)

Нужно отметить, что регионы России по-разному восприняли переход на решение жилищных проблем за счет реализации арендной недвижимости. И если часть регионов уже около 4 лет реализует подобные проекты, то другая находится в самом начале пути.

Так как создание арендного жилья в настоящее время производится не на всей территории страны, то части регионов придется на основе полученного пилотными областями РФ опыта реализовывать подобные проекты. Рассмотрим, насколько целесообразно строительство арендного жилья в одном из наиболее динамично развивающихся регионе ЦФО - Воронежской области. Численность населения Воронежской области на 1 января 2018 года составляет 2333,8 тыс. человек. Регион является достаточно крупным не только в рамках ЦФО, но и в целом по стране. Подробные характеристики области содержатся

как в программе социально-экономического развития до 2020 года [114], так и в информации, предоставляемой региональным центром Росстата [16; 17; 55]. Рассмотрим основные характеристики развития жилищной сферы региона, чтобы сделать выводы о целесообразности создания и развития рынка арендного жилья.

По предварительным данным, объем работ и услуг в Воронежской области по виду деятельности «Строительство» в первом полугодии 2018 года составил 473 млрд. рублей, показав рост по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 7%. Вместе с тем в период с 2015 по 2017 годы наблюдалось существенное снижение работ (например, в 2015 году объем работ снизился сразу на 15,2%).

Объем ввода жилья в Воронежской области достигает 0,72 м² на одного человека, что является достаточно высоким показателем среди регионов РФ. По объему работ Воронежская область уже длительный промежуток времени занимает 4 место в ЦФО, уступая Москве, Московской и Белгородской области.

Таблица 21 - Показатели регионального рынка жилья Воронежской области

Рассмотрим состоящие жилищной сферы региона (табл.

Таблица 22 - Показатели жилищной сферы Воронежской области

В программе развития рынка жилья в регионе ставятся следующие целевые индикаторы [103]:

- повышение обеспеченности населения жильем к 2018 году до 28,47 м² общей площади на человека;

- обеспечение ввода в 2015-2018 годах 5,433 млн м² общей площади жилья;

- строительство к 2018 году 0,62 м² жилья на человека.

- уменьшение ветхого и аварийного жилья;

- снижение коэффициента доступности жилья до 3,89 лет;

- повышение количества семей, способных решить жилищные проблемы;

- замедление темпов роста цен на недвижимость эконом-класса.

Во многом закладываемые показатели были достигнуты, однако спорным является вопрос о достаточности данных значений показателей развития жилищной сферы для решения массива накопившихся за продолжительный промежуток времени проблем. Развитие направления создания локального рынка арендного жилья должно быть сконцентрировано на региональном и муниципальном уровне. В 2011 году Минрегионом РФ были внесены изменения в рекомендации по разработке региональных программ жилищного строительства, содержащие необходимость разработки сегмента, касающегося развития наемного жилья [1]. Региональные программы развития рынка арендного жилья в настоящее время приняты в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации [например, 4], в других субъектах они находятся в стадии разработки. Вместе с тем программы создания локальных рынков арендного жилья в России сталкиваются с определенными проблемами, замедляющими темпы развития этого направления. Это во многом связано с тем, что такие программы являются в значительной степени декларативными и не предполагают детального планирования и определения эффектов от их реализации.

В работах [5-6], были введены основные базовые понятия, связанные с разработкой региональных программ развития арендного жилья: объект

реализации программ, механизмы реализации проектов, предмет программ по развитию арендного жилья, основные этапы реализации программ, оценка эффективности проектов арендного жилья и др. На основе представленных принципов реализации программ развития арендного жилья, проведено моделирование возможного воздействия реализации таких программ на жилищную сферу Воронежской области - таблица 23.

Таблица 23 - Воздействие реализации программы создания арендного жилья на рынок жилой недвижимости Воронежской области

Полученные результаты позволяют говорить о том, что в зависимости от масштаба создания арендного жилья, оно может оказывать различное воздействие на рынок жилой недвижимости региона. На начальном этапе реализации (первые 3 года) это воздействие будет незначительным, но в ходе дальнейшей реализации, увеличения доли арендного жилья оно способно оказать множество позитивных воздействий. Произойдет стабилизация рынка аренды жилья, рынка купли-продажи, появится возможность поддерживать объемы жилищного строительства на высоком уровне.

Масштаб и результаты реализации программы во многом будет определяться оптимальностью выбранных проектов регионального рынка арендного жилья. Нужно отметить, что приведенные выше прогнозы касаются роли арендного жилья на региональном уровне. Помимо этого, такие проекты будут иметь и существенную социальную эффективность. Основными показателями социального эффекта создания и развития локальных рынков арендного жилья являются:

- создание дополнительных рабочих мест в строительстве и сфере ЖКХ, в условиях снижения спроса на жилье, приобретаемое в собственность;

- снижение уровня «серых зарплат» за счет легализации рынка арендного жилья;

- рост сбалансированности региональных бюджетов за счет роста арендных платежей;

- повышение уровня мобильности социально активного населения;

- прирост инновационных рабочих мест на территориях, имеющих условия для экономического роста;

- снижение уровня иммиграционных потоков за счет переселения трудоспособного населения из депрессивных регионов страны;

- рост объемов инвестиций из развитых стран путем предоставления жилья рабочим и специалистам на время строительства объектов и обучения российских специалистов и др.

Реализация массива проектов строительства арендного жилья в рамках программы развития арендного жилья в Воронежской области может дать множество социально-экономических эффектов. Основные их группы, по которым возможно дать стоимостную оценку, приведены в таблице 23.

Таблица 24 - Социально-экономические эффекты, получаемые в результате реализации программы создания рынка арендного жилья в регионе

Реализация программы создания регионального рынка арендного жилья даст множество эффектов, которые будут заключаться в увеличении уровня жилищной обеспеченности, развитии рынка труда, улучшении миграционных потоков, увеличения бюджетных доходов и ВРП.

На современном этапе необходимо осуществить выбор наиболее оптимального механизма с учетом интересов всех заинтересованных сторон, региональной и социальной эффективности.

Реализация региональной программы создания арендного жилья требует разработки механизмов, на основе которых возможно в массовом порядке осуществлять такие проекты. Нужно принимать во внимание и особенности проектов некоммерческого арендного жилья [7]. Эффективным механизмом, в частности, может стать государственно-частное партнерство [8].

Следует отметить, что до настоящего времени на территории региона реализуется множество программ в жилищном строительстве, не относящихся к арендному жилью. Несмотря на неплохие показатели развития жилищной сферы региона, в настоящее время имеется множество проблем в данной сфере, особенно с учетом планируемого развития промышленности региона.

В регионе действует множество программ развития, касающихся важнейших отраслей экономики и социальной сферы. Во главе данных программ находятся стратегия социально-экономического развития Воронежской области на долгосрочную перспективу [114], одной из задач которой является повышение конкурентоспособности области. В Воронежской области активно реализуются программы по развитию промышленности. В частности, развитие идет по направлению создания индустриальных парков. Под ними понимается [90] часть территории Воронежской области, предназначенная для размещения и функционирования различных производств, создаваемых в рамках реализации инвестиционных проектов, и сопутствующих им сервисов, обустроенная по единому проекту планировки с необходимой инфраструктурой. Одним из направлений развития инноваций в регионе выбрано создание технопарков.

Арендные дома необходимы, особенно в тех районах, где планируется создание крупных производств. Строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду, позволит региону привлекать квалифицированные трудовые кадры, что должно положительно сказаться на миграционных процессах. К

тому же наличие альтернативного способа решения жилищной проблемы должно уменьшить отток персонала из Воронежской области.

В 2010 году в Воронежской области было принято решение по формированию отраслевых кластеров в промышленности [15]. В результате в настоящее время на территории региона функционирует 4 отраслевых кластера:

- нефтегазовое и химическое машиностроение;

- электромеханика;

- авиастроение;

- радиоэлектронная промышленность.

Помимо этого, после длительного обсуждения в Воронежской области было решено создать особую экономическую зону промышленно­производственного типа. В 2018 году ожидается решение Правительства РФ о создании ОЭЗ в Воронежской области.

Необходимо отметить, что в ходе реализации программ развития промышленности региона, проявилось множество негативных факторов развития Воронежской области, препятствующих ее динамичному развитию. В плане половозрастной структуры Воронежская область относится к «стареющим» регионам, удельный вес населения старше трудоспособного составляет около четверти всего населения. При этом доля молодежи невысока и снижается. Демографические ограничения, связанные с депопуляцией населения и негативными с точки зрения воспроизводства трудовой силы изменениями половозрастной структуры, препятствуют развитию промышленной и социальной сферы региона. На протяжении последних лет тенденции сохраняются, и уже в ближайшие годы область встанет перед проблемой обеспечения экономического роста в условиях недостатка трудовых ресурсов.

Производительность труда в Воронежской области ниже средней по России в 2,3 раза, что объясняется не только высоким износом и низким качеством основных фондов, но и невысокой квалификацией рабочей силы. Планируемая модернизация экономики региона на базе приобретения

современного оборудования ставит дополнительные требования перед качеством рабочей силы.

Резюмируя все программные документы по развитию промышленности в Воронежской области, можно сделать вывод, что одним из ограничений в настоящее время является дефицит профессиональных кадров. С этой точки зрения создание арендного жилья в регионе может оказать позитивное воздействие на протекающие процессы, предоставить региону конкурентные преимущества в борьбе за ограниченное количество квалифицированных трудовых ресурсов.

По нашему мнению, в ближайшее время субъекты регионального рынка жилья, формирующие предложение, будут вынуждены заниматься созданием арендного жилья. На рис. 31 представлена среда, в которой будут функционировать организации региона.

Нужно отметить, что ориентация девелоперов на офисные и торгово­развлекательные объекты недвижимости, наблюдаемые на протяжении современной российской истории, в последние годы меняется. С этих позиций арендная жилая недвижимость в меньшей степени будет подвержена циклическим изменениям в экономике, так как потребность в жилье в любом случае будет одной из первоочередных для населения. При этом нужно учитывать возможные проблемы с платежной дисциплиной со стороны арендаторов в периоды снижения реальных доходов.

Рынок таких объектов становится перенасыщенным, при этом он значительно реагирует на кризисные явления в экономике. Определенные проблемы на рынке офисной и торговой недвижимости привели к тому, что отдельные организации всерьез рассматривают целесообразность перевода части площадей под цели сдачи в качестве жилья.

Ершовой [36] рассматривается целесообразность перевода объекта аренды в категорию жилого, представляющего собой помещение, общая площадь которого составляет 449,1 м².

Рисунок 31- Схема реализации альтернативных программ развития региональной жилищной сферы

Арендное жилье на территории региона не является предметом развития жилищной сферы, хотя в программе развития жилищного строительства в Воронежской области [103] говорится о том, что решить жилищную проблему только за счет предоставления его населению в собственность нерационально и следует развивать рынок аренды. На рис. 32 предложен авторский взгляд на строительство арендного жилья в Воронежской области.

Рисунок 32 - Перспективы создания рынка арендного жилья в

Воронежской области

Рассмотрим проект строительства многоквартирного жилого дома в г. Воронеже, предназначенного для сдачи в аренду, исходя из изложенных выше принципов обеспечения эффективности таких проектов. В качестве примера расчета выбран объект организации ООО «Выборстрой» [141]: десятиэтажный жилой дом (один подъезд) в г. Воронеж по ул. Минская, общей площадью 6329,6 м². Площадь квартир в жилом комплексе составляет 3938 м², площадь застройки 721,8 м². Дом располагается в одном из динамично развивающихся

районов города - Железнодорожном, в котором в последние годы наблюдается широкомасштабная реализация проектов регионального рынка жилья. Рассматриваемый жилой дом имеет следующие жилые помещения:

- однокомнатных квартир - 43 шт.;

- двухкомнатных квартир - 29 шт.;

- трехкомнатных квартир - 9 шт.

Для оценки эффективности данного проекта на региональном рынке жилья, на основе действующей методики по оценке целесообразности инвестиционных проектов [19, 62], произведем расчеты, исходя из следующих показателей:

1. стоимость реализации на региональном рынке жилья 1м² - 32500 руб.;

2. арендная плата за проживание составит в месяц:

- - за однокомнатную квартиру - 8000 руб.;

- - за двухкомнатную квартиру - 12000 руб.;

- - за трехкомнатную квартиру - 16000 руб.;

3. жилые помещения будут оборудованы мебелью и техникой, необходимой для проживания;

4. норма дисконта - 10%;

5. необходимо отдельно учитывать затраты на содержание арендного дома;

6. учтен налоговый льготный режим для арендных домов (предусмотренный проектами Законов);

7. учтены следующие затраты на управление доходным домом:

- - оплата труда обслуживающего персонала;

- - текущие затраты на управление доходным домом;

- - текущий ремонт, сезонная подготовка многоквартирного дома;

- - содержание домовладения;

8. коэффициент заполняемости принят дифференцировано для разных видов квартир;

9. рост цены аренды заложен на постоянном уровне 10% в год. Инвестиционные затраты на строительство объекта составят 170320 тыс.

р., в том числе 12800 тыс. р. - затраты на оборудование под доходный дом. На сегодняшний день подобные проекты все еще остаются редкой практикой России. Как следствие, отсутствует и достоверная статистическая информация по затратам на содержание жилого дома для сдачи в аренду. Ввиду данного обстоятельства для учета отдельных типов затрат использовались данные аналогичных расчетов, произведенных в начале XXI века в Москве [50]. В результате моделирования данного проекта в Microsoft Excel были получены следующие результаты:

- недисконтированный срок окупаемости составил 12,8 года;

- дисконтированный срок окупаемости составил 23,9 года.

На основе предложенной в разделе 2.2. методологии рассчитаем коэффициенты эффективности на региональном рынке арендного жилья, на примере данного проекта - таблица 25.

Таблица 25 - Коэффициенты эффективности на региональном рынке

арендного жилья в Воронежской области

Для проведения расчетов учитывалась величина среднедушевых доходов населения Воронежской области на уровне 28550.6 рублей в месяц (данные на 1

января 2016 года); данные АИЖК о том, что среди семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий около 1/3 части потенциально готовы проживать в арендном жилье; половозрастная структура домохозяйств; предположение, что для оценки доступности арендного жилья величина платы за наем не должна превышать 30% совокупных доходов домохозяйств и другие экспертные оценки.

Нужно отметить, что приведенные выше расчеты касаются коммерческой эффективности создания арендного жилья на региональном уровне. Помимо этого, такие проекты будут иметь и существенную социальную эффективность. Основными показателями социального эффекта строительства арендного жилья являются:

- создание дополнительных рабочих мест в строительстве и сфере ЖКХ, в условиях снижения спроса на жилье, приобретаемое в собственность;

- снижение уровня «серых зарплат» за счет легализации рынка арендного жилья;

- рост сбалансированности региональных бюджетов за счет арендных платежей;

- повышение уровня мобильности социально активного населения;

- прирост инновационных рабочих мест на территориях, имеющих условия для экономического роста;

- снижение уровня иммиграционных потоков за счет переселения трудоспособного населения из депрессивных регионов;

- рост объемов инвестиций из развитых стран путем предоставления жилья рабочим и специалистам на время создания и опытной эксплуатации объектов и обучения российских специалистов.

Следует отметить, что полученное значительное расхождение между дисконтированным и недисконтированным сроком окупаемости, полученное в ходе оценки коммерческой эффективности проекта создания арендного жилья, явилось следствием долгосрочного характера проекта и растянутых во времени

платежей с нанимателей. При этом рост стоимости арендной платы заложен на уровне нормы дисконта, что существенно обесценивает платежи, поступающие через десятки лет. Очевидно, что с такими показателями проект не будет интересен для инвестора. Таким образом, необходимо повышение показателей его эффективности.

3.3. Методы повышения эффективности проектов создания арендного жилья

Проведенная в предыдущем параграфе исследования оценка эффективности проектов регионального арендного жилья показала, что при выбранных параметрах такие проекты не смогут быть коммерчески привлекательными для большинства подрядных компаний. Вместе с тем, нужно учитывать, что даже в развитых зарубежных странах для развития института арендного жилья требуется участие органов государственной или местной власти. Например, в Канаде в настоящее время используют три механизма, направленные на стимулирование рынка арендного жилья [165]:

- обеспечение низкопроцентных ссуд для финансирования проектов создания арендного жилья;

- изменение системы налогообложения, способной предотвратить разрушение существующего рынка арендного жилья;

- обеспечить стимулы для понижения затрат на содержание арендного жилья за счет внедрения энергоэффективных мероприятий.

И. В. Брянцева [10] предлагает следующие меры, создающие условия для развития рынка регионального арендного жилья в нашей стране:

- создание государственной программы управления рынком арендного жилья;

- привлечение ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») и ОАО «Агентство финансирования

жилищного строительства» (АФЖС), банков, пенсионных фондов в процесс финансирования проектов арендного жилья;

- бесплатное предоставление земельных участков для регионального арендного жилья;

- субсидирование частных инвесторов из федерального и регионального бюджетов;

- установление налоговых льгот на 10 - летний период;

- возможность предоставления кредита до 70% стоимости реализации проектов арендного жилья под государственные гарантии;

- предоставление срока погашения кредита на срок до 20 лет.

Имеются и другие рекомендации по повышению привлекательности проектов арендного жилья, как объектов региональных рынков недвижимости. Однако в большинстве случаев они не сопровождаются расчетом их эффективности. К тому же в вопросе повышения эффективности проектов арендного жилья нужно принимать во внимание множество видов эффективности для таких проектов (коммерческую, бюджетную, региональную, социально-экономическую и др.) и широкий круг участников с различными интересами. Нужно отметить, что процесс создания арендного жилья требует рассмотрения широкого круга заинтересованных лиц. Так в соответствии с паспортом приоритетного проекта «Формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации» [81] ключевыми участниками процесса внедрения арендного жилья являются: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации; Министерство финансов Российской Федерации; Министерство экономического развития Российской Федерации; Банк России; органы власти субъектов Российской Федерации; АО «АИЖК»; негосударственные пенсионные фонды и управляющие компании, в том числе государственная управляющая компания; крупные девелоперы.

Вместе с тем, в настоящее время роль и интересы отдельных категорий проектов арендного жилья в России не определена. Одной из важнейших задач

является поиск баланса между интересами основных участников таких проектов (рисунок 33).

Рисунок 33 - Направления обеспечения баланса интересов участников регионального рынка арендного жилья

Разработаем модель, содержащую ключевые переменные для обеспечения эффективности проекта строительства арендного дома для всех

участников. Функция эффективности проекта строительства арендного дома

(Fap.) будет зависеть от множества переменных (форм. 3):

^Рар. ^(Nkb^;^земл.^;^стр.^{; К; К}зап.^{; Р}упр.^{; Суб}плат.^{; Суб}строит.^{; К}ар.жил.^{; П}наем^;8меб.^{) (3)}

Важнейшие переменные проекта:

- N_kb- количество сдаваемых квартир;

- К_ар._жил. - характеристики сдаваемого арендного жилья;

- 8_земл. - стоимость земли для создания арендного жилья;

- 8_стр. - стоимость создания арендного жилья;

- 8_меб. - стоимость оборудования, обеспечения мебелью и бытовой техникой;

- К - объем кредитования проекта;

- К_зап. - коэффициент заполняемости арендного жилья;

- Руп_р. - расходы на управление доходным домом;

- Суб_строит. - субсидии при создании доходного дома;

- П_наем - плата за наем арендуемого жилья разных категорий;

- Суб_плат. - субсидии оплаты за наем жилого помещения.

Таким образом, для повышения эффективности проектов регионального арендного жилья необходимо принятие мер, направленных на благоприятное изменение факторов, приведенных в данной модели. Рассмотрим, какими методами возможно повысить эффективность проекта (рис. 34). В первую очередь рассмотрим, что даст проекту реализация дорожной карты по упрощению процедур получения разрешения для реализации арендного жилья.

Одним из путей повышения эффективности проектов арендного жилья будет снижение административной нагрузки на бизнес, рассмотренное в параграфе 3.1. Следует отметить, что получение разрешительных процедур для реализации арендного жилья, которое рассматривает Всемирный Банк, в качестве базового объекта рассматривается склад.

Рисунок 34 - Методы повышения эффективности проектов создания арендного жилья

Многоквартирные дома имеют существенные отличия. Нужно отметить, что одним из ресурсов снижения стоимости создания арендного жилья будет снижение стоимости инвестиционных обременений, которые составляют в среднем 7%. К таким затратам относятся расселение граждан при сносе жилых домов, создание парковочных стоянок, детских площадок, садов, школ, ежемесячные перечисления в бюджет города на проведение работ по благоустройству и участие в городских социальных программах (детские площадки для детдомов и т.п.) в рамках договоров социального сотрудничества с администрацией города. Также привлечение заёмного финансирования требуется в среднем 4% от стоимости проекта.

На основе полученных в 3.1. расчетов можно сделать вывод, что затратная часть проекта строительства арендного дома снизится на 922 тыс. р., а срок получения разрешений снизится на 234 дня. В результате моделирования получены следующие результаты:

- недисконтированный срок окупаемости составил 12,3 года;

- дисконтированный срок окупаемости составил 23,4 года.

Применение механизма дорожной карты позволяет повысить эффективность проекта, однако дисконтированный срок окупаемости не позволяет говорить о том, что все субъекты регионального рынка арендного жилья будут заинтересованы в таком строительстве.

Как было показано выше, улучшение показателей эффективности проектов строительства арендного жилья может быть достигнуто множеством путей, одними из важнейших является государственное или муниципальное участие в проекте, которое может заключаться в софинасировании, выделении земли, субсидировании строительства. Последнее обстоятельство требует в ходе реализации проекта применять механизм ГЧП, что может вызвать дополнительную сложность разработки финансовой части проекта, а также привести к дополнительным затратам из государственного бюджета [19].

О возможных сложностях, связанных с применением механизма государственно-частного партнерства в жилищной сфере, можно проследить на основе расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Расселение граждан из ветхого и аварийного жилья на протяжении последних десятилетий является одним из приоритетных направлений осуществления жилищной политики в регионах России.Накопленный износ некоторых объектов недвижимости является угрозой для проживающего в них населения. Напомним, что по результатам анализа, проведенного в пункте 2.1 диссертационного исследования, в целом по стране удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда за последние пять лет сократился с 3% до 2,4%. При этом показатели по ЦФО значительно ниже (1,9 % в 2012 г.; 1,4% в 2016 г.) за счет невысокого удельного веса изношенного жилищного фонда в ряде регионов. Так, в Москве значение показателя в 2016 году не превышает 0,1%, причем показатель стабильно снижается.

Для решения проблемы ветхого и аварийного жилья реализуются программы федерального и регионального уровня. Значительный масштаб необходимых средств для реализации такой политики привел к тому, что в

некоторых регионах страны стали предприниматься попытки привлечения внебюджетного финансирования на базе механизма государственно-частного партнерства. И если в некоторых регионах, таких как Омск, подобные проекты реализуются [86], хотя и не носят массовый характер, то в других (например, Саратове) отсутствуют действенные механизмы их осуществления.

Успешность проектов ГЧП в жилищном строительстве во многом определяется активностью региональной и местной власти, что должно быть учтено и для проектов арендного жилья. Также следует отметить возможную роль арендного жилья в планах решения проблем расселения граждан из жилья, признанного непригодных для проживания. Резолюция Всероссийского форума «ЖКХ — новое качество» от 6 июня 2014 г. содержит рекомендацию Правительству РФ: «Проработать комплекс мер по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 01.01.2012 г., предусмотрев в том числе предоставление жилья по договорам социального и некоммерческого найма для переселения из аварийных домов малоимущих граждан и граждан с невысоким уровнем дохода».

Рассмотрим, как поменяется эффективность реализации проекта в результате участия государства в таких проектах по модели ГЧП. Рассмотрим 3 следующих варианта участия в проекте со стороны государства:

- софинансирование 25%стоимости по реализации проекта;

- софинансирование 37,5% стоимости по реализации проекта;

- софинансирование 50% стоимости по реализации проекта.

Для предлагаемых вариантов была произведена оценка целесообразности реализации проекта. Одним из основополагающих критериев, на основе которого инвестор будет принимать решения в подобных проектах, является срок его окупаемости. Результаты расчетов приведены в табл. 26.

Расчеты показывают, что государственное финансирование позволяет вывести проект на приемлемые показатели эффективности. Рассмотрим два других важнейших показателя экономической оценки инвестиций для второго и третьего вариантов реализации проекта на горизонте расчета в 20 лет:

NPV - чистый дисконтированный доход;

IRR - внутренняя норма доходности.

Таблица 26 - Срок окупаемости проекта создания многоквартирного дома

для сдачи в аренду при различном уровне государственного участия

Произведенная оценка эффективности строительства многоквартирного жилого дома для сдачи в аренду показывает, что на горизонте расчета в 20 лет возможно достичь приемлемых показателей эффективности при условии государственного участия в проекте. Полученные результаты приведены в табл. 27.

Таблица 27 - Показатели эффективности проекта создания

многоквартирного дома для сдачи в аренду на принципах ГЧП

Необходимо учитывать то, что объект по реализации арендного жилья по истечению указанного срока будет иметь значительную остаточную стоимость (срок эксплуатации объекта принят равным 50 лет). Данное обстоятельство обуславливает два альтернативных варианта развития событий: либо продолжить использование объекта в качестве доходного, либо произвести коммерческую продажу квартир.

Рассматриваемый выше проект жилого дома предназначен для продажи. Целесообразно дать оценку другим возможным проектам. В исследовании для сравнительной оценки выбраны проекты из реестра типовой проектной документации Минстроя. Следовательно, в случае реализации такого проекта созданное жилье будет являться потенциальным объектом регионального рынка арендной недвижимости (таблица 28).

Таблица 28 - Исходные данные для оценки эффективности различных типов

проектов арендного жилья

По примененному выше алгоритму (для проекта реализации многоквартирного жилого дома в г. Воронеже) была произведена оценка эффективности этих проектов. Выводы по итогам оценки приведены на рис. 35.

В ходе проведенного исследования сделан вывод о том, что высокая доля однокомнатных квартир позволяет максимизировать коэффициент заполняемости жилья и является наиболее целесообразной. Поэтому целесообразно изменить соотношение на:

- однокомнатные - 70%;

- двухкомнатные - 20%;

- трехкомнатные - 10%.

Рисунок 35 - Итоги оценки различных типов проектов арендного жилья

В ходе проведенного исследования сделан вывод о том, что высокая доля однокомнатных квартир позволяет максимизировать коэффициент заполняемости жилья и является наиболее целесообразной. Поэтому целесообразно изменить соотношение на:

- однокомнатные - 70%;

- двухкомнатные - 20%;

- трехкомнатные - 10%.

Проект с такими характеристиками подвергнут экономической оценке, и результаты представлены в таблице 29.

Таблица 29 - Оценка эффективности предлагаемого проекта регионального арендного дома

Уже в базовом варианте без государственной поддержки он имеет приемлемый срок окупаемости (около 10 лет). А государственное софинансирование на уровне 25% позволит проекту стать достаточно привлекательным инструментом для инвестирования (таблица 30).

Таблица 30 - Показатели эффективности проекта создания

многоквартирного дома для сдачи в аренду на принципах ГЧП

Вместе с тем подобные показатели могут быть достигнуты только при высокой заполняемости арендного жилья, что в условиях снижения доходов населения может быть достаточно проблематичным. Оценки показывают, что при существующем уровне поддержки федеральных и региональных властей подрядные организации не заинтересованы в возведении большого количества арендного жилья. Нужно учитывать страновой риск, так как в России население не привыкло жить в наемном жилье. Можно предположить, с широкой практикой применения регионального арендного жилья, со временем поменяется и менталитет населения. Однако в первые годы реализации программы можно столкнуться с недостаточным спросом на арендное жилье.

В этом случае целесообразно воспользоваться опытом других регионов. Так в Самарской области для реализации проектов арендного жилья

застройщик должен предоставить гарантию заселения, документ, подтверждающий полную «загрузку» арендного жилья [138]. Такой подход предполагает взаимодействие с предприятиями, которые заинтересованы в предоставлении арендного жилья своим сотрудникам. Такой подход, впрочем, не позволит массово развивать локальные рынки арендного жилья, так как предполагает «точечные» проекты.

Одним из действенных механизмов реализации проектов государственно­частного партнерства по созданию регионального рынка арендного жилья является схема отложенных налоговых платежей. Предпосылки для применения механизма государственной поддержки проектов развития регионального рынка арендного жилья, на основе отложенных налоговых платежей, приведены на рисунке 36.

Механизм отложенных налоговых платежей создаст для инвестора условия для получения дополнительных притоков средств по проекту, без включения дополнительных расходов от публичной стороны.

Рассмотренные проекты имеют целевой аудиторией слои населения со средними доходами или ниже среднего. Нужно учитывать, что арендная жилая недвижимость будет иметь различные сроки окупаемости в зависимости от того, для кого она будет предназначена. По имеющимся данным элитная недвижимость в мегаполисах окупается за значительно меньший период, нежели жилье для широких слоев населения. Так на основе оценки 2 проектов в Москве [20] - доходный дом в районе станции (срок окупаемости около 8 лет) и комплекса доходных домов клубного типа «Рублево - Мякинино» (срок окупаемости проекта оценивается в 6-7 лет) можно сделать однозначный вывод о выгодности такого бизнеса. Важно отметить, что, если в первом случае объект принадлежит городу, то, во втором - возводится на частные средства. Это говорит о том, что проекты арендной недвижимости жизнеспособны в рамках различных организационно-экономических схем реализации.

145

Рисунок 36 - Механизм государственной поддержки проектов создания регионального рынка арендного жилья на основе отложенных налоговых платежей

По нашему мнению, целесообразно заключать с частным инвестором договор, в котором будет указано его обязательство использовать жилой дом в качестве доходного на протяжении не менее 20 лет, после чего он может быть переведен в другую категорию. Такое условие, с одной стороны, определит государственное участие в проекте, а с другой, позволит инвестору получить требуемую экономическую отдачу от вложений. Подобная система для

привлечения инвесторов в проекты реализации арендного жилья в России предлагается А.В. Голиковой [21]. Это так называемый механизм «leaseeback», который применяется в США и Европе, но наибольшее распространение получил во Франции. Данный механизм предполагает обязательства инвестора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на протяжение определенного периода времени (например, 7, 9 или 11 лет [46]). После истечения этого периода жилье может быть продано. Преимущества данной схемы:

- обеспечение высокой доходности для инвестора (жилье окупается несколько раз: первый раз за счет аренды, а второй - за счет продажи), что делает такие проекты высоко привлекательными для застройщиков;

- для жильцов появляется возможность выкупить жилье, в котором они проживали, сохранив привычное место жительства.

Относительно текущих условий осуществления проектов в России такая схема может столкнуться с законодательным ограничением, так как определение «многоквартирного арендного дома» содержит в себе невозможность отчуждения отдельных квартир в собственность на всем протяжении жизненного цикла проекта. И если для объектов, возводимых хотя бы частично за счет государственных средств, это требования может считаться логичным, то для полностью частных инвесторов это создаст существенное ограничение.

Для того, чтобы проект создания доходного дома был эффективным, необходимо выполнение следующих условий [85]:

- наличие поддержки со стороны государства в виде безвозмездной субсидии на приобретение земельного участка;

- предоставление льготного кредита на его реализацию;

- готовность инвестора к длительным периодам окупаемости и низким процентом ВНД;

- 100% заполняемость доходного дома;

- рентный доход с 1 квартиры - не ниже среднерыночных арендных ставок.

Но возможны и другие подходы к увеличению привлекательности проектов арендного жилья. Для стимулирования проектов арендного жилья целесообразно воспользоваться институтом секьюритизации. Сделка секьюритизации арендных потоков будет выглядеть следующим образом [133]:

1. Создается специальная компания (ипотечный агент).

2. Банк предоставляет собственнику кредитные средства под залог недвижимого имущества и прав требования по арендным договорам.

3. Облигации, обеспеченные ипотечным кредитом, размещаются на облигационном рынке и осуществляются силами ипотечного агента.

4. Вырученные денежные средства поступают ипотечному агенту, который затем переводит их в банк для оплаты ипотечного кредита.

5. Арендаторы недвижимости переводят арендные платежи на счет сервисного агента, который перечисляет их ипотечному агенту.

6. Ипотечный агент из денежного потока, генерируемого поступлениями от аренды, производит выплаты процентов и погашение облигаций.

Одним из самых актуальных способов обеспечения финансовой реализуемости проектов создания арендного жилья будет выделение долгосрочных кредитных ресурсов. На протяжении последних лет такой деятельностью активно занимается АИЖК. При этом другие институты, в том числе банковские учреждения, не проявляют сколько-нибудь значимой активности в данном сегменте кредитного рынка.

Исследователи [74] рассматривают целесообразность создания квартир- студий для использования в качестве арендного жилья. Выбор именно такого типа жилья позволит снизить стоимость их создания за счет того, что в таких объектах нет определенных конструктивных частей (в частности части перегородок). Такой тип объектов используется в зарубежных странах. Важной проблемой является выделение земельных участков под арендное жилье. В случае льготного выделения земли для застройщика это может существенно

снизить стоимость реализации и положительно отразиться на эффективности проекта в целом.

Рассмотренные в данном параграфе исследования позволяют говорить о наличии множества способов стимулирования развития локальных рынков арендного жилья в России. Вместе с тем, нужно признать, что процесс в настоящее время стагнирует, не только ввиду сложной экономической обстановки во многих регионах РФ, но и ввиду недостаточно глубоко проработанного научного и методического обеспечения данного направления реализации жилищной политики.