Научно-методическое обеспечение разработки программ формирования и развития регионального рынка арендного жилья

В середине 2016 года были приняты изменения в план мероприятий "Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства"[102], которые были направлены на развитие локальных рынков арендного жилья.

Одной из причин стагнации процесса внедрения арендного жилья на рынок является недостаточная законодательная база, для чего планируется подготовка предложений о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях стимулирования формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, а также формирования условий для привлечения частных инвестиций в создание доступного арендного жилья. На рис. 26 представлены основные характеристики предлагаемой программы по развитию арендного жилья в России.

При этом в настоящее время отсутствуют программные документы по развитию рынка арендного жилья. Введем основные базовые понятия, связанные с разработкой программы развития. В качестве объекта реализации программы в данном случае выступает рынок арендного жилья, в том числе перспективные формы арендного жилья, в качестве которых выступает создание жилых помещений (многоквартирных и малоэтажных), предназначенных для сдачи в аренду и механизм аренды с правом выкупа.

В качестве предмета программ по развитию арендного жилья выступает повышение эффективности функционирования рынка аренды жилья России, который, как было показано выше, в настоящее время функционирует со значительными недостатками.

83

Рисунок 26 - Основные элементы программы по развитию рынков

арендного жилья в регионе

Под инфраструктурой арендного рынка жилья понимается совокупность механизмов и структур, обеспечивающих его функционирование.

в себя специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка арендной недвижимости (органы государственного регулирования, управляющие компании, страховые и риэлтерские компании, саморегулируемые организации и другие).

В настоящее время стоит цель реализации «пилотных проектов» стоимостью до 100 млрд. руб. к 2020 году. Такие проекты должны создать основу для дальнейшего развития механизма. При этом доля возводимого арендного жилья должна определяться для конкретного региона.

Развитие направления создания арендного жилья помимо федеральной компоненты должно иметь необходимое обеспечение на региональном уровне. Региональные органы власти и органы местного самоуправления могут принимать на себя различные функции в ходе реализации программ развития рынка арендного жилья [156]:

- выступать в роли заказчиков создания арендного жилищного фонда;

- создавать специализированные организации, которые будут выступать собственниками и наймодателями арендного жилищного фонда, финансировать их деятельность, способствовать привлечению такими организациями кредитов на цели создания или приобретения наемного жилья;

- принятие долгосрочных региональных программ развития арендного жилищного фонда и поддержки наймодателей и нанимателей жилья;

- формирование региональной нормативной базы, в том числе предоставление налоговых льгот по региональным и местным налогам для собственников арендного жилищного фонда;

- контроль соблюдения жилищного законодательства;

- проводить работу с предприятиями и организациями, расположенными на их территории, формируя списки арендаторов из состава их работников.

В 2011 году Минрегионом РФ были внесены изменения в рекомендации по разработке региональных программ жилищной сферы, содержащие

необходимость разработки сегмента, касающегося развития наемного жилья [122]. Однако только немногие регионы страны за прошедшее время откорректировали свои программы под эти требования.

Следует отметить, что данная программа направлена по большей части на законодательное и налоговое обеспечение функционирования арендного жилья в России. В настоящее время на законодательном уровне этот аспект не проработан, что значительно осложняет реализацию проектов по созданию арендных домов. В частности, поэтому дорожная карта разработана в основном в части введения данного понятия на законодательный уровень и формирования начальных принципов функционирования. Для того чтобы в России создание арендного жилья стало массовым и эффективным видом деятельности, должно быть произведено множество изменений, и в частности в следующих нормативных документах, регулирующих жилищную сферу:

- Градостроительный кодекс;

- Жилищный кодекс;

- Земельный кодекс;

- Налоговый кодекс;

- в других нормативных документах на Федеральном и региональном уровне.

Нужно отметить, что создание адекватной сложившейся ситуации законодательной базы для развития локальных арендных рынков жилья в России является необходимым обеспечением проводимой политики. В частности, необходим специальный налоговый режим для таких домов, который позволил бы повысить эффективность их создания и эксплуатации, с

другой стороны такое послабление для бизнеса уменьшит поступления в бюджет, что отрицательно скажется на показателях бюджетной эффективности.

Необходимо учесть, что в настоящее время арендное жилье дискриминировано по сравнению с жильем, приобретаемым в собственность. Это относится к налоговым аспектам реализации проектов, и касается как нанимателя, так и арендодателя.

Налоговая политика также может оказать значительно воздействие на эффективность создания арендного жилья.

Для активизации развития сферы создания локальных рынков арендного жилья в России планируется внедрение лучших мировых практик в области регулирования арендного жилья, в том числе мер налогового стимулирования [2]:

- снижение налога на имущество;

- улучшение механизма регистрации граждан в арендных домах;

- предоставление налоговых вычетов по НДФЛ для арендных платежей по аналогии с вычетами при покупке жилья;

- внедрение иных механизмов налогового стимулирования в соответствии с рекомендациями ОЭСР.

Внедрение лучших мировых практик позволит создать условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. Реализация программы

87 строительства арендного жилья требует разработки механизмов, на основе которых возможно в массовом порядке осуществлять такие проекты - рисунок 27.

Рисунок 27 -Развитие механизмов создания регионального рынка арендного жилья

В настоящее время идет активный процесс внедрения данного механизма на законодательном уровне, однако другие аспекты функционирования регионального рынка арендного жилья проработаны недостаточно. Среди множества механизмов реализации проектов арендного жилья, в последней редакции развития данного направления выбраны закрытые паевые инвестиционные фонды. Для того чтобы механизм арендного жилья заработал в России эффективно, предлагается решить следующие вопросы:

- выделение категорий граждан, которые имеют право проживать в арендном жилье, льготные категории, группы граждан, имеющие первоочередные права на проживание в таких помещениях;

- базовые условия арендного соглашения;

- процедура создания арендного жилья;

- собственник арендного жилья;

- величина арендной платы, определение регулирования ее величины;

- методы стимулирования подрядных организаций к реализации проектов создания арендного жилья;

- определение схемы создания и эксплуатации доходного дома;

- выбор схемы реализации проекта.

Важным вопросом при создании рынка арендного жилья в регионе является то, на какие слои населения должно быть нацелено возведение таких домов. В рамках существующих в настоящее время в России программ население стратифицируется на следующие категории:

- молодые семьи;

- многодетные семьи;

- работники бюджетной сферы;

- военнослужащие;

- работники образования;

- пожилые люди;

- люди с ограниченными возможностями;

- население, проживающее в сельской местности.

Проект Минрегиона «Долгосрочная стратегия массового создания жилья для всех категорий граждан» [98] содержит несколько иную систему сегментации населения в зависимости от платежеспособности:

- социальный сегмент - граждане, для которых приобретение жилья возможно только путем предоставления государственных субсидий;

- нестимулируемый сегмент - граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье без механизмов государственной поддержки;

- рыночный сегмент - граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием инструментов государственной поддержки и доступных рыночных механизмов.

Очевидно, что слой населения с доходами выше среднего должен сам обеспечивать свои жилищные условия за счет других механизмов. Население с низкими доходами также не во всех случаях могут быть участниками таких программ, так как они не будут в состоянии вносить достаточные суммы платежей. На наш взгляд, арендное жилье будет востребовано категорией населения со средними доходами, которым недоступно приобретение жилья (в том числе за счет кредитных средств), но которые в состоянии оплачивать проживание в нанимаемом жилье. С другой стороны, проблема возможной неплатежеспособности потенциальных нанимателей арендного жилья может быть решена путем предоплаты услуги, которая широко применяется частными лицами на данном рынке.

По нашему мнению, спрос на региональных рынках арендного жилья в большей степени будут формировать следующие категории граждан:

- молодые семьи;

- работники бюджетной сферы;

- военнослужащие;

- студенты и т.д.

Должны быть проработаны следующие условия сдачи в аренду жилых помещений:

- требования к площади и качеству жилого помещения;

- величина платы за наем, условия пересмотра, возможные льготы и штрафы за несвоевременную уплату;

- срок заключения и условия пролонгации договора найма;

- условия предоставления нежилых помещений в доме.

Необходима методика, регламентирующая порядок установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений; порядка управления наемными домами; требованиям к организациям, являющимся наймодателями. Должны быть четко ясны критерии пролонгации договора найма в арендных домах, чтобы обеспечить надежность проживания для нанимателя. В данном случае необходимо оговорить условия, при соблюдении которых с нанимателем автоматически продлевается договор, а также условия расторжения.

В принципе возможны два варианта создания доходных домов: новое жилье и реконструкция существующего жилого фонда с переводом в режим арендного использования. Во втором случае нужно учитывать то, что в жилье уже проживают люди. Одним из путей создания арендных домов может быть ремонт помещения, а также перевод жилого помещения из категории нежилых (хотя в последнем случае могут возникнуть юридические вопросы). По мнению Е.В. Аленичевой и И.В. Гиясовой, является актуальным направлением реконструкция зданий первых массовых серий под доходные дома, при этом выделяются следующие проблемы [4]:

- недостаточная величина спроса на проживание в таких домах;

- недостаток жилого фонда для переселения жильцов из реконструируемых зданий;

- невысокая престижность проживания в доходных домах;

- возможное снижение комфортабельности проживания из-за влияния экономических факторов;

- отсутствие нормативной базы для реализации таких проектов;

- низкая привлекательность для инвесторов из-за невысокой доходности и длительного срока его окупаемости;

- отсутствие экономических механизмов для привлечения частных инвесторов;

- возможная высокая арендная плата.

Нужно отметить, что большинство из рассматриваемых недостатков носит характер экономических барьеров для классических долгосрочных инвестиций, которыми, безусловно, являются проекты с доходных домов, реализуемые в целях развитии региональных рынков арендной недвижимости.

Спорным моментом является целесообразность использования, имеющегося государственного и муниципального жилищного фонда в качестве доходных домов. Для арендного жилья стоит возводить новые дома или реконструировать имеющийся частный жилой фонд.

Одним их вариантов создания доходных домов является выкуп еще недостроенных квартир, что может позитивно отразиться на экономике подрядных компаний, столкнувшихся с отсутствием спроса на свою продукцию. В работах российских ученых акцент делается на доходных домах, то есть строения, в которых все жилые помещения предназначены для сдачи в наем. При этом данный вариант не является единственным. По нашему мнению, целесообразно сдавать в наем часть жилых помещений в многоквартирном доме (предлагается 20% от сдаваемого жилья). Таким образом, схема следующая: организациям, формирующим предложение на региональном жилищном рынке, предлагаются преференции по землеотводу, другие льготы в обмен на обязательство не менее 20% сданного жилья предоставлять в аренду. В результате такие организации получат льготы, арендный сегмент регионального рынка жилья увеличится. С другой стороны, остается вопрос владения и управления сдаваемыми в аренду помещениями и величина оплаты.

Выбор собственника является принципиальным моментом, определяющим коммерческую, бюджетную и социальную эффективность подобных проектов. Необходимо определить, кто будет собственником доходного дома, это могут быть следующие группы лиц:

- региональные или федеральные власти;

- муниципалитеты;

- частные физические и юридические лица;

- государственно-частные партнерства или муниципально-частные партнерства.

Экономическая эффективность создания полностью частных или полностью государственных, или муниципальных арендных домов в настоящее время недостаточна. В первом случае бизнес вряд ли будет заинтересован в возведении таких объектов в условиях длительного срока окупаемости проектов и невысокой доходности. Второй случай может вызвать дополнительное напряжение бюджетов различных уровней, что в условиях тенденций по снижению государственных обязательств в социальной сфере также не является разумным выходом из сложившейся ситуации. Реализация проектов создания доходных домов за государственный счет с последующим получением средств в государственный бюджет, позволит создать долгосрочный источник поступлений доходов для дальнейших инвестиций в данном направлении. Такая рециркуляция средств позволит за счет образования возобновляемого источника доходов реализовывать в дальнейшем проекты создания доходных домов без дополнительных государственных расходов. В ходе разработки целесообразности развития рынка некоммерческого найма [94] в качестве наймодателя по договору предлагаются следующие варианты:

- органы государственной власти, органы местного самоуправления или организации, уполномоченные выступать наймодателями таких жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда от имени собственников таких жилых помещений;

- некоммерческие организации, являющиеся собственниками таких жилых помещений, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- иные лица в случаях, установленных федеральным законом.

Существенным вопросом является ценообразование на жилые помещения. Они, с одной стороны, должны давать необходимый уровень доходности для инвестора, с другой - данный продукт должен найти свой сегмент рынка, особенно с учетом необходимости конкурентной борьбы с

арендным жильем, находящимся в частной собственности. В ходе установления величины платы за проживание в доходных домах, необходимо найти разумный компромисс между интересами нанимателей, инвесторов, подрядных организаций, управляющих компаний; при этом должны быть учтены цели государственных органов и местных властей, так как проекты возведения арендного жилья зачастую требуют участия государства. Наниматели жилья в подавляющем своем большинстве будут ориентированы на минимизацию своих затрат, поэтому целесообразно для доходных домов большую часть помещений делать 1-2 комнатными и не очень большой площади. Хотя возможность долгосрочной аренды может поменять данные тенденции, так гарантированная возможность проживать в нем 5-10 лет может привести к переориентации части домохозяйств из сектора купли-продажи. Необходима оценка структуры жилых домов для сдачи в аренду в плане соотношения квартир различной площади и количества комнат. В зависимости от этого необходимо разрабатывать специальные проекты доходных домов, которые максимально бы отвечали требованиям потенциальных нанимателей.

Цены найма помещений на рынке арендного жилья во многом будет определяться тем, в чьей собственности оно находится. Владелец имеет право определять величину платы и условия договора. В случае государственного или муниципального владения, ценообразование может иметь социальные цели. Если доходный дом будет во владении бизнеса, то плата с большой долей вероятности будет определяться исходя только из коммерческих целей. Важная часть ценовой политики при государственном регулировании - максимальный уровень платы и годовые индексы увеличения цены, которые находятся на пересечении интересов арендодателя, государства, нанимателя. Максимальная плата может зависеть от множества факторов, которые могут включать качественные характеристики помещения, а также местоположение, доступность магазинов, школ или транспортную доступность.

Следует отметить, что при разработке программы развития необходима реализация системы рисков создания рынка арендного жилья в регионах. В

ходе реализации программы развития арендного жилья в Татарстане в качестве рисков были выделение следующие группы [84]:

- финансово-экономические риски;

- организационные риски;

- социальные риски.

На наш взгляд здесь стоит выделить более детальную совокупность рисков и расширить предлагаемые группы. Выделим дополнительно следующие риски:

- правовые риски;

- административные риски;

- риски недостаточного спроса;

- риски реакции рынка недвижимости;

- политические риски.

В качестве правовых рисков, во-первых, нужно учитывать то, что в настоящее время отсутствует необходимое законодательное обеспечение таких проектов. Во-вторых, велика вероятность медленного законотворчества. В России имеется множество примеров того, как принятие законов затягивается на длительный промежуток времени (иногда десятилетия). В-третьих, условия функционирования объекта, закладываемые на предпроектной стадии, могут существенно отличаться от того, что будет получено в итоге. На наш взгляд, правовые риски являются одними из самых значимых и во многом определяющими эффективность реализации проектов. В условиях, когда законодательная база еще не сформирована, потенциальные инвесторы будут рассматривать проекты создания арендного жилья как высокорисковые.

К группе административных рисков будет относить риски, возникающие ввиду необходимости взаимодействия в ходе создания доходных домов между субъектами рынка арендного жилья и государственными органами. Нужно учитывать вероятность риска неэффективного управления программами создания арендного жилья со стороны административных структур.

Политическая ситуация в стране также может оказать существенного влияние на создание в регионах арендного жилья. Возможная политическая нестабильность или решение властей о смене приоритетов в жилищной политике может сделать отдельные проекты создания арендного жилья и целые региональные программы невыполнимыми.

На наш взгляд в проектах создания арендного жилья следует отдельно выделить риск спроса. Неправильный выбор места расположения, характеристик сдаваемого жилья, ошибочная ценовая политика и другие ошибки могут привести к тому, что уровень спроса будет низким и не обеспечит необходимой заполняемости арендных домов. Также сложности может представлять определение потенциального спроса на аренду жилья с учетом изменения половозрастной структуры населения, развития отраслей народного хозяйства и т.д.

В настоящее время практически не говорится о возможных рисках, связанных с потенциальной негативной реакцией рынка недвижимости, особенно в случае значительного объема возводимого арендного жилья. Реакция рынка может заключаться в снижении или повышении цен на жилую недвижимость, на аренду жилья. В результате может ухудшиться доступность жилья (в случае удорожания жилья в случае уменьшения объема предложения), или снизиться уровень богатства населения (в случае снижения цен на недвижимость собственник несет потери).

Одним из существенных рисков реализации программы создания арендного жилья является возможное ухудшение макроэкономических условий реализации. Также отдельно должны быть рассмотрены региональные риски, которые можно оценить с точки зрения приведенных выше групп рисков применительно к региональным особенностям.