Региональная модель эффективного управления имущественными комплексами государственной собственности

В Кабардино-Балкарской Республике находится большое количество военных и других специальных объектов. В настоящее время достаточно остро стоит вопрос об их передаче в управление и собственность субъектов России.

В соответствии с Указом Президента РФ № 77 от 23.07.97 г. 5 % де­нежных средств, поступающих от реализации и использования высвобож­даемого военного имущества, направлялось в бюджеты субъектов РФ и 5 % - в местные.

Однако до настоящего времени не решен вопрос о передаче в феде­ральную собственность военных городков. Они обладают особым статусом

в соответствии с Постановлением ВС РФ “О разграничении государствен­ной собственности” № 3020-1 от 27.12.91 г.

Сейчас сложилась сложная ситуация с управлением этими объектами. Должным образом не распределены обязанности по жизнеобеспечению во­енных городков между местными органами власти и органами военного управления, в результате нередки случаи своеобразного безвластия в них, нарушилась сложившаяся система медицинского, социального, коммуника­ционного, транспортного, коммунального, бытового, торгового, культурно­го обслуживания, оказания ритуальных услуг.

Потому, на наш взгляд, представляет интерес для региона подключе­ние к проекту федеральной целевой программы “Конверсия военных город­ков в зоны занятости, предпринимательства и энергосбережения”.

В основе Программы лежит принцип перевода непроизводительной части федеральной собственности оборонной сферы (в прошлом в системе Министерства обороны) в сферу производительно-гражданскую, произво­дящую продукцию и оказывающую услуги.

Программа должна предусматривать обеспечение жильем разных форм собственности за счет его строительства в местах компактного про­живания и в зонах влияния военных городков; профориентацию, переподго­товку и трудоустройство; создание новых рабочих мест за счет интеграции военной и гражданской инфраструктур, развития и укрепления предприни­мательства, прежде всего малого и среднего бизнеса, способного без боль­ших государственных затрат в значительной степени решить проблему за­нятости, расширить предложения товаров, работ и услуг, и на этой основе обеспечить социально-экономическую стабилизацию в регионе.

Для реализации программы целесообразно предусмотреть разработку исходных данных по одному-двум военным городкам в регионе с учетом планов и возможностей администраций районов.

При передаче органам управления военного имущества целесообразно создавать муниципальные структуры по управлению жилищно- коммунальной сферой со статусом юридических лиц, в функции которых входит заключение договоров подряда с предприятиями, обслуживающими объекты социально-бытового и культурного назначения.

На период передачи временно могут заключаться договоры о совме­стном использовании и фиксировании объектов социально-бытового и культурного назначения.

Кроме того, следует разработать территориальный механизм привати­зации военного имущества в интересах реализации целевой программы эко­номического и социального развития региона.

Для решения вопроса о порядке передачи в субфедеральную собст­венность специальных объектов необходимо:

- провести инвентаризацию всех специальных объектов, находящих­ся на территории республики;

- определить перечень объектов, подлежащих передаче;

- утвердить этот перечень в Парламенте КБР;

- предоставить перечень в Министерство обороны, Мингосимущест­во РФ для согласования;

- инициировать принятие дополнения к Постановлению ВС РФ “О разграничении государственной собственности” Ха 3020-1 от 27.12.91 г. о механизме передачи военных городков;

- решить вопрос с федеральными органами о порядке финансирова­ния мероприятий по передаче жилого фонда и объектов социальной инфра­структуры Минобороны России в государственную собственность респуб­лики.

Управление собственностью, как и управление экономикой области в целом, обладает ярко выраженной социальной компонентой. Это принципи-

альное положение проявляется прежде всего в постановке сформулирован­ной генеральной цели управления собственностью в республике: достиже­ние потенциально возможного уровня удовлетворения социальных запросов населения, предотвращение социальных конфликтов. Подобная целевая ориентация преобразований, проводимых в системе управления собствен­ностью в республике, не должна оставаться показной, лозунговой. Реальная социальная направленность управления собственностью на решение соци­альных проблем населения региона, удовлетворение потребностей людей, обеспечение подъема жизненного уровня, заботу о попавших в бедственное состояние, борьбу с социальными язвами, пороками реализуется при непо­средственной увязке концепции и программы проведения преобразований системы управления с социальными результатами таких преобразований.

Не менее важно проследить, чтобы управление собственностью, на­мечаемые изменения в организации, методах и формах управления, не по­рождали отрицательных социальных последствий, не приводили к росту и без того высокой социальной напряженности. К числу явных, очевидных опасностей реформ в области управления собственностью относится поро­ждаемое ими чрезмерно глубокое расслоение населения по уровню доходов, имущественному цензу, пауперизация его значительной части, накопление богатства у узкого слоя и обнищание гораздо более широкого слоя населе­ния.

Исходя из чрезвычайной опасности возникновения нежелательных, непредвиденных социальных и политических последствий преобразования форм и отношений собственности, передачи собственности из одних рук в другие, отчуждения и приращения собственности, продажи объектов госу­дарственной собственности, следует установить в качестве управленческой нормы такое правило: “Ни одно серьезное, крупное решение, связанное с изменением форм собственности и имущественных отношений, не должно приниматься без анализа и учета его социальных последствий”.

Естественно, что многие решения тянут за собой широкий шлейф кратко- и долговременных последствий, которые могут оказаться как бла­гоприятными, так и неблагоприятными.

Процессы управления собственностью на региональном уровне в их социальном видении тесно связаны со свойственными социальными зада­чами и проблемами. Это в первую очередь относится к преобразованию форм собственности, земельным отношениям, управлению жилищными комплексами. Региональные социальные аспекты управления собственно­стью в Кабардино-Балкарской Республике обладают выраженной специфи­кой в связи с наличием многих военных, оборонных объектов собственно­сти, объектов особого назначения, попадающих в орбиту кардинальных преобразований, так или иначе связанных с собственностью и управлением объектами собственности. Конверсия, а то и ликвидация, прекращение функционирования этих объектов порождает проблемы трудоустройства, миграции, бытового и коммунального обслуживания (например, в лишаю­щихся патронажа своих бывших ведомств военных городках, закрытых зо­нах), а иногда средств существования.

Неотъемлемой частью управления собственностью в регионе является воздействие на социальные процессы, ход которых зависит от форм и от-

ношений собственности, предопределяется ими? К таким процессам отно­сятся:

1) . формирование среднего класса как следствие приватизации госу­дарственной и муниципальной собственности, образование весьма предста­вительного по количеству, обладающего ощутимым богатством в виде зе­мельных наделов, домовладений, имущества, денег, ценных бумаг, способ­ного поддерживать и наращивать свои имущественные ценности, стать ос­новой политической стабильности, источником инвестирования хозяйства республики. Эта социальная задача, стоявшая еще на первом этапе привати­зации, не была решена. Приватизация пока привела к появлению немного­численного слоя зажиточных людей вместо широкого слоя хозяев, к господ­ству олигархической верхушки;

2) . широкое привлечение населения и его свободных средств к управ­лению и непосредственному участию в производственном предпринима­тельстве. Эта задача, непосредственно связанная с предыдущей, также ста­вилась еще на первом этапе экономических реформ. Предполагалось ре­шить ее посредством сплошной ваучеризации с превращением ваучеров в акции и построением на этой основе народного капитализма. Слой пред­принимателей, бизнесменов оказался очень узким, ваучеры не превратили рядового россиянина в собственника, а предпринимательство пустило глу­бокие корни только в сфере торговли и в некоторой части экономики услуг. Опыт российской приватизации, наряду с иностранным опытом учит, что не следует пытаться превратить поголовно все население в акционеров, пред­принимателей, экономических хозяев. В США менее 10 % населения (вклю­чая фермеров) являются бизнесменами и 30 % - акционерами. Однако столь же недопустимо превращать население в пассивных наблюдателей, а то и

¹ Балкизов М.Х., Габоев А.В., Дикинов А.Х., Сохроков Х.Х. Управление процессами институциональных преобразований экономики Кабардино-Балкарской Республики на этапе экономической стабилизации. — Нальчик. «Полиграфсервис и Т». Монография. 2000. - С. 24-26

жертв акционирования предприятий, приватизации объектов государствен­ной собственности. Учитывая печальные фактов прошлого, органы управ­ления собственностью должны обеспечить реальный доступ населения к ак­циям приватизированных предприятий, активному участию в производст­венном предпринимательстве, основанному на четком представлении о воз­можностях и риске, на сознательном выборе. Вряд ли такая социальная за­дача может быть решена без осуществления адекватных мер в области об­разования, просветительства с помощью средств массовой информации;

3) . обеспечение занятости, предотвращение массовой безработицы. При проведении любого мероприятия в области управления объектами соб­ственности и особенно в ходе разработки проектов, программ глубокой трансформации сложившихся форм собственности и имущественных отно­шений непременной составной частью должна стать оценка воздействия этих мер на занятость населения. Несмотря на отсутствие выраженных тен­денций роста числа безработных в республике, составляющего примерно 0,5 % в год, надо иметь в виду наличие неполной, частичной и условной за­нятости, высвобождение рабочей силы в связи с ликвидацией рабочих мест, приток молодежи из учебных заведений, неэффективную в смысле трудовой отдачи и оплаты труда занятость. Одной из целей управления собственно­стью является создание новых рабочих мест;

4) . обеспечение социальной защищенности и социальной реабилита­ции лиц, терпящих ущерб вследствие преобразований форм и отношений собственности. Трансформация форм собственности и имущественных от­ношений, изменения в методах и организации управления ею неотвратимо порождают (либо прямо, либо косвенно) ущерб в виде невыплаты заработ­ной платы, потери дохода, имущества, имущественных прав лиц, оказав­шихся в зоне воздействия проводимых мероприятий. Необходимо своевре­менное выявление круга этих лиц и возмещение ущерба, с учетом реальных возможностей для этого, социальной справедливости. Меры по обеспече-

нию социальной защищенности включаются в состав программных меро­приятий по осуществлению реформ управления собственностью.

Крайняя ограниченность собственных и получаемых республикой из­вне финансовых ресурсов (в первую очередь - инвестиционных) сужает до предела возможности республики в части создания новых объектов собст­венности посредством их закупки, строительства, освоения природных ре­сурсов. В этом свете основные усилия по управлению объектами собствен­ности сводятся к поддержанию, трансформации или даже ликвидации суще­ствующих объектов на территории Кабардино-Балкарской Республики.

Однако деятельность по созданию, вводу в строй новых объектов не должна и не может быть прекращена полностью. Прежде всего это касается объектов социально-культурной сферы, бытового обслуживания населения, без создания (полного обновления) которых невозможно функционирование жизнеобеспечивающих систем, поддержание жизнедеятельности населения республики. Необходимость создания новых объектов может быть предо­пределена условиями экологической безопасности и ликвидацией последст­вий экологических катастроф, несчастных случаев. Ввод в действие новых объектов производственного назначения обусловлен реструктуризацией предприятий.

В отношении вновь создаваемых объектов частной (акционерной, групповой, индивидуальной) собственности функции управления органов власти республики сводятся к их регистрации, выдаче разрешений на строи­тельство, отведению (продаже) земельных участков, утверждению проектов застройки. При осуществлении этого круга управленческих процедур, не требующих ощутимого расходования бюджетных средств, основное внима­ние должно быть уделено:

- обеспечению соответствия целей и задач создания объектов частной собственности интересам региона и его населения в целом;

- недопущению проявления монополистических тенденций, наруше­ния антимонопольного законодательства;

- получению доходов в республиканский и местный бюджеты от соб­ственников вновь создаваемых объектов в виде оплаты управленческих ус­луг, внесения пошлин.

Основной массив вновь создаваемых объектов государственной и му­ниципальной собственности на нынешнем этапе экономического регулиро­вания формируется в соответствии с принятыми к исполнению целевыми федеральными и региональными программами, в которых предусмотренно полное или частичное финансирование этих объектов, что значительно об­легчает управление ими. Применительно к программным объектам основ­ные функции управления их созданием со стороны региональных органов сводятся к следующему:

- участие в разработке и принятии решений об осуществлении про­грамм с целью обеспечения включения в них задач создания региональных объектов республиканской и муниципальной собственности, соответст­вующих общей концепции, генеральным направлениям социально- экономической программы республики;

- выполнение функций генерального заказчика вновь создаваемого программного объекта со всеми вытекающими из этого последствиями;

- осуществление наблюдения и контроля за ходом создания объекта;

- приемка завершенного объекта, его регистрация, передача на балан­совый учет.

Региональные органы участвуют в управлении строительством и вво­дом жилых объектов и связанных с ними объектов инфраструктуры. Это приоритетное направление - предмет заботы региональных органов вне за­висимости от экономической ситуации в регионе. Поскольку часть бюджет­ных средств направляется и по-прежнему будет направляться на жилищное строительство, правительству республики надлежит отслеживать их движе-

ние, материализацию в виде жилых объектов, управлять частично или пол­ностью безвозмездным распределением жилья, его продажей, арендой. При этом требуется рационально разделить функции, права, полномочия управ­ления строительством, распределением, продажей жилья между республи­канскими и муниципальными (местными) органами.

Определим основные функции управления созданием и использова­нием новых жилых объектов, которые призваны реализовать региональные органы управления:

- выделение средств республиканского бюджета на нужды жилищно­го строительства, исходя из бюджетных возможностей, потребностей в жи­лье, удовлетворяемых государством, общей потребности в новых жилых помещениях, негосударственном жилищном строительстве, состояния рын­ка жилья в республике;

- определение объемов и мест расположения объектов государствен­ного жилищного строительства, сроков ввода новых жилых комплексов;

- разделение строящихся жилых помещений на группы: предостав­ляемые безвозмездно, частично возмездные, продаваемые единовременно, продаваемые в кредит, сдаваемые в аренду;

- установление генерального заказчика, подрядчиков строительства;

- приемка завершенных объектов жилищного строительства;

- передача жилья в муниципальную собственность на заранее опреде­ленных условиях либо распределение и продажа жилых объектов.

Управление вновь создаваемыми за счет средств республиканского бюджета или с использованием представляемых областью кредитов произ­водственных и социальных объектов сводится к следующему:

- определение вида, типа, круга, расположения производственных и социальных объектов, создание которых в определенные сроки диктуется острой социально-экономической необходимостью, социальной значимо­стью;

- установление объема и источников финансирования строительства объектов в виде бюджетных ассигнований, кредитов, займов, долевых взно­сов организаций, заинтересованных в строительстве и вводе объектов;

- выделение зоны застройки;

- анализ и согласование (утверждение) проекта;

- контроль за ходом строительства и ввода объекта в строй.

В целом управление созданием новых объектов собственности в Ка­бардино-Балкарской Республике должно опираться на глубокий анализ про­ектов с позиций их социальной и экономической эффективности, практиче­ской реализуемости, соответствия целям и задачам программы социально- экономического развития республики.

Совершенствование управления собственностью в регионе касается не только определенных видов (земля, недвижимость, пакеты акций и др.), но и совокупности объектов, объединенных общностью расположения, за­нимаемой территорией. Частично такой подход находит отражение в рас­смотрении объектов недвижимости вместе с земельными участками, на ко­торых они расположены. В более общем виде объектами управления стано­вятся специально выделяемые, характеризуемые определенными признака­ми, получившие название свободных экономических зон и территориально­производственных зон (частная разновидность свободной экономической зоны - СЭЗ).

Целью выделения СЭЗ и территориально-производственных зон (ТПЗ) как крупных целостных объектов комплексного управления разными вида­ми собственности - установление льготных режимов для расположенных на территории зоны предприятий, имеющих важное значение для региона и страны.

Применительно к условиям Кабардино-Балкарской Республики наи­больший интерес представляет создание региональных зон свободного

предпринимательства. Возможность их создания органами законодательной и исполнительной власти, заинтересованной в этом предусмотрена проек­том упомянутого выше закона. Проект создания СЭЗ может быть внесен субъектом федерации для включения в ежегодно уточняемую Федеральную программу создания и развития СЭЗ на территории Российской Федерации.

В Кабардино-Балкарской Республике в этом отношении накоплен бо­гатый опыт. Наличие на ее территории многих предприятий военно- промышленного комплекса - особо трудных объектов для перехода на ры­ночные условия хозяйствования, нуждающихся в частичной конверсии про­изводства, послужило предпосылкой выделения части таких предприятий как базы ТПЗ. Эти зоны расположенные только на территории оборонных предприятий и использующие их производственно-техническую базу, пред­ставляют довольно ограниченные в территориальном отношении, локаль­ные зоны, что позволяет устанавливать для них льготы, не нанося значи­тельного ущерба бюджету республики, благодаря их производственно - предпринимательской деятельности.

Непосредственным продолжением настоящего исследования должна стать комплексная программа преобразования форм и методов управления собственностью в Кабардино-Балкарской Республике, в основу которой мо­гут быть положены идеи автора о реализации мероприятий по совершенст­вованию управления имуществом всех форм собственности в республике, способствующих преодолению кризисных явлений в экономике республи­ки, обеспечению экономического подъема и решению социальных задач.

Таким образом, преобразование форм и методов управления собст­венностью позволит изменить будущую картину социально-экономического развития республики, отражаемую в соответствующих прогнозах и про­граммах. Естественно, что между осуществлением мер по совершенствова­нию управления объектами собственности и достижением обусловленного ими благоприятного изменения показателей экономического и социального

развития имеется ощутимый временной разрыв (лаг), который может изме­ряться и месяцами, и годами в зависимости от характера проводимых ме­роприятий, вида объектов и сфер управления.

Вместе с тем хотелось бы отметить, что не представляется возможным дать уверенную количественную оценку ожидаемого изменения величины показателей социально-экономического развития республики в определен­ный период времени, обусловленного улучшением управления объектами собственности. Возможны лишь весьма ориентировочные качественные оценки.

Ясно, что при разработке концептуальных подходов и программных мероприятий по совершенствованию управления объектами собственности в республике разработчики стремятся достичь благоприятного воздействия намечаемых мер на социально-экономическое развитие региона. Но следует иметь в виду, что такое воздействие не бывает однонаправленным, одни и те же мероприятия по преобразованию управления создают как целесооб­разные, так и нежелательные социально-экономические последствия. По­этому в ходе формирования концептуального подхода и последующей раз­работки программы управленческих преобразований требуется оценивать не только предполагаемые положительные, но и негативные тенденции.

Подлежащие учету определяющие каналы воздействия преобразова­ния форм и методов управления объектами собственности на основные на­правления социально-экономического развития региона, схематично можно представить в виде рис. 5.1 - 5.3. К таким каналам относятся:

1) . разграничение собственности, прав и полномочий управления объ­ектами собственности между федерацией и территорией, способствующее повышению уровня хозяйственного использования объектов и их отдачи и как следствие приводящее к положительным социальным эффектам, но сле­дует иметь в виду, что затягивание процесса, длительность передачи объек-

тов собственности, отсутствие четкого законодательного подкрепления раз­граничения ведет к дезорганизации работы и потерям;

2) . приватизация и акционирование предприятий, создающие предпо­сылки роста производства, увеличения объема выпуска и повышения каче­ства продукции, пополнения бюджета. Благоприятное воздействие должна оказывать приватизация на формирование среднего класса, что способно положительно сказываться на социальном климате. Однако в процессе при­ватизации возникает вакуум, потеря управляемости, собственность попадает в руки узкой группы олигархов, стремящихся только к получению личной выгоды. Неудачная программа приватизации может привести к спаду про­изводства, банкротству предприятий, скрытому расхищению государствен­ной собственности, социальному недовольству. Поэтому в работе сделан упор не только на приватизацию, но и на национализацию;

3) . банкротство предприятий. Обычно оно рассматривается как эф­фективный метод очищения экономики от нерентабельных предприятий. Но в современных условиях не приходится рассчитывать на то, что банкротство предприятий приведет к уменьшению расходов республиканского и местно­го бюджетов, поскольку в результате возникают проблемы трудоустройства и социальной поддержки оказавшихся незанятыми работников;

4) . реструктуризация объектов собственности. Энергичная реструкту­ризация создает предпосылки роста объектов производства нужной для ре­гиона продукции, повышения эффективности, достижения безубыточности работы предприятий, обеспечения занятости. С другой стороны, реструкту­ризация на ее начальном этапе требует значительных затрат, отвлечения средств, приводит к существенным перерывам в работе предприятий, что следует иметь в виду, отражая результаты реструктуризации в параметрах социально-экономического развития региона;

Рис. 5.1. Меры по совершенствованию управлення недвижимостью и ожидаемые результаты от ее реализации

Рис. 5.3. Меры по совершенствованию управлення государственными предприятиями

5) . антимонопольное управление собственностью. Создавая условия конкуренции на рынках объектов собственности, оно способствует оживле­нию производства, что приводит к желаемым экономическим социальным эффектам при небольших затратах на управление. Однако в условиях не сформировавшегося рынка трудно рассчитывать на высокую надежность действия антимонопольных мер, на быструю их отдачу в виде приращения показателей социально-экономического развития;

6) . совершенствование организации и организационных структур управления собственностью. Само по себе не приводит к прямому воздейст­вию на показатели социально-экономического развития, но является неиз­бежной, необходимой предпосылкой обеспечения экономического роста;

7) . аренда объектов государственной собственности, включая землю, помещения, одно из самых энергичных средств, способных дать быструю отдачу в виде поступления дополнительных средств в бюджет и более эф­фективного использования объектов собственности. В несколько меньшей степени то же самое относится к доверительному управлению пакетами ак­ций, находящимися в государственной собственности;

8) . налоговая политика, применительно к объектам государственной собственности позволяющая влиять на возможности бюджета. Следует в то же время иметь в виду, что обеспечение дополнительных налоговых по­ступлений за счет обложения объектов собственности не должно вести к отягощению и без того тяжелого налогового бремени предприятий, находя­щихся в сложном экономическом положении. Поэтому следует проводить дифференцированную политику в отношении налогообложения собствен­ности юридических и физических лиц и сосредоточить внимание на обеспе­чении собираемости налогов в целом;

9) . использование инвестиционных и залоговых механизмов постпри­ватизационной поддержки предприятий должно найти отражение в прогно­зах, планах, программах социально-экономического развития региона в час-

ти обеспечения действия этих крайне необходимых механизмов. Что каса­ется конечных экономических и социальных эффектов, обеспечиваемых действием этих механизмов, то они в большинстве случаев сдвинуты во времени и должны находить отражение в долговременных социально- экономических программах. В то же время не исключены инвестиции и за­логи с коротким сроком действия окупаемости, эффект которых может быть непосредственно отражен в показателях экономического роста и в социаль­ных программах.

Как показало исследование на первом этапе экономических реформ в России преобразование форм собственности носило однонаправленный ха­рактер, осуществлялось посредством приватизации объектов государствен­ной и муниципальной собственности. Такой односторонний подход привел к нанесению ущерба государству и регионам во имя удовлетворения инте­ресов частных компаний и лиц. К тому же итоги приватизации свидетельст­вуют, что применительно к определенным объектам приватизация порожда­ет снижение эффективности использования объекта, потерю его социальной значимости. Отсюда вытекает необходимость рационального сочетания приватизации с деприватизацией, огосударствлением, национализацией объектов негосударственной, частной собственности.

Национализация как радикальный метод трансформации собственно­сти представляет обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и(или) юридических лиц. Национа­лизируемое имущество может находиться в негосударственной собственно­сти полностью или частично, де-юре или де-факто, временно (например, на период проведения санации стратегически важных предприятий с использо­ванием средств государственного бюджета) либо без ограничения срока.

Применительно к региону национализация подразумевает переход объектов частной, корпоративной, акционерной собственности в собствен­ность субъекта федерации, а также в муниципальную. Национализацией,

огосударствлением следует считать также трансформацию объектов общей (совместной) собственности, при которой доля субфедеральной (муници­пальной) становится превалирующей, республика обретает контрольный пакет акций. Переход муниципальной собственности в субфедеральную не является национализацией.

Земля главный вид недвижимости. Экономические реформы на ре­гиональном уровне призваны создать условия для того, чтобы недвижи­мость являлась основным источником инвестиций и капитала. Земля в виде угодий, опорных поверхностей может представлять основной актив компа­ний при условии, что законодательство РФ и нормативная база субъекта фе­дерации, регулирующие имущественные отношения достаточно полно раз­работаны.

Согласно Конституции и другим законам РФ, земля может находиться в федеральной, муниципальной и частной собственности. Для эффективного управления этим объектом недвижимости необходимо осуществить разгра­ничение видов собственности применительно к земле и закрепить такое разделение соответствующими нормативными документами.

Аренда земли должна стать приоритетной формой землепользования в городах. Арендодателем земель, находящихся в собственности города, яв­ляются местные органы власти, арендатором, как правило, любые коммер­ческие структуры. Как показал пятилетний опыт города Москвы, сдача в аренду — чрезвычайно удобный для обеих сторон и выгодный для города вид прав на землю. Доля арендной платы за землю в городском и республи­канском бюджете может быть весьма высокой. Кроме того, устоявшиеся арендные отношения при наличии соответствующих договоров аренды, за­регистрированных в земельном кадастре, создают условия стабильности и гарантии для инвесторов, способны служить переходным мостом к частной собственности на землю. Этому же способствуют и установленные норма­

тивными документами процедуры предоставления прав аренды на землю на основе конкурсов.

Предприятия, оформившие права на землю, самостоятельно реша­ют проблему ее эффективного использования в условиях рыночной эко­номики. Возможны следующие варианты:

- продажа прав на часть земельного участка (излишки) и размеще­ние производства более компактно на оставшейся территории (это приве­дет к уменьшению ежегодных платежей и получению единовременной ком­пенсации);

- внесение стоимости прав на земельный участок в уставные фонды предприятий любых форм собственности. При этом вкладчик вправе требо­вать переоценки земельного участка и увеличения сумм акций с внесени­ем изменений в документацию, если им произведено улучшение земель­ного участка, существенное обустройство и это подтверждено документаль­но;

- эмиссия акций за счет включения стоимости земли в стоимость предприятия, если раньше это не было сделано;

- продажа земельного участка, попавшего в "дорогую" зону (на­пример, зону исторической застройки) и размещение производства в зоне с низкими платежами;

- налог земли для получения кредита;

- сдача во временное пользование (субаренду) другому юридическому или физическому лицу.

В нормативной базе субъекта федерации необходимо отразить все ус­ловия, стимулирующие вышеприведенные процессы.

Существенное отличие земельного рынка в России в целом от ми­ровых рынков состоит в том, что здесь осуществляется переход от аб­солютно безвозмездного, безналогового землепользования к платному и конкурентному землепользованию. Земля - единственный вид недвижимо­

го имущества, не имевший кадастровой оценки по чисто идеологическим мотивам. Определение цены земли - один из необходимых инструментов эффективного управления этим ресурсом.

При оценке земли чаще других пользуются двумя видами цен: норма­тивной и рыночной. Первая устанавливается как производная от ставки зе­мельного налога (в настоящее время 200-кратная ставка земельного нало­га). Пользование нормативной ценой - вынужденная мера в условиях от­сутствия сложившегося земельного рынка. Как показывает многолетний опыт развитых стран наиболее эффективна для целей управления земель­ными ресурсами (в первую очередь для налогообложения) рыночная цена земли. Фиксирование и накопление в земельном кадастре данных о ценах продаж прав на земельные участки и их экономико-статистическая обработ­ка с применением методов математического моделирования позволяет про­изводить достаточно объективную оценку земель.

На мировом рынке недвижимости под стоимостью объекта (земельно­го участка) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурсном или открытом рынке, т.е. рыноч­ную стоимость.

Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость, ликвидность.

Рыночная стоимость - самая объективная характеристика недвижимо­сти, так как она отражает совокупное влияние всех факторов, что сказыва­ется на цене, по которой происходит сделка. Под ценой недвижимости обычно понимают цену свершившейся сделки купли-продажи.

Оценка земельных участков связана с их назначением. От целевой ус­тановки существенно зависит точность оценки недвижимости. Цель опреде­ляет типы вычисляемой стоимости земельного участка и тех прав, которые к нему относятся (права аренды, собственности).

Для разработки эффективной системы управления недвижимостью следует юридически строго очертить полный состав объектов и субъектов собственности, установленные законами взаимоотношения относительно различных типов недвижимости, комплекс правомочий и правообязанно- стей. Необходимость обращения к юридической базе диктуется двойствен­ной природой объектов недвижимости как объектов-вещей и объектов прав на них. Отсюда возникают как специфические сложности, так и дополни­тельные возможности для эффективного управления объектами недвижимо­сти

Эффективное управление должно быть комплексным и охватывать объекты различных форм собственности, в том числе, объекты недвижимо­сти:

- находящиеся в исключительной собственности субъекта федерации - Кабардино-Балкарской Республике (в полном объеме функций управле­ния), а также в совместном ведении или собственности (в ограниченном объеме функций управления);

- все другие объекты недвижимости, не принадлежащие субъекту фе­дерации, но обеспечивающие выполнение им обязательных функций или имеющие прямое отношение к республиканскому бюджету (в весьма огра­ниченном объеме функций управления).

Эффективное управление должно привести к более рациональному, использованию офисных площадей, сокращению бюджетных затрат на их ремонт, нормативному строительному содержанию и энергетическому обеспечению, а в дальнейшем, возможно, и к выгодному коммерческому использованию высвобождаемых излишков площадей. В ряде случаев ста­тус административных зданий как объектов-памятников только увеличивает

¹ Ашинов - С. А., Беднев Ю. Ф., Дикинов А. X. и др. Методы управления процессами трансформации форм и отношений собственности. Нальчик: Полиграфсервис и Т, 2000, - С. 41 - 46

необходимость интеграции ресурсов (для должного сохранения и реставра­ции) и еще большей экономии.

Правовой статус организации АУСА может быть как государствен­ным, так и частным. Для надежности обеспечения властных функций ра­циональным на начальных этапах является создание структур (в том числе, негосударственных), но с обязательным субфедеральным представительст­вом. Актуальной будет разработка требований к АУСА, субфедеральному представительству, содержанию конкурсных и договорных документов.

Объекты субфедеральной собственности можно классифицировать исходя из их функционального назначения и коммерческой привлекатель­ности:

Здания и сооружения, имущественные комплексы учреждений, уни­тарных и иных предприятий, необходимые для выполнения социальных функций, обязательных для субфедерального уровня, потребляющие бюд­жетные средства субъекта Федерации: объекты здравоохранения, образо­вания, культуры, физкультуры и спорта, подчинены напрямую республике. Это, как правило, мало или вообще нерентабельные объекты. Сегодня их дотационная или иная централизованная поддержка отнимает значительную часть бюджетов.

Нужен пообъектный мониторинг финансовых затрат и поступлений (как в для использования и развития объектов, так и для их коммунального и энергетического обслуживания) по всем социальным объектам недвижи­мости.

Для эффективного управления этими объектами также целесообразно формировать автономные управляющие структуры (АУС), но уже специа­лизированные либо по отраслям социального сектора (АУСС), либо по “бюджетопотребляющим” отраслям коммунального и энергетического об­служивания (АУСКЭ). На первом месте среди критериев управления долж­ны стоять требования качественного выполнения социальных функций и

экономия (по всем направлениям расходов и поступлений) бюджетных средств.

Здания и сооружения, имущественные комплексы учреждений и предприятий, находящиеся в собственности субъекта федерации и пред­ставляющие очевидный коммерческий интерес. Обособленное выделение названного класса как самостоятельного объекта управления (например, по той же схеме организации АУС) может быть целесообразным, если при мо­дернизации управления приоритетом будет максимально быстрое пополне­ние бюджета и ориентация на критерии коммерциализации. Как показывает мировая практика, для лучшего продвижения в коммерциализации резуль­татов предпочтительным будет негосударственный (или даже с самого на­чала частный) правовой статус (АУС).

Здания и сооружения, имущественные комплексы учреждений, пере­данные на долгосрочной некоммерческой и на различной правовой основе (главным образом, хозяйственного ведения и оперативного управления) не­государственным структурам: учреждения науки, культуры, образования, здравоохранения, церковь, профсоюзы и др. общественные организации.

Первостепенными для эффективного управления должны быть функ­ции учета, контроля, анализа целевого использования названной недвижи­мости. К числу важнейших относится задача качественной оценки состоя­ния и потенциала развития таких объектов, чтобы вовремя и объективно разграничить меру безвозмездной и возмездной их передачи негосударст­венным структурам. Проблемой для разработки будет правовое толкование названного разграничения и действенное введение его в договорные доку­менты.

Для надежности выполнения функций контроля использования и оценки потенциала на начальной стадии эту работу следует проделать в рамках действующих структур или под прямым контролем Мингосимуще­ства, например, при проведении всеобщей инвентаризации недвижимости.

Можно включить в уже названный механизм организации АУС, но также с активным субфедеральным представительством на первых этапах работы АУС и с последовательной приватизацией объектов управления по мере развития положительных результатов.

Объекты и сооружения субфедеральной собственности из отраслей производственной и социальной инфраструктуры (типа дорог, энергетиче­ских и коммуникационных сетей и т.д.).

Здесь направления модернизации управления будут определяться рен­табельностью соответствующих отраслей и объектов. Для высокорента­бельных отраслей и объектов предпочтительной будет коммерциализация.

Объекты недвижимости и другие имущественные доли субъекта фе­дерации в акционерных и иных хозяйственных обществах и товариществах. Эти вопросы целесообразно рассматривать в контексте разработок и пред­ложений по приватизации, банкротству, реструктуризации и развитию предприятий и акционерных обществ.

Жилищные комплексы (если таковые имеются в собственности субъекта федерации или напрямую дотируются из местного бюджета).

Представляется, что жилая недвижимость особенно из ранее введен­ного жилого фонда еще долгое время будет значительным потребителем бюджетных средств в виде различных прямых дотаций и льгот. Поэтому по отношению к жилой недвижимости стоит вопрос не столько о разграниче­нии прав и адресности государственного или муниципального балансодер­жателя, сколько о продуманной, постепенно осуществляемой социальной политике, обоснованно планомерном сокращении дотаций, причем обяза­тельно с комплексным учетом всех направлений затрат по коммунальному, энергетическому и иному необходимому обеспечению жилья.

Системы управления жилищным комплексом должны быть в извест­ном смысле отделены от АУС объектов нежилого фонда. Возможным их пересечением могут быть интегральные оценки взаимоотношений с бюдже­

том и механизмы взаиморасчетов с поставщиками энергетических и других коммунальных услуг.

В связи с законодательной нерешенностью земельного вопроса управ­ленческие разработки в этом направлении должны быть максимально осто­рожными. В то же время не вызывает сомнений актуальность интенсивных работ общесистемного типа, таких, как создание земельных кадастров, их связь с базами данных других объектов недвижимости, с системами регист­рации, налогообложения, оценки потенциала развития. Можно также ставить вопрос о компьютеризации некоторых управленческих функций для таких земельных участков, принадлежащих на правах собственности субъ­екту Федерации, как:

- земельные участки, предназначенные для некоммерческих целей: заповедники, охранные зоны субфедерального значения и др. Для них при­оритетным будет развитие в рамках специализированных АУС функций учета и контроля за целевым использованием;

- земельные участки, представляющие потенциальный коммерческий интерес, а также земельные участки под предприятиями субфедеральной принадлежности, потенциально пригодные к экономически эффективному развитию и использованию.

Применительно к этим объектам должна вестись тщательная аналити­ческая работа в увязке с градостроительным регулированием, генпланом развития территории, интегральными оценками инвестиционного потенциа­ла и рисков развития в регионе, новыми схемами приватизации и постпри­ватизационной поддержки, материалами вариантов инвестиционных проек­тов, предложений по вторичным эмиссиям ценных бумаг.

Для таких типов недвижимости, как находящиеся в совместном веде­нии и ответственности государства и субъекта федерации леса, недра, вод­ные объекты, объекты-памятники и охранные зоны, на текущем этапе раз­вития региональной системы управления недвижимостью достаточными

будут функции комплексного анализа и координации. Под этим подразуме­вается обеспечение согласованных и экономически эффективных, макси­мально взаимоувязанных операций с участками недр, землей, лесными и водными объектами, охраняемыми зонами и памятниками в рамках общих программ и планов социально-экономического развития в регионе, согласо­вание результатов и затрат республиканского бюджета. Действующие управленческие структуры по названным направлениям вполне могут обес­печить необходимый для комплексного анализа и координации обмен ин­формацией.

Для объектов недвижимости, находящихся в совместном ведении или собственности государственных и муниципальных уровней в принципе об­щей является ответственность и совместное (государства и субъекта феде­рации, субъекта федерации и соответствующего муниципалитета) бюджет­ное финансирование, а также совместное извлечение и согласованное раз­деление доходов от хозяйственной деятельности на этих объектах. Для обеспечения этих процессов необходимы эффективное согласованное пла­нирование, учет затрат и поступлений, контроль согласованного разделения.

Дополнительный интерес представляют недвижимость и имуществен­ные комплексы на территории региона, к которым субъект Федерации не имеет прямых отношений собственника, но операции с которыми непосред­ственно влияют на поступления или расходы республиканского бюджета, как например:

- недвижимость, обеспечивающая нормативные поступления в обла­стной бюджет в результате действия механизмов налогообложения недви­жимости (земельных участков, имущества и др.), отчисления в республи­канский бюджет от проводимых сделок с недвижимостью, от приватизации И т.д.;

- недвижимость, арендуемая субфедеральными органами для выпол­нения своих обязательных функций (властных, социальных и др.),

- недвижимость, которая по различным решениям и нормативным ак­там субъекта федерации потребляет средства республиканского бюджета (типа целевых дотаций муниципальным и иным структурам, налоговых льгот и т.п.).

Применительно к названным объектам при развитии региональной системы управления недвижимостью очевидный приоритет должен быть отдан управленческим функциям типа учета, контроля и анализа.

Обеспечение названной комплексности в управлении недвижимостью различных форм собственности потребует организации некоторого центра­лизованного координирующего звена. Его объективное место - в системе Мингосимущества. Оно должно быть оснащено достаточными информаци­онно-технологическими и коммуникационными средствами, а главное, пра­вами сбора необходимой информации от управленческих структур и кон­кретных объектов различных форм собственности.

Систематизация разработок с учетом функционального назначения объектов и типов автономных управленческих структур АУС иллюстриру­ется в табл.5.1.

Работы по модернизации управления недвижимостью будут разли­чаться и в разной мере охватывать различные типы объектов недвижимости. В системе действующих федеральных и субфедеральных структур двойного подчинения для природного и историко-культурного комплексов (недр, лесных и водных объектов, имущественных комплексов объектов- памятников) они будут ограничиваться в основном координацией. Для объ­ектов нежилого фонда необходимо создание или развитие новых современ­ных автономных управленческих структур. Хотя и здесь различными будут рекомендуемые комплексность управления и правовой статус автономных управленческих структур (АУС).

Уже сегодня правовой статус АУС, создаваемых с участием Минго­симущества или привлекаемых для управления субфедеральной недвижи­

мостью организаций извне, может носить главным образом негосударствен­ный характер, но с обязательным представительством субъекта федерации. При этом мера представительства субъекта федерации и динамика после­дующей приватизации управления должны регулироваться результативно­стью работы АУС через показатели сформулированных для них критериев (объемы и интенсивность наполнения бюджета). Порядок представительст­ва и его отражение в договорных документах также являются актуальной задачей развития эффективного управления.

Таблица 5.1

Систематизация разработок с учетом функционального назначения объектов н типов автономных управленческих структур (АУС)¹

Актуальным будет создание аналитического центра Мингосимущест­ва, нацеленного на поддержку функций межотраслевой координации, обес­печения комплексности и качества управления выделенными классами и

¹ Кошкин В., Дикинов А. и др. Разработка Концепции управления государственной и муниципальной соб­ственностью в Кабардино-Балкарской Республике. Научный доклад. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства. 1998.-С. 121

объектами субфедеральной недвижимости, особенно в части их полной ин­формационной взаимосвязи типа “затраты - результаты (доходы)” с бюдже­том республики.

Аналитический центр мог бы обеспечивать властные структуры обос­нованными предложениями в части методов косвенного управления, вклю­чая подготовку, сертификацию и аудит профессиональных участников рын­ка недвижимости, оценщиков и доверительных (антикризисных) управ­ляющих государственной и муниципальной недвижимостью; разработку эффективных договорных механизмов; расчет параметров и данных по ставкам и тарифам.

Аналитический центр способен также гарантировать властям качест­венную оценку субфедеральной и иной недвижимости в различных целях (налогообложение, обязательное страхование, купля-продажа, аренда), оценку потенциала и инвестиционных проектов, подготовку предложений по реструктуризации предприятий, эффективному долевому участию, оцен­ке региональных и проектных рисков.

Переход от господствовавшего отраслевого управления государствен­ными предприятиями и учреждениями к повышению роли и значимости территориального фактора порождает проблему создания территориальных органов управления собственностью федерации и ее субъектов в виде иму­щества государственных предприятий на территории региона. Такими орга­нами становятся территориальные агентства по управлению федеральной собственностью на территории региона и территориальные районные агент­ства. Указом Президента РФ, имеющим силу федерального закона, утвер­ждено положение о территориальных агентствах, которое к настоящему времени устарело, но пока не заменено новым.

Существо проблемы управления федеральной собственностью госу­дарственных предприятий и учреждений состоит в необходимости разгра­ничения прав и полномочий управления между субъектом, на территории

которого расположено предприятие, и государственным федеральным орга­ном, выступающим в роли представителя собственника.

В связи с наличием разногласий в подходах Мингосимущества и субъектов федерации в вопросах разделения полномочий по управлению федеральной собственностью на территории региона используется практика заключения соглашений между субъектом федерации в лице правительства республики и федерацией в лице Мингосимущества об условиях, принци­пах, формах и методах совместного управления и разделения функций управления федеральной собственностью. Однако такие соглашения не пра­вомочны, поскольку не предусмотрены законодательством.