ГАРАНТИЯ ОТ «КИДКА»: ЕСТЬ НЮАНСЫ

Банковские ячейки имеют, помимо хранения сейфовых ценностей, еще одну замечательную и востребованную функцию: они часто используются для совершения операций купли-продажи недвижимости, когда в сейф покупатель' помещает деньги за покупаемую квартиру.

Между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор аренды депозитарной ячейки с особым условием доступа. В договоре покупатель указывает перечень документов, которые должен будет предъявить продавец сотруднику банка для получения доступа к ячейке. Это могут быть: свидетельство о регистрации права собственности, зарегистрированные договоры купли-продажи, документы, подтверждающие снятие предмета продажи с регистрационного учета, и т. д.

После оплаты стоимости услуг банка покупатель закладывает наличные денежные средства в арендованную ячейку. В течение указанного в договоре срока изъять содержимое ячейки может только продавец, и только при соблюдении указанных покупателем условий доступа. Если по истечении отведенного в договоре срока продавец по каким-либо причинам не представил сотруднику банка требуемые документы, то доступ к ячейке получает покупатель.

Сегодня уже многие россияне при покупке квартиры, дачи или автомобиля воспользовались сейфовыми ячейками как элементом гарантии от недобросовестных действий одной из сторон сделки. Особенно популярна эта услуга в Москве и Санкт-Петербурге. Сейфинг '

1 Сейфинг — вид банковских услуг по предоставлению в аренду клиентам ячеек для хранения различных ценностей, представляющий собой одновременно механизм расчетов между продавцом и покупателем недвижимости.

2 Банковские ячейки

минимизирует риски, связанные с мошенничеством при передаче денег, снимает большую часть вполне естественных волнений и переживаний участников сделки, позволяет при дополнительной договоренности с банком и риелтором произвести расчет в присутствии третьих лиц — гарантов сделки.

Если сроки регистрации этих сделок сократятся, то сейфинг будет еще более широко применяться на соответствующем рынке. Практически во всех банках России платежи идут не менее трех дней (если из другого региона). Таким образом, после передачи документов, подтверждающих право собственности на квартиру, продавец вынужден ждать еще несколько дней, прежде чем получит свои деньги. Эта пауза, как правило, заставляет его нервничать.

Покупатель арендует ячейку (стоит это обычно в пределах 1,5 тыс. руб. в месяц), закладывает туда при продавце деньги и ждет документы на квартиру. После их получения он вместе с продавцом открывает сейф и передает ему необходимую сумму. При этом продавец вправе практически сразу проверить подлинность банкнот. (Отметим, кстати, что официальное заключение о подлинности какого-либо денежного знака дает только Центральный банк РФ. Все остальное считается только мнением отдельных лиц, не более того.)

При оплате квартиры возникает и другой вопрос: как доказать сам факт оплаты? Ведь нельзя полностью исключить вариант, что продавец захочет еще раз получить деньги за одну и ту же квартиру, мотивируя это тем, что покупатель не оплатил приобретенное жилье.

При безналичных расчетах доказать свою правоту легко с помощью соответствующих документов, подтверждающих совершение платежа (копия платежного поручения, выписка по счету и т. д.). При передаче денег из рук в руки ссылаться на такие документы вы не сможете. Заключение договора на аренду банковской ячейки само по себе еще не доказывает совершения платежа как такового. Существует два относительно надежных способа подтверждения оплаты: расписка в получении и свидетельские показания.

В первую очередь убедитесь, что передаете деньги человеку, который имеет право их принимать. Иначе, если возникнут проблемы, виноваты будете только вы сами, поскольку не уточнили его полномочий. Если вы передаете деньги не тому лицу, которое подписывало договор, а его представителю, потребуйте от него нотариально заверенную доверенность, которая предусматривает право получать деньги и подписывать различные документы (в том числе расписки) от имени доверителя.

Лучше, если расписка написана от руки: это автоматически снимает вопрос о ее подделке (в случае необходимости документ сдается на экспертизу). В расписке нужно указать, кто, когда, от кого и какую сумму принял, за что были переданы деньги. Расписка подтверждает как сам факт совершения платежа, так и его своевременность. Если деньги передаются представителю продавца, то, помимо упомянутых выше сведений, в расписке содержатся сведения, кто и на основании какого документа выступает представителем продавца. К расписке необходимо также приложить доверенность или ее копию.

Еще одним надежным способом подтвердить факт оплаты квартиры являются свидетельские показания. При составлении расписки укажите в ней, что деньги переданы в присутствии свидетелей. Кроме того, они ставят на самой расписке свои подписи, подтверждая тем самым написанное в ней. Согласно закону свидетели обязаны быть дееспособными и правоспособными. Это значит, что на роль свидетелей не подходят дети, а также лица, страдающие заболеваниями, не позволяющими им адекватно оценивать обстоятельства внешнего мира (умственные и психические расстройства, алкоголизм и т. д.).

Разумеется, в качестве свидетелей должны выступать знакомые вам люди, поскольку им придется в случае необходимости подтвердить факт передачи денег, в том числе в суде. Количество свидетелей зависит от вашего пожелания (с учетом мнения другой стороны), но, как правило, свидетелей бывает двое.

Резюмируя, главное в сейфинге — гарантия того, что, если сделка не состоялась, покупатель может спокойно забрать свои деньги.

Что касается недостатков этой схемы расчетов, то они связаны с тем, что банковская ячейка подходит лишь для прямой купли- продажи. А вот при обмене — ситуация иная: исходя из современных реалий, физическое лицо вынуждено совершить несколько сделок купли-продажи, чтобы получить в итоге желаемый вариант недвижимости. Такого рода «цепочки» могут быть довольно длинными, в 10-12 звеньев, и промежуточные операции с наличными деньгами, если они хранятся в банковской ячейке, становятся невозможными.

Осторожно: мошенничество!

И все-таки случаи мошенничества случаются и при купле-продаже недвижимости с использованием банковских ячеек. Вот какой случай описывает газета «Аргументы и факты» (№ 21 (190) от 9 ноября 2002 г.): «Москвич Игорь П. надумал продать свою комнату. Чтобы сэкономить на услугах фирмы-посредника, он решил продать свою жилплощадь частному покупателю напрямую. Мол, продавать — это не покупать, какие тут могут быть сложности. Но в итоге получилось, что он не только денег не получил, но и комнаты чуть не лишился. Оформил договор купли-продажи, приехал в банк за деньгами, а денег в ячейке уже нет. И собственности у него по документам тоже нет. Но ему повезло. Мошенника-покупателя удалось перехватить, когда он перепродавал эту комнату, теперь уже как свою собственность. О том, почему такое случается и как избежать обмана, рассказывает главный эксперт корпорации „ИНКОМ-недвижи- мость" Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ:

— Это хорошо, что афериста удалось схватить. А бывает, что люди остаются и без денег, и без жилья. Мошенники, перепродав вашу комнату или квартиру, исчезают с деньгами — ищи ветра в поле. Поэтому, чтобы обезопасить депозитные расчеты в банке, тщательно соблюдайте меры предосторожности.

Первое, и самое главное,— следите за сроками аренды банковской ячейки. Покупатель квартиры обычно арендует ячейку на определенный срок. К примеру, с 1-го по 20-е число. При закладке денег присутствует и продавец. Он видит, что деньги заложены и закрыты. После этого составляется соглашение о дополнительном доступе в ячейку. В этом соглашении указывается новый срок доступа. Например, со 2-го по 19-е число того же месяца открыть ее имеет право только продавец квартиры. А уже с 19-го по 20-е, к примеру, доступ имеет только покупатель — для того, чтобы он мог забрать назад свои деньги в случае, если сделка не состоялась. Покупатель обязан представить документы: зарегистрированный договор купли-продажи, выписку РЭУ, акт приемки-сдачи квартиры и т. д. Плюс ключ от ячейки. За этими сроками нужно внимательно следить, чтобы не вышло так, что продавец пришел забрать деньги, а доступа к ячейке у него уже нет или она пуста.

Нередко продавцы пытаются подделать документы и вынуть деньги из ячейки еще до регистрации. Но сделать это можно только, как говорят риелторы, в „заезженном" банке, там, где установлены плохие замки. А так как сделать дубликат несложно, аферисты имеют ключи от всех ячеек. В серьезном банке такое невозможно. Кроме того, не стоит забывать, что и без ключа продавцы-мошенники могут добраться до сейфа. Они могут сказать в банке, что потеряли ключ, и, уплатив штраф порядка 250 долларов, получат его дубликат.

Но это, как говорится, проделки продавца. А есть еще и „хитрушки" покупателей. Они, как правило, под разными предлогами затягивают процесс регистрации до того момента, когда договор о дополнительном доступе к ячейке подойдет к завершению. В итоге продавец еще не получил на руки документы, чтобы забрать деньги, а доступа к ячейке уже не имеет. Как и получилось в случае с Игорем. Это, как правило, рассчитано на невнимательных, доверчивых продавцов, которые не знают до конца условий договора. А покупатель-аферист в таких случаях им обычно говорит: „ Ты не волнуйся, поедешь завтра и получишь. Видишь, здесь написано до 20-го включительно. А сегодня только 19-е. Так что все нормально!" А в это время покупатели едут в банк и обратно получают свои деньги. Поэтому нужно очень зорко следить за тем, когда заканчивается доступ к сейфу каждого участника сделки. Если она затягивается и продавец не укладывается в сроки, лучше заранее приехать в банк и продлить дополнительное соглашение. Это главный для продавца документ.

Были случаи, когда покупатели оставляли своим подельникам доверенность на доступ в ячейку. И в то время, когда покупатель с ничего не подозревающим продавцом стояли в очереди за получением с регистрации документов, мошенники забирали деньги.

Поэтому мой вам совет: не старайтесь проводить взаиморасчеты самостоятельно и не пользуйтесь услугами „черных" маклеров. Если уж вы не хотите воспользоваться услугами фирмы по полной программе, подстрахуйтесь хотя бы при передаче денег. Чем ходить потом по судам и доказывать свою правоту, не лучше ли сразу обратиться к специалистам? Хотя бы за консультацией».