13.8. Отдельные специфические формы кредита

Ипотечный кредит представляет собой особый тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества'.

Кредитором по ипотеке могут быть:

1) ипотечные банки;

^Ufrr по: Деньги, кредит, банки.

203

2) специальные ипотечные компании;

3) коммерческие и другие банки.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество: а) жилые дома и квартиры;

б) производственные здания, сооружения, магазины, склады; в) земельные участки.

Главными особенностями залога являются:

1) наличие у заемщиков собственности;

2) собственность должна приносить доход ее владельцу;

3) собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Одним из важнейших моментов ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве обеспечения займа. Оценщики должны определить рыночную цену недвижимости, подверженную влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись банку. С этой целью используют такие способы оценки как метод калькуляции и метод оценки по рыночной стоимости1. Первый метод определяет оценочную стоимость как полную восстановительную стоимость недвижимости за минусом износа (стоимость земельного участка исчисляется путем сравнения с такими же участками в данном районе, учитываются такие нематериальные факторы). При оценке по рыночной стоимости недвижимость сравнивается с аналогичной, проданной недавно и фактическая цена которой известна. Оба метода достаточно сложны.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются: а) закладные; б) векселя; в) ценные бумаги, которые могут так же как и ипотечные облигации котироваться на вторичном рынке ценных бумаг.

Закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде.

Цит. по: Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р. Коммерческие банки М 1991 С. 345.

2 См.: Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р. Коммерческие бавки М 1991 С. 347, 353.

204

а) по выплате всех долгов, процентов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности;

б) поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности;

в) не использовать недвижимость для какойлибо незаконной деятельности;

г) страховать недвижимость в пользу банка;

д) запрещение передачи недвижимости другим лицам, под залог и т. д.

Могут быть сделаны различные оговорки с учетом изменения в будущем рыночной стоимости недвижимости под влиянием различного рода факторов.

Поскольку существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитору необходимо получить право удержания имущества за долги. До выдачи ссуды кредитор должен выяснить, не имеют ли другие кредиторы права на это имущество за долги. Закладные обычно включают условие ускоренного погашения кредита, предполагающее, что при несвоевременной выплате должником суммы долга и процентов или невыполнении им какихлибо других обязательств, ссуда подлежит немедленному погашению в полном объеме.

Ипотечный кредит допускает повторный залог имущества с получением дополнительного кредита, если ценность имущества неисчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг. При залоге недвижимого имущества должник лишь сохраняет свое право собственника, однако заложенное имущество остается в руках должника, который продолжает его использование.

Для защиты интересов кредитора закладная должна быть соответствующим образом оформлена в государственном учреждении (нотариальной конторе).

Для ипотечного кредита характерна сравнительно низкая ликвидность, важно страхование кредита и образование вторичного рынка ипотек. Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимости, является кредитоспособность заемщика. При изучении кредитоспособности заемщика прежде всего устанавливается:

а) соотношение (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости;

б) величина и степень стабильности доходов заемщика;

205

в) отношение заемщика к своей недвижимости;

г) возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фактическое наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко используемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с периодически возобновляемой суммой кредита (закладная с периодически возобновляемой суммой кредита предусматривает периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполагает внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какойлибо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнктуру.

Родиной ипотечного кредита является Германия. Первый государственный ипотечный банк был создан в Силезии в 1770 году для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения денежных средств он выпускал закладные, представляющие собой документ о залоге должником недвижимого имущества (земли, строений) и дающие кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате им долга в срок.

В начале XIX века деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а с середины XIX века на некоторые крестьянские хозяйства. Во второй половине XIX века стали создаваться "штадтшафты" для кредитования городской недвижимости, которые как и "ландшафты", кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. Первые частный акционерный и "чисто ипотечный банк" был создан в 1962 г. в г. Франкфурте.

В настоящее время в Германии частные ипотечные банки являются специальными банками по предоставлению земельного и коммунального кредитов. В их функции входит долгосрочное кредитование жилищного строительства, модернизация зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленности и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предоставление коммунальных кредитов в виде займов государству, землям и местным органам управления внутри страны, а также корпорациям и государственным учреждениям за границей (в рамках ЕЭС). Государственные ипотечные банки по характеру своей деятельности в основном сходны с частными ипотечными

1 Ипотечный кредит за рубежом и в дореволюционной России. Обзорная информация. Серия: Актуальные проблемы развития народного хозяйства. М., 1991. С. 4, 5, 9, 15, 28, 33—34.

206

банками. Некоторые отличия существуют в источниках формирования ресурсов (более половины ресурсов формируется за счет вкладов и в меньшей части за счет эмиссии закладных и коммунальных облигаций), а также в отдельных объектах кредитования (учитывается общественноправовой статус государственных банков).

В США ипотечные банки представлены мелкими земельными фермерскими банками регионального значения, в Канаде — ипотечными компаниями. В Англии — выдачей ипотечных кредитов занимаются строительные общества, основная функция которых состоит в предоставлении индивидуальных долгосрочных ссуд для строительства (покупки) жилых домов за счет средств, привлекаемых в виде краткосрочных вкладов населения. Такая строгая специализация строительных обществ не мешает им быть важнейшим каналом аккумуляции мелких семейных сбережений. Деятельность обществ регулирует государство, оказывающее им довольно часто финансовую поддержку. В Италии ипотечный кредит тесно связан с жилищным строительством, где в качестве залога выступает земельный участок или часть построенного здания. В Италии политика в области ипотечного кредита приобрела значение не только с точки зрения решения острой социальной проблемы (нехватка жилья), но также в связи с тем влиянием, которое оказывают инвестиции в строительство на ход развития экономики. В Швейцарии ипотечные кредиты выдают региональные банки, сберегательные и ссудные кассы. Широкое развитие получил ипотечный кредит в скандинавских странах.

В России первые попытки организации ипотечного кредита были предприняты в XVII веке. В соответствии с Указом от 13 мая 1754 г. были учреждены Государственные Заемные банки для дворянства. Однако деятельность этих учреждений оказалась малоуспешной. Так, помещики не только не возвращали ссуд, но большей частью не платили и процентов; предписанная законом продажа просроченных залогов не применялась; не было правильного счетоводства, а поэтому представленные отчеты составлялись лишь приблизительно.

Большее развитие в России земельных ипотечных банков получило во второй половине XIX — начале XX в. Так, Крестьянский Поземельный банк, приступивший к операциям 10 апреля 1883 г.. имел право производить следующие операции:

1) выдачу крестьянам ссуд под покупаемые ими (по добровольному соглашению с владельцами) земли;

2) выдачу ссуд под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке.

Ссуды выдавались: а) сельским обществам; б) отдельным поселениям, не составляющим целых сельских обществ; в) товариществам; г) отдельным крестьянам; д) проживающим в селениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.

После упразднения в ноябре 1917 г. Крестьянского Поземель

207

ного банка, а также отмены частной собственности на землю, были устранены основы для проведения ипотечных операций.

13.8.2. Факторинговые операции

Одной из форм прогрессивного банковского обслуживания является факторинг — разновидность торговокомиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала клиента и связанной в любой своей форме с переуступкой факторинговой компании (банку) неоплаченных платежных требований (счетовфактур), возникающих между хозорганами в процессе реализации товаров и услуг (инкассированием дебиторской задолженности)1. Целью факторингового обслуживания является:

а) своевременное инкассирование долгов для минимизации потерь от просрочки платежа и предотвращения появления безнадежных долгов;

б) предоставление (по желанию поставщика) кредита в форме предварительной оплаты;

в) помощь предприятиям в управлении кредитом и ведении бухгалтерского учета;

г) создание условий для воспроизводственной деятельности хозяйствующих субъектов и, соответственно, помощь в увеличении их оборота и прибыли.

Факторинговый кредит считается высокооплачиваемым (имеет высокий процент за кредит). Однако несмотря на высокий процент, предприятия идут на заключение факторинговых договоров вследствие того, что, вопервых, это позволяет ускорить оборачиваемость оборотных средств, вовторых, появляется возможность получить дополнительную прибыль, которая покроет затраты на оплату факторинга.

Факторинговая компания (банк) становится собственником неоплаченных требований и берет на себя риск их неоплаты, хотя кредитоспособность должников предварительно проверяется. В соответствии с договором факторинговая компания обязуется оплатить сумму переуступленных ею платежных требований вне зависимости от того, оплатили ли свои долги контрагенты поставщика, при условии, что последние были ею одобрены. Вследствие этого поставщик знает точную дату оплаты своих платежей. Благодаря факторингу достигается ускорение оборачиваемости средств и расчетах. В финансовом отношении авансирование факторинговой компанией поставщика не создает для него нового пассива и, следовательно, не уменьшает его кредитоспособности.

Как показывает практика, применение факторингового обслуживания наиболее эффективно для малых и средних предприятий, имеющих перспективы увеличения объемов производства и стал

См.: Бурова М. Е., Киселев И. Б. Прогрессивное в банковском деле. М, 1990 С. 3—9.

208

кивающихся с проблемой временной нехватки денежных средств изза несвоевременного погашения долгов дебиторами, а также недостаточного уровня прибыли, чрезмерных товарных запасов и трудностей, связанных с произЬодственным процессом. Однако целью факторингового обслуживания является немедленное получение или получение на определенную в договоре дату средств вне зависимости от того, платежеспособен плательщик или нет (при условии, что он был одобрен факторинговым отделом или компанией). В противном случае теряется различие между факторингом и страхованием кредитов.

Факторинговое обслуживание предполагает не только кредитование поставщика, но и наблюдение и контроль за его финансовым состоянием, а также платежеспособностью его покупателей. Перед заключением договора факторинговый отдел анализирует:

а) бухгалтерские отчеты и балансы;

б) финансовые показатели деятельности предприятия;

в) платежеспособность должников;

г) кредитоспособность самого поставщика и качество тех платежных требований, которые он будет переуступать.

При проведении анализа учитывается также вид, качество, конкурентоспособность поставляемой продукции, количество рекламаций и случаев ее возврата. Для получения соответствующей информации отдел может заключить договоры с отделениями банков, аудиторскими и посредническоконсультационными организациями.

После проверки кредитоспособности поставщика и плательщиков факторинговый отдел определяет предельную сумму по операциям факторинга, в рамках которой поставки товаров или оказание услуг могут производиться без риска неполучения платежа. Договор определяет, каким образом устанавливается предельная сумма по операциям факторинга, а также те обстоятельства, при наступлении которых факторинговый отдел должен осуществить платежи в пользу поставщика. В мировой практике обычно используются три метода установления предельных сумм:

1. Определение лимитов кредитования. Каждому плательщику устанавливается периодический возобновляемый лимит кредитования, причем факторинговый отдел несет ответственность лишь в его пределах. Если сумма задолженности плательщика превысит сумму лимита, то согласно положениям факторингового договора, в случае его неплатежеспособности все платежи в счет погашения долга будут в первую очередь поступать факторинговому отделу до тех пор: пока он не компенсирует сумму платежей, осуществленных в пользу поставщика, и только затем — поставщику.

2. Определение ежемесячных лимитов отгрузки. В данном случае устанавливается сумма, на которую в течение месяца может быть произведена отгрузка одному плательщику. При условии, что поставщик не превысил лимит, и в отсутствие уведомления от

209

факторингового отдела о противном, поставщик застрахован от риска появления безнадежных долгов. Иногда лимит устанавливается не по месяцам, а по неделям.

3. Страхование по отдельным сделкам. Данный метод используется в том случае, если специфика производственной деятельности поставщика предполагает ряд отдельных сделок на крупные суммы, а не серию поставок одним и тем же клиентам. Предельная сумма представляет собой всю сумму каждого заказа, с поставкой товаров в течение определенного периода времени.

В различных ситуациях могут использоваться различные комбинации данных методов.

Взаимоотношения факторингового отдела и поставщика по осуществлению факторинговых операций регулируются договором. В нем оговаривается, что факторинг является открытым, то есть дебитор уведомлен об участии в сделке факторингового отдела. Существует также закрытый или конфиденциальный факторинг, когда дебиторы не ставятся в известность о наличии факторингового договора.

Договор также определяет, предусматривается ли право регресса к поставщику или нет. Данное условие связано с рисками, которые возникают при отказе плательщика от выполнения своих обязательств, то есть кредитными рисками. При заключении договора с правом регресса поставщик несет кредитный риск по платежным требованиям, проданным им факторинговому отделу. Однако договор с правом регресса в мировой практике заключается довольно редко — в случаях, когда возможность появления спорных моментов или наступления неплатежеспособности плательщиков сведена к минимуму.

При соглашении без права регресса факторинговый отдел полностью берет на себя риск неплатежа со стороны плательщиков, которые были им одобрены.

Существуют факторинговые договоры о полном обслуживании' и предусматривающие то или иное сочетание элементов полного обслуживания.

Договор о полном обслуживании заключается обычно при постоянных и достаточно длительных контактах между поставщиком и факторинговым отделом и предусматривает:

а) 100процентную защиту от появления безнадежных долгов (при заключении договора без права регрессии);

б) ведение учета и управление кредитом;

в) обеспечение гарантированного притока денежных средств и, по желанию поставщика, предварительную оплату.

Факторинговый отдел к указанной дате или через оговоренный промежуток времени (по истечении определенного срока с даты покупки платежного требования) обязан оплатить поставщику определенную долю суммы платежных требований. Единственной обязанностью поставщика является учет сделок с факторинговым отделом. Отдел оплачивает поставщику сумму переуступленных

210

требований (за минусом издержек) независимо от того, оплатили ли свои долги клиенты, но при условии, что покупатели были им одобрены.

При наличии права регресса факторинговый отдел имеет право вернуть поставщику платежные требования на любую сумму, не оплаченные в течение определенного срока. Если поставщик предлагает факторинговому отделу не переуступать долговые требования и продолжать обычную процедуру инкассирования либо просит факторинговый отдел предпринять законные действия для возмещения долга (в этом случае все расходы по арбитражу будет нести поставщик), то факторинговый отдел взимает плату за рефакторинг, аналогичную плате за факторинг. При этом гарантированный и своевременный приток денежных средств поставщику может обеспечиваться лишь при условии заключения договора без права регресса.

Выплата 100% суммы долга в момент заключения факторинговой сделки допускается факторинговым отделом в исключительных случаях. В этом случае комиссионное вознаграждение отделу за совершение факторинговых операций поставщик перечисляет платежным поручением в сроки, обусловленные в договоре.

Существует ряд причин, по которым факторинговому отделу невыгодно оплачивать предварительно полную стоимость долговых обязательств. Прежде всего, это связано с возможностью возникновения спорных моментов и ошибок в счетах. Если поставщик прекращает свою деятельность или по какойлибо причине нарушает условия факторингового договора, то факторинговый отдел не имеет иного страхового покрытия предварительно оплаченных сумм, кроме самих платежных требований. Поэтому разница необходима для того, чтобы отдел мог при необходимости компенсировать предварительно оплаченные им суммы.

Комиссионное вознаграждение факторингового отдела складывается из двух элементов:

1) платы за обслуживание — за освобождение от необходимости вести учет, страхование от появления безнадежных долгов — она рассчитывается обычно как процент от суммы счетафактуры. Ее размер может значительно варьироваться в зависимости от масштабов и структуры производственной деятельности поставщика и качества его покупателей, а также от оценки факторинговым отделом трудности работы и рисков, но в среднем, в соответствии с мировой практикой, она находится в пределах 0,5—3,0% от стоимости переуступленных счетов. При наличии права регресса делается скидка на 0,2—0,5%. Однако, как показала практика, целесообразно отказаться от жесткой регламентации ставок и определять размер данного элемента комиссионного вознаграждения и форму его фиксации (в процентах от суммы платежных требований или путем указания абсолютной суммы) по каждому конкретному договору;

2) платы за предоставленные в кредит средства при условии предварительной оплаты — ее размер рассчитывается на каждый

211

день за период между долгосрочным получением и датой инкассирования. Процент за кредит обычно на 2—3% превышает процент, взимаемый банками при краткосрочном кредитовании клиентов с аналогичным оборотом и кредитоспособностью. Это связано с необходимостью компенсации дополнительных затрат и риска банка.

По мере накопления практического опыта осуществления факторинговых операций факторинговый отдел банка сможет предоставить своим клиентам более широкий набор услуг, в том числе полное бухгалтерское обслуживание клиента (с регулярным осуществлением по поручению клиента анализа его финансовохозяйственной деятельности, выдачей рекомендаций по улучшению ведения бухгалтерского учета и т. д.), ведение кредитного контроля по сделкам поставщиков и проведение ревизий, юридическое обслуживание (ведение доверительных дел по поручению поставщика в суде, арбитража по штрафам, претензиям, искам, заявлениям), услуги по страхованию, информационному обеспечению, разработка стратегии сбыта, транспортному и рекламному обслуживанию, консультированию по различным финансовым вопросам, а также факторинговое обслуживание внешней торговли (характеризующейся повышенными кредитными рисками и значительными сроками кредитов).

Достоинством факторинга является то, что он предоставляет предприятию возможность сконцентрировать свое внимание на своих производственных функциях, ускоряет получение большей части своих платежей, гарантирует полное погашение задолженности и снижает расходы по ведению счетов. Поставщик избавляется от необходимости брать лишние кредиты в банке, а гарантия своевременного поступления платежей позволяет ему иметь устойчивое финансовое положение