ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ
Іпотечні кредити практикували ще в Стародавній Греції. Позичальнику надавали кошти під заставу земельної ділянки. На такій ділянці встановлювали стовп або камінь, що свідчило про борги її власника і не давало змоги отримати під неї ще один кредит.
Якщо ж гроші вчасно не повертали, то земля переходила у власність кредитора. Актуальність іпотечні кредити не втратили й сьогодні.Іпотека - це один з видів забезпечення виконання зобов’язань, за якого заставою є нерухоме майно.
Законодавче регулювання відносин іпотеки в Україні ґрунтується на Конституції України, Цивільному, Господарському, Земельному кодексах України, Законах України “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та інших нормативно-правових актах, а також міжнародних договорах України.
Іпотечний кредит - це кредит, наданий позичальнику під заставу нерухомого майна. Такі кредити є довгостроковими.
Оформляють іпотечні кредитні відносини договором про іпотечний кредит та угодою про заставу нерухомого майна.
Суб’єктами іпотечного кредиту є:
1) кредитори - це, зазвичай, універсальні комерційні банки. Проте можуть функціонувати спеціалізовані інститути іпотечного ринку, зокрема, спеціальні іпотечні банки, спеціалізовані іпотечні компанії;
2) позичальники - це юридичні та фізичні особи, у власності яких є нерухоме майно, що може бути передане в заставу. Якщо ж позичальники такого майна не мають, то до угоди можна залучити майнового поручителя (особу, яка надає нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання боржника). У цьому разі майновий поручитель несе відповідальність перед кредитором за невиконання боржником основного зобов’язання винятково в межах вартості предмета іпотеки.
Об’єктами (предметами) іпотеки у випадку надання кредитів є нерухоме майно, а саме: земельні ділянки, виробничі будівлі та споруди, будівлі торговельного призначення, житлові будинки, квартири.
Таке майно повинно обов’язково відповідати двом вимогам: бути у власності позичальника (або поручителя); не перебувати в заставі в іншому непогашеному зобов’язанні.Нерухоме майно, передане в іпотеку, залишається у володінні й користуванні боржника. Проте в разі невиконання ним зобов’язання кредитор отримує компенсацію за кошт цього майна.
У випадку іпотечного кредитування можуть випускати іпотечні цінні папери, які засвідчують право власника цінного паперу (кредитора) на отримання належних йому коштів від емітента (позичальника). Випуск цих цінних паперів забезпечують іпотечним покриттям (іпотечним пулом).
Відповідно до Закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, іпотечний пул - це об’єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання головних зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг.
Серед іпотечних цінних паперів в Україні виділяють: іпотечні облігації; іпотечні сертифікати; заставні.
Правові засади функціонування іпотечних облігацій визначає Закон України “Про іпотечні облігації”. Згідно з ним, іпотечні облігації - це іменні цінні папери, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Вони засвідчують факт передання коштів їхнім власником позичальнику (емітенту) і виникнення з огляду на це в останнього зобов’язання відшкодувати номінальну вартість облігації та грошового доходу. У разі невиконання зобов’язання емітентом облігації в її власника виникає право задовольнити свої вимоги за кошт іпотечного покриття.
Іпотечний сертифікат - це іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Він має номінальну вартість і термін обігу. Іпотечні сертифікати бувають двох видів: сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.
Сертифікати з фіксованою дохідністю — це забезпечені іпотечними активами сертифікати, які засвідчують право власника на отримання процентів за сертифікатами, право на задоволення вимог власника за кошт предмета іпотеки в разі невиконання емітентом зобов’язання.
Сертифікати участі - це забезпечені іпотекою сертифікати, які засвідчують частку власника у платежах за іпотечними активами.
На об’єкт застави можуть складати заставну - борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника отримати погашення основного зобов’язання від боржника. У разі невиконання зобов’язання заставна забезпечує право звернути стягнення на об’єкт іпотеки. Цей цінний папір може бути об’єктом купівлі-продажу. Заставну можна передавати шляхом вчинення індосаменту.
9.7.