5. 1. Виды сделок, участники и масштаб рынка земли в сельском хозяйстве
Земля - особый товар, который не является результатом трудовой деятельности, это – дар природы. В сфере обмена земля рассматривается как товар, но продается и покупается не сама земля, а передается за деньги от одного собственника земельного участка другому собственнику право владения, распоряжения и использования или только использования (сдача в аренду).
На земельном рынке совершаются следующие виды сделок: *
купля-продажа земельных участков; *
сдача земельных участков в аренду; *
залог участков для получения кредита банка (ипотека в земельном банке); *
компенсация при изъятии земли для государственных нужд.
Рынок земли в сельском хозяйстве охватывает оборот земельных долей, которые находятся в коллективном пользовании на предприятиях различных организационно-правовых форм хозяйствования, участки, принадлежащие крестьянским (фермерским) хозяйствам, приватизированные участки в личном подсобном хозяйстве, а также участки земли, переданные в районный фонд перераспределения. Остальные земельные участки находятся за пределами отрасли сельского хозяйства – участки, объединенные в садово-огороднические кооперативы, участки под застройкой в населенных пунктах и т. п.
Участники рынка земли – собственники земельных участков и арендаторы. В общем количестве участников рынка земли преобладают арендодатели и арендаторы. Количество случаев смены собственников значительно меньше, чем сдачи в аренду (в США менее 2 проц. таких случаев).
В 90-х годах прошлого века масштаб рынка земли в сельском хозяйстве России увеличивался, потому что была объективная основа для его формирования. Данные статистического отчета 3-зем свидетельствуют, что количество сделок с земельными участками возрастало по годам.
5.2. Условия и факторы функционирования рынка земли
Изучение рынка земли в России после отмены крепостного права 1861 г., а также в Западной Европе и США позволяет сформулировать условия и факторы его формирования.
Условие - это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса.
Любое условие должно стать фактором, тогда мотив действия людей превратится в движущую силу.Условия формирования рынка земли те же, что и в целом функционирования рыночной экономики.
Условие 1. Достаточно большое количество собственников. Главное "действующее лицо" на рынке - цена может выполнять свою функцию равновесия между спросом и предложением лишь при наличии конкуренции. Для формирования цены равновесия, то есть рыночной цены требуется достаточно большое количество продавцов и покупателей.
Спрос на землю зависит от спроса на продукцию. В конкурентной борьбе на рынке земли выясняется, какая цена производства продукции признается обществом. Цена производства = нормальные производственные затраты + нормальная прибыль. Разница между ценой производства на сравнительно лучших участках и худших участках представляет собой избыточный чистый доход, являющийся основой формирования цены земли.
В России зарегистрировано более 42 млн. собственников всех видов земельных участков. В сельском хозяйстве в приватизированных хозяйствах все работающие и пенсионеры, а в отдельных случаях и работники социальной сферы, имеют "Свидетельства на право собственности на землю". Также в собственности находятся земельные участки под застройкой, в ЛПХ. Наряду с частной собственностью на землю существует государственная и муниципальная.
В Воронежской области имеется 431,4 тыс. собственников земельных долей, за которыми закреплено 2696 тыс. га сельхозугодий. Большая часть земельных долей сдана в аренду хозяйствам, где собственники проживают и работают.
Основная площадь сельскохозяйственных угодий России находится в частной собственности (в Воронежской области около 90%). Сохраняется также государственная собственность на землю.
Данному условию формирования рынка земли соответствует фактор 1 "конкуренция между собственниками и арендаторами".
Условие 2. Возможность реализации права собственника владеть земельным участком, распоряжаться им и использовать его.
Этому условию соответствует фактор 2 - наличие спроса. Спрос порождает предложение. Статистические данные свидетельствуют, что спрос на земельные участки имеет место и он увеличивается. Однако в период аграрного кризиса спрос на сельхозугодия был незначительным.
Условие 3. Полная экономическая ответственность собственников земельных участков. Эффективной работа будет лишь тогда, когда личный экономический интерес находится в прямой зависимости от собственных результатов хозяйственной деятельности. Это выражается в полной экономической ответственности собственников земельных участков.
Когда создано данное условие, тогда работает фактор 3 – добровольное полное или частичное отчуждение земельных участков. При полном добровольном отчуждении участок продается, при частичном сдается в аренду.
Формирование данного фактора обусловлено свободой выбора при рыночной экономике. Но свобода ограничивается экономическими законами. Собственник участка может выбирать – оставаться собственником или освободиться от земельного участка. Если собственник земли не выдерживает конкуренции, не может приспособиться к экономической ситуации и не в состоянии получать предпринимательский доход не ниже нормально-удовлетворительной прибыли, то он предъявляет участок для продажи или сдачи в аренду. Если не сделает выбор, будет платить земельный налог, не получая от земли дохода.
Условие 4. Регулирование рынка земли должно осуществляться таким образом, чтобы не ущемлялась свобода ценообразования.
На рынке земли свобода в образовании цен зависит от полноты реализации частной собственности на землю.
Создание этого условия формирует фактор 4 - защищенность участников рынка. Защищенность граждан обеспечивают различные правовые нормы, изложенные, в частности, в, Земельном Кодексе и Законе об обороте земли сельскохозяйственного назначения.