5. 3. Рыночная и нормативная цена земли

Цена земли иррациональна, потому что сущность цены земли несоизмерима с рациональным мышлением. Определение цены как денежного выражения стоимости к земле неприменимо, потому что земля не имеет стоимости.

Цена земли зависит от размера земельной ренты. Сама рента, которую уплачивают собственнику участка земли за право его использования, зависит от спроса на землю.

На рынке земли законы спроса и предложения проявляются своеобразно, так как земля – особый товар. Земля имеет территориальную протяженность (ее поштучно не учитывают) и площадь земли ограничена. Если других средств производства можно производить все больше и больше, то земельная площадь ограничена территорией страны или континента, или, в конечном счете, планеты Земля.

Ограниченность земельных ресурсов определяет строго фиксированный характер предложения данного ресурса: невозможно в будущем предлагать для продажи или сдачи в аренду больше той площади земли, которая имеется.

Поэтому предложение земли всегда абсолютно неэластично. На графике (4 12.1) кривая предложения земли сначала плавно возрастает, а затем становится прямой вертикальной линией.

Спрос и предложение на рынке земли

Обозначения: г – рента; D – споос; S – предложение земли.

Рис. 5.1

Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос является единственным фактором, который влияет на размер земельной ренты. А предложение пассивно, но не всегда, о чем будет сказано ниже.

На рис.5.1 показано, что размер ренты возрастает при увеличении спроса на землю, но чем меньше рента, тем большую площадь земли может купить будущий собственник или взять в аренду арендатор.

Если нет спроса, то рента равна нулю (начало координат). Ренты не было в то время, когда была запрещена купля-продажа земли, хотя основа образования ренты существовала и в то время: земельные участки находились длительное время в пользовании одних и тех же субъектов хозяйствования и существовала долговременная основа дифференциации участков по доходности.

Размер ренты - это еще не цена земли. Собственник земли продаст ее лишь в том случае, если положив в банк вырученные деньги, будет получать ежегодно доход не меньший, чем рента.

r

А = ----- ? 100, (5.1)

Ns

где: r – рента;

Ns - норма ссудного процента.

Главный вопрос при определении цены земли - вычисление размера земельной ренты. В условиях развитых рыночных отношений достаточно собрать информацию о размере арендной платы и использовать ее для расчета цены земли, потому что подавляющая часть арендной платы – это земельная рента:

арендная плата

А = ———————- ? 100 (5. 2)

Ns

В России в 1992 г., когда принимался закон "О плате за землю", информации об арендной плате не было. Поэтому решили определять не рыночную, а нормативную цену сельскохозяйственных угодий. Нормативная цена сельскохозяйственных угодий определялась в размере 50-кратной с 1992 г., 200-кратной с 1994 г. и 500-кратной с 1996 г. ставки земельного налога. В то же время правительство рекомендовало дифференцировать средние ставки земельного налога для субъектов Федерации по видам сельхозугодий и группам почв на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам. Это противоречит логике. Сначала нужно определить земельную ренту, а потом дифференцировать ставки земельного налога и определять удельный вес в нем рентных платежей.

Теоретически обоснованное определение нормативной цены земли возможно при учете факторов образования избыточного чистого дохода, который при частной собственности принимает форму земельной ренты.