3.2 Иностранные инвестиции в гостиничную недвижимость Санкт- Петербурга

В последние годы наблюдается очень активное развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причем активность проявляют не только местные компании, но и западные инвесторы. Общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость за 2007 год превысила 1 млрд.

Текущее предложение на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Гостиничный сегмент в Петербурге представлен всеми классами отелей. По состоянию на сентябрь 2008 года на территории Санкт- Петербурга насчитывается 403 гостиницы с общим количеством номерного фонда в 21 604 номера.

Табл. 3.3. Гостиницы и номерной фонд Санкт-Петербурга, сентябрь 2008 г

Источник: Данные комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), http://ho1elinvest ги/

Такой объем номерного фонда является достаточным и соответствует европейскому уровню обеспеченности гостиничными номерами в городах с аналогичной величиной туристического потока.

Таким образом, на основе данных допущений, по состоянию на начало 2008 года к качественному предложению относятся 39 гостиниц с общим номерным фондом в 8 951 номер^[95].

По оценкам специалистов компании Praktis СВ, удельная доля качественных гостиниц составляет 10,5% от общего количества действующих гостиниц в городе и 43,8% от общего объема номерного фонда.

Общий объем предложения номерного фонда в качественных гостиницах на начало 2008 г. составляет 8 951 номер.

Таблица 3.4. Общий объем предложения качественного номерного фонда на начало 2008 года

Источник: По материалам компании Praktis, http://www.praktis.ru /

Таким образом, только 39 гостиниц (9 пятизвездочных, 13 четырехзвездочных и 17 грехзвездочных) из 400 функционирующих относятся к качественным средствам размещения.

і в 5 жеад ? 4 жеэды ? 3 жмы і

Рисунок 3.12. Распределение классов гостиниц по районам, %

Источник: По материалам компании Praktis, http://www.praktis.ru

Таким образом, обеспеченность качественными гостиничными номерами на 1000 туристов в 2007 году составляет 2 номера или 4 места размещения. Для сравнения в Европе среднее значение обеспеченности по местами размещения в гостиницах составляет 9,31. Данный дефицит мест размещения обуславливает рост заполняемости гостиничных номеров, который сказывается на росте доходности вложений в гостиничный сегмент.

Иностранные инвесторы н мировые гостиничные сети на рынке Санкт-Петербурга

Привлекательность гостиничного рынка Санкт-Петербурга нашла свое отражение в активности иностранных инвесторов. По состоянию на май 2008 года объем прямых иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость Санкт-Петербурга составил 400 млн. долл.^[96] Основным инвестором на гостиничном рынке, как объему инвестиций, гак и по количеству объектов выступает норвежский холдинг Wenaasgruppen. Также крупными инвесторами на рынке выступают английские компании Rocco Forte и NERP.

32%

32%

Рисунок 3.13. Основные инвесторы в гостиничную недвижимость Санкт- Петербурга по объему инвестированных средств, 2008 год

Источник: материаш СМИ, правительства Санкт-Петербурга

9%

9%

9%

18%

37%

Orient Express

International Investments Rocco Forte

Wenaasgruppen ■ Kesco-M

■ NERP

a Accor

Рисунок 3.14.

Источник: материалы СМИ, правительства Санкт-Петербурга

Необходимо отметить, что инвесторы очень тесно взаимодействуют с операторами, присутствующими на рынке, часто проекты по строительству или покупке того или иного отеля осуществляются совместно. Например, ряд гостиниц, которыми сейчас владеет Wenaasgruppen, управляются компанией Rezidor (Pulkovskaya Park Inn, Pribaltiiskaya Park Inn, Radisson SAS) и все решения о дальнейшем развитии данных отелей или о приобретении новых принимаются совместно.

Таким образом, важно изучить планы ведущих мировых операторов, планирующих участвовать в развитии гостиничной недвижимости Санкт- Петербурга.

Табл.3.5. Действующие в Санкт-Петербурге и планирующие к выходу крупнейшие гостиничные операторы

- сети, уже действующие на рынке Санкт-Петербурга

Источник: материалы СМИ, правительства Санкт-Петербурга

Восемь сетей, представленных в таблице уже представлены на рынке Санкт-Петербурга, семь сетей либо уже строят объекты, либо планируют размещение. О статусе города как туристической столицы свидетельствует тот факт, что все крупнейшие гостиничные бренды либо вышли на гостиничный рынок либо планируют выйти в скором времени. Среди уже представленных на рынке присутствую ведущие сети такие как Accor (четвертая по количеству гостиниц сеть в мире) и Marriot International (третья по количеству гостиниц в мире). Также в ближайшее время планируется выход наиболее крупной международной сети Intercontinental. На данный момент идет строительство двух объектов сети Holiday Inn на Московском и Crowne Plaza в Пулково.

Определение перспектив будущего развития

Безусловно, все ведущие сети планируют дальнейшее расширение своего присутствия на рынке. Но сколько еще возможно построить для удовлетворения потенциального спроса, в каком формате будут представлены отели и где лучше всего разместить данные гостиницы? Ответы на данные вопросы помогут представить будущую картину развития рынка гостиничной недвижимости и указать наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов районы для размещения гостиниц, а также их форматы. Таким образом, дальнейший анализ будет сосредоточен на решении трех задач:

• определении необходимого количества гостиничных номеров (т.е. определении емкости и дефицита рынка);

® выявлении наиболее доходного (с точки зрения инвестиций) класса и формата отеля

• выработки географического зонирования города и выделении участков, наиболее привлекательных для размещения гостиниц.

Здесь необходимо сделать важное допущение. Историческая застройка центра города нс рассматривается как альтернатива для размещения гостиниц.

Необходимость сохранения исторического центра Санкт-Петербурга

при планировании размещения гостиничных объектов

Важным с точки зрения развития города является сохранение архитектурного облика города, который может измениться под воздействием возрастающего притока инвестиций в сферу недвижимости. В настоящее время в архитектурных кругах не только Петербурга, но и России в целом появился термин инвестиционное давление. Смысл данного давления везде трактуется по-разному, с авторской точки зрения — инвестиционное давление - стремление инвесторов к максимизации прибыли, которое находит отражение в пренебрежении архитектурными и градостроительными нормами и сносе исторических зданий в центре города.

Смысл данного явления заключается в следующем. Естественным желанием любого инвестора, с точки зрения доходности инвестиций является постройка высотного здания в самом центре города. Центр города является престижным с точки зрения жилой недвижимости, имеет самые высокие пешеходные потоки с точки зрения торговой недвижимости, близок к основным туристическим достопримечательностям с точки зрения гостиничной и имеет наилучшую транспортную и пешеходную доступность с точки зрения офисной недвижимости.

Наиболее доходным является строительство масштабного высотного объекта, так как стоимость земли и издержки строительства в расчете на квадратный метр падают при росте этажности.

Территория центра Санкт-Петербурга представляется собой сложившийся архитектурный ансамбль, в котором нет резервных территорий. Стремление инвесторов к строительству объектов именно в этой части города приводит к сносу значительной части построек.

Если обратится к опыту крупнейших городов Европы, которые также испытывали потребность в модернизации городской структуры под воздействием инвестиционного давления, можно выделить стратегии трех ведущих европейских столиц - Рима, Парижа и Лондона.

Рим - стратегией города Рима в отношении исторического цента города - является полное сохранение подлинных исторических зданий в центре города, т.е. ни новое строительство на месте прежних зданий, ни реконструкция исторических зданий не допустима

Париж - сочетает стратегию сохранения исторического центра и развития на его территории новых форматов

Лондон — не придерживается стратегии охраны исторических зданий в центре города и допускает любую реконструкцию и снос исторических зданий.

Сейчас администрация города придерживается лондонского сценария развития города. Но необходимо отметить, что искажение исторического центра города и разрушение исторических фасадов негативно отражается на имидже города, что с точки зрения экономики города является невыгодным.

В этой связи особый интерес представляет собой анализ гостиничного рынка. На развитие гостиничного сегмента влияют две группы факторов: факторы развития туризма и факторы развития рынка недвижимости. С одной стороны, высокая доходность данного сегмента рынка привлекает новых инвесторов. Как правило, строятся масштабные гостиницы в историческом центре города (как самый доходный вид проектов). С другой стороны, возможный ущерб имиджу города от необдуманной застройки центральной части города может негативно отразиться на туристической привлекательности города, что повлечет собой уменьшение туристического потока и снижение доходности данного сегмента.

В этой связи особо важным представляется определение наиболее привлекательных с точки зрения инвестора зон расположения гостиниц,

основываясь на перспективах будущего развития города и практики размещения гостиниц, сложившейся на западе.

Емкость рынка

Возвращаясь к задачам, поставленным на странице 146, в первую очередь необходимо определить, сколько гостиниц необходимо построить, то есть выявить объем предложения обеспеченный спросом.

Величина спроса на гостиничные номера прямо пропорциональна величине туристического потока. Поэтому автор считает целесообразным проводить расчет емкости рынка, основываясь именно на данном показателе. Чтобы понять, сколько гостиничных номеров необходимо построить в Санкт- Петербурге, целесообразно сравнить обеспеченность гостиничными номерами Петербурга с показателями в других туристических центрах мира в расчете на 1 000 туристов.

В таблице приводятся данные по величине туристического потока, а также прогноз его динамики согласно данным Городского Туристско- информационного центра при Администрации Санкт-Петербурга.

Табл. 3.6. Динамика туристического потока в Санкт-Петербург, тыс.

туристов

Источник: материалы управления по туризму Комитета по инвестициям и стратегическим проектам

В 2007 году величина туристического потока составила 4,3 млн. туристов. Согласно прогнозам Администрации Санкт-Петербурга к 2010 году данное значение увеличится до 5,4 млн. Однако, данные прогнозы составлялись в условиях растущего рынка, поэтому в кризисный период ожидается снижение туристического потока. Тем не менее, если рассматривать долгосрочную перспективу, то Санкт-Петербург является

одним из наиболее посещаемых туристических центров Восточной Европы и при восстановлении платежеспособного спроса туристический поток стабилизируется. Поэтому при расчете на 2010 год в качестве основы принимается текущее значение потока в 4,3 млн. туристов.

Номерной фонд в качественных гостиницах составляет 8951 номер или 17 766 мест размещения. Таким образом, текущая обеспеченность на 1000 туристов составляет 4 места размещения или 2 номера.

Ниже в таблице приводится значение данного показателя по основным туристическим городам Европы, а также по Дубай (как одного из самых динамично развивающихся рынков туризма).

Табл.3.7. Обеспеченность гостиничными номерами основных туристических центров Европы

Источник: Данные австрийского национального комитета по туризму, (http://tourmis.wu-wien.ac.at/index_e.htmJ) и комитета по туризму Дубай (http: //www. dubaitourism. ае/)

Обеспеченность в крупнейших туристических центрах, представленных в таблице немного ниже, чем в других туристических городах Европы, что обусловлено значительной величиной туристического потока. Среднее значение данного показателя для городов Европы составляет 10,12 мест размещения на 1000 туристов. Данные относительно прогнозируемой динамики туристического потока в городах Европы и динамики предложения гостиниц позволяют сделать прогноз динамики показателя средней обеспеченности по Европе, который показан на таблице.

О Обеспеченность на 1 000 туристов

Рисунок 3.15. Диналшка среднеевропейского показателя обеспеченности гостиничнылш местами размещения, %.

Источник: Данные австрийского национального комитета Австрии по туризму, http://tourmis. wu-wien. ас. at/index_e. html

Таким образом, среднее значение обеспеченности гостиничными местами размещения в Европе в 2010 году будет практически совпадать со значением 2007 года и составит 10,15 мест размещения на 1000 туристов. Таким образом, исходя из европейского уровня обеспеченности гостиничными местами размещения, гостиничный фонд Санкт-Петербурга к 2010 году должен составить 21 885 гостиничных номера. По данным различных СМИ к 2010 году в Санкт-Петербурге будет построено порядка 33 гостиниц с общим номерным фондом 6112 номеров. Объем качественного предложения составит 15 063 номера. Следовательно, для достижения европейских показателей по обеспеченности гостиничными номерам необходимо еще построить гостиничных объектов с суммарным объемом номерного фонда в 6882 номера. Среднее количество номеров в гостинице составляет около 200 номеров, те. необходимо еще построить 34 гостиницы.

Необходимо отметить, что в проведенном сравнительном анализе расчет обеспеченности гостиничными номерами основан на величине туристического потока. У большинства аналитиков рынка, а также в исследованиях комитетов по туризму данные расчеты основываются на численности населения, т.е. обеспеченность гостиничными номерами

считается на 1000 жителей города. Автору представляется более целесообразным исходить из величины туристического потока, так как именно туристы формируют спрос на гостиничные номера.

Выявление наиболее доходного с точки зрения инвестиций формата

гостиничной недвижимости

На протяжении последних лет исследователи, чиновники и аналитики рынка говорят о том, что для развития туризма и увеличения притока туристов необходимо строительство гостиниц среднего и экономичного класса. Тем не менее, формат и класс строящихся гостиниц диктуется рынком. Ключевыми игроками рынка являются мировые гостиничные сети и инвесторы, которые определяют, какие гостиницы будут строиться на том или ином рынке. Для данных компаний основным показателем является уровень доходности того или иного типа гостиничной недвижимости. В первую очередь будут строиться наиболее доходные объекты гостиничной недвижимости, затем по мере насыщения рынка и усилении конкуренции, участники рынка будут осуществлять инвестиции в менее доходные типы объектов. Поэтому необходимо проанализировать объекты различных классов с точки зрения доходности. Доходность гостиничного объекта в первую очередь зависит от стоимости номера и заполняемости. Естественно, что самой высокой ценой за номер отличаются пятизвездочные отели, но в этой категории отелей применяется политика низкой заполняемости, так как высокая заполняемость ведет к быстрому износу основных фондов. Если в бюджетном сегменте цена ремонта основных фондов составляет небольшую часть, то в элитном сегменте реновация основных фондов является очень существенной статьей расходов.

Для простоты анализа доходности того или иного объекта гостиничной недвижимости или группы таких объектов был введен показатель доходности на номер (RevPAR). Данный показатель рассчитывается как произведение цены за номер и уровня заполняемости гостиницы.

Для сравнительного анализа показателей доходности различных классов целесообразно обратиться к опыту ведущих мировых гостиничных сетей. Несмотря на то, что даже в пределах небольшого географического рынка трудно отнести объекты к тому или иному классу из-за их неоднородности, в пределах одной сети гостиничные продукты четко стандартизированы и распределены по классам. Ведущие гостиничные сети насчитывают около 1500 отелей в цепочке, поэтому данные по доходности того или иного класса основаны на большой выборке.

Самой крупной сетью представленной в мире по состоянию на 2008 год является InterContinental Hotel Group (IHG). Поэтому сравнительный анализ показателей различных классов будет основан на показателях данной компании.

Рисунок 3.16. Цена за номер и заполняемость по брендам IHG, долл. США и %

Источник: Данные компании Intercontinential Hotel Group, http://n’ww. Під.сот/ Как и предполагалось ранее наибольшим уровнем заполняемости

обладают гостиницы экономичного класса, которые в IHG представлены брендом Express. Самая низкая заполняемость отмечена в верхнем сегменте (бренд InterContinential). Тем не менее, цены размещения в самом высоком и низком сегменте отличаются более чем в 2 раза, что находит отражение в показателе RevPAR.

Рисунок 3.17. Показатель RevPAR, no брендам IHG, no итогам 2007года

Источник: Сайт компании, http://www.ihg.com

Таким образом, несмотря на более низкий уровень заполняемости в гостиницах верхнего сегмента, наибольшей доходностью обладают именно данный класс гостиниц. Показатель RevPAR по итогам 2007 года по всем отелям сети составил 142 долл. США в высоком классе и 65 и 68 долл. США в среднем и экономичном классах. Т.е. доходность на номер в высоком сегменте превышает доходность среднего и экономичного класса в более чем в 2 раза. Э/лоя и обуславливается рост числа гостиниц высокого класса и недостаток гостиниц качественного экономичного сегмента.

Данная тенденция находит отражение и в Санкт-Петербурге, где в период за последние пять лет вводились преимущественно пяти- и четырехзвездочные гостиницы.

5', 4 отеля

16

14

12

10

8

6

4

2

О

высокий класс

эконом класс

Рисунок 3.18. Количестло гостиниц по классам, введенных с 2003 по 2008 год в Санкт-Петербурге.

Источник: материалы СМИ, правительства Санкт-Петербурга

Анализ доходности гостиниц различных классов, приведенный выше, а также прогнозы по увеличению доли бизнес-туристов в общем туристическом потоке в Санкт-Петербург (которые в основном и формируют спрос на гостиницы высокого класса, 4* и 5*), позволяют сделать вывод о том, что тенденция строительства гостиниц высокого класса продолжится и в будущем ввод гостиниц высокого класса будет превышать ввод гостиниц класса эконом.

Пространственное размещение гостиниц

При пространственном размещении гостиниц необходимо учитывать несколько аспектов. Во-первых, при принятии решения о размещении гостиницы необходимо ориентироваться на расположение вблизи объектов, которые бы притягивали туристические потоки (так называемые tourist demand generators). Расстояние до данных генераторов спроса, а также транспортная доступность определяют класс отеля по местоположению. Данные факторы являются основополагающими и важны при выборе конкретного местоположения будущей гостиницы.

Во-вторых, при планировании пространенвенного размещения гостиниц необходимо проанализировать теоретические концепции

пространственного развития городов и отдельных территорий с тем, чтобы спрогнозировать развитие гостиничной недвижимости Санкт- Петербурга в целом.

Основные факторы, влияющие на выбор местоположения. Объекты гостиничной недвижимости следуют спросу на данный вид услуг, поэтому будут размещается там, где есть «demand generators». Такими генераторами спроса на гостиничные услуги обычно выступают:

Другой важной составляющей при реализации отеля является транспортная доступность до центра города и основных “demand generators” (источников спроса).

Удаленность от данных источников спроса, транспортная доступности и (традиционно) степень удаленности от центра города определяют класс отеля. Для определения четких критериев для местоположения отеля того или иного класса необходимо обратиться к опыту мировых гостиничных операторов. Все гостиничные операторы, основываясь на своем многолетнем опыте, имеют четкие географические ограничения по

размещению объектов того или иного класса в пределах города. Поэтому анализ данных требований покажет четкие границы для размещения объектов того или иного класса. Данная информация будет интересна как потенциальным инвесторам, планирующим инвестировать в гостиничные проекты, а также администрации города для целей планирования градостроительной деятельности.

Хотя каждый оператор предъявляет различные требования к местоположению своих отелей, но они имеют много общих моментов. На основе данных критериев можно выделить три класса зон для размещения отелей различных типов: местоположение класса «А», местоположение класса «В» и местоположение класса «С».

5 звездочные (Luxury, upscale Класс «А»

hotels)

Класс «В» Класс «С»

4 звездочные (midscale hotels) 3 звездочные (budget hotels)

Далее приводится критерии для каждого класса.

Класс «А»

Класс «В»

В непосредственной близости от.

главной площади;

непосредственно возле или на главной улице города;

главных исторических или туристических достопримечательностей;

центрального делового района/парка,

• основной природной достопримечательности «Непосредственная близость» - 5-10 минутная пешеходная доступность до основных объектов

Вблизи

главной площади,

непосредственно возле или на главной улице города, главных исторических или туристических

достопримечательностей; о центрального делового района/парка;

о основной природной достопримечательности,

«В близи» — 10 - 20 минутная пешеходная доступность до

перечисленных объектов

Класс «С» Легкий доступ к

« главной площади;

о непосредственно возле или на главной улице города; о главным историческим/турнстическим

достопримечательностям;

в центрального делового района/парка,

о основной природной достопримечательности.

«Легкий доступ» — 5-30 минут на транспорте до перечисленных мест.

Таким образом, на основе приведенной выше классификации молено разработать зонирование города для расположения отелей различных классов, принимая во внимание перспективы развития города.

Теоретические концепции пространственного развития городов и отдельных территорий. Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города, поэтому анализ пространственных моделей развития города также помогает объяснить текущее развитие гостиничной недвижимости и спрогнозировать тенденции его будущего развития.

По мере развития городов происходила эволюция теорий развития городов. Принято выделять три модели развития городов: концентрическая, секторальная и многоядерная.

Концентрическая модель Берджесса (Concentric Zone Model)^[97]. Разработанная еще в 1920-х гг., эта модель описывает развитие городской среды как набор концентрических кругов, где каждый круг обозначает

способ использования земли. Модель концентрических зон занимала главенствующее положение в большинстве этих исследований (Парк, Берджесс и Маккензи, 1925). Согласно мнению чикагской группы социологов, современный город приобретает форму концентрических окружностей, каждая из которых имеет четкие отличительные характеристики.

■ ЦДР Рабочие кварталы

19¹¹ • Пцхходна: . V Элитные жилые

ні Промышленная vi Пригородная зона

а

Рисунок 3.19. Модел ь Берджесса

Неточны к: http ://www. geography. learnontheintemeL co. uk/topics/landusemodels. htm!

Внутренний круг — это центральный деловой район (1), затем изнутри наружу идут промышленная зона (2), переходная (3), зона рабочих кварталов (4), зона дорогостоящего жилья (5) и зона пригородов(6)^1и0. В центре города - центральном деловом районе - располагаются магазины розничной торговли, финансовые учреждения, отели, театры и предприятия, отвечающие нуждам покупателей из деловой части города. Этот район находится в окружении жилого района, переживающего состояние упадка вследствие наступления на район деловой части города и промышленных предприятий - так называемой

¹⁰⁰ Brunn S. D. Cities of the World: World Regional Urban Development / Stanley D. Brunn. Jack Francis Williams, Donald J. Zeigler - Rowman & Littlefield. 2003. - C. 34.

переходной зоны. Его окружает промышленная зона, зона жилых промышленных кварталов, за которой следуют обширная зона элитных жилых кварталов и пригородных территорий.

Границы концентрических колец весьма условны. В большинстве случаев идет взаимопроникновение зон и непредставляется возможности четко отметить границы той или иной зоны. Тем не менее, данная модель дает представление о развитии большого числа городов.

В контексте гостиничной недвижимости данная модель применима для большинства городов Европы. Большинство крупных исторических центров Европы имеют радиальную форму развития. Большая часть объектов гостиничной недвижимости сконцентрирована внутри центральной части города (ЦДР). Причем, пятизвездочные гостиницы ограничены рамками центра города (пяти- десяти минутная пешеходная доступность или около 800 метров) . Размещение гостиниц 4 звезд охватывает большую территорию (радиус составляет около 1600 метров). На остальных территориях за пределами центральной части располагаются отели 3, 2 звезд, а также хостелы.

Далее приводится концентрация отелей в крупнейших городах Европы: Рим и Вена.

Рисунок 3.20. Расположение отелей всех классов. Рим

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http://www.hotel-board.com, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. сот

Fontc

Nuova

bad

Nerdne _F(ume

Tevere

- '?

С пес па

Рисунок 3.21. Расположение пятизвездочных отелей. Рим

//Tone c

/

Моделе

'S' \

Ciampmo

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.tMtoking.com http://MTMrw.hotelclub.net, http-Z/nvew. hotel-board coat, http://www.hotel.info,

Рисунок 3.22 Расположение отелей всех типов. Вена

Источник: материалы сайтов оп-Ипе бронирования: http://www.hiMiking.com http://www. hotelclub. net, http ://www. hotel-board.com, http ://www. hotel, info,

http://www. momondo. com

Oilaknng -А-is

N«ub*u

PcfUing

>Kfl

в

a

Docaifttadt

Рисунок 3.23. Расположение пятизвездочных отелей. Вена

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http://www. hotel-board сот, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. com

Важное значение имеет определение модели развития города - так как гостиничная недвижимость следует этой общей тенденции.

Таким образом, можно сделать вывод, что гостиничная недвижимость при концентрическом развитии города имеет тенденцию к концентрации в центральном деловом квартале, причем объекты пяти звезд располагаются только в рамках данного центра города.

Другой моделью является секторальная модель Гомера Хойта. Согласно данной модели структуру городской территории можно представить в виде секторов разного масштаба и качества среды с вершиной в центре города^[98].

І ЦДК

I Промышленность

Ж'іиье ни (кого класса

Жилье среднего класса

Элитное жилье

Рисунок 3.24. Секторальная модель

Источник: http://www.geography.learnontheinternet.co.ul(/topics/landusemodels.html

Основными факторами секторальной динамики являются стоимость земли и транспортные артерии. Сектора развиваются вдоль транспортных путей, а качество и функциональный профиль территории обусловлены ценой на землю, которая зависит, прежде всего, от престижа места. Последнее обстоятельство может быть обусловлено разными причинами, наиболее распространёнными являются престиж центра как такового и престиж территории, связанный с проживанием на ней влиятельных лиц. Динамика развития обусловлена устойчивостью выбранного направления: сектор развивается тем больше, чем больше средств в него вложено.

В контексте развития гостиничной недвижимости секторальная модель присуща в основном курортным городам, в которых наряду с центром, концентрации отелей (в том числе и пятизвездочных) наблюдаются вдоль центральных транспортных артерий, проходящих вдоль побережья. Примером развития гостиничной недвижимости по секторальной модели является развитие Дубай.

Рисунок3.25. Расположение всех отелей. Дубай

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www. hotelclub. net, httpJ/www. hotel-board com, http://www. hotel, info,

http://www. momondo. com

Рисунок 3.26. Расположение отелей 5 звезд

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www.hotelclub.net, http://www. hotel-board coot, http://www.hotel.info,

http://www. momondo. сот

На представленных картах видно, что развитие гостиничной недвижимости идет вдоль основной транспортной артерии (Sheikh Zayed Road). Уже на данном примере можно увидеть, что гостиничная недвижимость не только располагается в центре города и вдоль крупной транспортной артерии, но на карте видно формирование второго центра концентрации гостиничной недвижимости. Наряду с центром Дубай (1),

гостиничная концентрация наблюдается в районе Palm Jumeirah (2). То есть можно также говорить о нескольких центрах развития.

Многоядерная модель: на территории города имеются различные центры, вокруг которых складываются однородные по своему внутреннему составу, но разнородные по характеру и функциям территории - административная, финансовая, торговая, рекреационная и др^[99].

I Центр J зьный де пової рлЛоніЦДИ оптовая торговій, лепим

промыт яст*го« ть

Литье ш га. ото класса

Лите среднего i.nxii

Этнос ддтьс

ІТ&ксяля

проиышзсннеч іь

Нецентра тьшш деаоваїї ьвлртлп

Та ородаое даіпье

Злгорчжы проиьангтм юна

Рисунок 3.27. Многоиі)ерная модель

Источник: http:/Aeacherweb.fiLpinecresLedu/snyderd/APHG/Vnit%206/urbannotes.htm

Наиболее яркий пример - Лондон. Эта модель учитывает как культурно-исторический фактор, так и фактор функциональной специализации. Количество ядер, возникших в процессе исторического развития, и воздействие факторов размещения сильно варьирует по разным городам.

Гостиничная недвижимость также не имеет четкой централизации, наряду с концентрацией в историческом центре, зоны концентрации можно наблюдать в новых нецентральных деловых кварталах (в основном отели

бизнес-класса 4, 5 звезд), а также вокруг других источников спроса (tourist demand generators), к которым могут относиться аэропорты, дворцово­парковые ансамбли, тематические парки, конгрессно-выставочные центры и др. К данной модели развития можно отнести Париж, Лондон и ряд других, где наряду с исторической частью города гостиничная недвижимость

получает развитие и в других районах.

Рисунок 3.28 Расположение всех отелей, Париж

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www. hotelclub. net, http://www. hotel-board, com, http://www. hotel info,

http://www. momondo. com

Несмотря на наличие исторического центра, в Париже не наблюдается

концентрации отелей в исторической части. Более того, гостиничная недвижимость получает широкое развитие за пределами основной части города. Примером такого относительно нового нецентрального делового района служит район Дефанс, расположенный в Северо-западной части города. Данный район начал формироваться в 50-е годы как деловой центр.

Рисунок 3.29. Расположение отелей. Район Дефанс, Париж

Источник: материалы сайтов on-line бронирования: http://www.booking.com http://www. expedia. сот

Большая часть деловой инфраструктуры города сосредоточена именно в этом районе, что обуславливает размещение здесь отелей высокого класса (прежде всего для бизнес-туристов). В данном квартале располагаются около 30 отелей, основные из них представлены на карте. Здесь располагаются отели ведущих гостиничных сетей IHG, Marriott, Accor и других. Таким образом здесь наряду с центром города происходит концентрация отелей высокого класса.

Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт- Петербургу применима концентрическая модель развития города, при которой гостиничная недвижимость располагается в центральном квартале.

Данные гарты @2008 Geocentre Consulting -

Рисунок 3.30. Расположение всех отелей, Санкт-Петербург

Источник: материалы сайтов оп-Мпе бронирования: http://www.hooking.com http://www. hotelclub.net, http://www. hotel-board.com, http://www. hotel, info,

http://www. momondo. com

Тем не менее, анализ тенденций будущего развития позволяет сделать вывод о том, что в будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров.

Прежде чем подробнее рассмотреть перспективы будущего пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт- Петербурге необходимо сделать важное допущение.

Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации. В основном концентрация происходит в центральном районе города, но районами концентрации могут выступать и другие районы, в которых сосредоточены источники спроса. Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

Понятие кластера широко используется в различной литературе и имеет разные значения. Согласно теории Майкла Портера, кластер - это

«географическое сосредоточение фирм, поставщиков, связанных отраслей, которые играют особую роль в отдельных нациях, странах и городах^[100]». Данное определение помогает идентифицировать понятие гостиничного кластера. В контексте размещения гостиничных объектов под кластером понимается географическое сосредоточение гостиничных объектов, которое воспринимается рынком как определенный район гостиничной недвижимости.

Формирование любого гостиничного кластера происходит вокруг источников спроса (tourist demand generators). Характеристики данных источников определяют тип гостиничной недвижимости, которая будет развиваться в данном кластере (в деловом квартале будут развиваться гостиничные объекты, ориентированные на бизнес-туристов, вблизи исторических памятников - на индивидуальных путешественников и групп экскурсионных туристов). Чем выше значение источника спроса в контексте привлечения туристов, тем больше размер гостиничного кластера, который формируется на его основе.

Формирование гостиничного кластера имеет и синергетический эффект (что характерно для кластеров и дает повод относить гостиничную концентрацию к кластерам). Район, в котором уже находятся несколько крупных гостиничных брендов, считается элитным, что привлекает как туристов, так и новых инвесторов и операторов гостиничной недвижимости.

Таким образом, для формирования кластера необходимо наличие источника спроса и присутствие хотя бы одного мирового гостиничного бренда.

Рисунок 3.31. Схема формирования гостиничного кластера

Источник спроса формирует туристические потоки. При этом важную роль играет величина данного потока и его стабильность (например, отсутствие или низкая сезонность). Наличие мировых брендов высокого класса повышает престижность территории.

Ряд исследователей при анализе кластеров выделяют несколько типов кластеров относительно этапа их развития. В частности Энрайт¹⁰⁴ выделяет следующие типы: потенциальный, латентный и функционирующий. Данная типология относится к промышленным кластерам, в которых предполагается большая степень кооперации внутри кластера. Для гостиничной недвижимости данную типологию можно свести к следующим типам:

потенциальный - географический район, в котором идет формирование или уже присутствует источник спроса (например,

¹⁰⁴ Enright, М. J. (1993) The Geographic Scope of Competitive Advantage.’ in E. Dirven, J. Groenewegen. and S van Hoof, editors. Stuck in the Region?: Changing Scales of Regional Identity. (Utrecht: Netherlands Geographical Studies 155).-C. 87-102.

функционирующий аэропорт, строящийся конгресс-центр), а также уже могут строится объекты гостиничной недвижимости;

функционирующий - район, в котором представлено большое количество объектов гостиничной недвижимости, в том числе объекты, относящиеся к мировым брендам. Точное пороговое значение количество отелей зависит от масштабов рынка гостиничной недвижимости самого географического региона.

Использование кластерного анализа наряду с анализом развития гостиничной недвижимости помогает определить перспективы пространственного развития рынка гостиничной недвижимости.

На территории Санкт-Петербурга молено выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим относится один ~ центральный. Развитие потенциальных кластеров основано на расположении «источников спроса» как существующих (привлекающих существенные потоки туристов), так и планируемых, проектируемых и находящихся на стадии строительства. Поэтому прежде чем выделять кластеры необходимо указать расположение данных источников, которые могут быть основой для формирования новых кластеров гостиничной недвижимости.

1. Проект «Морской Фасад»

2. Аэропорт «Пулково»

3. «Дворец Конгрессов»

Рис.3.32. Потенциальные источники спроси

Анализ перспектив развития городских территорий позволяет

выделить еще несколько потенциальных кластеров. Все они представлены на

карте.

1. Центральный кластер

2. Кластер «Морской Фасад»

3. Константиновыми кластер

4. Кластер «Пулково»

Рис.3.33. Существующие и потенциальные гостиничные кластеры Характеристика и перспективы дальнейшего развития данных

кластеров приводится в приложении I.

Таким образом, на основе моделей развития города и концепции

кластеров на территории Санкт-Петербурга были выделены как существующие гостиничные кластеры, так и потенциальные. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

Таким образом, на основе моделей развития города и концепции кластеров на территории Санкт-Петербурга были выделены как существующие гостиничные кластеры, так и потенциальные. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

Несмотря на то, что традиционно объекты гостиничной инфраструктуры располагаются в центре города, где сейчас наблюдается острая нехватка «пятен» под застройку данное зонирование предполагает размещение 5-4 звездочных гостиниц за пределами исторического центра, что соответствует мировым тенденциям развития гостиничной недвижимости.

Кроме того, строительство гостиничных объектов за пределами исторического центра является более эффективным, так как упрощаются процедуры получения участка, снижаются его обременения, различные ограничения на строительство (высотный регламент и другие), что повышает доходность и сроки окупаемости проекта. Следовательно, при условии создания устойчивых источников спроса в данных кластерах, инвестиции в гостиничные проекты на данных территориях будут более доходными.