2.2 Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости

На основании анализа развития инвестиционных процессов и выявления структурных сдвигов на мировом рынке недвижимости целесообразно проследить особенности развития данных процессов на определенном сегменте.

Анализ данного рынка проводится по следующей структуре:

1. Описание продукта. В основе каждого рынка лежит определенный товар, его специфика влияет на функционирование рынка. На рынке

коммерческой недвижимости подобным «продуктом» выступает определенный тип недвижимости, например средства размещения. В каждой стране традиционно сформировалась своя структура предложения средств размещения, отличная от других стран. Структурирование, единая классификация продукта имеет важное значение для развития мирового рынка.

2. Типы инвесторов на рынке. Осуществление инвестиций на рынке гостиничной недвижимости требует долгосрочных капиталов, поэтому анализ инвесторов показывает, кто обладает данными «длинными» капиталами и какие инструменты применяются на рынке. Под инструментами здесь подразумеваются пулы инвесторов, объединяющих части своих капиталов для осуществления инвестиций в недвижимость.

3. Инвестиционные стратегии. Существуют несколько стратегий входа инвесторов в проект гостиничной недвижимости, применяемых на западе. В работе приводится описание инвестиционных стратегий, успешного «входа» в проект.

4. Стратегии взаимодействия с гостиничным оператором. Специфика гостиничного рынка состоит в наличии гостиничного оператора. Данные компании представляют собой, как правило, международные сети, которые имеют большой опыт и узнаваемый бренд на мировом рынке.

5. Наличие структурных сдвигов инвестиционных процессов на рынке гостиничной недвижимости и их влияние на функционирование данного рынка. Развитие инвестиционных процессов на данном рынке наряду со следованием тенденциям мирового рынка имеет свою специфику, которая обусловлена историческим развитием и структурой данного рынка.

Анализ функционирования рынка

Сложность данного рынка, большое разнообразие типов гостиничной недвижимости, сложная система управления зданием, сезонность рынка и другие специфические черты являются причинами относительно небольшого потока инвестиций в данный сегмент по сравнению с другими сегментами. Но снижающаяся доходность других сегментов повышает привлекательность

гостиничного сегмента.

Сегмент гостиничной недвижимости наиболее отличается от остальных сегментов. Если на остальных сегментах основными участниками являются три класса: инвесторы, девелоперы и арендаторы, то в структуре гостиничного рынка особое место занимают гостиничные сети, которые могут выступать и как инвесторы и как управляющая компания и в ряде случаев как арендатор (при заключении договора об аренде отеля).

Структура сегмента гостиничной недвижимости выглядит следующим образом:

• Основными участниками рынка являются: девелоперы, инвесторы и гостиничные операторы. Они формируют предложение (объекты гостиничной недвижимости), и различные виды туристов (формирую спрос на гостиничные номера);

• Основными объектами являются средства размещения (отели, мотели, загородные средства размещения и др.).

Вначале необходимо рассмотреть различные виды средств размещения (продукт рынка гостиничной недвижимости).

При анализе различных классификаций, представленных в приложении, необходимо еще раз подчеркнуть важность единой классификации гостиничных объектов. Данная классификация не только служит для потребителей, которые бы могли; на основании нее выбирать приемлемые для себя по уровню комфорта средства размещения по всему миру. Но также следование единой классификации важно и для инвесторов. Как правило, они являются международными институциональными инвесторами и при незнании специфики местного рыка, объективный класс средства размещения позволил бы им представить основные параметры объект, целевую группу туристов и его будущую доходность. Сложность данного рынка, большое разнообразие типов гостиничной недвижимости и важность качества предоставляемых услуг в контексте обеспечения доходности оказали влияние на инвестиционные процессы и схемы, применяемые на рынке.

Инвесторы, инструменты и инвестиционные стратегии на гостиничном рынке

Инвестиции в гостиничную недвижимость осуществляют различные типы инвесторов, которые имеют различные интересы и цели. Основная масса инвесторов, за исключением собственников, нацелены на быстрое получение прибыли или комиссионных в краткосрочном периоде и максимизации годовых платежей исходя, исходя величины валового дохода, а не на увеличении прибыльности самого объекта.

Круг инвесторов в гостиничную недвижимость довольно разнообразен, К наиболее крупным принадлежат финансовые компании (ведущими из которых являются Lehman Brothers, Morgan Stanley и ряд других), а также инвестиционные фонды и частные акционерные общества. Наиболее активным игроком на рынке инвестиций в недвижимость является американское акционерное общество Blackstone Group.

Источники финансирования на рынке недвижимости можно разделить на две группы:

1. Институты, которые выступают источниками капитала на рынке гостиничной недвижимости, т.е. либо предоставляют кредиты, либо держат в своем инвестиционном портфеле, как объекты гостиничной недвижимости, так и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. К ним относятся: коммерческие банки; страховые компании; частные кредитные организации и пенсионные фонды.

2. Инвестиционные объединения, которые являются первичными инструментами, которые инвестируют в ипотеку под гостиничную недвижимость и перераспределяют полученную прибыль инвесторам (как индивидуальным, так и институциональным). Данные объединения включают в себя: партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (RELPs) и фонды инвестирования в недвижимость (REITs).

Рассмотрим основные типы источников финансирования проектов гостиничной недвижимости:

Коммерческие банки

Коммерческие банки традиционно играют значительную роль в финансировании объектов гостиничной недвижимости. Поэтому они были подвержены больше всего кризисам, происходящим на рынке коммерческой недвижимости, которые затрагивали сегмент гостиничной недвижимости.

Главным ограничителем при кредитовании объектов гостиничной недвижимости для коммерческих банков является лимит LTV (loan-to-value), который регламентирует величину заемного капитала. LTV ratio — отношение баланса ипотечного кредита либо к цене недвижимости, приобретение которой финансировалось за счет такого кредита, либо к цене, по которой заемщик приобрел эту недвижимость. Отношение показывает, сколько собственных средств заемщик использовал при приобретении объекта недвижимости. Чем выше LTV, тем меньше собственных средств заемщика вложено в недвижимость и тем больше защиты предоставляется кредитору в виде залога недвижимого имущества. В России законодательно данная величина составляет 70%.

Страховые компании

Страховые компании также играют значительную роль на рынке гостиничной недвижимости; от предоставления займов девелоперам гостиничной недвижимости, до участия в качестве совладельца крупнейших отелей. Страховые компании являются одними из крупнейших мировых финансовых институтов. Главной функцией страховых компаний является предоставление финансовой обеспеченности держателям полисов страхования жизни. Премии, аккумулированные компаниями, направляются на поддержание резервов, из которых осуществляются выплаты. Данные резервы представляют собой значительные фонды капитала, которые требуют долгосрочного вложения. Так как приток капитала от поступления премий можно спрогнозировать с высокой точностью на несколько лет вперед, равно как и отток платежей держателям полисов в случае наступления страхового случая; страховые компании могут осуществлять долгосрочные инвестиции и предоставлять долгосрочные кредиты, что является определяющим для финансирования проектов гостиничной недвижимости, так как именно сегмент гостиничной недвижимости в силу своей специфики обладает наибольшими сроками окупаемости.

Пенсионные фонды

На западе традиционно в число основных инвесторов на рынке недвижимости также входят и пенсионные фонды. Пенсионные фонды являются налогонеоблагаемыми фондами как корпораций и профсоюзов (частные пенсионные фонды), так и государства или местных муниципалитетов (государственные пенсионные фонды). Их целью является выплата пенсий для сотрудников или членов союза, вышедших на пенсию. На данном этапе они представляют наиболее динамично растущий класс финансовых институтов в Америке и Европе, поэтому в будущем он будет играть валеную роль в финансировании проектов гостиничной недвижимости. Структура пенсионных фондов во многом схожа со страховыми компаниями, поэтому они также обладают прогнозируемым потоком финансовых ресурсов и также могут применяться при долгосрочном финансировании гостиничных проектов.

Партнерства закрытого тина по управлению недвижимостью (RELP) или синдикаты.

Главной целью создания подобных партнерств является синдицирование средств, поэтому они могут выступать как источник капитала. В более широком смысле синдикат - группа инвесторов, которые объединяют свои капиталы для инвестирования в частности в гостиничную недвижимость, так как она обладает высоким порогом входа. Синдикат может создаваться и как отдельный хозяйствующий сегмент, но более частная его форма — партнерство, поскольку именно данная форма является наиболее эффективной с точки зрения ведения бизнеса и налогообложения.

Трасты инвестиций в недвижимость, REITs

REIT один из наиболее распространенных инструментов для инвестиций в недвижимость. Инвестиционные трасты недвижимости игракп важную роль в девелопменте гостиничного сегмента. Причинами популярности данного инструмента среди инвесторов являются:

1. Высокая доходность. В связи с мировым кризисом на рынке гостиничной недвижимости в 1990 годах, стоимость объектов гостиничного сегмента понизилась. В результате многие инвесторы начали рассматривать объекты гостиничной недвижимости как класс инвестиционных активов, более привлекательный, чем акции и облигации, которые сравнительно стали более дорогими. Более того, понижение процентной ставки заставило инвесторов, которые держали свои средства на счетах, искать альтернативы.

2. Институциональный спрос. Значительный источник инвестирования в инструменты REIT представляют институциональные инвесторы, такие как фонды коллективных инвестиций, пенсионные фонды и др.

3. Источники финансирования. После кризиса 1990 года, традиционные источники финансирования (коммерческие банки, страховые компании и др.) заметно сократили финансирование гостиничных проектов. Поэтому REIT стали активно использоваться участниками гостиничного рынка для аккумулирования необходимого им капитала.

Основные инвестиционные стратегии

Существуют несколько стратегий инвестиций в недвижимость, которые применяются различными инвесторами, исходя из целей.

К основным стратегиям, которые применяются на рынке инвестиций в гостиничную недвижимость можно отнести следующие:

• «выбор момента инвестиционной сделки» — стратегия, основанная на выборе момента совершения инвестиционной сделки, исходя из периода цикла, в котором сейчас находится рынок;

• «избежание риска» - стратегия, которая помимо правильного момента вхождения в рынок предполагает учет потенциального риска;

• «максимизация оценки» — стратегия концентрации на оценке актива, которая ищет максимум валового дохода, а не краткосрочной доходности объекта;

• «fixer Uppers» - стратегия поиска отеля «с проблемой», которую можно решить;

• «покупка ниже цены замещения» — стратегия покупки актива по наиболее низкой возможной цене;

• «удержание актива в краткосрочном периоде» — несмотря на долгий жизненный цикл гостиничного объекта, данная стратегия направлена на краткосрочное владение, чтобы не платить за реновацию и ремонт здания^[60].

Основные схемы взаимодействия с гостиничным оператором

Большинство функционирующих отелей относятся к различным гостиничным сетям (это так называемые «branded hotels»). Принадлежность к той или иной гостиничной сети дает ряд преимуществ и значительно увеличивает доходность. Поэтому при приобретении существующего гостиничного объекта или осуществлении инвестиций в девелоперский проект, инвестор особое внимание уделяет выбору гостиничного оператора и формы взаимодействия с ним.

Гостиничные операторы при расширении своих сетей пользуются следующими стратегиями: строительство и удержание в своей собственности новых гостиниц, покупка существующих, лизинг (аренда) объектов гостиничной недвижимости, заключение контракта на управление и заключение договора франчайзинга. Данные стратегии приводятся по мере убывания степени участия и контроля со стороны гостиничного оператора. Необходимо отметить, что первые три стратегии в настоящее время используются

все реже и реже, так как компании предпочитают не связывать свои средства, а направлять их на развитие сети, поэтому основными формами удержания отелей в гостиничной сети являются заключение договоров на управление и франчайзинг

При реализации проекта строительства объекта гостиничной недвижимости, инициируемого, как правило, девелопером с целью дальнейшей продажи инвестору, момент выбора оператора и заключение с ним контракта определенного вида является ключевым для дальнейшей успешной реализации всего проекта. Инвесторы обращают особое внимание на гостиничного оператора, бренд и тип заключенного контракта, так эти параметры в первую очередь сказываются на доходности будущего объекта. Поэтому необходимо особое внимание уделить различиям между данными типами контрактов.

Аренда (лизинг) стала популярной в 1950 - 1960-е годы. В гостиничной индустрии этот метод используется и в настоящее время, хотя реже чем прежде. Лизинговое соглашение позволяет и арендатору, и корпорации выйти на рынок или расширить на нем присутствие. При таком подходе отель арендуется за оговоренный процент обычно от 20 до 50% валовых поступлений от продаж.

Контракт на управление заключается между девелопером (а затем, после продажи инвестором) и гостиничным оператором. Компания, вступающая в управление по контракту, не получает никаких прав на само имущество гостиничного комплекса. За работу компания получает обычно управленческое вознаграждение в виде определенного процента от валового или чистого операционного дохода, обычно — от 2 до 4,5%. За последние годы усилившаяся конкуренция между гостиничными сетями привела к снижению величины контрактного вознаграждения. Самая заметная черта современных контрактов на управление — увеличение числа оговариваемых в них положений.

Франчайзинг в индустрии гостеприимства — это концепция, наиболее часто используемая гостиничными операторами. Ее суть состоит в том, что франчайзодатель предоставляет «защищенное в законном порядке право

заниматься определенной предпринимательской деятельностью, а также помощь в организации этой деятельности, обучении, реализации и управлении за вознаграждение от франчайзополучателя»^[61]. То есть гостиничный оператор предоставляет свой бренд и разработки по управлению отелем, за это он получает роялти. Анализ стратегий развития гостиничных сетей показывает, что франчайзинговая схем применяется на неразвитых, рискованных и малоинтересных для гостиничного оператора рынках. Тем не менее, следует отметить, что недостаточное внимание к выбору франчайзополучателя в ряде случаев приносило серьезный ущерб репутации международному бренду.

Положительно на инвестиционную привлекательность объекта или проекта гостиничной недвижимости влияет заключение контракта на управление или аренду с ведущим международным оператором. Так как договор аренды в последнее время менее распространен в гостиничном сегменте, наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов является заключение контракта на управление. Осуществление управления отелем известным международным оператором предполагает определенный стандарт качества, который не всегда соблюдается при заключении франчайзингового соглашения (что, в конечном счете, негативно отражается на доходности отеля). Другим положительным моментом контракта на управление является более высокий поток платежей при сравнении с арендным контрактом. При заключении контракта по аренде отеля оператор платит собственнику заранее определенный процент от выручки, в то время как по договору на управление оператор удерживает из суммы выручки расходы и вознаграждение за управление, а остаток прибыли перечисляет собственнику, что в случае успешного функционирования объекта недвижимости предполагает значительные поступления.

В сравнении с контрактом франчайзинга, договор на управление предполагает более стабильный поток поступлений, так как гостиничный оператор имеет большой опыт управления подобными объектами, следовательно, при данном типе контракта успешность проекта более вероятна.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что с точки зрения инвестиционной привлекательности проектов гостиничной недвижимости из всех форм взаимодействия с гостиничными операторами наиболее целесообразным является заключение контракта на управление с ведущей международной сетью.

Анализ различных сегментов мирового рынка коммерческой недвижимости показал, что, несмотря на то, что большинство инвестиций вкладывается в объекты офисной (143 млрд. долл, иностранных инвестиций в 2007 году^[62]) и торговой недвижимости (78 млрд. долл, в 2007 году^[63]), наибольшим потенциалом для инвесторов обладает рынок гостиничной недвижимости (ставка капитализации составляет 7,9% против 6,0% и 6,2%^[64] в офисном и торговом сегментах соответственно). Поэтому именно данный сегмент обладает наибольшим потенциалом для развития среди других сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке гостиничной недвижимости

В ходе развития инвестиционных процессов как на мировом рынке недвижимости в целом, так и на рынке гостиничной недвижимости в рассматриваемый период 2000-2008 года можно выделить два структурных сдвига, которые определили развитие инвестиционных процессов; усиление инвестиционных процессов в 2000 годах и спад инвестиционной активности в 2007 году.

Приход на рынок гостиничной недвижимости профессиональных инвесторов явился катализатором для следующих процессов:

1. Углубление специализации участников рынка. До недавнего времени (до момента активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости в 2000 годы) владели и управляли объектами гостиничной недвижимости гостиничные сети. Данные компании также занимались и строительством данных объектов с привлечением различных подрядчиков. Они расширяли свои сети преимущественно за счет собственных средств.

Общая тенденция развития инвестиционных процессов отразилась и на данном рынке. Значительный приток инвестиций на рынок недвижимости и появление профессиональных инвесторов привело к тому, что рынок стал более структурированным по функциональному признаку. Если раньше гостиничные сети сами осуществляли все три функции (владения, управления и строительства), то теперь на рынке появилось три типа участников: инвесторы, девелоперы и сами гостиничные сети в качестве управляющей компании.

2. Расширение географии присутствия сетей. С приходом профессиональных инвесторов на данный рынок, активизировался процесс перераспределения собственности. Гостиничные сети стали продавать свои объекты инвесторам (именно в эти годы возрос объем портфельных продаж гостиничных объектов). Высвобождение средств позволило гостиничным сетям активно осваивать новые рынки, то есть происходило географическое расширение рынка гостиничной недвижимости. В частности в середине 2000 годов международные гостиничные сети стали активно осваивать российский рынок, в том числе и петербургский рынок.

Структурный сдвиг 2007 года отразился и на инвестиционных процессах на данном рынке. Во-первых, сокращение инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных инвесторов снизило активность и в данной отрасли, что, несомненно, негативно отразится на процессе дальнейшей специализации и

перераспределении функций (переход функции владения гостиничными объектами к профессиональным инвесторам), а также на дальнейшем расширении географии присутствия сетей.

Во-вторых, кризис мировой экономики негативно отражается на туристической отрасли: сокращение доходов населения и компаний снижает туристические потоки, что влияет на доходность объектов гостиничной недвижимости.

Помимо изменений, связанных со специфическими особенностями рынка гостиничной недвижимости на дальнейшее развитие процессов влияют и общие тенденции дальнейшего развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, которым посвящен следующий параграф.