«Проводники» инвестиций в недвижимость

«Проводники» инвестиций в недвижимость (Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC) стали возможными благодаря специальным положениям Закона о налоговой реформе 1986 г. Структура REMIC почти идентична структуре СМО, и в этом смысле REMIC могут рассматриваться как расширение СМО.

Законодательство по REMIC также прояснило правила налогообложения по расчету дисконтов для исходного выпуска — этой давнишней проблемы СМО. Это законодательство также впервые установило правила для рыночных дисконтов и премий, развеяв тем самым «тучи», которые нависали над рынком MB.

REMIC (и СМО) можно разрабатывать по-разному. Один способ подходит для финансовых учреждений (таких, как инвестиционные банки). Он состоит в покупке «целых» ипотек, или переходных сертификатов, с последующим использованием их для создания собственных продуктов REMIC или СМО. Другой способ, альтернативный, — ипотечные банки, сберегательные учреждения и коммерческие банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, а также могут разрабатывать свои собственные REMIC или СМО. В этом последнем сценарии ценные бумаги выпускаются и размещаются с помощью инвестиционных банков, выступающих в своей традиционной роли андеррайтеров. Некоторые из крупных ипотечных банков уже прошли этот путь. Кроме того, более мелкие эмитенты, у которых нет достаточных объемов для эффективного создания своих собственных ценных бумаг MB, могут «арендовать» существующий «проводник» (conduit), т. е. продать свои ипотеки другой организации с устоявшимся положением на рынке и объемом, достаточным для того, чтобы использовать экономию на масштабах. В результате относительно небольшое количество эмитентов получили регистрацию, но это были те, кто мог работать с большими объемами операций.

Выпуск СМО и REMIC требует представления документов и регистрации в SEC (Комиссии по ценным бумагам и биржам). Это влечет за собой существенную задержку любой эмиссии и значительные расходы на необходимое тщательное и всестороннее исследование. Процесс регистрации, однако, был упрощен в последние годы благодаря появлению другого продукта финансовой инженерии — «регистрации на полке» (shelf registration). Мы кратко рассмотрим этот вопрос.