1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости

Недвижимость занимает исключительную роль в любой экономической системе, с ней связана жизнь и благосостояние граждан и функционирование предприятий. Вместе с тем недвижимость с экономической точки зрения представляет весьма сложную категорию.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМение) - собственность. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (гшею вещь), принадлежность на праве собственности.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них молено дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, а во втором “собственность”. Перевод же русского

термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста^[2].

Основой недвижимости является земля, земельный участок. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком^[3], а также права на эти объекты^[4] (схема 1.1.)

Рисунок 1.1.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков (земельный участок, объекты над его поверхностью, имущество под поверхностью, воздушное пространство и комплекс прав на объекты недвижимости), четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание.

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Таким образом, определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.Г звучит следующим образом:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество” (cm. 130^[5]).

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Тем не менее, для целей анализа объекты недвижимости можно структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.

В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому

статусу, функциональному назначению⁶, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

⁶ Подробнее см. Kyle R. С. Property Management / Robert С. Kyle, Floyd M. Baird, Marie S. Spodek. - Dcaibom Real Estate Education, 1999. - 3-10 c.

Рисунок 1.2. Классификация объектов недвижимости

Необходимо отметить, что в настоящий момент ни в законодательных актах, ни в работах российских исследователей рынка не сложилось единой классификации объектов недвижимости. Классификации, содержащиеся в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), либо не вполне отражают рыночные реалии, либо противоречат друг другу. Поэтому в работе приведена авторская классификация недвижимости. При ее разработке использовались труды Стерника Г.М., Асаула А.Н. и Фридмана Дж. П. Ряд исследователей, в частности Стерник Г.М., Патгури Я.В. выделяют складскую недвижимость как составную часть промышленной недвижимости, но западные ученые (Фридман Дж.) относят складскую недвижимость к коммерческой, что является наиболее верным и отражено в классификации.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от ситуаций, целей и стадий анализа.

недвижимости как физического объекта, объекта экономических отношений и объекта вещных прав.

Недвижимость обладает одним важнейшим свойством -

неподвижностью, именно поэтому с точки зрения рынка она всегда выступает как единство правовых и экономических свойств. Именно невозможность перемещения недвижимости делает основой рынка недвижимости оборот прав на нее (то есть юридическую составляющую). Возникновение и развитие рынка недвижимости основано на сохранности прав на недвижимость и возможности их оборота.

Гражданский оборот имущественных прав представляет собой юридическую форму экономического оборота, отражающую процесс перехода субъективных прав участников гражданских правоотношений, основанный на совершении причинно-обусловленных распорядительных сделок. Содержанием гражданского оборота является переход субъективных имущественных прав от одного субъекта другому.

Данная зависимость от оборота прав находит отражение и в определении самого рынка недвижимости. Так западные специалисты Дж. Фридман и П. Ордуэй дают следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования^[6]».

В данном определении не указаны ни взаимосвязи участников определяющих спрос и предложение, ни внешнее окружение рынка, поэтому целесообразно рынок недвижимости определить как:

сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, формирующих спрос и предложение, процессов функционирования рынка, те. процессов производства (создания), потребления (использования) и оборота объектов недвижимости, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка^[7]).

Тем не менее, в первом определении указан важнейший принцип успешного функционирования рынка недвижимости и, в частности, осуществление инвестиционных процессов — передача и сохранность прав на недвижимость, поэтому вначале исследования рынка недвижимости и процессов, происходящих на нем, представляется целесообразным проанализировать недвижимость как объект правовых отношений.