ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования

В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане.

Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке. Кризис, охвативший рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран в 2007 году свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.

В основе подобного поведения, как представляется, лежат структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов

¹ По данным компании Colliers International (http://www.colliers.ru) и Росстата (http ://www. gks.ru)

было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы.

Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.

Рынок Санкт-Петербурга обладает наибольшим среди российских городов потенциалом с точки зрения развития проектов гостиничной недвижимости. Этому способствует ряд факторов, в том числе уникальное культурно­историческое наследие, статус бывшей столицы империи, близость к Европе. Это обуславливает достаточно высокий уровень (относительно других российских городов) туристического потока, что в свою очередь делает его привлекательным для иностранных инвесторов и гостиничных операторов. В последние годы наметился выход крупнейших гостиничных операторов на рынок Саіпсг-Петербурга. Несмотря на текущий кризис и сокращение инвестиций в недвижимость в ближайшие годы, рынок Санкт-Петербурга остается ненасыщенным, поэтому при возобновлении активности на рынке недвижимости ожидается дальнейшее развитие гостиничных проектов. Следовательно, при планировании инвестиций в данный сегмент, необходимо уже на данном этапе определить перспективы и возможные направления его развития в Санкт- Петербурге. Для этого необходимо изучить мировой опыт функционирования рынка гостиничной недвижимости. Особую важность представляет выявление

структурных сдвигов инвестирования на данном рынке, которые и определяют его дальнейшее развитие.

Степень разработанности проблемы. Исследования инвестиций в недвижимость проводились по преимуществу западными специалистами. В последние десять лет почти все подобные исследования являются узконаправленными и изучали перспективы и механизмы секьюритизации недвижимости, развитие которых во многом и спровоцировало ипотечный кризис.

Исследованиями роли рынка недвижимости в возникновении кризисов в свое время занимались многие ученые, в том числе и специалисты мирового банка и международного валютного фонда, такие как Б. Ренод, Р. Дж. Херринг, а также А. Дехеш, П. Хендершот, Р. Вернер. Но данные исследования в основном проводились в 2000 годах и не затрагивали эволюцию механизмов трансмиссии, а также текущий ипотечный кризис.

Исследованиям инвестиций в гостиничную недвижимость посвящено несколько работ; особенно тщательно данная тема была разработана Ст. Рашмором, но его работы носят более прикладной характер.

Необходимо отметить, что в отечественной литературе тема инвестиций в недвижимость является слабоизученной и все исследования и публикации носят в основном практический характер и не затрагивают фундаментальных основ процесса инвестирования. Тем не менее, ряд отечественных исследователей затрагивают тему инвестиций в недвижимость в ходе изучения функционирования рынка недвижимости в целом. К ним относятся: Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Стерник С.В., Грибовский С.В., Цогоев

С., и ряд других. Также рынок гостиничной недвижимости отечественными исследователями в большинстве случаев рассматривается как составная часть рынка туризма в целом. Рынок туризма широко освящен в отечественной литературе; к работам по данной отрасли можно отнести труды Гуляева В. Г., Зонина Н.А., Кириллова А.Т.. Бондаренко Г.А., Сенина В.С. На инвестиции в недвижимость влияет инвестиционная политика и привлекательность России в целом для иностранных инвесторов. Проблемы развития инвестиционных отношении разрабатывались следующими отечественными авторами: Кокушкиной И. В, Логиновым Е.

Исследование природы экономического развития всегда занимало важное место в работах отечественных и зарубежных ученых. К работам по данной отрасли относятся работы и классиков экономической мысли таких как А.Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, так и работы современных экономистов Кузнецовой Н.П., Абалкина Л. И. Многие из исследователей уделяли особое внимание проблеме наличия и сущности структурных сдвигов. Среди данных трудов можно выделить работы А. Мэддисона, Красильникова О. Ю. Но в данных работах проводится анализ структурных сдвигов в целом в экономике, а не на рынке

недвижимости в отдельности.

Таким образом, на данный момент, как в отечественной, так и в зарубежной литературе остается малоизученными фундаментальные основы процесса инвестирования в недвижимость, а именно: наличие структурных сдвигов инвестирования в недвижимость, а также развития данных процессов в определенных сегментах (как, например, гостиничный сегмент) и на определенных региональных рынках. Также недостаточно изученной остается проблема влияние рынка недвижимости на экономику в целом.

Целью настоящей работы является выявление структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

• выявить основы функционирования рынка недвижимости;

• осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;

• выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах на мировом рынке недвижимости;

• проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;

• определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;

• составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования;

• спрогнозировать развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также разработать зонирование города и указать территории, наиболее интересные для иностранных инвесторов. Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок

недвижимости. Предметом исследования структурные сдвиг, возникающие при инвестировании в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевонса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., современная портфельная теория, теории прямых инвестиций. В работе также

используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С., Ульмана Е., и другие теории.

Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCRETF), РТС, интернет-портал «Europroperty», Росстат, ЦБ РФ и др.

В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefteld и другими, а также данные некоторых компаний - операторов локальных рынков недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественной практике был проведен анализ иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость на определенном региональном рынке.

Основные положения диссертационного исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:

• выявлены и систематизированы страновые особенности организации системы установления прав на недвижимость и определен наиболее эффективный тип ее функционирования;

• выявлено существование структурных сдвигов иностранного инвестирования на рынке недвижимости, которые определяли развитие данного рынка на определенный период;

• аргументировано доказано, что одной из основных причин экономических кризисов, 1980х—2000х годов, на рынках отдельных стран

• являлись спекулятивные инвестиции в недвижимость, показана эволюция механизмов трансмиссии кризисных явлений на другие рынки;

• определены и систематизированы факторы, сигнализирующие о возможности появлении кризисных явлений на рынках отдельных стран;

• представлен прогноз развития инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в контексте происходящих структурных сдвигов на рынке;

• выявлена система и разработана классификация инструментов инвестирования в недвижимость, определены преимущества и недостатки того или иного класса инструментов;

• составлен прогноз развития российского рынка недвижимости и инвестиционных процессов на данном рынке;

• выделены основные модели пространственного развития гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира;

• определена модель пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Мировой рынок недвижимости", "Экономика недвижимости" и ряда других.