3.1 Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России

Дляосуществления инвестиций в недвижимость и функционирования данного рынка в силу иммобильности недвижимости необходима правовая основа для- оборота прав на недвижимость, поэтому анализ инвестиционных процессов на.

Правовое регулирование инвестиционной деятельности в области инвестиций в недвижимость и строительство

При анализе законодательства в области инвестиций в недвижимости целесообразно выделить два уровня регулирования: федеральный и региональный.

Федеральный уровень

На. уровне Российской Федерации отношения между иностранными' инвесторами и государственными органами РФ, а также российскими юридическими лицами и гражданами в части сделок с недвижимостью, учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Конституцией РФ, а также нормативно-правовыми актами, такими как: Гражданский Кодекс Российской федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ; Федеральный закон «О плате за землю» и рядом других.

Сейчас в России идет активное реформирование сферы оборота недвижимости: выпущен новый Земельный и Жилищный кодекс, вводится новый налог на недвижимость. Все эти меры напрямую влияют на приток иностранных

инвестиций, поэтому важно проанализировать российское законодательство в этой сфере с точки зрения западных инвесторов.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона с точки

зрения правовой системы регулирования оборота недвижимости

Специалисты Мирового банка выделяют следующие факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность региона:

У. обеспеченность и сохранность прав па недвижимость

2.

3. простота и эффективность налогообложения недвижимости

Проанализируем эти факторы более подробно.

1. Обеспеченность и сохранность прав на недвижимость. Законодательно установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства гг иностранные юридические лица наравне с российскими гражданами могут приобретать права на недвижимое имущество, за исключением специальных случаев. Иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях^[73]; также ими не могут приобретаться земли сельскохозяйственного назначения. Иностранным гражданам земельные участки предоставляются в собственность только за плату^[74]. Но в целом можно сказать, что иностранный инвестор может быть полноправным собственником недвижимого имущества в России.

2. Что касается прозрачности и упорядоченности системы учета объектов недвижимости, то этот фактор, по мнению многих агентств недвижимости, часто является определяющим для инвестора. Одно из крупнейших таких агентств Jones Lang LaSalle ежегодно публикует мировой индекс прозрачности данного рынка (Global Real Estate Transparency Index), учитывающий в частности доступность информации, регулирование сферы ее оборота и сохранность прав. Россия в этом рейтинге не входит в шестерку лидеров. Главной проблемой является несовершенство системы учета и сложность процедур по оформлению

прав па недвижимость. Преподе всего, следует отметить, что в Российской Федерации существует раздельный учет объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество. Учет земельных участков осуществляется путем занесения информации о них и об объектах недвижимости, прочно с ними связанных, в Государственный земельный кадастр. Главным документом земельного кадастра является Единый государственный реестр земель. Более того, объекты градостроительной деятельности заносятся и учитываются еще и в системе государственного учета градостроительной деятельности.

3. Простота и эффективность налогообложения недвижимости. В данный момент до введения местного налога на недвижимость существует ряд налогов, которые касаются недвижимости. Это земельный налог, налог на имущество предприятий, налог на имущество физических лиц. Стоимость объекта недвижимости для всех этих налогов рассчитывается по-разному, это вызывает большие трудности у налогоплательщиков.

В целом можно сказать, что в Российской Федерации на данном этапе хорошо развита сфера обеспеченности и сохранности прав на недвижимость, однако сферы системы учета объектов недвижимости и процедур по оформлению прав на недвижимость, а также ее налогообложение требуют изменения для формирования более привлекательного инвестиционного климата.

Реформирование правовой системы регулирования оборота недвижимости в

России

Ситуация в России во многом сходна с той, которая сложилась в целом ряде восточно-европейских государств с переходной экономикой в ходе их подготовки

вступлению в ЕС. Каждая страна в тот период активно занималась реформированием законодательства в рассматриваемой сфере с тем, чтобы не только повысить приток иностранных инвестиций, но и обеспечить защиту своего национального рынка недвижимости.

Эти реформы проводились при содействии Международного банка реконструкции и развития. Так в частности в 1999 банк выделил кредит в 14,05 миллионов евро Словении для модернизации регистрации недвижимости. Данная программа позволила существенно улучшить управление недвижимостью в стране. Аналогичным образом, 5 июля 2005 Международный банк реконструкции и развития утвердил заем для Российской Федерации для развития кадастровых систем в размере 100 млн.

Политика, проводимая в настоящее время в России в сфере недвижимости и земельного устройства, направлена на достижение следующих целей:

• разграничение государственной собственности на землю;

• развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения;

• создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость,

• переход от кадастрового учета земельных участков к, кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости^[78];

Предлагаемые меры, должны позволить упростить процедуры, связанные с оформлением прав на недвижимость, учетом всех объектов недвижимости и землеустройством.

В целом, как представляется, можно ожидать, что вновь сформированные в результате реформы системы налогообложения недвижимости и кадастрового учетам создадут более привлекательные условия для притока иностранных инвестиций в эту сферу. Однако, федеральное законодательство затрагивает общие принципы регулирования инвестиционной деятельности в сфере недвижимости; Основную политику по развитию локального рынка недвижимости осуществляют региональные власти, поэтому именно региональное законодательство оказывает наибольшее влияние на принятие решения об осуществлении конкретных инвестиционных проектов.

Региональный уровень

В ряде субъектов РФ приняты законы, регулирующие правоотношения в сфере инвестиций в недвижимость, создающие особый порядок инвестирования на данной территории. Такие законы приняты в Новгородской, Калининградской, Свердловской областях и ряде других субъектов РФ. К таким законам относятся; в частности, Закон города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» и Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Санкт-Петербург и Москва являются лидерами среди регионов по привлечению иностранных инвестиций, поэтому ниже приводится сравнительный анализ основных положений этих законов, регулирующих предоставление объектов недвижимости, находящиеся в государственной собственности для инвестиционной деятельности.

Табл. 3.1. Сравиитепьпая таблица особенностей законодательства Москвы и Санкт-Петербурга в сфере регулирования инвестиций в недвижимость.

Источники: Закон СПб «О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство»№ 568—71 от 16.07.2001; Закон СПб «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» № 334—51 от 30.06.2004; Закон СПб «О налоговых льготах» .У? 81—11 от 14.07.1995 (с изменениями на 01.01.2006); Закон СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» № 282—43 от 17.06.2004 (с изменениями на 22.12.2004); Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите» № 316-28 от 12.07.2002 (с изменениями иа 26.11.2003); Законы города Москвы: "О

землепользовании и застройке в городе Москве", от 14 мая 2003 года Ли 27; Закон "Об основах градостроительства в городе Москве", от 3 марта №13, материалы Комитета по внешнеэкономической деятельности города Москвы, материалы Администрации Санкт-Петербурга, материалы и аналитические отчеты компании Вейеп Burkhardt

Исходя из данных таблицы основными отличиями правового регулирования инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге и Москве являются следующие положения:

1, В Москве участки предоставляются на основе проведения тендера. То есть правительство Москвы решает, - какие участки в городе будут подвержены редевелопменту (если речь идет о уже застроенных площадях), и какие пустующие территории будут освоены. Данный механизм позволяет осуществлять политику в интересах города. В Санкт-Петербурге наряду с организацией тендера, участки под инвестиционные проекты предоставляются целевым назначением, то есть инвестор сам выбирает территорию для редевелопмента или нового строительства и просит правительство предоставить ее целевым назначением. Данное положение позитивно влияет на приток иностранных инвестиций в Санкт-Петербург, но весьма негативно сказывается на обеспечении интересов города, так как, в частности, ведет к разрушению его центра.

2. Основной формой предоставления участков является долгосрочная аренда в Москве и предоставление земельного участка в собственность с возникновением права собственности инвестора на результат инвестиций в Санкт-Петербурге. Как в Москве, так и в Петербурге в последнее время наблюдается значительный приток

иностранных инвестиций в недвижимость. Если в Москве при этом земля остается в собственности города, то в Санкт-Петербурге она принадлежит, в том числе, большому количеству иностранных инвесторов, что повышает уязвимость городской экономики в случае дестабилизации ситуации на рынке недвижимости.

Несмотря на различия в правовом регулировании иностранных инвестиций в недвижимость именно Москва и Санкт-Петербург привлекают основную часть иностранных инвестиций в недвижимость. Более того, несмотря на то, что в Петербурге созданы более благоприятные условия для иностранных инвесторов, основной поток инвестиций направляется в Москву. В первую очередь, это связано с ее столичным статусом.

Как уже говорилось в первой главе, правовое регулирование недвижимости является основой для функционирования рынка недвижимости и осуществления инвестиционных процессов. Поэтому реформирование правового регулирования в сфере недвижимости на федеральном уровне, с целью повышения прозрачности рынка влияет на активизацию инвестиционных процессов на рынке России.

Динамика и структура иностранных инвестиций в недвижимость России

В последнее время произошло усиление потока иностранных инвестиций в недвижимость и строительство. По данным Росстата в 2007 году приток иностранных инвестиций в строительство составил 2 911 млн. долл, (в 2006 году приток составил 717 млн. долл.), в операции с недвижимостью - 8 414 млн. долл, (в 2006 году - 5998 млн. долл.^[79]).

Табл. 3.2. Приток иностранных инвестиций в недвижимость, млн. долл.

Источник: Росстат, http://www.gks.ru

Объем накопленных инвестиций на 1 кв. 2008 года составил 4,6 млрд, долл, в строительстве и 20,44 млрд. долл, по операциям с недвижимостью (т.е. совокупный объем накопленных иностранных инвестиций составляет 25,04 млрд. долл.). Ниже на графиках представлены данные о процентном увеличении притока иностранных инвестиций в недвижимость России.

Рисунок 3.1. Динамика притока иностранных инвестиций в строительство в сравнении с базовым периодом (2003 -100%), %

Источник: Росстат, www.gks.ru

В 2007 году приток накопленных иностранных инвестиций вырос на 2882,18 % по сравнению с величиной 2003 года (в 2003 объем был равен 101 млн. долл.) и составил 2 911 млн. долл.; годовой прирост за 2007 год достиг рекордного значения в 307% (212% в 2006 году).

Рисунок 3.2. Динамика притока иностранных инвестиции в операции с недвижимостью в сравнении с базовым периодом (2003 -100%), %

Источник: Росстат, http://www.gks.ru

В 2007 году приток иностранных инвестиций по операциям с недвижимостью составил 8 414 млн. долл., рост по сравнению с 2006 годом составил 40 % (в 2006 -130%).

Для анализа влияния сектора недвижимости в целом на экономику важно проследить динамку доли иностранных инвестиций в строительство и в операции с недвижимостью в общем объеме всех поступивших иностранных инвестиций.

Доан инвестиции в строительство в общей обгьече привлеченных инвестиций,

%

Доля инвестиций в операции с недвижимостью в общем объеме привлеченных инвестиций, %

Рисунок 3.3. Динамика составляющих инвестиций в недвижимость общем объеме иностранных инвестиций Источник: Росстат, http://www.gks.ru

Графики показывают существенное увеличение доли инвестиций в строительство и относительную стабильность доли инвестиций в

недвижимость. Совокупная доля инвестиций в недвижимость составляет около 9,4% от общего объема инвестиций.

Тем не менее, ведущие аналитики сходятся во мнении, что официальная статистика не учитывает большую часть инвестиций в недвижимость, то есть приток иностранных инвестиций еще больше данного рекордного значения. Указать точную цифру инвестиций невозможно, поскольку суммы инвестиционных сделок являются коммерческой тайной и в большинстве случаев публично не указываются. Указать примерный объем совокупного притока инвестиций можно только на основе экспертного мнения относительно цен инвестиционных сделок.

По данным компании Colliers объем инвестиций в недвижимость в 2007 году составил 18% 'от общего объема инвестиций^[80]. Общий объем иностранных инвестиций в Россию за 2007 год составил 120,94 млрд, долл.^[81] Таким образом, инвестиции в недвижимость за 2007 год согласно мнению данной компании составляют 21 млрд. долл. США. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд. долл. СПТА^[82], рост составил около 500%.

Такого же мнения придерживается и компания GVA Sawyer. По данным этой компании объем иностранных инвестиций в недвижимость России за 2007 год составил 20 млрд, долл.^[83]

Таким образом, по мнению автора, более целесообразным представляется ориентироваться на мнение аналитиков рынка и считать, что за 2007 год инвестиции в недвижимость составили 21 млрд. долл. США. Данный рост инвестиций является беспрецедентным для России, и подтверждает общую тенденцию на мировом рынке оттока капитала из

развитых стран, рынки которых пострадали от ипотечного кризиса и усиление притока инвестиции в страны БРИК.

В качестве инвесторов на российском рынке выступают различные иностранные участники. Они различаются не только по стране происхождения капитала, но также и по организационной структуре, что оказывает значительное влияние на осуществление инвестиций в недвижимость; на тип объектов для инвестиций, на размер располагаемого капитала, на сегмент рынка, в который осуществляются инвестиции, а также на закрытость или открытость информации по объему инвестиций (например, котирующиеся на бирже фонды должны публиковать объемы совершенных инвестиций) и т.д. На основании данных компании Jones Lang Lasalle, а также путем экспертных оценок была выявлена следующая структура иностранных компаний, осуществляющих инвестиции на российском рынке недвижимости в 2006 году

Девелоперы.

компании

недвижимости,

unlisted

9%,

Девелоперы,

«омланми

недвижимости, listed 8%

Unlisted

6%

Корпоративные

инвесторы

17%

Listed RBTS 23%

Частные ині 9%

ры

Институциональные

инвесторы

19%

Отельные

операторы, собственн

мни

е%

Рисунок 3.4. Структура инвесторов по видам, 2006 год Источник: по данным компании Jones Lang ІмваІІе

Наибольшую удельную долю занимают котируемые на бирже REITs и другие институциональные инвесторы (например, хеджевые фонды). Их совокупная доля на рынке составляет 42%, то есть почти половину всех инвестиций. К другим инвесторам можно отнести корпоративных инвесторов, девелоперские компании и частных инвесторов. Если давать оценку структуры иностранных инвесторов российского рынка недвижимости, то высокая доля REIT структур и других институциональных инвесторов может негативно отразиться на устойчивости российского рынка недвижимости к дестабилизации и к так называемым «структурным рискам». В 2007 году доля данных инвесторов намного увеличилась, по экспертной оценке составляет более 50% от общей суммы инвестиций, то есть более Ю млрд. долл, было инвестировано институциональными инвесторами.

Стратегии данного типа инвесторов носят динамический характер. Инвестиции в недвижимость можно условно поделить на собственно инвестиции и спекуляции на рынке недвижимости. Действия REIT структур и других институциональных инвесторов в большинстве случаев являются спекулятивными, тем самым вносят нестабильность на финансовый рынок. Недвижимость является стратегическим для страны активом, поэтому нестабильность на рынке недвижимости может негативно отразиться на экономике в целом.

Рисунок 3.5. Структура инвесторов по странам происхождения капитала, 2006 год Источник: Jones Lang Lasalle

Наибольшую долю в совокупных инвестициях занимали инвесторы из Австрии, США и Великобритании. Английские и австрийские фонды традиционно являются активными на российском рынке. К новым тенденциям 2008 года можно отнести появление крупных инвесторов из стран ЦВЕ, к которым принадлежит крупнейший венгерский фонд Trigranit

(объем будущих инвестиций только в Санкт-Петербург оценивается в 4 млрд, долл. ).

На рынке существует несколько основных форм инвестирования - совместное предприятие, форвардное, мезонинное (сочетание долговой и долевой формы инвестирования, когда кредитор может преобразовать долговые требования в акции компании), кредитное финансирование, а также инвестиционная продажа. В связи с нехваткой готовых объектов институционального качества все чаще стали возникать партнерства российских и иностранных девелоперов.

Нельзя не отметить влияние мирового финансового кризиса на рынок капитала в России, замедлившего деловую активность. В связи с дефицитом ликвидности в банковской сфере возникали затруднения с получением проектного финансирования. Существенно изменилась стоимость заимствования^{[84] [85].}

Развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости в предшествующие кризису годы давало немало поводов для развития «инвестиционного оптимизма», что, в контексте мирового кризиса, заставляет уделить особое внимание анализу перспектив развития российского рынка недвюкимости в целом.

Перспективы развития российского рынка недвижимости Главный вопрос, на который необходимо ответить при анализе

перспектив развития рынка звучит следующим образом; возможно ли возникновение кризиса на рынке недвижимости в России?

Кризис в России может быть вызван как эндогенными причинами, так и экзогенными (то есть трансмиссией кризиса).

Эндогенные факторы

1. Кризис в России не может быть вызван причинами, обусловившими появление американского кризиса и повторить сценарий его развития - рынок ипотеки и секьюритизации не достаточно развит.

Анализ мирового опыта возникновения кризисов (Японского, Азиатского и ряда других) позволил выявить факторы, сигнализирующие о возможном проявлении кризисных явлений (с. 60). Выявление данных «сигнализирующих факторов» на российском рынке затруднено, поскольку официальная статистика не отражает реальной картины.

1. Приток иностранных инвестиции

На странице 127 приводились данные по расхождению официальной статистики и данных аналитиков. По данным Росстата приток иностранных инвестиций в сферу недвижимости за 2007 год составил 11,33 млрд. долл. США. По мнению аналитиков рынка, цифра составляет 21 млрд. долл. СШ А, что более отражает реальную картину. Данный рост инвестиций является беспрецедентным для России, и подтверждает общую тенденцию на мировом рынке оттока капитала из развитых стран, рынки которых пострадали от ипотечного кризиса и усиление притока инвестиций в страны БРИК.

Приток согласно данным Росстата Приток согласно экспертным оценкам

аналитиков

11,3 млрд, долл. 21 млрд. долл.

Доля в общем объеме иностранных Доля в общем объеме иностранных

инвестиций инвестиций

9,4% 18%

2 Кредитование

Величина кредитования операций с недвижимостью и строительства составляет всего 16,3% от общего количества кредитов, выданных юридическим лицам.

Рисунок 3.6. Распределение выданных кредитов по направлению использования выданных средств Источник: Данные ЦБ РФ

Процент кредитов, обеспеченных недвижимостью является важным показателем, показывающим приток «прочих инвестиций» (кредитов) в недвижимость. При возникновении азиатского кризиса в большинстве данных стран процент кредитов под недвижимость составлял в среднем 30- 40 %. (см. п. Азиатский кризис).

Вероятнее всего 16,3% не отражает реального соотношения, поскольку существует большое количество форм участия банковского капитала в финансировании проектов недвижимости, помимо простого кредитования. Принимая во внимание уровень деловой активности российских девелоперов, в последнее время и классическое соотношение собственных и заемных средств в данном виде бизнеса (30/70), данная доля в настоящий момент близка к 20 - 25% от общей суммы «прочих инвестиций». Если сравнивать с долей кредитов под недвижимость в структуре общих кредитов в тех странах, где возник эндогенный кризис на рынке недвижимости, то данная доля в предкризисный период в среднем составляла от 30 до 40%. (см. стр. 52). То есть, несмотря на рост данной доли в последние годы, она не достигает критического значения.

3.