2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости

В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал.

? годовой обьем инвестиций, млрд долл

Рисунок 2.1.

Источник: Данные компании Jones Lang LaSalle

Как показывает график, приток инвестиций в недвижимость усилился после 2003 года, когда прирост составил порядка 45% или 123 млрд. долл, по сравнению с предыдущим годом. Причиной подобного усиления притока инвестиций являются последствия кризиса 2000 года, когда произошел обвал фондового рынка. Традиционно профессиональные инвесторы в условиях финансовой нестабильности, пытаются найти такие инвестиционные активы, динамика доходности которых некоррелировала бы с общей динамикой поведения акций, облигаций и других финансовых инструментов. Таким активом оказалась недвижимость. Данное положение иллюстрирует поведение большинства фондовых индексов в данный период.

Рисунок 2.2. Динамика основных индексов.

Источник: Данные розничных СМИ

Согласно графику в период с 2000 по 2002 на фоне отрицательной динамики большинства индексов, только индексы недвижимости (NCREIF и NAREIT) показывали положительную динамику.

Рекордное увеличение притока инвестиций в сектор недвижимости после падения фондового рынка в 2000 году хорошо бы проиллюстрировал динамический ряд по глобальным инвестициям, содержащий периоды развития до 2000 года. Но статистика по глобальным инвестициям фиксироваться компаниями-аналитиками рынка лишь с 2000 годов. Однако данное увеличение притока инвестиций на рынок недвижимости после 2000 годов прекрасно иллюстрирует динамика капитализации рынка REIT (фондов инвестирования в недвижимость за последние десятки лет)

млрд доли

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

Рис.

Источник: UBS Global Asset Management

Как показывает динамика капитализации рынка, экспоненциальный рост инвестиций в недвижимость начался также в 2002-2003 году и значительно превышает рост капитализации данного рынка во все предшествующие годы.

Подобный спекулятивный рост инвестиций в недвижимость, ненаблюдавшийся в предыдущие периоды развития рынка недвижимости подтверждает и динамика роста цен на недвижимость на основных мировых рынках недвижимости.

Сказанное выше подтверждает гипотезу о том, что в 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. Значительный приток спекулятивных инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные

характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

Необходимо отметить, что подобный спекулятивный рост инвестиций в недвижимость отмечался и ранее. В частности Р. Бертран отмечает существование мирового цикла инвестиций в недвижимость в 1985-1990 году, со сходными характеристиками все же данный цикл 1985-1990 не носил такого мирового характера, и затрагивал многие страны, но не все.

Рассмотрим, к каким последствиям привел структурный сдвиг инвестиционных процессов на рынке недвижимости 2000 годов. Приток инвестиций в недвижимость в первую очередь усиливал процессы по созданию мирового рынка недвижимости. После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на мировом рынке недвижимости:

1. Повышение специализации участников. Появление профессиональных инвесторов на рынке недвижимости усилило процессы специализации участников. На рынке происходит разделение участников по функциям: девелоперы, инвесторы, управляющие компапии, консалтинговые компании и др. Хотя в ряде случаев компании совмещают эти функции, все же превалирует процесс специализации, что повышает качество продукта на рынке.

2. Повышение транспарентности национальных рынков. Для глобальных инвесторов важно было осуществлять свои инвестиции в недвижимость без каких-либо препятствий, что требовало повышения транспарентности национальных рынков.

Стремление к максимизации прибыли заставляло инвесторов не действовать не только в рамках национальных или региональных границ, а требовало выход в другие регионы. Основным мотивом для совершения инвестиций в тот или иной сегмент недвижимости в том или ином географическом регионе является доходность. Главным показателем доходности является ставка капитализации (соотношение величины будущих доходов к цене актива). Динамика ставок капитализации зависит от многих факторов, как краткосрочных, так и долгосрочных. Основным долгосрочным фактором, влияющим на поведение ставок, является насыщение рынка определенным типом площадей.

При проведении маркетинговых исследований часто применяется показатель емкости рынка недвижимости (то есть суммарное количество квадратных метров площади, обеспеченное спросом). При достижении предложением показателя емкости рынок считается насыщенным. Национальные рынки с большой степенью обобщения можно поделить на ненасыщенные (растущие) и насыщенные. К растущим рынкам в первую очередь относятся страны БРИК и другие развивающиеся страны, где идет количественное увеличение предложения за счет строительства новых объектов. После насыщения рынка количественный рост переходит в качественный рост, большую долю в строительном объеме занимают проекты редевелопмента объектов и территорий. Показатель насышенности/ненасышенности рынка находит отражение в ставках капитализации. Растущие рынки до достижения этапа насыщения обладают большей доходностью объектов недвижимости, следовательно, ставки капитализации в данных странах выше, что находит выражение в географическом перераспределении потоков инвестиций в пользу данных стран.

Выход на растущие рынки развивающихся стран значительно сдерживался неразработанностью законодательной базы совершения операций на рынке

недвижимости и низкой транспаретностыо рынков.

3. Процесс унификации продукта. При осуществлении инвестиций важно сравнивать объекты между собой и выбирать лучшую альтернативу для инвестиций. Недвижимость не однородна, тем более это касается объектов из различных стран.

Процессы глобализации, наблюдаемые во всех секторах экономики в последнее время, также изменили структуру и рынка недвижимости: первостепенную роль в его функционировании занимают не отдельные национальные рынки, а глобальный рынок недвижимости как взаимосвязанная система: снижение доходности объектов недвижимости в одном географическом регионе ведет к притоку инвестиций в другой и т.д. В этой связи важно понимать структуру и динамику предложения на мировом рынке недвижимости.

Глобальный рынок недвижимости в отличие от рынка нефти, кофе и других товаров крайне неоднороден, в силу специфики недвижимости как товара: на формирование зданий и сооружений влияли множество факторов от культурно­исторических до сейсмических.

Тем не по мере развития глобального рынка недвижимости, в особенности в процессе развития рынка инвестиций в недвижимость идет процесс унификации предложения. Объекты коммерческой недвижимости: офисные здания, торговые

помещения, складские комплексы для успешного функционирования на рынке должны соответствовать определенному классу, согласно классификации, предложенной ведущими международными компаниями-консультантами. Для каждого города вырабатывается своя классификация, но различия в основном касаются географии размещения объектов, остальные параметры в целом являются унифицированными. В подобных классификациях подробно описывается технические характеристики объекта (высота потолков, инженерные системы и т.д.). Таким образом, новые здания, построенные с ориентацией на данную классификацию (объекты, построенные примерно за последнее десятилетие) являются унифицированным продуктом со схожими характеристиками в масштабах мирового рынка.

Данные процессы повышали мобильность капитала на мировом рынке недвижимости, повышая доходность капитала и привлекая все новые потоки инвестиций на данный рынок. Возрастание объемов и скорости оборота капиталов на рынке способствовало нарастанию спекулятивного пузыря. Согласно теории циклического развития экономики, продолжением фазы роста и в особенности бума является фаза кризиса. Более того, образование спекулятивного пузыря в фазе роста увеличивает амплитуду колебаний, что приводит к более резкому и глубокому падению рынка в стадии кризиса. Таким образом, стремительный рост инвестиций на рынок недвижимости логически должен был смениться фазой кризиса, импульсом послужил кризис на американском рынке. Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, - он коснулся главной причины предшествовавшего роста — инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников. В связи с падением рынка недвижимости и фондового рынка на основе недвижимости, данный вид инвестиций больше не будет доминировать на рынке. Таким образом, после 2007 инвестиционные

процессы будут развиваться в другом ключе, изменения коснутся не только количественных, но и качественных характеристик. Иными словами в 2007 году на рынке недвижимости произошел новый структурный сдвиг инвестиционных процессов, которые определит их развитие на последующие годы. Основные характеристики инвестиционных отношений в последующем периоде представлены в параграфе 3.1 Тенденции инвестиций. Для того, чтобы понимать какие изменения в инвестиционных процессах последуют в последующие годы, необходимо представить структуру инвестиционных процессов на предыдущем этапе. Структуру инвестиций в недвижимость на мировом рынке рассмотрим во временном срезе. Наиболее целесообразно рассмотреть данные за 2007 год (последний год предкризисного развития), а затем проанализировать, как на инвестициях в недвижимость отразился текущий кризис. Данный анализ представлен в Приложении А.