8.2. Правоотношения в области недвижимости

Действующее законодательство может быть классифицировано по уровням (федеральное, региональное и местное) и видам недвижимости (земля, жилые и нежилые помещения). На федеральном и муниципальном уровнях существует своя система законодательных и иных правовых актов по вопросу владения, пользования и распоряжения недвижимостью, в каждом из них отражены лишь некоторые аспекты управления отдельными объектами.

Отметим, что в настоящее время нет единого законодательного акта, в котором управление недвижимостью рассматривалось бы как целостная система по отношению к единому объекту, без ограничения управления землей, жилыми и нежилыми помещениями.

Ключевыми в федеральном законодательстве (Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 18 июля 2005 г. «О землеустройстве») являются термины «земельные отношения», «градостроительство».

Однако трактовка их неоднозначна, что влияет на региональные и местные процедуры регулирования и застройки города.

На рис. 8.1 представлена структурно-логическая схема нормативного регулирования в области недвижимости [10].

Укажем основные сферы регулирования землепользования и застройки Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О землеустройстве»

Градостроительный кодекс

Земельный кодекс

Земельный кодекс Российской Федерации регулирует: 1.

Собственность на землю:

а) возникновение права собственности: •

основания; •

ограничение оборота земель; •

приобретение прав на государственную или муниципальную землю; •

предоставление земли под застройку; •

переход права собственности в связи с продажей зданий;

б) прекращение права собственника: •

изъятие; •

прекращение сервитута; •

отчуждение; •

ограничение прав на землю;

в) защита права собственности 2.

Пользование землей: •

постоянное бессрочное; •

пожизненное наследуемое владение; •

аренда; •

сервитута; •

безвозмездное срочное пользование. 3.

Землеустройство.

Градостроительный кодекс Российской Федерации регулирует: •

создание системы расселения; •

градостроительное планирование развития территорий и поселений; •

регулирование градостроительной деятельности; •

застройки; •

определение видов использования; •

проектирование, строительство и реконструкцию объектов недвижимости; •

благоустройство городских и сельских поселений; •

развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры; •

рациональное природопользование; •

сохранение объектов историко-культурного наследия; •

охрану окружающей среды.

Закон о землеустройстве реіулирует: 1)

изучение состояния земель; 2)

планирование и организацию рационального пользования земель и их охрану; 3)

территориальное землеустройство: •

образование новых и упорядочение существующих территорий субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальных зон, земельных участков, а также частей указанных территорий, зон и участков; •

организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

Области пересечения окружностей (см. рис. 8.1) характеризуют сферу регулирования Правилами землепользования и застройки.

Блок I (области 1.2 и 2.3) — правила пользования землями поселения, которые распадаются на две группы: 1)

процедуры территориального землеустройства — установления границ поселения, пригородной зоны, кадастровых образований, красных линий, сервитутов, объектов недвижимости; 2)

земельные отношения в части процедур:

кадастрового учета земельных участков;

оформления прав на земельные участки, не являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

управления муниципальными землями, в том числе:

предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (для целей, не связанных со строительством; продажей в собственность; предоставлением в пользование);

предоставления участков земли для строительства; управления арендой (земли, едиными объектами недвижимости);

сбора информации и формирования единой системы учета и налогообложения объектов недвижимости на территории поселения.

Блок 2 (области 2.3 и 1.3) — наработанные процедуры регулирования застройки земельных участков.

Блок 3 (Правила землепользования и застройки) — конкретные градостроительные регламенты и карты зонирования, разработанные для города, которые отражают:

процедуры территориального землеустройства; пользования землями поселения; регулирования застройки земельных участков; градостроительные регламенты и карты зонирования. Эти Правила создаются с целью правоприменения федерального законодательства на муниципальном уровне.

Поэтому одной из основных задач органов местного самоуправления является формирование целостного механизма реализации прав и обязанностей собственников и владельцев иных прав на землю и другую недвижимость путем создания норм и взаимо- согласующихся процедур, учитывающих особенности функционирования нового рынка, традиции, обычаи делового оборота и специфику интересов местного населения.

Отметим, что от степени проработки органами местного самоуправления процедуры получения земли потребителем будет также зависеть и степень привлекательности городского земельного рынка для инвестора.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено в части II ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс;

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.