8.1. Недвижимость как финансовая категория

Рынок недвижимости, как и рынок жилья, является одним из секторов финансового рынка, на котором рыночным товаром является недвижимость.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст.

К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость как финансовая категория является формой вложения капитала.

В составе недвижимости применительно к городскому рынку можно выделить: •

земельный участок; •

жилое помещение (дом, квартира, комната); •

нежилое помещение; •

предприятие; •

здание и сооружение.

Рассмотрим эти группы активов.

1. Земельный участок является объектом права собственности согласно гл. 17 ГК РФ. Собственник земельного участка вправе продать его, подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

Собственник земельного участка может:

возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос;

разрешать строительство на своем участке другим лицам. -j Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований к назначению земельного участка. 2.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, предназначенное для проживания граждан. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены гл. 18 ГК РФ.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещение в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством. 3.

Нежилые помещения могут быть приобретены в собственность, т.е. приватизированы, на основании соответствующих законодательных нормативных актов.

В соответствии с п. 2.6 «Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после I июля 1994 г.», п. 4 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

В нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определение цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже жилья недвижимости. При этом допускается продажа открытых с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается. 4.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, долги, право на обозначения, инди- видуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.