1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости

В мире существуют различные системы обеспечения прав на объекты недвижимости, различные виды данных прав; национальные системы также различаются по виду и степени государственного контроля оборота недвижимости.

В последнее время наметился процесс унификации земельных отношений и правовых норм относительно объектов недвижимости. Данный процесс направлен на повышение прозрачности национальных рынков, а также сохранности прав на

недвижимость, как повышения надежности иностранных инвестиций в данную сферу, так и для устойчивости мировой экономики в целом. Ряд исследований международных организаций (Мирового банка и МВФ) показывает, что основные мировые кризисы были вызваны дисбалансом на национальных рынках недвижимости. Таким образом, повышение стабильности национальных рынков благотворно повлияет на мировую экономику в целом.

Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости.

Системы землевладения практически уникальны для каждой страны в силу специфического исторического развития страны в целом и права в частности, тем не менее они включают две основные системы: система регистрации титула собственности и система учета пространственных изменений (кадастровая система), другими словами:

• система регистрации прав отдельного лица или группы лиц па объект недвижимости и представляет собой юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости.

• система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость)

или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть “привязаны” к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами - единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции^[8].

Системы регистрации прав

Различия в системе учета прав недвижимость в различных странах обусловлены в первую очередь различными правовыми системами, которые обуславливают наличие тех или иных прав на недвижимое имущество и степень влияния государства на правовое обеспечение сохранности прав и перехода прав собственности. В целом мировой опыт сводится к двум системам правового механизма регистрации прав:

• система регистрации актов о сделках с недвижимостью (в российской литературе она именуется «Актовой системы»)

• система регистрации прав на недвижимое имущество («Титульная

‘ система»).

Основным признаком, по которому различаются системы регистрации прав (или укрепления прав) на недвижимое имущество в странах европейской

цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство; берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране.

Главным центром распространения Актовой системы являются практически все штаты США; центром распространения Титульной системы - европейские сграны и Австралия^[9].

Актовая система

Сущность Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берег на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Регистратора не интересует: имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки и другие подобные вопросы. Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении^[10]. Важна не только текущая ситуация, но и правовая история объекта^[11]. Такая система и повышенный риск покупателя привели к необходимости проведения исследования чистоты

титула^[12] и его страховании, что обусловило появление определенных институтов; юридических компаний, исследующих чистоту титула и компаний его страхующих.

Титульная система

Классический вариант Титульной системы регистрации предполагает признание государством такой функции как охрану прав своих подданных и иных лиц, чьи права оно признает, на недвижимое имущество, находящее в пределах его юрисдикции. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество (регистр в данной системе чаще всего называется «Поземельной книгой», реже, например, во Франции, «Ипотечной книгой», в нашей стране ЕГРП - (Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество); законодательным порядком установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства.

В классическом образце Титульной системы, в так называемой «Среднеевропейской Титульной системе регистрации», использовано изобретение немецких юристов XVIII века - ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название - «Поземельная книга». В XXI веке поземельный характер

регистрационной системы не изменился, но круг поземельной собственности расширился до квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованном земельном участке.

Принципиально важно, что право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе - ни договор о передаче права, никакие иные свидетельства перехода права не действительны, если права нового владельца не зарегистрированы, и само право возникает именно в момент его регистрации. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о

праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в

14

архив .

Помимо центрально-европейской системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации прав.

Система Р. Торренса. Эта система была введена в Австралии Робертом в 1858 году. Системой Торренса предусмотрено, что право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре^{[13] [14]. Регистр системы Торренса несколько отличается от германской Поземельной книги. Первый раздел этого регистра называется «Недвижимость» и посвящен идентификации местоположения и границ собственности путем краткого словесного описания ее и ссылки на графический}

материал. Второй раздел называется «Владение» и посвящен описанию собственника, а также характеру его прав и обстоятельств, ограничивающих эти права. Третий раздел называется «Отягощающие условия» и посвящен описанию зарегистрированных ипотек, обременений, аренды и т.п. Важной особенность системы является то, что право собственности государства на недвижимое имущество не регистрируется. Считается, что если в регистре прав нет регистрации права собственности на какую-либо территорию, это означает, что она находится в собственности государства.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях. Таких государств насчитывается менее десяти^[15], например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Великобритании.

Согласно основам английского права в отношении недвижимости, заложенным еще в 1086 году Вильгельмом Завоевателем, только король имеет право собственности на землю. В глазах закона, таким образом, частное лицо может быть не более чем арендатором земли. Это породило множество форм прав. В 1925 года права аренды были сведены к двум: (а) абсолютному безусловному праву собственности (freehold) и (б) абсолютному временному праву собственности (leasehold)^[16].

Французская система. Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель. Так сложилось, что

регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги». В Европе нараду с Францией систему Ипотечных книг используют также Бельгия, Люксембург и Италия^[17].

Система учета недвижимости (Кадастровая система)

«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается^[18].»

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (сисгема регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Из этого естественным образом вытекает, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости

кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость^[19].

Таким образом, кадастр представляет собой системно упорядоченную (устроенную) опись публичных данных, касающихся собственности внутри района (округа) страны, основанная на съемке их границ. Такие участки упорядоченно* идентифицированы посредством уникальных для каждого участка имен либо номеров^[20]. Общий вид гаковых участков, находящихся в чьей-либо собственности, и идентифицированные номера участков обычно показаны на крупномасштабных картах, которые вместе с журналами регистрации могут показать для каждою отдельного участка его тип, вид, стоимость и права владения, относящиеся к участку, т.е. это дает ответ на вопрос «где ?» и «как много ?»^[21].

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения^[22]:

1) страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д²⁴.

2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

США. Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула^[23] - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны — в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения^[24].

Анализ различных систем землевладения (регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости) показывает, что, несмотря на все многообразие форм организации данных систем, существую две модели организации землевладения, которые различаются по степени государственного вмешательства в данный процесс:

• европейская: где государство берет на себя ответственность за чистоту титула (путем ведения Поземельной книги (или аналогов) для регистрации прав и земельного кадастра для регистрации пространственных границ);

• англо-американская, где ответственность за чистоту титула собственности возложена на собственника и поэтому не существует единой системы пространственных и правовых регистраций, а риски связанные с определением «чисты титула» обусловили создание таких рыночных институтов связанных с профессиональным исследованием чистоты титула и его страхованием.

Тем не менее, именно наличие систем землевладения, организованных в той или иной форме является основой для эффективного функционирования рынка недвижимости, и европейская система представляется более эффективной.