Методы оценки земли
Таблица 5
Методы оценки земли с позиции различных подходов к оценке и применимости к застроенным участкам и участкам с улучшениями ^^Базирование на
^Чподходе При
менимость^.
к иезастроеи-^v ным участкам и участкам с улучшениями Сравнительный подход Доходный подход Незастроенные земельные участки Метод сравнения продаж Метод остатка Метод капитализации земельной ренты Метод предполагаемого использования Земельные участки с улучшениями. Метод сравнения продаж Метод выделения. Метод распределения Метод остатка Метод предполагаемого использования Метод капитализации земельной ренты Метод сравнения продаж
Сущностью данного метода является расчет стоимости земельного участка исходя из данных о сделках с аналогичными земельными участками. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с аналогичными земельными участками, или, при ее отсутствии, информации о ценах предложения или спроса на участки, признаваемые аналогами.
Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами. Наиболее важными элементами сравнения являются:
o местоположение и окружение;
o целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
o физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и
др.);
o транспортная доступность;
o инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).
o условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
o условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
o обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность ли другая зависимость покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
o изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. •
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; •
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; •
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:o прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
o прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
o корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
o определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
o экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. •
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Метод капитализации земельной ренты
Данный метод предполагает пересчет предполагаемого дохода от земельного участка в его стоимость, путем его деления на коэффициент капитализации или умножения на мультиплицирующий множитель. Под капитализацией земельной ренты, согласно п.4 данных методических рекомендаций, понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.
Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент38
капитализации .
Условием применения данного метода является возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий: •
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли; •
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты, путем:
o деления величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
o увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам). •
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.