5.6. Оценка земли

Так как отечественные стандарты оценки, обязательные к применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки. Фактически, эти рекомендации являются стандартами оценки, не обязательными к применению Однако эти документы достойны внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом, контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

36

земельных участков

Условиями рыночной стоимости земельных участков являются следующие принципы: 1.

Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. 2.

Принцип спроса и предложения: рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. 3.

Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. 4.

Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для

37

предпринимательской деятельности . 5.

Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. 6.

Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и влияния внешних факторов. 7.

Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: •

целевое назначение и разрешенное использование; •

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; •

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; •

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; •

текущее использование земельного участка.

Данными методическими рекомендациями установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Однако, данный документ, в качестве рекомендуемых, устанавливает методы, основанные на доходном и сравнительных подходах. Таким образов данный «стандарт» устанавливает не применимость затратного подхода к оценке данного типа объектов. В общем и целом, специфика земельных участков, действительно исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как является природным ресурсом, и не может быть воспроизведена человеком.

При выборе методов оценки, оценщик должен учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.