Введение

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития, в ус-ловиях возрастающей роли муниципальных образования в социально- экономическом развитии территории, на местные органы власти возлагается дополнительная ответственность за эффективное использование своей собст-венности.

Степень разработанности проблемы. Анализ отечественной и зарубежной литературы показывает, что проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Гак, арендные отношения были актуальны до на-чала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходи-мость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли ста- копится важнейшим источником пополнения бюджетов всех уровней. Изуче-нию арендных отношений посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, однако в этих работах недостаточное внимание уделялось системному подходу к проблеме арендных отношений в условиях смешанной эконо-мики, актуализирующей поиск собственных источников для расширенного воспроизводства на всех уровнях хозяйствования.

Предмет исследования — система организационно-экономических и пра-вовых отношений, возникающих в процессе аренды нежилых помещений, земли и другого имущества.

Объект исследования — арендные отношения как форма хозяйственной деятельности и источник пополнения доходной части бюджета.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, связанных с теорией, методологией и практикой аренды нежилых помещений, земли, финансовой аренды (лизинга).

Информационной базой работе послужили законодательные акты, мате-риалы Госкомстата РФ и Федеральной службы земельного кадастра России, и конкретные аналитические материалы по объектам аренды недвижимого иму-щества, земли и финансовой аренды.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования вы-ступила разработка теоретических и практических основ активизации аренд-ных отношений, направленных на повышение эффективности управления го-сударственным и муниципальным имуществом и пополнение доходной части бюджетов субъектов хозяйствования. В соответствии с поставленной целью, в работе ставились и решались следующие задачи:

¦ Обобщить теоретические и методологические основы арендных отношений и оценить значимость арендных отношений в условиях перевода ре- гиональных и муниципальных бюджетов на самофинансирование;

Разработать предложения по более эффективному использованию сдаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в государственной и му-ниципальной собственности, за счет расширения практики применения аренды нежилых помещений, дифференциации ставок арендной платы, усиления контроля за передачей помещений в субаренду и сокращения долгов по арендной плате перед бюджетом, а также за счет введения сис-темы стимулирования за увеличение площадей, сдаваемых в аренду;

Предложить систему мер по дальнейшему развитию финансовой аренды (лизинга) за счет усиления бюджетной поддержки, совершенствования кре-дитования и налогообложения.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном подходе к улучшению управления арендными отношениями в сфере недвижи-мости, земли, техники, и разработке научных и практических путей повышения эффективности управления арендными отношениями. В процессе исследования лично автором получены следующие основные результаты:

Уточнена роль арендных отношений в воспроизводственном процессе и обосновано положение о целесообразности усиления арендной деятельно-сти как альтернативы ускоренной приватизации.

Даны предложения по укреплению региональных и муниципальных бюд-жетов за счет объединения в одну статью всех доходов от аренды и от продажи права на аренду и отнесения их к неналоговым доходам;

• Обоснованы предложения по унификации и учету затрат, включаемых в арендную плату, учитывая различия в бухгалтерском и налоговом учете;

На основании анализа состояния аренды нежилых помещений в г. Моск-ве, внесено предложение о необходимости постоянного мониторинга не-жилых помещений, о дифференциации арендных ставок с учетом соци- алыюй составляющей, об усилении контроля за использованием регио-нальной и муниципальной собственности, особенно за арендаторами, практикующими субаренду;

С целью рационального использования земли при ее аренде, выдвинуто предложение о необходимости инвентаризации земель и четком разделении городских и федеральных земель (с тем, чтобы в городах не оставалось ничейной земли, с которой не платится земельный налог), о дифференцированном подходе к оценке земли с позиции местоположения, обес-печенности инфраструктурой, качества и целевого использования;

• Даны рекомендации по активизации финансовой аренды (лизинга) за счет правовой и финансовой поддержки государства, выдачи ЦБ целевых ссуд под льготный процент, отказа от двойного налогообложения по НДС (при приобретении техники и с лизинговых платежей), введения таможен-ных льгот при ввозе оборудования по лизинговым договорам и др.;

В работе обосновано предложение о принятии Закона об аренде, определяющего общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества. Закон, который однозначно опре-делил бы не только права арендатора получать субсидни и участвовать в различных программах, но и единые подходы к налогообложению аренд-ных сделок. Одновременно, с целью стимулирования инвестиционной ак-тивности арендаторов, целесообразно законодательно предусмотреть ме-ханизм, позволяющий компенсировать им потерянную выгоду за использование в период аренды инвестиционных ресурсов.

Практическое значение и апробация работы.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатные работы объ-емом 5,9 печатных листов.