1.1. Аренда как экономический институт управлении и форма хозяйствовании

Понятие институт известно давно. В правовой литературе под институ-том понимается совокупность нормативных акгов, установлений и правил, ре-гулирующих какую-то важную группу общественных отношений.

Генеральный план составляется на 10-20 лет и затем периодически обновляется и корректируется по мере возникновения новых задач и расширения возмож-ностей для развития. Целевые установки и задачи Генерального плана затем дета-лизируются и конкретизируются в долгосрочных, среднесрочных и текущих до-кументах различного уровня. В частности, на основе Генерального плана разраба-тываются планировки округов, районов и городских комплексов. В соответствии с этими планировками осуществляется функциональное, нормативно-правовое и экономическое зонирование городской территории. Данные зонирования, в свою очередь, служат основой для разработки кадастра земельных участков и реестра недвижимого имущества.

Аренда в системе управления

Схема 1

На схеме 1 показана связь между названными звеньями системы управления и арендными отношениями. Аренда недвижимого имущества, включая земельные участки, является одним из важных источников пополнения доходной части бюд-жета. С другой стороны, решение текущих задач за счет арендной платы не долж-но происходить в ущерб долгосрочным целям и задачам развития города, включая и задачи обновления и приумножения недвижимого имущества.

Собственность на объекты недвижимости, включая земельные участки, яв-ляется экономической базой муниципального управления. Аренда недвижимости при проведении рациональной арендной политики позволяет воспроизводить и приумножать источники доходов муниципальных образований. При этом большое значение имеет определение стоимости объектов недвижимости. Ее величина за-висит не только от балансовой стоимости объекта. В рыночных условиях на вели-чину стоимости оказывают влияние такие факторы, как степень обустроенности инфраструктуры территории, уровень ее благоустройства, транспортная доступ-ность объекта, привлекательность района и т.п. Следует отмстить, что названные факторы складываются в результате умелой или наоборот неумелой политики го-родских властей.

При правильном управлении территорией стоимость муниципальной не-движимости увеличивается. Но на практике наблюдаются и противоположные тенденции, когда инвестиции в сохранение и обновление основных фондов не производятся, инженерные сети и объекты недвижимости изнашиваются и мо-рально устаревают, стоимость объектов снижается. В этой связи роль аренды со-стоит в том, что муниципальная власть, сохраняя за собой собственность на не-движимость, имеет возможность активно влиять на факторы, определяющие раз-витие территории и увеличение стоимости объектов муниципальной собственно-сти. При этом контроль над финансовыми потоками имеет большее значение, чем объем поступлений арендных платежей, которые являются хотя и важным, но не основным источником пополнения средств муниципального бюджета. С помощью средств от аренды городские власти имеют возможность оказывать поддержку и инициировать нужные инвестиционные проекты.

В мировой праістике сложился субсидиарный метод финансирования му-ниципальной экономики. Суть его состоит в дотировании из муниципального бюджета капитальных или эксплуатационных затрат.

Арендные платежи относятся к неналоговым источникам пополнения бюджета. Считается, что в этом состоит их преимущество, как более стабильного и легко собираемого дохода города, чем налоги. В России пока это пре-имущество аренды не используется в полной мере по причине слабой прора-ботки вопросов бюджетного федерализма. В основе бюджетного федерализма лежит принцип — доходы, полученные на муниципальном уровне и закрепленные за территориальным образованием, не подлежат изъятию и использу-ются на цели социально-экономического развития территории. В российском законодательстве этот принцип проработан слабо. В действующем Бюджетном кодексе допускается изъятие доходов местных бюджетов без согласия местных органов власти в пользу федеральных органов. Недостатки механизма бюджет-ного федерализма и несовершенство процедур управления муниципальной собственностью приводят к тому, что доходы от муниципальной собственности в России пока существенно ниже, чем в развитых зарубежных странах. В дан-ных условиях объемы инвестиций в муниципальную недвижимость также не-достаточны, что обусловливает возрастание изношенности основных фондов городского хозяйства. Все это предопределяет актуальность выработки мер по совершенствованию управления муниципальной недвижимостью.

Управление арендой включает в себя выявление, учет и контроль за уп-латой арендных платежей. Органы муниципального управления осуществляют инвентаризацию и ревизию недвижимого имущества, проводят анализ эффективности использования арендуемых площадей. В задачи управления недви-жимостью входит не только организация рынка недвижимости, но и его укреп-ление и развитие. О масштабах данного рынка свидетельствуют следующие цифры.

Под арендой понимается договор имущественного найма, но которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) иму-щество во временное пользование за определенную плату. Из этого определения следует, что институт аренды в развитом виде функционирует в условиях, когда имущество используется как капитал, то ссть как источник получения дохода на ранее сделанные инвестиции. В менее развитой форме аренда была широко известна уже много веков назад в виде аренды земли, скота, сельскохо-зяйственных орудий крестьянами у земельных собственников, а также как имущественный наем у городских сословий.

Первая подробная опись земельных участков г.Москвы, а затем город-ской реестр недвижимости были составлены только в 1891г. Каждый участок земли, имеющий самостоятельную границу, считался отдельным владением. В реестр включались сведения о постройках на данном владении и их валовой доходности.

Экономическая роль аренды муниципальной недвижимости многообразна. Во-первых, недвижимый капитал более удобен для налогообложения, чем движимый. На практике лепе привлечь к обложению недвижимое имущество, чем дви-жимые денежные, торговые и промышленные капиталы. Во-вторых, сохранение недвижимости в государственной и муниципальной собственности обеспечивает муниципальные власти более стабильным источником дохода, чем торговля зем-лями и нежилыми помещениями. Городские власти г.Москвы до революции сда- пали земли п аренду под застройку, под склады, под разведение садов и огородов на срок до 24 лет. Это приводило к постоянному росту доходов от земель, сдаваемых в аренду.

Наряду с земельными участками, обложению подлежали и постройки. Они делились на предпринимательские (возводимые для получения дохода) и потребительские (жилье для собственников дома). Налоги на имущество в виде строений, приносящих доходы, были сопоставимы по масштабам с поступле-ниями средств от аренды земли. В целом аренда недвижимого имущества вме-сте с другими источниками доходов обеспечивала бездефицитный бюджет г.Москвы до революции 1917г. В начале ХХв. в Москве создали Городское кредитное общество недвижимых имуществ, выдававшее ссуды под залог не-движимости. Тем самым рыночные отношения в сфере недвижимости способствовали развитию ипотечного кредитования.

Управление городской недвижимостью в условиях преобладания аренд-ных отношений включает в себя административно-правовые и организационно-экономические функции. В данной работе акцентируется внимание на по-следних. Прежде всего, следует отметить, что основой управления городской недвижимостью является разработка концепций и программ социально- экономического развития города и входящих в него округов и районов. В ука-занных концепциях и программах содержится обоснование долгосрочной по-литики строительства, эксплуатации и ремонта объектов недвижимости. На ба-зе долгосрочных программ вырабатываются меры по государственной под-держке инвестиционной деятельности, по учету недвижимости и ее налогооб-ложению, по формированию муниципальных бюджетов, но организации и сти-мулированию страхования государственного имущества.

В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Казани и в ряде других регионов разрабатывается стратегия управления рынком недвижимо-сти, создаются организационные структуры, методики, банки данных, автома-тизированные комплексы по учету, начислению и распределению арендных платежей. Постепенно оптимизируются различные правовые режимы пользования недвижимым имуществом: а) оперативное управление; б) хозяйственное ведение; в) безвозмездное пользование.

В некоторых регионах (Санкт-Петербург, Самара) городские земельные участки передаются в собственность частных владельцев. В большинстве горо-дов, включая Москву, приоритетной формой землепользования признана арен-да. При этом, городские земли рассматриваются как невозобновляемый огра-ниченный ресурс, обладающий высокой ценностью и способностью приносить стабильные, неснижающисся доходы в муниципальный бюджет. В теоретиче-ском плане, аренда земельных участков позволяет городу, как собственнику земли, получать ренту от использования общенародной собственности и по-полнять за счст этого городской бюджет.

Иной экономический смысл имеет аренда нежилых помещений, принад-лежащих государству. Арендная плата в данном случае должна использоваться прежде всего для финансирования затрат на содержание и на инвестиции в ре-монт и строительство нежилых объектов. Стратегически, город, как собственник нежилого фонда, обязан обеспечить его расширенное воспроизводство с постоянным повышением эксплуатационных качеств сдаваемых в аренду объ-ектов. При этом возникает проблема согласования дошххрочных и текущих интересов раз-личных участников арендных отношений. При общем недостатке бюджетных инвестиций, ах не всегда хватает даже ііа содержание нежилых помещений, находящихся у балансодер-жателей, нуждающихся в дотациях. Система распределения арендных гътагсжей должна сіроїггься іак, чгобы, с одной стороны, иметь средства для финансирования воспроизводства эксплуатируемых зданий и сооружений, а, с другой стороны, не повышать арендную плату выше экономически оправданного порога. Нужна гибкая поли-тика, включающая комплекс мер по повышению эксплуатационных качеств нежилых объектов. На практике, не компенсируемый износ и снижение потребительной стоимости сдаваемых в аренду объектов неизбежно ведут к уменьшению обье- мов арендных платежей, что, в конечном счете, нарушает процесс воспроиз-водства недвижимого имуществ.

В ряде регионов недостаточное финансирование мероприятий по содер-жанию и обновлению городской недвижимости пытаются восполнить путем обязательного страхования сдаваемого в аренду имущества. Система страхования недвижимости, при правильном се построении, позволяет как компенсиро-вать возмещение убытков при наступлении страховых случаев, так и формиро-вать за счет отчисления части страховых платежей специальные фонды средств на реконструкцию и реставрацию нежилого фонда.

Важным направлением привлечения средств на реконструкцию и рестав-рацию нежилого фонда является регулирование сроков аренды, льгот по Арендной плате при условии заключения инвестиционных договоров аренды, предусматривающих участие арендатора в финансировании инвестиционных проектов. При этом важно сочетать различные виды аренды нежилых помещений. В работе Калачевой С. Л. дана следующая систематизация видов аренды нежилых помещений: а) текущая аренда; б) долгосрочная аренда; в) финансовая аренда (лизинг). Под текущей арендой автор понимает временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату. Продукция и доходы, получаемые арендатором от использования арендованного имущества, находятся в его собственности.

Долгосрочная аренда, помимо увеличения сроков аренды, допускает включение в договор имущественного найма пункта о переходе нежилого по-мещения в собственность арендатора при условии внесения арендатором ого-воренной в договоре выкупной цены. Право выкупа арендованного имущества предусмотрено законами Российской Федерации и законодательными актами г.Москвы. Выкуп сданного в аренду муниципального имущества является од-ним из вариантов приватизации. Соответственно, он осуществляется в тех же случаях и с такими же целями, что и приватизация имущества.

Иной смысл имеет финансовая аренда (лизинг) нежилых помещений и дру-гого имущества. Организация, занимающаяся подобным видом лизинга, приобре-тает нежилое помещение в собственность, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Фи-нансовая аренда, как и долгосрочная, предполагает возможность выкупа имущества при выплате выкупной цены. Экономические выгоды приватизации через фи-нансовую аренду (лизинг) состоят в том, что собственник имущества получает средства в объеме выкупной цены сразу. Эти выгоды могупг перекрываться убыт-ками при применении коррупционных форм приобретения и аренды имущества. Для избежания подобных угроз необходимо обеспечивать прозрачность деятель-ности организаций, осуществляющих лизинговые схемы.