Принципи оцінки підприємства

В основі науки про оцінку лежить ряд принципів, тобто пере­лік методичних правил, на основі яких визначається ступінь впли­ву різноманітних факторів на вартість об'єкта, що оцінюється, що управляють процесом виконання будь-якого завдання з оцінки та складання будь-якого звіту.

Всі принципи оцінки поділяються на чотири групи (рис. 12.4).

1) принципи, засновані на уявленнях власника (користува­ча) про майно, які дозволяють із точки зору користувача визначити корисність об'єкта, його прийнятну ціну на ринку, очікувані вигоди від володіння об'єктом. До цієї групи віднесені:

• принцип корисності, який заснований на тому, що об'єкт із більшою корисністю (здатністю майна задовольнити потреби корис-

Рис. 12.4. Принципи оцінки підприємства

тувача у даному місці протягом визначеного часу) для користувача має і більшу вартість на ринку. Корисність нерухомості, призначе­ної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані внаслідок використання об'єкта під магазин, склад, стоянку тощо;

• принцип заміщення, який дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна, полягає в тому, що поінформований покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт неру­хомості більше, ніж за об'єкт, що має таку ж корисність, прибутко­вість або більше ніж складуть витрати на створення аналогічного об'єкта в прийнятний термін. Якщо на ринку є декілька об'єктів нерухомості з однаковою корисністю для користувача, то більшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.

• принцип очікування заснований на тому, що на вартість майна впливають вигоди (переваги), що можуть бути отримані у майбут­ньому від володіння цим об'єктом. Очікування майбутніх вигод ви­ражається у грошовій формі, при цьому коректування до поточної вартості об'єкта можуть бути як позитивними так і негативними. Таким чином, принцип заснований на привабливості майбутніх ви­год від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим більша вартість об'єкта;

2) принципи, пов'язані з експлуатацією майна включають:

• принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожного окремого елемента об'єкта, що оцінюється, яка вноситься ним до загальної вартості об'єкта. Враховується вплив як наявності еле­мента (внеску), так і його відсутності на зміну вартості майна;

• принцип граничної продуктивності полягає у тому, що додат­кові грошові внески власника у об'єкт нерухомості будуть супро­воджуватися зростанням вартості об'єкта до точки максимальної продуктивності, після чого витрати на створення додаткових по­кращень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта;

• принцип збалансованості побудований на тому, що чим більш гармонійні та збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вар­тість на ринку;

3) принципи, пов'язані з ринковим середовищем, що дають

змогу визначити залежність вартості об'єкта нерухомості від місця його розташування, відповідність нерухомого майна за архітектур­ним стилем і рівнем зручностей потребам ринку, рівень конкуренції на ринку оцінюваного майна, зміну вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного й морального зносу, включають:

• принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт неру­хомості досягає максимальної вартості в оточенні гармонійних об'єктів при сумісному характері використання земельної ділянки;

• принцип попиту й пропозиції побудований на визначенні вартості об'єкта як співвідношення попиту та пропозиції на рин­ку нерухомого майна. Відповідно до закону пропозиції виробники вважатимуть доцільнішим спрямовувати більшу кількість ресурсів на виробництво даного товару при більш високому рівні цін на цей товар, аніж при низькому.

• принцип конкуренції базується на тому, що ринкові ціни вста­новлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції. Основною рисою конкурентного ринку є наявність великої кількості незалеж­но діючих продавців, що пропонують свою продукцію. Конкурент­на фірма не може встановлювати ринкову ціну, оскільки її частка у

загальному обсязі пропозиції незначна. Встановлювати ціну, вищу за ринкову марно, оскільки покупці не стануть купувати продукцію;

4) узагальнюючий принцип - принцип найбільш ефективного використання, який передбачає визначення вартості майна за умо­ви використання його найкращим, найбільш ефективним спосо­бом, навіть якщо поточне використання оцінюваного майна інше. Оцінювач має проаналізувати альтернативні варіанти використання об'єкта, виявити найкращий та найбільш ефективний з усіх можли­вих варіантів і саме його використовувати для розрахунку ринкової вартості майна. При цьому, для варіанту найбільш ефективного ви­користання оцінюваного об'єкта існує декілька обмежень: макси­мальна ефективність (дисконтування майбутніх грошових потоків від альтернативних варіантів використання майна з урахуванням рівня ризику інвестування), фінансова обґрунтованість (обґрунту­вання доцільності фінансування інвестиційного проекту, обґрунту­вання здатності цього проекту забезпечити дохід, що буде достатній для покриття інвестиційних витрат та отримання очікуваного при­бутку на вкладений капітал), фізична здійсненність (аналіз співвід­ношення якості, витрат та терміну реалізації проекту, вірогідності стихійного лиха, доступності транспорту, можливості підключення до комунікаційних послуг) та відповідність законодавству (аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в певному районі, зонування, пожежене- безпечність тощо).

Використання принципів оцінки дозволяє врахувати найбільш важливі фактори, що впливають на вартість оцінюваного майна, та допомагають максимально наблизити отримані результати до реаль­ної економічної дійсності,

3.