Види вартості майна і майнових прав та фактори, що на неї впливають

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти оцінки мають вартість (міру того, скільки здатен заплатити потенційний покупець за май-

но, що оцінюється) та ціну (фактичну суму грошей, сплачену за об'єкт оцінки або його аналог у конкретній ситуації, тобто ціну кон­кретної укладеної угоди з майном).

Вартість визначається такими параметрами:

• попитом - кількістю продукції та майна, що знаходять на рин­ку платоспроможних покупців. Збільшення попиту призводить до зростання вартості;

• корисністю - здатністю продукції та майна задовольняти по­треби користувача протягом певного часу. Чим біліше потреб задо­вольняє дана продукція чи майно, тим більше попит на неї. При цьо­му зростання корисності супроводжується збільшенням вартості;

• дефіцитністю - обмеженістю пропозиції. Незважаючи на ве­ликий попит та корисність продукції й майна, вони не будуть мати вартості доти, поки не стануть дефіцитними;

• можливістю передачі прав власності - будь-яке майно тільки тоді буде мати вартість, коли є можливість передачі прав власності на нього.

Оцінка вартості майна завжди проводиться з конкретною метою (визначення ціни продажу; отримання кредиту; страхування майна та т. п.). Ця мета обумовлює вибір виду вартості, яку необхідно ви­значити. Таким чином, одне й те саме майно може мати різну вар­тість залежно від призначення оцінки. Відповідно до Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 р., виділяють такі види вартості (рис. 12.5).

• ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження об' єкта, що оцінюється, на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу та за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Під датою оцінки мають на увазі дату (число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

• інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням кон­кретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт, що оцінюєть-

ся. Інвестор, вкладаючи кошти у майно, прагне не лише повернути вкладений капітал, а ще й отримати прибуток на вкладений капітал, а інструментами для генерування потоків доходу виступають бізнес та нерухомість. Інвестиційна вартість визначається для конкретного інвестора з урахуванням його індивідуальних вимог до інвестицій, тому вона виступає найвищою ціною, яку може заплатити інвестор за об'єкт, враховуючи очікувану прибутковість даного інвестицій­ного проектпоточна вартість - це вартість, приведена у відповід­ність із цінами на дату оцінки дисконтуванням або використанням фактичних цін на дату оцінки;

• вартість відтворення - це визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) у сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінювання, із застосуванням ідентичних матеріалів та технологій;

• вартість заміщення - це визначена на дату оцінки поточна вар­тість витрат на створення (придбання) об'єкта, подібного до об'єкта, що оцінюється, який може бути йому рівноцінною заміною. Вар­тість заміщення розраховується визначенням витрат на створення об'єкта тієї ж корисності на основі існуючих на дату оцінки цін та вимог до подібних об'єктів (сучасний дизайн, матеріали тощо);

• ліквідаційна вартість - це вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції по-д'бного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості. Ліквідацій­на вартість розраховується за умови закриття підприємства чи його ліквідації (за власним бажанням або за рішенням судового органу);

• вартість ліквідації - це вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первіс­них функцій;

• спеціальна вартість - це вартість об'єкта, яка дорівнює ринко­вій вартості матеріалів, що входять до його складу, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;

• вартість у використанні - це вартість, визначена за умови при­пущення, що подальше використання об'єкта, що оцінюється буде таким самим як і до моменту визначення його вартості, незалежно від того, чи є таке використання найбільш ефективним;

• залишкова вартість - це вартість заміщення (відтворення)

Рис. 12.5.

442

об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов' язаних Із земельною ділянкою);

• оціночна вартість - це вартість, яка визначається за встановле­ними алгоритмом та складом вихідних даних;

• вартість реверсії - це вартість об' єкта оцінки, яка прогнозуєть­ся на період, що настає за прогнозним;

• інші.

Зміна вартості майна залежить від низки факторів, які можна об' єднати у такі групи: економічні, фізичні, соціальні, демографічні, екологічні фактори та фактори державного регулювання (рис. 12.6).

До економічних факторів належать: економічний рівень роз­витку країни, темпи зростання ВНГТ, грошово-кредитна політика, темпи інфляції, коливання ділової активності та інші. Під впливом даної групи факторів формується середній рівень цін. Економічні фактори поділяються за впливом на попит (зайнятість населення, рівень середньої заробітної плати та доходів населення, рівень цін, наявність джерел фінансування, доступність та умови кредиту на купівлю житла) та на пропозицію (наявність вільних земельних ді­лянок та об' єктів, що простоюють; орендні ставки та ціни на готові об' єкти; собівартість будівництва).

До фізичних факторів належать: розвиток конкретного регіону, міста, характер сусіднього оточення або престижність району, від­стань від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (наприклад, близькість зупинок транспорту); характе­ристики земельної ділянки: розмір, форма, площа, під'їзди, благо­устрій, загальний вид, привабливість тощо; характеристики будівель та споруд: тип будівлі, рік побудови, стиль, стан будівлі (необхідність капітального ремонту); архітектурно-конструктивні рішення; по­верх, планування, перспектива зносу; наявність комунальних послуг (газу, води, електроенергії, в разі відсутності яких, при оцінюванні розраховуються витрати на підключення цих комунікацій) тощо.

До соціальних факторів відносять: житлові умови населення, потреби у придбанні землі, об'єктів нерухомості (малих, великих, дорогих, дешевих).

До демографічних факторів належать: тенденції зміни чисельнос­ті населення, розміру сім'ї, рівня смертності та народжуваності та інші.

Рис. 12.6. Фактори впливу на вартість майна та майнових прав

До екологічних факторів (параметрів оточуючого середовища, що впливають на ефективність та корисність об' єкта) належить: ме­ханічне забруднення (наприклад, забруднення території сміттям); теплове забруднення, яке розглядається як підвищення темпера­тури середовища навколо об' єкта нерухомості; зміна природного освітлення території об' єкта внаслідок затінення його сусідніми об'єктами нерухомості, штучними джерелами світла.

До факторів сфери державного регулювання відносять: об­меження обігу на нерухомість, контроль землекористування, норма­тивне встановлення ставок орендної плати; зонування, будівельні норми та правила та інші.

Окремо розглядається фактор часу який впливає на всі ринкові процеси, на ціну, на вартість, на прийняття рішень. Ринкова вар­тість об' єкта змінюється в часі, під впливом багатьох факторів, тому вона може бути розрахована на даний момент часу. Завтра ринкова вартість може бути вже іншою. Отже, постійна оцінка і переоцінка об'єктів власності в цілому є необхідною в умовах ринкової еконо­міки.

При оцінці важливо пам' ятати, що існують різні види ризику, і жодне з вкладень в умовах ринкової економіки не є абсолютно без- ризиковим. Під ризиком розуміють непостійність і невизначеність, пов' язані з кон' юнктурою ринку, макроекономічними процесами і т. ін. Іншими словами, ризик - це вірогідність того, що доходи, які бу­дуть отримані від інвестування, виявляються більші або менші ніж прогнозовані.

Усі види ризиків так чи інакше мають фінансовий вимір, збіль­шуючи витрати за проектом або угодою та знижуючи дохід, або призводять до перевищення запланованих строків інвестування, або у крайньому випадку - до втрати не тільки доходу, але й капіталу. Тому необхідно шукати всі можливі шляхи для зменшення ступеню ризиків.

4.