Дохідний підхід до оцінки вартості підприємства

Методи оцінки вартості підприємства групуються на основі за­стосування певного методично-розрахункового підходу, а саме:

• підходу оцінювання доходів підприємства (дохідний підхід);

• підходу оцінювання вартості майна (витратний підхід);

• підходу оцінювання ринкової вартості аналогічних підпри­ємств (порівняльний або ринковий підхід).

Використання того чи іншого підходу залежить від мети оціню­вання та визначається за такими критеріями, як:

• можливість відобразити реальні наміри продавця і покупця;

• якість інформації, на основі якої проводиться оцінювання;

• здатність підходу враховувати кон'юнктурні коливання та вар­тість грошей.

Отже, дохідний підхід базується на визначенні вартості об'єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від во­лодіння цим об'єктом. В основу підходу покладено такі принципи:

• очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначаєть­ся розміром майбутніх переваг від володіння об'єктом;

• заміщення - потенційний покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний дохід;

• найбільш ефективного використання - вартість об'єкта визна­чається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об'єкта, включаю­чи дохід від його можливого продажу.

Дохідний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування ін­вестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) про об'єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток - це комерційна нерухомість (офісні, складські приміщення, торгові площі, готелі); деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси; фінан­сові інтереси; універсальне обладнання.

Основними недоліками підходу є :

• необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

• вплив факторів ризику на прогнозований потік;

• проблематичність збору даних про дохідність аналогічних об'єктів.

Основними методами дохідного підходу є метод прямої капіталі­зації доходу та метод непрямої капіталізації доходу (або дисконту­вання грошового потоку) (рис. 12.7).

Вибір конкретного методу дохідного підходу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володін­ня (користування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються такі можливі доходи(грошові пото­ки): від передачі об'єкта в оренду або від її експлуатації з виробни­чою чи іншою господарською метою.

Відповідно до національного стандарту оцінки № 1 грошовий потік - це сума прогнозованих або фактичних надходжень від ді­яльності (використання) об'єкта оцінки.

Іншими словами, грошовий потік являє собою грошові надхо-

Рис. 12.7. Методи дохідного підходу до оцінки підприємства та етапність їх реалізації

дження підприємства за вирахуванням його грошових виплат за пев­ний період. Тому для визначення вартості підприємства в межах за­стосування дохідного підходу доцільним є перетворення саме показ­ника грошового потоку дисконтуванням або шляхом капіталізації.

Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний дохід постійний, і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визнача­ється за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного доходу від оцінюваного об' єкта (чистого операційного доходу, який здатна принести нерухомість за рік) та норми доходу (коефіцієнт або ставка капіталізації).

V = I / R, (12.1)

де V - вартість об'єкта нерухомості, розрахована за методом пря­мої капіталізації доходу;

І - чистий операційний дохід за період;

R - ставка капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур (рис. 12.7).

по-перше - прогнозування валового доходу та операційних ви­трат. Визначення чистого операційного доходу як різниці між вало­вим доходом та операційними витратами;

по-друге - обґрунтування вибору оціночної процедури для ви­значення ставки капіталізації та її розрахунок;

по-третє - розрахунок вартості об'єкта за формулою 12.1.

Оцінку нерухомості починають із визначення потенційного вало­вого доходу (ВДп) - максимального доходу, який спроможний при­нести оцінюваний об'єкт нерухомості - що визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об' єкта при 100%-му завантаженні площ.

Отже, потенційний валовий дохід - це сумарна виручка від осно­вного виду діяльності (Вос) та додаткових послуг, які доповнюють основний вид діяльності (Вд):

ВДп = Вос + Вд (12.2)

Далі визначається дійсний валовий дохід (ВДд), що дорівнює по­тенційному валовому доходу за мінусом збитків від вакансій (недо- використання площ об' єкта оцінки) та неплатежів (3б):

ВДц = ВДп - 36 (12.3)

Після визначення дійсного валового доходу розраховується чис­тий операційний дохід (ЧОД) - дійсний валовий дохід від об'єкта оцінки за мінусом витрат на його експлуатацію (В):

ЧОД = ВДд-В. (12.4)

Витрати на експлуатацію об'єкта поділяються на операційні (експлуатаційні) витрати та резервні. До операційних відносяться витрати, пов'язані з експлуатацією об'єкта, наданням послуг корис­тувачам, підтриманням потоку доходів. Операційні витрати поділя­ються на постійні та змінні.

Постійні витрати - витрати, які практично не залежать від ступе­ня експлуатації нерухомості (наприклад, податок на майно, страхові внески і т.п.).

Змінні витрати - витрати, що змінюються залежно від ступеня використання та завантаження об'єкта нерухомості.

До змінних витрат відносять плату за комунальні послуги, при­бирання, вивіз сміття, витрати на управління об'єктом (виплати ад­міністративному персоналу за укладення орендних угод на наявні площі, контроль за своєчасність надходження орендних платежів, підтримання функціональної придатності об'єкта), заробітна плата обслуговуючому персоналу.

Резервні витрати - витрати, пов'язані з об'єктом нерухомості, які необхідно понести раз на декілька років, а також витрати, розмір яких сильно змінюється з плином часу.

Наприклад, заміна ліфтів, охоронної сигналізації, благоустрій пі­шохідних доріжок, під'їздів до будинку. Іншими словами до резерв­них витрат відносять витрати на придбання (заміну) для об'єкта, що оцінюється, різного приладдя.

Наступним кроком у методі прямої капіталізації є визначення ставки капіталізації.

Ставка капіталізації - це показник, який використовується для перерахунку майбутніх доходів від об'єкта оцінки у його поточну вартість. Цей показник враховує як чистий прибуток, що приносить оцінюваний об'єкт, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання.

У загальному вигляді ставка капіталізації визначається як:

R = I / V (12.5)

Основними перевагами методу прямої капіталізації є:

• простота розрахунків;

• можливість оцінити майбутню норму прибутку підприємства;

• спрямованість на формування прогнозних фінансових показ­ників діяльності; можливість оцінити результати впровадження ін­новаційних проектів;

• безпосереднє відображення ринкової кон'юнктури. Це пов'я­зано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться достат­ньо велика кількість угод із власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості.

Недоліками даного методу є:

• результати оцінки суттєво залежать від змін в економічних процесах на макрорівні;

• суб'єктивність розрахунку ставки дисконтування через неви­значеність та ризик;

• складність коригування на рівень інфляції через нестабіль­ність інфляційних процесів;

• використання ретроспективного аналізу для виконання про­гнозів.

Метод непрямої капіталізації доходу (або метод дисконтування грошових потоків) використовується у тих випадках, коли прогнозова­ні грошові потоки від використання об'єкта нерухомості є неоднако­вими за розміром або непостійними протягом періоду прогнозування.

Головною особливістю цього методу та його головною перева­гою є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, для яких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цін на сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а також те, що за допомогою даного методу можна оцінити об' єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.

Чистий грошовий потік за майбутні періоди приводиться до його поточної вартості (ПВ) за формулою дисконтування за відповідною ставкою:

де к - термін економічного існування нерухомого майна.

Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку по­слідовність оціночних процедур:

• обґрунтування періоду прогнозування. У світовій практиці стандартним терміном прогнозування вважається термін - 10-15 років. Однак в умовах нестабільної економіки, економіки перехід­ного періоду, якою є економіка України, період прогнозування може бути звужено до 2-3 років. Звісно, що вартість об'єкта, розрахова­на у другому випадку, буде значно менша, ніж вартість, отримана з використанням більш тривалого періоду прогнозування прибутків, крім того, такий стан не відображає «дійсного» стану об'єкта, а є наслідком труднощів у складанні прогнозу;

• прогнозування розмірів грошових потоків:

• будуються тренди грошових потоків доходів та витрат;

• оцінюється періодичність отримання доходу.

• обґрунтування вибору оціночної процедури визначення став­ки дисконтування та її розрахунок.

Ставка дисконтування означає складний відсоток, який викорис­товується при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Іс­нують різні методи визначення ставки дисконтування:

• метод побудови;

• метод порівняння альтернативних інвестицій;

• метод виділення.

Метод побудови базується на тому, що ставка дисконтування є

451

де ЧГП - чистий грошовий потік у п-му році; n - число прогнозованих періодів (періодів володіння);

НД - норма дохідності (ставка дисконтування).

Вартість реверсії (ВР) - дохід у кінці періоду володіння майном

або поточна вартість доходу, яку можна отримати від власності про­тягом залишку строку його економічного існування (або у процесі перепродажу)

Дохід приводиться до поточної вартості через ставку дисконту-

функцією ризику і може бути визначена як добуток усіх ризиків, пов'язаних з придбанням та експлуатацією об'єкта нерухомості або іншими операціями відносно об'єкта оцінки (враховуються, напри­клад, ризик ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, а також фінансовий, екологічний, законодавчий ризики).

Метод порівняння альтернативних інвестицій базується на тому, що аналогічні за ризиком проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.

Метод виділення передбачає, що ставка дисконтування розрахо­вується на підставі даних про укладені угоди.

визначення поточної вартості грошового потоку (формула 12.6); прогнозування вартості реверсії (за формулою 12.7); визначення вартості об'єкта оцінки (Воц) за формулою:

Воц = ПВ + ВР (12.8)

Метод дисконтування грошових потоків використовується (та дає добрі результати) відносно більшості комерційних об'єктів. З теоретичної точки зору цей метод є найкращим, але він досить трудомісткий.

В умовах нестабільності діяльності підприємства та зовнішніх умов ведення діяльності для визначення прогнозних грошових по­токів доцільно застосовувати метод сценаріїв. Цей метод дозволяє визначити розмір грошового потоку, що прогнозується, виділенням трьох сценаріїв розвитку діяльності підприємства - песимістично­го, найбільш вірогідного та оптимістичного. Порядок формування песимістичного та оптимістичного сценаріїв наведено в таблиці 12.1.

Таблиця 12.1

Формування граничних сценаріїв визначення грошового потоку

Формування найбільш вірогідного сценарію припускає, що при наявності існуючих в певний час t факторів ризику грошовий потік сягає рівня ГПів. У такому випадку прогнозні показники грошового

потоку ГП зазначені в формулі 9.6, розраховуються за формулою:

З урахуванням кризових явищ, що спостерігаються у сучасній вітчизняній економіці, а також суттєвої залежності малих підпри­ємств від економічних процесів на макрорівні, розрахунок майбут­нього грошового потоку методом сценаріїв є найбільш доцільним.