Ринковий (порівняльний) підхід до оцінки вартості підприємства

Ринковий (порівняльний) підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий ме­тод, метод аналогів та ін.

В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта з тією ж корисністю».

Ринковий підхід використовується з метою оцінки майна при:

• визначення кредитоспроможності підприємства і величини вартості застави при кредитуванні;

• розробка плану розвитку (бізнес-плану);

• визначення ринкової вартості майна при проведенні страхових операцій.

Процес використання цього методу досить простий: підбираєть­ся об'єкт нерухомості, який є аналогом об'єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну.

Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об'єктів фіксуються відмінності та вносяться відповідні коригування у вар­тісному вигляді та визначається базова вартість. У загальному ви­гляді модель розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки за порів­няльним підходом (Вп) має такий вигляд:

де Ці - ціна продажу і-го об'єкта-аналога;

Кі - розмір коригування ціни продажу і-го об'єкта оцінки.

Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:

• правило 1 - внесення коригувань здійснюється від об'єкта по­рівняння до об'єкта оцінки;

• правило 2 - якщо об'єкт порівняння гірший за. об'єкт оцінки, то коригування будуть позитивні, якщо кращий - негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів (рис.

Рис. 12.9. Реалізація порівняльного (ринкового) підходу оцінювання бізнесу

• збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості; відбір об' єктів порівняння;

• перевірка достовірності отриманої інформації;

• зіставлення об' єкта оцінки з об' єктами порівняння з наступ­ним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни про­позиції останніх;

• визначення вартості об'єкта оцінки урахуванням розміру ко­ригувань у вартості об'єктів-аналогів.

На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропонованих до продажу об' єктів-аналогів. Унаслідок прихо­вування інформації про умови продажу та реальну продажну ціну об'єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухо­мості) аналіз може базуватися тільки на ціні пропозиції об'єктів- аналогів. Основними джерелами інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страхових компаній, брокерів на ринку не­рухомості; інформація, яка надається учасниками угоди; архіви оці­нювача; періодичні видання з нерухомості

Основні вимоги до об' єкта-аналога такі:

- аналог є схожим з об'єктом оцінки за основними економічни­ми, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

- ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних об­ставинах.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по­вноті та об'єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількості та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані об'єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд харак­теристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з наступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об' єкти з оцінюваним, тим точніший розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.

• Місце розташування. Розташування об'єкта нерухомості

описується цілим рядом характеристик. Дня сільськогосподар­ських угідь - родючість, наявність меліоративних систем тощо; для об'єктів нерухомості, що розташовані у містах, селищах, - до­ступність транспорту, стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інфраструктури, престижність проживання у тому чи іншому районі і т. п.;

• Умови фінансових розрахунків під час придбання нерухомос­ті. Коригування за цим елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунок покупця з продавцем здійснювався за власні кошти покупця. Якщо для придбання об'єкта нерухомості покупцем був отриманий кредит у банку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування ціни продажу об'єкта на розмір плати за кре­дит. І, якщо покупець отримав від продавця пільговий кредит, то необхідно продисконтувати грошові потоки іпотечного кредиту за ринковою нормою відсотка;

• Умови угоди. Необхідно внести відповідні коригування, якщо мали місце тиск на продавця, сімейний чи діловий зв'язок між про­давцем та покупцем, відсутність широкої гласності та доступності для всіх потенційних покупців;

• Дата продажу. Цей елемент порівняння дозволяє врахувати вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості та відповідно на рівень цін продажу. Складовими фактора часу є інфляція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції на об'єкти і т.п.;

• Фізичні характеристики, які визначають корисність (а відпо­відно, і вартість) самого об'єкта оцінки. Перелік цих характеристик досить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік та стан будівлі, вид використаних будівельних матеріалів, розмір та форма земель­ної ділянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші;

• Економічні характеристики. До них відносять ті характеристи­ки, які впливають на основні результати використання дохідної не­рухомості: умови та термін оренди, поточні витрати на підтримання об'єкта у функціонально придатному стані, якість управління;

• Спосіб використання. Необхідно провести коригування вар­тості тих об'єктів нерухомості, в яких спостерігається певне від­хилення від цільового використання.

• Наявність компонентів вартості, не пов'язаних нерухомістю. Згідно з визначенням категорії «нерухомість» необхідно проаналі­зувати угоди купівлі-продажу об' єктів порівняння на предмет ви­лучення з ціни продажу об'єкта-аналога вартості рухомого майна. Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода була оформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різ­ні меблі, обладнання тощо), необхідно виключити з ціни продажу об' єкта ринкову вартість рухомого майна.

Існують різні способи розрахунку коригувань:

• аналіз парного набору даних - розрахунок коригувань підбо­ром парних продаж, що мають лише одну відмінність. Цей метод будується на припущенні, що різниця у вартості об'єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;

• статичний аналіз - застосування математичних методів та ре- гресійного аналізу для обробки масиву даних;

• аналіз витрат - врахування витрат на створення елемента об'єкта (застосовується, наприклад, при розрахунку коригувань на наявність водопроводу чи забору на присадибній ділянці);

• індивідуальні опитування - опитування професіоналів (екс­пертів) для використання результатів опитування як вторинної інформації (за причиною її суб'єктивізму) при внесенні коригу­вань.

Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть ви­користовуватися й інші, а також їх різні комбінації.

Коригування проводиться за обраними одиницями порівняння. У практиці оціночної діяльності розглядають об'єкти нерухомості за двома групами: неосвоєні та освоєні.

Для неосвоєних земельних ділянок виділяють дві основні одини­ці порівняння:

• ціна за одиницю площі (за 1 га - для сільськогосподарських, лісових угідь, території промислової зони; за 1 сотку - під будівниц­тво власного будинку; за 1 м² - під будівництво гаражів, торгових кіосків, павільйонів на території міста та ін.);

• ціна за всю ділянку.

Для освоєних земельних ділянок за одиницю порівняння прий­мають:

• ціни за 1 м² загальної чи корисної площі житлового, офісно-

го, будинку, готелю, дачі, квартири тощо. Наприклад, якщо розгля­дається дохідна нерухомість (офісне, торговельне приміщення), то корисною вважається площа, що здається в оренду (не враховується площа коридорів, ліфтів тощо);

• ціни за кімнату, квартиру чи об'єкт нерухомості. Це можливо лише при стандартних розмірах об' єктів порівняння.

Для внесення коригувань використовують такі методи:

• метод загальної суми - всі коригування вносяться у вигляді грошових сум;

• метод мультиплікативних відсоткових відхилень - виражені у відсотках коригування враховують взаємозв' язок факторів між со­бою (відмінні поправки менше 100 %, позитивні - більше). Напри­клад, якщо район розташування об' єкта оцінки краще, ніж в анало­га на 15 %, а під'їзні шляхи - гірші на 10%, то коригування складе відповідно 1,15 та 0,90 %. Даний метод дає змогу оцінити вартість підприємства на основі зіставлення значень окремих показників аналогічних підприємств.

Ринкова вартість підприємства за даним методом розраховується за формулою:

VРm = Во х М, . . (12.17)

де VР_m - вартість підприємства, розрахована на основі зіставлен­

ня мультиплікаторів;

В₀ - значення обраного для порівняння показника;

М - мультиплікатор, розрахований з використанням даних під- приємства-аналога.

Як мультиплікатор використовуються наступні показники:

• відношення ціни корпоративних прав чи ціни підприємства до чистої виручки від реалізації;

• відношення ціни підприємства до операційного чистого гро­шового потоку;

• відношення ціни до чистого прибутку;

• відношення ринкового курсу корпоративних прав до балансо­вого курсу.

При оцінці одного підприємства можуть бути використані де­кілька мультиплікаторів. Вартість підприємства при цьому обчис­люється як середньоарифметична вартість, розрахована з викорис­танням кожного мультиплікатора:

Основними перевагами порівняльного підходу є те, що:

• оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу об'єктів-аналогів;

• у вартості об'єкта враховується співвідношення попиту та пропозиції на об'єкт інвестування, оскільки ціна фактично укладе­ної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку;

• можливість виявлення слабких місць у роботі підприємства у порівнянні з підприємствами-аналогами

• за наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

До недоліків, що обмежують можливість використання по­рівняльного підходу, відносяться:

• залежність застосування методу від наявності активно функ­ціонуючого ринку об'єктів-аналогів. Підхід базується на аналізі ринкових даних про фактично укладені угоди, тому точність ре­зультату залежить від активності та насиченості ринку даними про угоди з об'єктами-аналогами. Крім того, ринок має бути прозорим, відкритим, забезпечувати як надійність джерел отримання повної та достовірної інформації, так і доступність цієї інформації для оці­нювача;

• залежність від стабільності ринку. Якщо ринок піддається зна­чним змінам, то отримати точний результат оцінки складніше (за час із моменту укладення навіть недавньої угоди до дати оцінки ринкові умови можуть суттєво змінитися);

• проблемність отримання інформації про фактичні ціни прода­жу та специфічні умови угоди. Фактичні ціни продажу часто при­ховуються з метою ухилення від сплати податків, перевірка вірогід­ності інформації значно ускладнена;

• відмінність продаж. Підхід базується на аналізі об'єктів-ана- логів, а абсолютно однакових об'єктів не буває, співпадає лише ряд параметрів. Чим більше відмінностей між об'єктами порівняння, тим більша вірогідність отримання недостатньо точного результату.