Особенности страхового андеррайтинга ипотечных рисков

^ш

Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с анализом финансового состояния заемщика. Данный анализ осуществляется специалистами банка с участием его службы безопасности.

Андеррайтинг имущественных рисков проводится в установленном для страхования имущества порядке. Здесь необходимо отметить, что при андеррайтинге личных рисков могут возникнуть сложности с оценкой риска «смерти по любой причине», особенно если заемщик занимается предпринимательством.

При ипотеке на первичном рынке недвижимости актуально страхование риска дольщика. На период строительства целесообразно заключение договора страхования инвестиций, т.е. страхование риска непредоставления объекта в оговоренные сроки или невозврата инвестированных в строительство денежных средств. Причины возникновения страховых случаев могут быть разные — от банкротства застройщика до двойных продаж построенных объектов. Данный вид страхования может быть отнесен к страхованию финансовых рисков.

Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других документов, таких как: •

основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешения на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.); •

договоры об оказании услуг между риэлтором и инвестором; •

платежные документы, расписки об оплате и т.п.; •

кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта; •

календарный план, график и план строительных работ.

В объем страхового покрытия включаются: •

сумма уже внесенных платежей — при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства); •

сумма уже внесенных платежей — в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и других причин утрачивает возможность продолжать уплачивать очередные взносы.

Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации.

Наиболее сложен андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется как минимум десятилетняя история возникновения и перехода прав собственности на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности: •

обмана со стороны продавца; •

небрежности посредника (риэлтора) при проведении экспертизы прав на жилье; •

нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлторов; •

нарушений законодательства, совершенных во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом; •

нарушений на этапе приватизации жилья; •

продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность; •

ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и др.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и др.); •

приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом; •

заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином; •

заключения сделки дееспособным гражданином, введенным в заблуждение при заключении сделки; •

заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.

Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа, самым весомым является история титула, а именно — насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Чем чаще менялся собственник, тем выше будут тарифы. Другими факторами риска являются: •

число проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных; •

форма права на квартиру; •

условия приватизации.

Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, чаще всего встречается обман со стороны продавца недвижимости, а также желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в группе риска (пожилой человек, состоит на учете в психоневрологическом диспансере и др.).

‘Выводы по главе

Для защиты участников ипотечных взаимоотношений от рисков ипотеки широко применяется страхование имуществен-ных интересов (страхование заложенного имущества, титуль-ных рисков и ответственности) и личности (жизни с риском смерти, от несчастного случая и здоровья) заемщика. Ипотеч-ное страхование — это совокупность особых замкнутых пере-распределительных отношений между страхователем (которым является кредитор и/или заемщик по обязательствам, связанным с объектом ипотеки) и страховщиком по поводу формирования за счет денежных взносов страхователей целевого страхового фонда, предназначенного для возмещения чрезвычайного и иного ущерба в случае реализации кредитных рисков кредитора по обязательствам, обеспеченным ипотекой, и/или рисков неисполнения обязательств по ипотечному кре-диту заемщика в результате гибели или повреждения предмета ипотеки, утраты права собственности на него, утраты дохода, наступления гражданской ответственности по возмещению причиненного третьим лицам ущерба, утраты трудоспособно-сти или смерти заемщика. Ипотечное страхование в зависимо-сти от объектов страхования можно отнести к двум видам страховой деятельности: имущественному страхованию; личному страхованию. Ипотечное страхование характеризуется комплексностью видов страхования и страховых рисков.

Вопросы и задания для обсуждения 1.

Назовите страховые риски, присущие ипотечной деятельности. 2.

Кто является субъектом ипотечного страхования? 3.

Назовите виды страхования, покрывающие риски ипотечной деятельности. 4.

От чего зависят страховые тарифы в ипотечном страховании (по различным видам страхования)? 5.

В чем состоят особенности андеррайтинга ипотечных рисков?