Ипотечные кредиты

Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• предприятия,[45] а также здания,[46] сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• земельные участки;[47]

• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

• космические объекты;

• незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию,[48] а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок).[49] На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки:[50] договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в п. 5.4.2). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации.[51] Последняя осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки является публичной, т. е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (выписку из Единого государственного реестра прав).

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. C момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной, являющейся ценной бумагой.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем.

Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.

Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной не допускаются ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; леса; право аренды вышеперечисленного имущества.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных, тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных. Пока работает в основном первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в стадии становления. Для его развития нужна серьезная финансовая поддержка государства.

7.1.