2.4. Виды ипотечных кредитов. Анализ Показателей выданных ипотечных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка России ОАО за 2006-2008гг.

- Ипотечный кредит

- Ипотечный кредит с учетом суммарного актива

- Кредит «Ипотечный +»

- Кредит «Молодая семья»

1) «Ипотечный» кредит

Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый Банком физическому лицу на приобретение, строительство, реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости).

Под приобретением Объекта недвижимости понимается покупка Объекта недвижимости у Продавца.

Под строительством Объекта недвижимости понимаются:

ü индивидуальное строительство Объекта недвижимости;

ü участие в долевом строительстве Объекта недвижимости (по договору инвестирования строительства, договору уступки прав требования, в т.ч. в случае реконструкции старого жилого фонда) на этапах реализации строительного проекта до сдачи Объекта недвижимости Госкомиссии и возникновения у Застройщика права собственности на указанный Объект.

Под реконструкцией Объекта недвижимости понимаются работы по реконструкции. [9, c. 4]

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Ипотечный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например, квартира, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например, дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаемщиков.

Ипотечный кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет. [9, c. 5]

Ипотечный кредит предоставляется:

· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

· по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,

· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке. [9, c. 5]

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части), либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита. [9, c. 6]

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно. По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка, на котором строится или будет построен объект недвижимости.

2) Ипотечный кредит с учетом суммарного актива

Суммарный актив – это принадлежащие на праве собственности заемщику и его супруге, созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные участки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги); автомобили и иные транспортные средства; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости:

· квартир,

· земельных участков,

· индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Банк вправе рассмотреть вопрос о предоставлении Ипотечного кредита с учетом Суммарного актива в случае, если оценочная стоимость Суммарного актива составляет не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте. [9, c. 11]

При включении в Суммарный актив:

· квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости. [9, c. 11]

Оценочная стоимость Суммарного актива рассчитывается как сумма оценочных стоимостей имущества, включенного в его состав.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору Банк в обязательном порядке принимает:

· залог приобретаемого Объекта недвижимости (в качестве основного обеспечения). Оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости.

· поручительство супруги(га) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения);

· поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости, по всем обязательствам Заемщика/Созаемщиков по Кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения).

3) Кредит «Ипотечный +».

Предоставляется Банком в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком/инвестором/продавцом – юридическим лицом (клиентом банка), строящим (финансирующим строительство, построившим) объект недвижимости с участием кредитных средств Банка. Кредит выдается гражданам, желающим приобрести квартиру у застройщика, заключившего с Банком договор о сотрудничестве. [9, c. 8]

Кредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется:

· по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

· по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору,

· по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком до получения кредита.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости. В качестве дополнительного обеспечения оформляется поручительство супруги заемщика, если она не является созаемщиком, и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся объекте недвижимости. [9, c. 8]

4) Кредит «Молодая семья».

Предоставляется на удовлетворение жилищных потребностей молодой семьи (приобретение/строительство объекта недвижимости).

Кредит предоставляется физическим лицам гражданам РФ в возрасте от 18 лет, состоящим в браке, при условии, что один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста, а также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30-ти летнего возраста. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Кредит могут получить: 1) мать(отец) из неполной семьи; 2) созаемщики: а) супруги; б) супруги и родители супругов; в) мать(отец) из неполной семьи и ее (его) родители. [10, c. 1]

Кредит предоставляется по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков; по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за своего сотрудника; по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать:

90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости – для молодой семьи, не имеющей детей;

95 % покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости – для молодой семьи с ребенком. [10, c. 2]

Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком/созаемщиками до получения кредита.

Предоставляется кредит как наличными деньгами, так и в безналичном порядке (кредиты в иностранной валюте – только в безналичном порядке).

Выдача кредита осуществляется:

· на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

· на строительство объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно или частями.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

Срок кредита – до 30 лет. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

· на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;

· при рождении ребенка в период действия кредитного договора до достижения им возраста трех лет. [10, c. 3]

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Обеспечением возврата кредита является залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

Анализ показателей выданных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка России ОАО.

Сберегательный банк Российской Федерации занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Доля Сберегательного банка Российской Федерации на рынке ипотечного кредитования на 1 января 2007 года составила 48%. Действующие жилищные программы Сбербанка России обладают важными преимуществами. Широкий охват рынка позволяет предоставлять кредиты на приобретение объектов недвижимости на территории всей страны. Сбербанк кредитует покупку объектов недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. Кредитные программы ориентированы на потребности различных социальных слоев населения. [31]

Краснопресненское отделение Сберегательного Банка Российской Федерации выдает целый ряд ипотечных кредитов с различными условиями: кредит «Ипотечный», кредит «Молодая семья», кредит «Ипотечный +».

Из рис. 2.7 видно, что объем выданных «Ипотечных» кредитов увеличивается из года в год. В 2005 году было выдано «Ипотечных» кредитов на сумму 31,67 млн. рублей, в 2006 году – 486,33 млн. рублей, в 2007 году – 796,02 млн. рублей, что показано в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Сумма кредитов, выданных по программе «Ипотечный» в Краснопресненском отделении СБ РФ с 2006 года по 2008 год.

Темп прироста «Ипотечного» кредита за 2007 год по сравнению с 2006 годом составил 1435%, то есть объем выдачи «Ипотечного» кредита увеличился в 15 раз. Значительный импульс этому был дан вступлением в силу пакета законов, направленных на развитие ипотечного кредитования. Сбербанк расширил перечень имущества принимаемого в залог, включив в него жилые дома и земельные участки. Объем выдачи «Ипотечного» кредита в 2008 году увеличился по сравнению с 2007 годом на 63%. Сбербанк повысил доступность «Ипотечного» кредита для граждан, изменив в феврале 2007 года базовые условия кредитования и понизив в августе ставки по рублевым кредитам с 18% до 12-15%. При этом были введены дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования: от 5 до 10 лет, от 10 до 20 лет, от 20 лет до 30 лет. Также Сбербанк дает возможность своим клиентам снижать процентную ставку по «Ипотечному» кредиту после государственной регистрации ипотеки в пользу банка. В 2007 году были увеличены базовые сроки кредитования с 15 до 20 лет и повторно с 20 лет до 30 лет. Банк снизил первоначальный размер собственных средств заемщика с 30 до 10% от стоимости объекта недвижимости. [20, c. 79]

Другим популярным кредитным продуктом на приобретение недвижимости является кредит «Молодая семья». Он помогает решить жилищный вопрос молодым семьям.

Таблица 2.6

Сумма кредитов, выданных по программе «Молодая семья» в Краснопресненском отделении СБ РФ с 2006 года по 2008 год.

Из таблицы 2.6 видно, что объем выдачи кредита «Молодая семья» в 2006 году составил 67,25 млн. рублей, в 2007 году – 69,08 млн. рублей, в 2008 году – 16,13 млн. рублей. По сравнению с 2006 годом объем выдачи кредита «Молодая семья» в 2007 году возрос на 2,7%. Это вид кредита распространен благодаря тому, что при расчете суммы кредита можно учесть не только доход супругов, но и их родителей, что позволяет взять большую сумму. Однако, в 2008 году сумма выданных кредитов «Молодая семья» упала на 76, 6% по сравнению с 2007 годом. Это связано с постоянным ростом цен на жилье в условиях стойкого дефицита квартир. Рост доходов «молодых семей» не успевает за ростом цен на жилье, и их заработные платы не дают возможности взять кредит на покупку квартиры в нужной сумме. Это повлияло на динамику предоставления кредита «Молодая семья», приведенную на рис. 2.8. Кредит «Молодая семья» остался доступен только небольшой части населения, наиболее высокооплачиваемой, и которая может себе позволить предоставить в залог банку квартиру, свободную от прописки.

Таблица 2.7

Объем ипотечных кредитов, выданных в Краснопресненском отделении СБ РФ в 2008 году, млн. руб.

Из таблицы 2.7 видно, что в 2008 году наибольший удельный вес портфеле ипотечных кредитов в Краснопресненском отделении Сбербанка занимает кредит «Ипотечный» – 92%. На втором месте находится кредит «Ипотечный +» на покупку объекта недвижимости, построенного с использованием кредитных средств Сбербанка, его доля в портфеле 6%. Этот продукт слабо развивается в условиях действия 214-ФЗ. Требования законодательства ограничивают перечень объектов недвижимости на первичном рынке жилья, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств банков. На третьем месте в портфеле жилищных ссуд находится кредит «Молодая семья», его удельный вес составляет 2%. Структура портфеля жилищных ссуд за 2008 год изображена на рис. 2.11, за 2007 и 2006гг. – рис. 2.10 и рис. 2.9 соответственно.

Краснопресненское отделение Сбербанка планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, в ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. Предпосылками для его развития являются быстрый рост доходов населения и высокая потребность в новом жилье. [32]

В целях дальнейшего развития ипотеки Сбербанк начал создавать специализированные центры по продаже «Жилищных кредитов». Сбербанк продолжает активно участвовать в реализации национального проекта «Доступное жилье», разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.

Но, не смотря на рост объема ссуд, предоставляемых на приобретение недвижимости под её залог, существуют факторы, сдерживающие развитие ипотечных жилищных кредитов. Они подробно будут рассмотрены в следующей главе.

Вывод по второй главе: Краснопресненское отделение предлагает множество видов ипотечных кредитов, что позволяет потенциальному заемщику выбрать более подходящие для себя условия кредитования, и что в сою очередь, позволяет отделению заработать большую прибыль.