Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, на примере Ставропольского края

В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования, индуцирующий широкий дополнительный спрос и стимулирующий развитие многих отраслей национальной экономики.

Целью данного исследования платежеспособного спроса на ипотечные кредиты для строительства и покупки жилья в Ставропольском крае является получение количественных характеристик структуры населения региона, уровня и условий его жизни. Оценка степени соответствия фактических параметров их нормативным значениям, установление взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления, а также анализ их динамики позволят прогнозировать наиболее вероятный ход развития рынка жилья как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу.

В России с 1996 г. группой отечественных экономистов определяется рейтинг всех 89 регионов. Для этого с учетом международного опыта разработана и использована в значительной степени оригинальная методика, основанная на сочетании статистического и экспертного подходов. Впервые проведен анализ общедоступных региональных законодательных актов.

Для оценки инвестиционного климата было использовано более сотни статистических показателей регионального развития (информация Госкомстата

РФ), проанализировано около 100 относящихся к сфере регулирования инвестиционной деятельности опубликованных законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов, а также доклады различных исследовательских центров, карты, статьи, монографии.

Инвестиционный потенциал учитывает основные макроэкономические характеристики, насыщенность территории факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели. Величина потенциала показывает долю региона в общероссийском потенциале (он принят за 100).

По данным журнала «Эксперт», Ставропольский край в интегральном рейтинге субъектов Российской Федерации по инвестиционному потенциалу в 2000-2001 гг. находится на 29 месте (см. Приложение 3). По сравнению с показателем 1999-2000 гг. рейтинг Ставропольского края поднялся на 1 позицию.

При этом следует иметь в виду, что продвижение конкретного региона по шкале рейтингов — это результат сложного, зачастую разнонаправленного взаимодействия различных факторов. Детальное исследование причин динамики рейтингов показало, что изменение рейтинга потенциала не более чем на 5—6 позиций, а рейтинга риска — на 10—12 позиций в ту или иную сторону практически полностью объясняется незначительным разрывом в показателях у нескольких соседних регионов.

Проведенное экспертной группой журнала «Эксперт» исследование выявило существенные резервы улучшения инвестиционного климата во многих регионах России, в том числе и в Ставропольском крае. Это означает, что можно привлечь инвестиции, затратив совсем немного денег и времени. В этой связи, на наш взгляд, первым шагом в данном направлении должно стать

формирование привлекательного имиджа Ставропольского края.

Инвестиционный климат в регионе оказывает значительное влияние на строительный комплекс, в то же время по объемам капитального строительства можно судить об инвестиционной активности в Ставропольском крае. Целесообразно рассмотреть структуру инвестиций в нефинансовые активы, объемы, динамику и структуру инвестиций в основной капитал (таблица 3.1, 3.2)

Инвестиции в нефинансовые активы включает в себя следующие элементы: инвестиции в основной капитал, затраты на капитальный ремонт, инвестиции на приобретение земельных участков и объектов природопользования, инвестиции в нематериальные активы, инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств, инвестиции в другие нефинансовые активы.

Анализ таблицы 3.1 показывает, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение.

Таблица 3.1 - Структура инвестиций в нефинансовые активы (по крупным и средним предприятиям; в процентах к итогу)

* - без инвестиций в прирост запасов материальных оборотных средств Источник: 107 стр. 107.

Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность

затрат, направленных на создание, воспроизводство и приобретение основных фондов (новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение объектов, приобретение зданий, сооружений, машин, оборудования, инструмента и т.д.)

Таблица 3.2 - Основные показатели инвестиционной и строительной

деятельности

Источник: 107 стр. 105.

На основании данных, приведенных в таблице 3.3 можно сделать

следующие выводы:

инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение;

наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков;

ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г.

Помимо отмеченных особенностей инвестиционной деятельности в Ставропольском краем можно также отметить, что доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему инвестиций в период C 1996 г. по 1999 г. и 2001 г. находилась на уровне 50-60% и только в 2000 г. уменьшилась до 38%, что скорее всего можно объяснить значительным ростом объема инвестиций в оборудование в сфере услуг. В то же время доля работ выполненных по договорам строительного подряда к общему объему ввода в действие основных фондов колебалось с 1996 по 2001 гг. на уровне 60-80%. На основании приведенного анализа можно сделать вывод о достаточно значительной роли строительного комплекса в экономике Ставропольском края.

Рассмотрим, как жилищно-строительный комплекс края выполняет свою роль в обеспечении населения жильем.

Интенсивность спроса на жилье зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет удовлетворять все потребности одновременно.

Ретроспектива эволюции жилищного строительства показывает, что конструктивные особенности, качество и стоимость жилища на разных этапах исторического развития существенно менялись. Во многом развитие жилищно­строительного рынка определилось образом жизни, укладом, традициями, уров­

нем достатка населения.

Так, если в самом начале развития общества наши предки вполне довольствовались пещерами или шалашами, чтобы укрыться от хищников и непогоды, кибитками (евразийские кочевники), чумами (северные народы), срубами (север Европы и Россия), то требования к количеству и качеству жилья сегодня значительно выше. Современное жилище — это «место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок» [96].

Сегодня наличествующий жилой фонд края не удовлетворяет потребности населения региона в количестве и качестве жилья. Это объясняется тем, что «планка» требований нуждающихся в жилье к его площади и комфортности в целом по стране, а равно и в Ставропольском крае, сегодня значительно поднялась.

Следует отметить, что последние годы в Ставропольском крае шло активное формирование рынка жилья. Характерной особенностью рыночной экономики явилось отсутствие государственной монополии в жилищном секторе: жилые дома и квартиры стали одной из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена. Проблема собственности в сфере жилья решилась посредством приватизации — его переходом из государственной собственности в частную, удельный вес которой в общей площади краевого жилфонда, по данным Комитета статистики, вырос с 80,2 процентов в 1996 году до 84,6 процентов в 2000 году. Соответственно произошло перераспределение существующего жилищного фонда по формам собственности (таблицы 3.3, 3.4).

Таблица 3.3 - Жилищный фонд Ставропольского края

Источник: 42 стр. 7.

Таблица 3.4 - Структура жилищного фонда по формам собственности

Источник: 42 стр. 6 .

Специфика жилья, его дифференциация зависят, от конкретных условий региона: объема и структуры имеющегося жилищного фонда, характера заселения, уровня благосостояния населения и его инвестиционных возможнос­тей. Поэтому определению емкости ипотечного рынка Ставропольского края должен предшествовать, на наш взгляд, статистический анализ жилищных условий населения.

При определении емкости ипотечного рынка Ставропольского края представляют интерес статистические данные о количестве квартир, построенных в Ставропольском крае, и их соотношении по числу комнат в период с 1996 по 2001 гг. (таблица 3.5).

Таблица 3.5 - Характеристика построенных квартир в Ставропольском крае

Источник: 42 стр. 5.

По показателю «жилая площадь в среднем на одного проживающего» в нашей стране устанавливается значение, выполняющее роль гигиенического норматива. (Жилой площадью считается площадь жилых комнат в жилых домах и помещениях.) В 1919 году временными правилами Наркомздрава впер­вые была установлена норма в 8,25 кв. м. В 1929 г. норму повысили до 9 кв. м. Но уже в 50-х годах отечественные гигиенисты отмечали, что 9 кв. м на одного человека не обеспечивают необходимых санитарных и бытовых удобств. В соответствии с действующим в настоящее время Жилищным кодексом РФ норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека.

Для осуществления межрегиональных и международных сравнений жилищных условий в настоящее время используется показатель «общая площадь в среднем на одного проживающего». Общая (полезная) площадь определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположенных внутри квартир: кухонь, передних, внутри квартирных коридо­ров, санузлов, ванных или душевых, гардеробных комнат, кладовых, встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, крытых лоджий, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания.

Так, при численности населения Ставропольского края на 01.01.2002 2644,6 тыс. чел. средняя обеспеченность жильем одного жителя края составила 19,1 кв. м., причем в городской местности составила 19,7 кв. м., в сельской

местности - 18.3 общей площади (этот показатель соответствует уровню обеспеченности в среднем по России). При этом наиболее обеспеченными жильем являются жители Шпаковского района (28,5 кв. м на 1 человека), Новоселицкого района (21,5) Предгорного района (21,3),; в Степновском, Труновском, Нефтекумском и Арзгирском районах обеспеченность жильем ниже среднекраевого уровня. Для сравнения предлагается рассмотреть данные таблицы 3.6, которые могут «нарисовать» некоторые перспективные ориентиры в плане обеспеченности российского населения жилой площадью.

Таблица 3.6 - Обеспеченность жильем

(в среднем на душу населения на конец 1990 г.)

Источник: 96 стр. 47.

Тем не менее жилищные условия характеризуются не только тем, сколько

квадратных метров приходится на одного человека, но и степенью благоустройства жилища. В этой связи, на наш взгляд, представляет интерес уровень благоустройства жилищного фонда Ставропольского края (таблицу

3.7).

Таблица 3.7 - Уровень благоустройства жилищного фонда на 01.01.02 (в процентах)

Источник: 42 стр. 15.

Исследование современного состояния Ставропольского рынка жилья показывает, что вводимое ежегодно жилье не обеспечивает потребности в нем даже состоящих на учете для получения жилой площади (таблицу 3.8).

Таблица 3.8 - Динамика изменения количества очередников для получения жилья в Ставропольском крае

Источник: 107 стр. 54.

Так, за 2001 год свои жилищные условия в крае улучшили 1656 семей, в том числе в г. Ставрополе — 944 семей. При этом ветхий и аварийный фонд в общем жилищном фонде края составляет 733,9 тыс. кв. м (или 1,5%), из них: 479,8 тыс. кв. м — в городской местности, 254,1 тыс. кв. м — в сельской местности.

Экономический анализ вышеприведенных статистических данных и закономерностей развития современного Ставропольского рынка жилья

позволяет сделать вывод о том, что на фоне возрастания потребностей в количестве и качестве жилища падение объемов его ввода с 1020,7 тыс. кв. м общей площади в 1995 году до 572,9 тыс. кв. м в 2001 году есть не что иное как их «секвестирование».

Особый акцент необходимо сделать на социальном элементе данной проблемы. На практике достаточно сложно подсчитать потери прироста населения от снижения рождаемости в Ставропольском крае в связи с сокраще­нием социальной базы для воспроизводства человеческого капитала.

Особенностью рынка жилья в Ставропольском крае является изменение структуры жилищного строительства. C начала проведения реформ (что связано с сокращением выделения бюджетных средств на жилищное строительство) в общем объеме вводимого жилья ежегодно увеличивается доля индивидуального жилища. Так, по данным краевого комитета статистики, в 1996 году частными застройщиками вводилась 59,9% всего вводимого в эксплуатацию жилья, в 2001 году этот ввод составил уже 79,2% (таблицы 3.9, 3.10).

Таблица 3.9 - Объем ввода жилья в Ставропольском крае

в 1996—2000 гг. (тыс. кв. м)

Источник: 42 стр. 5 .

Таблица 3. 10 -Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности в 1996—2001 гг. (тыс. кв. м)

Источник: 107 стр. 116 .

Динамика изменения доли финансирования жилищного строительства за счет средств индивидуальных застройщиков в общем объеме инвестиций в строительство жилья на территории Ставропольского края характеризуется следующими данными (таблицу 3.11):

Таблица 3.11 - Объем инвестиций в строительство жилья на территории Ставропольского края

Источник: 107 стр. 107.

Эти данные достаточно ярко иллюстрируют устойчивую тенденцию к снижению выделения финансовых ресурсов в данную сферу как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков. На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что необходим принципиально новый под­ход, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики.

Во-первых, в последние годы существенно изменились показатели, характеризующие доходы населения: их структура, покупательная способность в целом и по отношению к разным группам товаров и услуг, заработная плата.

Так, в расчете на одного жителя Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, доходы в среднем за месяц в 2001 году составили 1584,9 руб. В последние годы наблюдается тенденция увеличения темпов роста номинальных денежных доходов населения (в процентах к предыдущему году). Если в 1996 году он составил 160,0 %, в 1997 году — 120,0%, в 1998 году — 109,5 %, то в 1999 году - 147,3% а в 2000 году — 146,1%, в 2001 г. - 147,7%. В прошлые годы из-за опережающего роста цен на товары и услуги (в том числе и на недвижимость) рост реальных, располагаемых денежных доходов отставал от роста номинальных денежных доходов. В этой связи можно констатировать, что такое отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья в прежнем его понимании как рынка купли-продажи готового жилища.

Во-вторых, по причине резкого сокращения бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский рынок строительства жилья.

На основании этого можно сделать вывод, что изолированное функционирование двух вышеуказанных рынков друг от друга — одна из главных причин возникновения кризиса на каждом из них. В этой связи

подтверждается, что «слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированно друг от друга «рынка готового жилья» и «рынка строительства жилья» приведет к возникно­вению качественно новой системы экономических отношений» [95].

Что касается социологического аспекта данной проблемы, то здесь ситуация еще хуже. Если сопоставить объемы ввода жилья в Ставропольском крае и количество нуждающихся в нем, то житель Ставропольского края, так же, как и среднестатистический россиянин, должен 20-25 лет ожидать в очереди получения своей квартиры. Вместо того, чтобы приобрести ее C помощью кредита и за этот же период, проживая в ней, рассчитаться за него из средств текущего заработка.

Таблица 3.12 - Расчет потребности в жилищном фонде (общей

площади) для семей, состоящих на учете в Ставропольском крае для получения жилья по состоянию на 01.01.02

Источник: 42 стр. 27.

По расчету фактической обеспеченности населения края жилищным

фондом в сравнении с нормативной потребностью, согласно Жилищному кодексу РФ, в крае по уровню 2001 года (12 кв. м общей площади на 1 жителя) недостает 2326,6 тыс. кв. м общей площади. По уровню 2005 г. (норматив Минэкономики РФ — 21,5 кв. м) без учета ввода и выбытия — 4168 тыс. кв. м, то есть проблема жилья обостряется (таблицы 3.12, 3.13).

Таблица 3.13 - Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае

Источник: 107 стр. 117.

При этом стоимость жилья в динамике на первичном и вторичном рынках в Ставропольском крае характеризуется следующими данными (таблицу 3.14).

Таблица 3.14 - Динамика изменения стоимости 1 квадратного метра общей площади в Ставропольском крае (тыс. руб.)

Источник: 43 стр. 166.

Следует отметить, что анализ цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости по регионам России, проведенный Российской гильдией риэлтеров в 2001 году, показал большую дифференциацию цен на жилье. Так, если в Москве кредит в 5—6 тыс. долларов США явно недостаточен для приобретения отдельной квартиры, то в Ставропольском крае эта сумма с добавлением собственных средств заемщика (при заданных условиях стандартного ипотечного кредита это не менее 30% от стоимости жилья), на наш взгляд, становится вполне достаточной для улучшения жилищных условий.

По данным Фонда «Институт экономики города» (г. Москва) и Минэкономики РФ, платежеспособный спрос россиян на ипотечные кредиты, предусмотренные в рамках российско-американской программы «Дом для Вашей семьи», в 1998 году оценивался в размере 50 млрд долларов США По их прогнозам, использование такого объема ипотечных кредитов даст прирост спроса на жилье в объеме свыше 101,3 млн кв. метров, что втрое превышает годовой ввод всего жилья в стране.

Следует иметь в виду, что платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты измеряется на практике его покупательским фондом, который определяется как разность между совокупными денежными доходами населения и его нетоварными расходами и сбережениями. Кроме того, не все платежеспособное население желает улучшить свои жилищные условия за счет собственных денежных средств.

Тем не менее желающих приобрести квартиру или построить

собственный дом достаточно много. Более того, среди них есть люди, имеющие для этого необходимые денежные средства. В этой связи одной из важнейших задач является вычленение той категории, которая надеется улучшить себе жилищные условия только за свой собственный счет. Наглядно это можно

изобразить в виде нижеследующей схемы (рисунок 3.1).

Рисунок 3.1 - Условное графическое отображение категорий граждан

Источник: составлен автором.

В 2001 как в 2000 году продолжались структурные изменения покупа­тельной способности доходов домашних хозяйств Ставропольского края. Потенциальные возможности потребителей укреплялись на рынке товаров и уменьшались по большинству видов платных услуг. Потребительские цены на товары возросли в среднем за 2000 год на 18,8% (из них цены на продовольственные товары возросли на 14,3%, на непродовольственные — на 18,8%). При этом среднемесячные доходы работающих в 2000 году составили 3663,18 тыс. рублей и по сравнению с 1999 годом увеличились на 24%.

Но, несмотря на рост доходов и некоторое улучшение ситуации на потребительском рынке, покупательная способность домашних хозяйств была

несколько сдержана общей нестабильностью в экономике. Это, по нашему мнению, повлекло за собой структурное изменение использования денежных доходов в течение 2001 года в сторону увеличения сберегаемой части доходов. В этой связи представляют интерес нижеследующие данные краевого комитета статистики (таблица 3.15).

Таблица 3.15 - Динамика изменения объемов денежных вкладов домашних хозяйств Ставропольского края

Источник: 107 стр. 42.

За годы проведения реформ значительно снизился среднедушевой доход населения Ставропольского края: в 2001 году доходы ниже среднего уровня по краю имели 55,8% населения. Численность жителей края, имеющих среднедушевые доходы ниже прожиточного минимума, составила в том же году 35,5%.

Следует отметить, что, несмотря на наличие граждан с низкими доходами (до 400 рублей в месяц), которые составляют в настоящее время 5,5% от общей численности населения, в последние годы возрастает число граждан с доходами свыше 2 тыс. рублей в месяц на человека. Доля интересующей нас социальной группы в контексте проводимого исследования на 01.01.01 от общего числа жителей Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, составляла 16,9%.

Величина явного неудовлетворенного спроса населения определяется суммой (в коммерческих банках и на руках) избыточных сбережений. Она

представляет собой разность всех денежных и нормальных сбережений, т. е. сбережений, обусловленных ростом доходов, склонностью к накоплениям и по­купке дорогостоящих товаров.

Основные показатели структуры доходов и расходов населения Ставропольского края представлены в таблице 3.16.

Таблица 3.16 - Основные показатели структуры среднестатистических годовых доходов и расходов домашних хозяйств Ставропольского края за период 1997-2001 г.г. (млн. руб.)

Источник: 107 стр. 41-42.

Анализ данной таблицы позволяет сделать следующие выводы:

- наблюдается значительное превышение расходов над доходами домашних хозяйств (на 9074,9 млн.руб.), что можно объяснить незадекларированными даходами;

расходы на недвижимость в 2001 г. составили 316 млн. руб., что составляет 0.5 % от суммы расходов,;

- более 2,5 млн. руб. направлено в 2001 г. на приобретение валюты;

- существуют резервы для увеличения расходов на приобретение недвижимости.

Для сравнения, в системе ипотечного кредитования США доля среднестатистического годового дохода гражданина, остающаяся после использования средств на основные текущие расходы семьи, составляет 25%.

Степень доступности жилья для домашних хозяйств Ставропольского края представлена в таблице 3.17.

Если оценивать доступность квартир на рынке жилья в Ставропольском крае по уровню доходов домашних хозяйств, превышающих 7 тыс. руб. в месяц, то, соответственно, уменьшаются сроки их приобретения.

Кроме того, приватизация жилья населением, акционирование предприятий, передача ведомственного жилья в муниципальную собственность, развитие индивидуального жилищного строительства существенно изменили структуру жилищного фонда края. При этом значительно возрос удельный вес жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц: на 01.01.02, по данным краевого комитета статистики, он составил 85,3%.

Учитывая данное обстоятельство на отечественном жилищном рынке, возможно говорить о существовании достаточно свободных возможностей продажи старого жилья и использования его стоимости в качестве первоначаль­ного взноса. По этой причине можно считать население, попадающее в доходные группы с ежемесячным доходом в 7000 рублей и более, составляющим базу для оценки максимально возможного платежеспособного

спроса на ипотечные кредиты.

Таблица 3.17 - Оценка доступности жилья для домашних хозяйств Ставропольского края

Источник: составлена автором.

Полагаем, что средства граждан, направляемые на приобретение жилища,

целесообразно использовать на развитие реального сектора национальной экономики через приоритетное развитие жилищного строительства, о чем было сказано выше, т. к. нет ничего надежнее для нуждающихся в жилье и имеющих сбережения, чем вложение средств в свои собственные дома и квартиры.

Сопоставление данных о денежных доходах и уровне жизни населения края с потребностью в улучшении жилищных условий и стоимостью одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках позволяет сделать некоторые выводы в отношении платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в Ставропольском крае.

Во-первых, необходимо отметить слабую собственную ресурсную базу ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае. Относительно низкие доходы (а значит, и низкий платежеспособный спрос) основной массы нуждающегося в жилье населения не позволяют в настоящее время использовать личные сбережения для полного финансирования строительства жилья. В связи с низким жизненным уровнем в Ставропольском крае население вынуждено за счет собственных средств в первую очередь финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой необходимости.

Во-вторых, желание граждан, имеющих в собственности индивидуальные жилые дома и приватизированные квартиры, улучшить свои жилищные условия делает Ставропольский край привлекательным для внешних инвесторов. Это обстоятельство обусловливает основные экономические интересы и ожидания инвесторов: гарантированность сохранения, возврата и умножения капитала.

C учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического потенциала ипотечного кредитования в Ставропольском крае, эффективным будет сочетание механизмов накопления (стройсбёрежений) с механизмами кредитования конкретных граждан и с обязательным участием инвестиционно­строительных (девлоперских) компаний. При этом протекционистские меры государственных органов должны быть направлены на финансовую поддержку

инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.

3.2.